Судебные споры о недвижимости
Мошенничество супругов-сообщников
В пункте 11 обзора за 2011 год я разбирал очередное (сколько их уже было!) мошенничество, совершенное супругами-сообщниками. Разбираемая схема была построена на том, что покупателя недвижимости вводили в заблуждение относительно факта нахождения продавца жилья в браке.
В 2011 с досады я был резок: «для российского реестра прав на недвижимость совершенно обычна следующая ситуация: в свидетельстве о праве собственности в графе «правообладатель» указано только одно лицо, а собственников на самом деле двое (имеется общая совместная собственность супругов в соответствии с Семейным кодексом РФ)… Отечественный регистратор просто не интересуется правовым режимом собственности. Ему безразличен тот факт, что запись в реестре не отражает реального количества собственников. Запись производится исключительно исходя из количества фамилий в договоре, а факт нахождения покупателя в браке просто игнорируется Регистрационной службой».
Надо сказать, что с прошедшего времени в лучшую сторону совершенно ничего не изменилось.
В результате та же самая схема, с незначительными вариациями, используется и по сей день. В 2015 году технология была модернизирована лишь с той целью, чтобы избежать привлечения супругов к уголовной ответственности. Это было сделано мастерски, а сама механика комбинации по-прежнему довольно простая.
Так, у супругов-сообщников имелось две квартиры, расположенных в разных районах города. Обе квартиры были оформлены хотя и в период брака, но только на имя жены. (Для полноты информации упомяну: в каждом районе города, где были расположены квартиры супругов, имелся свой районный суд. Это обстоятельство сыграет свою роль в дальнейшем).
Подготавливая преступление, муж подал иск о разделе имущества, и попросил суд установить долевую собственность на обе квартиры.
Обычно нормальные истцы так не делают: для чего нужно иметь долевую собственность на жилье с бывшим супругом? Как правило, лучше, чтобы каждому из супругов передавалась отдельная квартира, со взысканием денежной компенсацией в пользу того, чей объект дешевле. Но мошенники знали, что делали: муж исковые требования поддерживал, а жена – признавала их в том виде, в котором они были заявлены. В итоге обе квартиры были поделены судом в равных долях между супругами, по ½ доле в праве собственности каждому.
Судебное решение вступило в силу, но муж свой экземпляр решения не получил, и в Росреестр, соответственно, его не отнес. В итоге обе квартиры по-прежнему оставались оформленными на имя жены.
В это время супруга «потеряла» паспорт. Оплатив штраф, жена получила новый паспорт, в котором, как это часто бывает, печати о имеющемся браке УФМС не проставила.
Когда вступило в силу решение суда о разделе имущества, жена продала одну из квартир. Ничего неподозревающий покупатель осмотрел и приобрел совсем недешевую квартиру (с парковочным местом и охраняемой территорией).
После того, как все деньги от сделки получены женой, куплю-продажу оспорил бывший муж. В иске он указал, что количество собственников квартиры в базе данных Росреестра не соответствовало действительности, о чем имеется соответствующее решение суда: собственников недвижимости на самом деле было двое, а продавал квартиру только один из них (одна, если быть точным).
Иск, конечно, был удовлетворен: квартира была возвращена в собственность супругов-махинаторов, а жена «осталась должна» несчастному покупателю квартиры.
Естественно, к этому времени выяснилось, что второй своей квартирой супруги уже распорядились, другой собственности у аферистки нет, и взыскать с нее что-либо – нереально. Конец истории.
Банальность данного сюжета компенсируется одной любопытной деталью.
Покупка квартиры потерпевшим проводилась под наблюдением специалистов агентства недвижимости, которые в письменной форме дали «заключение о безопасности покупки». Давайте вникнем, что же именно проверяли риелторы, и как они это делали?
Согласно заключению, риелторы зашли на сайт Федерального суда того района города, в котором находилась интересующая их квартира. На сайте суда в рубрике «судебное делопроизводство» риелторы вбили фамилию собственника - жены. Система сообщила, что судебных споров с участием ФИО не обнаружено.
Риелторы сочли, что любые споры относительно данной квартиры должны рассматриваться по месту ее нахождения (ст. 30 ГПК РФ «исключительная подсудность»: «иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества»).
Что еще?
