Мошенничества с недвижимостью 2011

ЮРИСТ: У неё было трое детей… Так?

ОБВИНЯЕМЫЙ: Да.
ЮРИСТ: Сколько из них были мальчики?
ОБВИНЯЕМЫЙ: Ни одного.
ЮРИСТ: А сколько было девочек?
ОБВИНЯЕМЫЙ: Ваша честь, по-моему, мне нужен другой адвокат…

Можно мне адвоката не идиота?

Данный текст является пятым ежегодным обзором квартирных мошенничеств, совершаемых в Тольятти, а также злоупотреблений и преступлений, которые тольяттинцы совершают в российских столицах и других городах.

Анализ тематической судебной практики за 2011 год показывает, что каких-либо принципиальных изменений в общей картине не произошло. Следует отметить лишь значительное увеличение объема материала, с которым в ушедшем году приходилось работать: за помощью обратилось заметно большее количество потерпевших, увеличилось и количество выявленных схем.

В предлагаемом обзоре содержатся новые схемы разнообразных брачных афер; описан неожиданный способ надувательства кредитного учреждения заемщиком; разобрана схема, в которой владельца квартиры признают умершим и присваивают его права на недвижимость; приведены примеры незаконного получения прав на чужое наследство; разобраны новые схемы, при помощи которых недобросовестные риелторы отбирают у своих клиентов недвижимость и деньги; рассмотрен новый вид мошенничества, совершаемого исключительно пенсионерами; проанализированы две необычные технологии, смысл которых сводится к отобранию у предпринимателей принадлежащей им собственности; приведены примеры новых мошенничеств, основанных на знании недочетов в работе Регистрационной службы.

Начать текст хочется с рассмотрения схемы очень простой и относительно законной.

1.

Смысл комбинации в том, что в отдельных случаях покупатель по договору купли-продажи недвижимости может заплатить меньше, чем предусмотрено договором, и это не будет противоречить закону.

Начиналось все с того, что один из разводящихся супругов после вступления в силу судебного решения получил 1/2 долю в праве собственности на квартиру, купленную в браке.

Такое часто происходит при рассмотрении споров небогатых людей, у которых отсутствует достаточное количество имущества или денег для компенсации одному из супругов его доли в общей собственности. Суды по-прежнему в таких ситуациях вынуждены признавать за двумя супругами право собственности на один и тот же объект, что неизбежно ведет к конфликтам, последующему взаимному недоверию и т.п.

По инициативе жены в период рассмотрения спора по разделу имущества в отношении мужа также был вынесен судебный приказ, которым были назначены алименты в размере одной четвертой части заработка или иного дохода на содержание несовершеннолетнего ребенка, оставленного проживать с матерью.

После окончания спора о разделе имущества бывший муж оформил свое право собственности на полученную долю. Получив свидетельство Росреестра, экс-муж, действуя согласно предписаниям ст. 250 ГК РФ, предложил бывшей супруге выкупить у него его долю в праве собственности на квартиру.

Бывшие супруги согласовали цену и при этом условились, что 3/4 от стоимости недвижимости жена оплатит сразу, а 1/4 – после регистрации перехода права собственности.

Когда сделка была зарегистрирована Росреестром, покупатель сообщила продавцу, что не намерена оплачивать оставшуюся сумму, так как у продавца имеется обязанность передавать ей одну четвертую часть заработка или любого иного дохода в счет алиментов.

Бывшая супруга мотивировала свое поведение следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 81 СК РФ, алименты удерживаются из «заработка и (или) иного дохода родителей».

Согласно пп. 5 п.1 ст. 208 НК РФ, деньги, вырученные от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, являются доходом.

В соответствии с постановлением Правительства РФ №841 (в редакции от 15.08.2008 N 613) «О перечне видов заработной платы и иного дохода, из которого производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей», пункт 2 подпункт «О», «удержание алиментов производится с сумм доходов, полученных по договорам, заключенным в соответствии с гражданским законодательством».

Договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру уже заключен (прошел государственную регистрацию).

Ст. 101 ФЗ «Об исполнительном производстве» содержит перечень видов доходов, на которые не может быть обращено взыскание. В данной норме закона не указан доход, полученный от продажи недвижимого имущества.

Руководствуясь перечисленными нормами закона, продавец самостоятельно удержала 1/4 часть от цены договора, справедливо опасаясь, что плательщик алиментов откажется добровольно выплатить данную сумму в счет алиментов.

Описанная правовая позиция не является общепризнанной. Отдельные судьи, возражая, указывают на ст. 116 СК РФ, согласно которой алименты не могут быть зачтены другими встречными требованиями. Но есть и иные точки зрения, согласно которым действия покупателя в данном случае не были взаимозачетом, а являлись самозащитой права (ст. 14 ГК РФ).

Продавец доли обратился в несколько юридических консультаций, однако никто из адвокатов не взялся за процесс по взысканию с бывшей супруги недоплаченных по договору денег, так как большинство юристов посчитали позицию жены верной.

С учетом мнения Верховного суда РФ о том, что неоплата по договору не есть основание для его расторжения (определение от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8), продавец вернуть недвижимость уже не может, а как получить оставшиеся деньги - не знает.

Описанная схема кажется, по крайней мере, остроумной.

Если позицию жены (получателя алиментов) в будущем станут разделять приставы-исполнители, то для плательщиков алиментов наступят тяжелые времена: на долю любого полученного ими дохода от продажи имущества будет обращаться взыскание по алиментам. О такой возможности следует помнить.

В целом, конечно, подобная позиция получателя незаконна, хотя и остроумна. Подобное понимание ситуации явно нарушает права тех детей, у которых назначены алименты в твердой денежной сумме. Они-то не смогут претендовать на ¼ суммы от продажи недвижимости, а это явное нарушение принципа равноправия. 

2.

В одном из предыдущих обзоров была подробно описана технология, по которой мошенники-риелторы оставили без жилья молодую и доверчивую собственницу квартиры (обзор за 2008 г., схема №3).

Оказавшись буквально на улице, девушка какое-то время выбирала между наймом жилья и ипотечным кредитом. Склонившись к последнему, она приобрела на заемные средства однокомнатную квартиру.

К сожалению, доход не позволил заемщице гасить задолженность по ипотечным платежам. Внеся только первый ежемесячный платеж, долг она более не обслуживала.

Банк обратился в суд с иском о взыскании суммы долга и потребовал обращения взыскания на недвижимое имущество должника. По иронии судьбы, сразу после вынесения судебного решения в 2008 году на рынке недвижимости началось резкое снижение цен, и квартира ответчицы подешевела почти вдвое. В результате установленная судом начальная цена торгов оказалась нереальной.

По указанной причине банк не форсировал исполнительное производство вплоть до лета 2011 года, когда начальная цена торгов, указанная в судебном решении, вновь приблизилась к рыночной стоимости квартиры.

Все это время потерпевшая от действий мошенников девушка проживала в заложенной квартире, которая по-прежнему оставалась ее собственностью, не оплачивая ни коммунальные, ни ипотечные платежи. У нее также в это время родился ребенок, и идти ей было попросту некуда.

Когда реализующей компанией были назначены торги, покупателей на жилье не нашлось, и аукцион был признан несостоявшимся. После снижения цены повторные торги также не состоялись: цена все еще казалась покупателям завышенной.

Юристы банка откровенно растерялись. Получив в 2008 году решение суда, они вплоть до 2011 года не могли добиться его исполнения.

При этом сама девушка даром времени не теряла и наняла известного в городе юриста (Сергеева А.В.). Далее ситуация развивалась следующим образом.

Согласно п. 4 ст. 58 ФЗ РФ «Об ипотеке», в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены, назначенной на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Зная об этом, пристав-исполнитель в соответствии с п. 3 ст. 92 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» направил банку предложение оставить квартиру за собой (в порядке, установленном статьей 87 «Об исполнительном производстве»).

Взыскатель промедлил, и ответил согласием на предложение пристава лишь спустя 32 дня.

Между тем, в соответствии с п. 5 ст. 58 ФЗ РФ «Об ипотеке», если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В итоге, девушка, которая не выплатила даже одного процента ипотечных платежей, обратилась в суд с совершенно обоснованным заявлением о признании ипотеки прекратившейся.

Естественно, после снятия ипотечного обременения с квартиры банк ни при каких условиях не сможет вернуть свои деньги.

Таким образом, при удовлетворении иска квартира девушке достанется бесплатно.

Свои действия собственница мотивировала старинной русской поговоркой «с волками жить – по волчьи выть».

3.

Следующая схема из разряда небольших, но почти всегда успешных брачных афер, которые также традиционно рассматриваются нами, если затрагивают вопросы сделок с недвижимостью. Впервые мы столкнулись с этой схемой в 2007 году, и к настоящему времени ее применение было «отшлифовано» несколькими судебными решениями.

В последнем прецеденте ситуация была такова.

В период брака муж взял ипотечный кредит и произвел покупку квартиры полностью на заемные средства (и ранее, и в настоящее время банки предоставляют такие кредитные программы: кредит на покупку жилья без первоначального взноса).

Право собственности на дорогую, большой площади квартиру было зарегистрировано в период брака. Брачного договора супруги не имели. Заемщиком в кредитных отношениях выступал только муж.

После совершения покупки муж под разнообразными предлогами стал просить супругу, чтобы она из заработанных ею средств помогла ему произвести полный расчет с банком. Так как отношения в браке были доверительными, супруга передавала заработанные ею средства без документирования, из рук в руки. При этом, как она поясняла в дальнейшем, она рассчитывала, что в случае спора с мужем всегда сможет предъявить претензии на квартиру, купленную в браке.

Таким образом, в относительно непродолжительное время ипотечный кредит был погашен.

После снятия залога муж потребовал развода.

Когда возмущенная супруга обратилась с иском о разделе приобретенной в период брака квартиры, муж выдвинул веские возражения.

Как следует из ст. 34 СК РФ, под общим имуществом подразумевается то, что приобретено в период брака и на общие доходы.

Спорная квартира была приобретена лишь на кредитные средства. При этом заем и его разновидность - кредит - не являются доходом в принципе. Соответственно, имущество, оплаченное за счет займа, не должно рассматриваться в качестве общего имущества супругов.

Заемные деньги, полученные в период брака одним из супругов, не попадают в общую собственность, так как не являются доходом, и не входят в перечень имущества, указанный в ст. 34 СК РФ. Они не могут являться общим доходом семьи, так как были предоставлены на условиях возвратности одному из супругов. С полученных сумм не оплачивался и не должен был оплачиваться подоходный налог (ст. 208 НК РФ).

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов».

Так как при приобретении спорной квартиры общие совместные средства супругов действительно не использовались, а были потрачены только личные заемные средства мужа, в иске о разделе квартиры было отказано.

Данное решение оставлено в силе вышестоящими инстанциями.

Доводы супруги о том, что общие средства использовались ею при погашении банковского кредита, были тщательно оценены судом. Суд верно указал, что расчеты с кредитором и расчеты с продавцом имущества – совершенно разные платежи. Следовательно, пояснения истицы не влияют на главный вывод о принадлежности спорной вещи мужу. Кроме того, сам факт погашения женой личного долга мужа не дает ей прав на спорную недвижимость, а лишь образует у жены право обратиться с денежными требованиями в адрес мужа.

Так как муж к денежным требованиям давно приготовился и избавился от всей ликвидной собственности (кроме единственного жилья, ст. 446 ГПК РФ), с иском о взыскании денег жена обращаться не стала. К тому же, когда она заводила речь о возврате денег, муж с улыбкой ссылался на п. 1 ст. 89 СК РФ, согласно которому «супруги обязаны материально поддерживать друг друга».

Описанная ситуация должна получить максимальную известность. Даже состоятельные граждане, предприниматели, опрометчиво путают ипотечные отношения с обыкновенной рассрочкой, т.е., по сути, с непосредственной куплей-продажей. Такие ошибки дорого обходятся.

Нужно также заметить, что, даже если бы передача денег между супругами оформлялась документально, на судебное решение это обстоятельство никак бы не повлияло.

Собственно, муж в ходе судопроизводства и не оспаривал получение денег от супруги.

4.

Впервые за долгое время правоохранительными органами г. Тольятти привлечена к ответственности устойчивая преступная группа квартирных мошенников, жертвами которой стали множество семей в Самарской области.

Следствием установлена технология мошенничества.

К собственнику квартиры обращался один из злоумышленников, который говорил, что является участником некого бизнеса, приносящего баснословные дивиденды. Мошенник предлагал жертве вложиться в деловое предприятие (в реальности, конечно, несуществующее) с целью получения процентов. Так как потерпевший не располагал свободными средствами в «необходимой» сумме, мошенник предлагал получить деньги в долг, под залог квартиры.

Собственника жилья знакомили с неким займодавцем, который предлагал в долг сумму в размере 50-70% от рыночной стоимости жилья. При этом займодавец настаивал на том, что на срок займа квартира должна быть переоформлена на его имя.

Собственник квартиры, мечтавший об обещанных дивидендах, соглашался, и отношения оформлялись не договорами займа и залога, а договором купли-продажи квартиры.

Полученные по сделке деньги потерпевший сразу же отдавал махинаторам «в рост».

Как это не удивительно, но только доказанных эпизодов в семисотстраничном обвинительном заключении – шестнадцать. За непродолжительное время в Самарской области шестнадцать семей стали жертвами нехитрого мошенничества.

В настоящее время к уголовной ответственности привлекаются рядовые исполнители, риелторы, которые непосредственно уговаривали потерпевших «вложить деньги», и которые получали на руки денежные средства. Истинных же организаторов, а именно тех лиц, которые в итоге стали собственниками квартир, к уголовной ответственности не привлекают.

Новые собственники квартир посредством судебных исков на основании ст. 301 ГК РФ стали выселять потерпевших.

Одна из потерпевших, проиграв гражданский процесс, выбросилась из окна своей бывшей квартиры.

Судьба остальных семей также незавидна: из 16 гражданских процессов районные суды только в нескольких случаях усмотрели недействительность купли-продажи. Очевидные признаки притворности сделок были проигнорированы судьями, хотя доказательств притворности достаточно: новые собственники квартир в своих объяснениях в следственных органах прямо говорили об отношениях займа, а не о купле-продаже; сами потерпевшие вплоть до судебных заседаний не покидали свои квартиры, а «покупатели» в них не въезжали и т.д.

В целом, задуманное почти полностью удалось мошенникам.

В данной ситуации нас интересует один-единственный потерпевший, который ловко выиграл гражданский спор с мошенниками. В ответ на иск о выселении потерпевший предъявил встречный иск, но не о признании сделки притворной, как следовало ожидать, а о признании сделки мнимой. Данный иск был удовлетворен, и в итоге потерпевший не только вернул себе жилье, но и получил его свободным от залога (от той сделки, которой стороны действительно имели в виду, п.2 ст. 170 ГК РФ). В описанном случае мошенники потеряли и квартиру, и деньги.

Конечно, сделка, по которой было произведено денежное исполнение, не должна признаваться мнимой, и решение вынесено в нарушение закона. Но мошенникам не приходится жаловаться: они потеряли деньги только в одном случае из шестнадцати.

5.

Районный суд рассматривал обыденный спор о наследстве.

Умер отец новорожденного ребенка. Брака между родителями зарегистрировано не было, и отцовство в добровольном порядке не устанавливалось. В связи с этим мать ребенка просила суд установить факт отцовства умершего мужчины над ребенком, и включить малолетнего в состав наследников.

Ответчиком по делу выступал дедушка ребенка. Дедушка крайне отрицательно отнесся к идее включения ребенка в состав наследников. В состав наследства входила квартира, делиться которой дедушка не планировал.

Хотя ответчик твердо знал, что его сын является отцом ребенка истицы, с поданным иском он не согласился.

В связи с возражениями истца судом была назначена генетическая экспертиза, которая должна была установить родственную связь между дедушкой и внуком.

Вследствие конфликтных отношений между истицей и дедушкой, время отбора генетического материала для сторон было назначено с разницей в один час. Эксперты-генетики, согласно определению суда, ожидали участников процесса в одном и том же месте, но в разное время.

Для истицы все происходящее выглядело следующим образом: она явилась на экспертизу с ребенком на руках, у малыша взяли кровь для исследования. Эксперты сообщили матери ребенка, что час назад с определением суда приходил дедушка, также сдал кровь, что все пробирки опечатаны и ожидают генетической дактилоскопии.

К удивлению девушки, проведенная экспертиза показала, что дедушка и ее ребенок родственниками не являются. Истица, точно знающая, кто отец ее ребенка, обвинила ответчика в подкупе экспертов.

В связи с данным заявлением суд назначил повторную генетическую экспертизу в другом медицинском учреждении. После повторного исследования вывод последовал тот же: ответчик не является дедушкой ребенка истицы.

Истица перестала понимать, что происходит. Единственное объяснение, к которому она пришла, заключалось в том, что ответчик не является отцом ее умершего друга. Придя к такому выводу, мать ребенка перестала бороться за квартиру.

Между тем догадка истицы оказалась неверна. Ответчик был отцом умершего, а выиграть процесс ему помогла хитрость, и подкупом экспертов-генетиков он точно не занимался.

Дедушке было хорошо известно, что в судебных процессах пристальное внимание уделяется проверке личности сторон. Секретари судебного заседания, а нередко и сами судьи изучают паспорта явившихся граждан и стараются убедиться, что перед ними именно то лицо, которое названо в паспорте. В тоже время в медицинских учреждениях подобной строгой практики нет, и медики по роду своей деятельности обычно не склонны к тщательной проверке документов. Этим и воспользовался ответчик.

Так как отобрание генетического материала производилось не в зале суда, а в медицинском учреждении, к экспертам-медикам с паспортом дедушки… явился его давний приятель. Сдавший кровь ровесник ответчика совершенно точно не являлся дедушкой ребенка истицы. По этой причине и повторное исследование того же генетического материала другими экспертами не принесло истице желаемого результата.

Как отмечают специалисты в области уголовного права, самого дедушку весьма сложно обвинить в совершении какого-либо преступления.

Известно, что аналогичный случай произошел в США, только уже в уголовном процессе, где подозреваемый в совершении изнасилования врач также предпринял попытку обмануть правосудие. Его метод был заметно сложнее. Будучи профессиональным хирургом, он разместил в своей вене капсулу с чужой кровью (с подходящим резус-фактором, нужной группы, но ему не принадлежащей). По результатам экспертизы присяжные вынесли оправдательный приговор, так как эксперты пришли к выводу о том, что образцы спермы и пробы крови принадлежат двум разным людям.

Афера вскрылась, когда уже после вынесения оправдательного приговора дотошные генетики обнаружили в забранной крови консерванты, характерные для крови, содержащейся в специализированном банке крови (приготовленной для длительного хранения крови доноров). Анализ, взятый капиллярно (из пальца), вывел обвиняемого на чистую воду.

В описанном случае с дедушкой анализ крови из пальца на ситуацию никоим образом бы не повлиял. В России традиционно из двух решений проблемы выбрали наиболее простое.

6.

В советской судебной практике широкую известность в шестидесятые годы получил случай, когда один пожилой колхозник приехал в город проверить, удалось ли ему выиграть в лотерею. На автовокзале пенсионер попросил таксиста-кавказца помочь ему прочитать данные тиража лотереи, опубликованные мелким шрифтом в газете. К удивлению таксиста, номер билета значился в списке выигравших. Мало того, согласно газете, пенсионер выиграл легковой автомобиль «Волга». Таксист и его приятели, многократно и тщательно изучив лотерейный билет, с большим трудом уговорили колхозника продать его. С видимой неохотой дед согласился, принял собранные вскладчину деньги и уехал восвояси. Когда таксист явился за призом, он был ошарашен новостью о том, что его выигрыш составляет один рубль. Как оказалось, билет у пенсионера был подлинным, а вот газета – нет. Проверить подлинность газеты никому не пришло в голову.

С некоторыми модификациями данная схема применяется до настоящего времени, но уже с целью получения недвижимости. Рассмотрим последний эпизод из известных.

Умерла пожилая москвичка, проживавшая одиноко. Пенсионерке принадлежала квартира в столице. Детей у женщины не было, и на наследство претендовали племянники женщины. Неожиданно для племянников, о своих правах на квартиру заявил некий житель Тольятти, который предъявил свидетельство о браке с умершей. В нотариальную контору им было представлено брачное свидетельство старого, советского образца. Лже-муж пояснил, что ранее он проживал в Дагестане, где покойная якобы проводила свой отпуск, и где состоялась регистрация их брака. Тольяттинец не смог пояснить, почему в паспорте умершей нет отметки о браке, и лишь высказал предположение, что данную отметку забыли проставить при замене советского паспорта на паспорт гражданина РФ.

Родственники умершей заподозрили подделку свидетельства о браке.

Назначенная в рамках следственных действий криминалистическая экспертиза показала, что бланк свидетельства о браке подлинный, водяные знаки выполнены типографским способом. Дата изготовления бланка соответствовала номеру и серии свидетельства. Дату заполнения бланка эксперты определить не смогли, но при этом дали однозначное заключение о достоверности самого бланка.

На запрос суда в рамках гражданского процесса (ст. 57 ГПК РФ) соответствующий отдел ЗАГСа республики Дагестан ответил, что сведения о том, регистрировался ли брак между названными в запросе гражданами не могут быть предоставлены, так как книги записи актов гражданского состояния за искомый период уничтожены во время войны с бандформированиями в 2001 году.

Судье ничего не оставалось, кроме как вынести решение в пользу тольяттинца, предъявившего подлинное свидетельство о браке.

Где мошенник добыл чистый бланк свидетельства о браке, конечно, осталось невыясненным.

Известна и более простая разновидность данной схемы, где сотрудники одного из столичных загсов за деньги «задним числом» зарегистрировали брак между мошенником и уже умершей собственницей квартиры. В этой истории без тольяттинцев также не обошлось.

7.

Хорошо организованную преступную группу создал заместитель начальника отдела департамента жилищной политики и жилищного фонда г. М., возглавлявший один из отделов на юге города.

Чиновника крайне интересовали квартиры, в отношении которых отсутствовали сведения об их собственниках. Такое положение возникает в том случае, если имущество официально является бесхозяйным (ст. 225 ГК РФ), или если собственник недвижимости умер, а наследство за ним в течение полугода никто не принял (ст. 1151 ГК РФ). При таких обстоятельствах в Едином государственном реестре прав на недвижимость в графе «правообладатель» делается запись: «не определен».

У работника муниципалитета имелся хороший знакомый в Росреестре, который подыскивал квартиры, формально не имеющие собственников.

Квартир, признанных бесхозяйными, мошенникам обнаружить не удалось, но они собрали данные о девяти выморочных квартирах. (Выморочное жилье – это такое жилье, которым в установленный законом шестимесячный срок не заинтересовались наследники умершего).

Согласно п. 2 ст. 1151 ГК РФ, выморочное имущество переходит в собственность того муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено. Впоследствии такие квартиры должны передаваться мэрией очередникам, нуждающимся в жилье, но у чиновника, очевидно, были совершенно иные планы.

Первоначально мошенник хотел банально внести изменения в ЕГРП и оформить недвижимость на своих знакомых, но от этой идеи преступники отказались, так как работник регистрационной службы побоялся лично вносить изменения в Реестр.

Чтобы избавить специалиста-регистратора от ответственности был найден простой выход.

Еще один участник преступной группы выступил в роли объявившегося наследника квартиры. Этот подельник обратился в Росреестр с фальшивым решением суда, из которого следовало, что данный гражданин является наследником умершего собственника квартиры. Из текста решения следовало, что истец по уважительной причине пропустил срок вступления в наследство, и данный срок ему был восстановлен судом.

На основании поддельного решения суда выморочная квартира была зарегистрирована на нужного человека.

Сразу после получения свидетельства о праве собственности квартира была продана, а деньги разделены между работником Росреестра, мэрским чиновником и лже-собственником.

Интересно, что при последующей реализации данной схемы «собственниками» стали двое коллег чиновника, также на основании фальшивых судебных решений.

Представленные на регистрацию решения судов были проштампованы подлинными (!) судебными печатями, и лишь подписи судей были фальсифицированы. В принципе, данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о причастности к мошенничеству работников судебной системы, так как не секрет, что работники судебных канцелярий в обычной деловой суматохе, вопреки инструкциям, ставят судейские печати куда попало.

Из всего следовало, что схема для мошенников относительно безопасна.

Во-первых, в случае проверки правоустанавливающих документов (в данном случае - судебных решений) изучалась бы, прежде всего, печать суда, и здесь сообщникам опасаться было нечего. Решения судов печатаются на обычной бумаге для копировальной техники, и кроме гербовой печати никаких признаков защиты не имеют.

Во-вторых, любую проверку должен был кто-то инициировать. Со стороны муниципалитета все было схвачено: не станут же организаторы схемы проверять сами себя.

В-третьих, единственным участником схемы, который действительно рисковал, являлся тот «истец», который предъявлял в Регистрационную службу поддельное решение суда, выносимое в отношении него самого. Доказать, что о подделке знал регистратор, практически невозможно. Причастность работников муниципалитета также недоказуема, так как крайне сложно доказать получение чиновниками денег от продажи квартир.

Единственной реальной угрозой для мошенников было возможное появление настоящих наследников. Опасность заключалась в том, что, если такие люди объявятся, то мошенники узнают об их претензиях в последнюю очередь, когда подлог уже вскроется.

Забавно, но погорели махинаторы не из-за появления наследников, а благодаря собственной жадности.

Один из непричастных работников Росреестра, готовя статистические данные за год, заинтересовался, сколько выморочных квартир получает мэрия. Специалист с удивлением обнаружил, что все девять квартир, которые значились выморочными, в краткие сроки по судебным решениям оформлены на физических лиц, причем на одних и тех же.

Добросовестный работник Росреетсра зашел на интернет-сайт соответствующего суда и по номерам дел нашел информацию о судебных спорах. Из данных интернет-сайта следовало, что «собственники» квартир вообще не фигурировали в гражданских спорах с теми номерами, что были указаны в судебных решениях. Так вскрылся подлог.

Во всей этой истории по-настоящему важно только одно обстоятельство, на котором следует заострить внимание отдельно.

По закону, работники Регистрационной службы, принимая правоустанавливающие документы, проводят их правовую экспертизу (согласно п. 1 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В понятие «правовой экспертизы» входит проверка законности сделки, но, если в качестве правоустанавливающего документа в Росреестр поступает судебное решение, то «правовая экспертиза» сводится к прочтению судебного акта. Естественно, что, так как судебное решение является общеобязательным, проверять его законность регистратор не может и права не имеет. Решение суда регистратор должен просто исполнять.

Неожиданностью для нас стало то, что работник Росреестра не обязан проверять, выносил ли вообще суд такое решение, или нет. Как выяснилось, ни названный федеральный закон, ни какие-либо должностные инструкции не обязывают эксперта Регистрационной службы связаться с судебным органом и убедиться в подлинности документа. Более того, во многих отделениях Росреестра у рядовых регистраторов даже нет доступа в Интернет, и они не имеют технической возможности зайти на сайт суда.

Таким образом, проверка судебных решений в Регистрационной службе не только не проводится, но и, по сути, не должна проводиться. Тем лицемернее выглядит текст закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который не предусматривает какого-либо сокращенного срока для регистрации прав, возникших на основании судебного акта. Если судебные решения все равно не проверяются, не логично ли было бы установить сокращенные сроки для регистрации прав по судебным актам?

В описанном случае только добросовестность не замешанного в схеме работника системы позволила выявить мошенничество. По сути, имела место случайность.

8.

Очередное мошенничество основано на отличном знании алгоритмов работы подразделений Регистрационной службы.

Подобные преступления не редки, и нами уже рассматривались ранее (например, схема №2 в обзоре за 2008 год). В 2008 году мошенниками искусственно создавалась ситуация, когда у государства возникала обязанность произвести компенсационную выплату в размере миллиона рублей.

В 2011 году была применена иная схема, имевшая также и иную цель, но обе этих схемы роднит один признак: мошенники точно знали, какие действия совершит регистратор, и в какой момент он допустит ошибку, невольно нарушит закон. Понимание механики работы Росреестра и отличное знание материального права делают мошенников почти неуязвимыми для правосудия.

Суть в следующем.

Организаторы мошенничества – два риелтора. Один из них собственник свободной от всяких обременений квартиры. Он выставляет ее на продажу. Другой риелтор, сообщник первого, покупает жилье.

В договоре купли-продажи указывается, что 50% оплаты передано покупателем при подписании договора, а оставшаяся сумма должна быть выплачена в течение месяца после государственной регистрации перехода права собственности.

В реальности контрагентами создается лишь видимость сделки, и никакие деньги по договору не переходят. При этом сам договор купли-продажи сдается на регистрацию, а после получения свидетельства о праве собственности покупатель въезжает в квартиру. Более того, чтобы создать видимость исполнения по сделке, покупатель регистрируется по новому месту жительства и даже некоторое время там проживает. (Все эти действия, очевидно, предпринимаются с целью убедить в дальнейшем суд в том, что сделка не являлась мнимой, т.е. совершенной лишь для вида).

В дальнейшем уже новый собственник квартиры повторно выставляет ее на продажу.

Следующий покупатель квартиры и есть потерпевший.

Новый покупатель заключает с риелтором договор купли-продажи и рассчитывается с продавцом.

Через некоторое время первый риелтор, первоначальный продавец, «узнает» о совершившейся сделке. Он обращается с иском в суд, заявляет, что с ним так и не рассчитались, и выдвигает несколько требований.

Во-первых, он требует признать договор купли-продажи между своим подельником и потерпевшим ничтожным, и возвратить квартиру в собственность своего сообщника.

Данные требования истец мотивирует нахождением квартиры в залоге у кредитора, и утверждает, что залогодержателем является он сам. Наличие ипотеки истец доказывает тем, что с ним так и не был произведен расчет, и он недополучил вторые 50% от стоимости жилья. При этом, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, «если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара». Истец утверждает, что Регистрационная служба в нарушение ст. 488 ГК РФ не оформила залог недвижимости в его пользу, и что в результате этого нарушения второй риелтор получил «чистое», без обременений, свидетельство о праве собственности.

Во-вторых, истец требует от суда вынести решение об обязании Росреестра зарегистрировать залог недвижимости в его пользу.

Естественно, что активного сопротивления со стороны сообщника истец не встречает. Тот дает показания, что действительно не расплатился с покупателем, и планирует это сделать в будущем, но никакой срок назвать не может.

Активно возражает против иска только новый собственник квартиры, который прекрасно понимает, что в случае признания сделки недействительной у него практически нет шансов вернуть деньги, и при защите он ссылается на свою добросовестность.

К сожалению, добросовестность ответчика никак не влияет на правовую силу договора, совершенного вопреки залоговому обременению, которое работники Росреестра банально забыли зарегистрировать. У потерпевшего в судебном процессе мало шансов.

Суд, защищая, прежде всего, права залогодержателя, удовлетворяет иск мошенника. Квартира возвращается в собственность второго риелтора, после чего устанавливается ипотечное обременение в пользу первого продавца. В резолютивной части решения содержится также наивное указание о том, чтобы второй риелтор возвратил потерпевшему договорную стоимость квартиры.

В дальнейшем, как и следовало ожидать, выясняется, что у второго риелтора нет никакого имущества, а спорная квартира является единственным жильем и на нее невозможно обращение взыскания в силу запрета п. 1 ст. 446 