Риелторы также заказали и изучили выписку из ЕГРП, в которой, как вы понимаете, никаких сведений о муже нет и не могло быть, так как судебное решение в Росреестр донесено не было.
Риелторы также изучили паспорт женщины и убедились в том, что печати о браке в документе не имеется, а, значит, согласия супруга на сделку по ст. 35 СК РФ спрашивать не нужно.
Описанными действиями, по сути, вся поверка и ограничилась (!).
К сожалению, риелторами, проверяющими безопасность сделки, явно были допущены серьезные просчеты.
Например, у риелторов имелась копия паспорта продавца, и они могли видеть, что женщина зарегистрирована не в той квартире, которую продает. Данное обстоятельство, несомненно, должно было навести на мысль о том, что у женщины может быть иная недвижимость, и, соответственно, иски к ней могут заявляться с использованием альтернативной подсудности, где выбор между несколькими судами принадлежит истцу (п. 10 ст. 29 ГПК РФ), либо по общим правилам подсудности – по месту жительства женщины. Но даже без этих тонкостей, связанных с процессуальным законом: риелторам, во всяком случае, необходимо было зайти на сайт соответствующего суда по месту жительства женщины. Если бы они это сделали, то с легкостью обнаружили бы решение суда о разделе имущества.
Кроме того, любые замены паспорта, не связанные с достижением гражданином определенного законом возраста, сами по себе должны были вызывать опасения. В данном случае все очевидно: в свидетельстве Росреестра указаны данные другого паспорта, который якобы был «утерян», и который можно было проверить на сайте ФМС. Почему этого не было сделано риелторами – неясно.
Так или иначе, наличие спора с супругом в сочетании с недавней датой выдачи паспорта должны были навести риелторов на мысль о том, что продавец «темнит», и что существование супруга-сособственника весьма вероятно. К сожалению, таких выводов риелторы не сделали.
Когда потерпевший понял, что его риелторы ему уже не помогут, и что судебный процесс он полностью и окончательно проиграл, он обратился в полицию.
В возбуждении уголовного дела было отказано. Жена сообщила, что не имела умысла на обман покупателя, а деньги она ему «когда-нибудь» обязательно возвратит.
Когда дознаватель стал спрашивать мужа, почему он не отнес полученное им решение суда в Росреестр, муж ответил, что, по его мнению, суд должен был сам сообщить Росреестру о том, что раздел недвижимости уже произведен. Муж «удивился» тому, что этого не было сделано автоматически.
Теперь подведем черту.
- риелторы, по сути, полноценной проверки не провели, но они ни за что не отвечают, так как компенсировать убытки потерпевшего по закону должна продавец квартиры, а вовсе не риелторы. Данное обстоятельство кому-то кажется несправедливым, но таков закон;
- суд не направил копию решения третьему лицу по делу - Росреестру, так как по ГПК РФ участники спора обязаны сами получать судебные акты, если только речь не идет о заочном решении. Косвенно можно говорить о некоторой степени виновности районного суда в сложившемся положении, но попробуйте получить с Российской Федерации компенсацию за то, что одна ее служба не знает, что делает другая – это нереально;
- Росреестр самостоятельно не получил решение суда о разделе имущества и, конечно же, не исполнил его, так как регистратору вообще наплевать на этот судебный процесс, а несовпадение количества истинных собственников с количеством правообладателей в реестре – обычное дело и никого не волнует;
- УФМС выдало женщине новый паспорт, но сведений о нахождении гражданки России в браке в документ не внесло;
- ЗАГС, некогда зарегистрировавший брак между махинаторами, сведений об этом браке в публичный доступ не представил, т.к. в России нет соответствующего закона. Кто за кем замужем в России по-прежнему является тайной. Я не шучу, это на самом деле так, эта информация не разглашается государством.
В результате, в атмосфере всеобщего раздолбайства и безответственности, честный покупатель потерял свои деньги, а жулики сохранили квартиру и получили деньги от ее продажи.
Очевидно, что в нашей стране давно назрела реформа, которая бы изменила правила построения базы Росреестра и открыла бы для широкого круга лиц книги ЗАГСов.
Но даже сейчас, в условиях работы с алогичным и часто противоречивым законодательством, покупателя спасла бы от неприятностей полноценная проверка недвижимости, которую нужно было проводить, например, таким образом.
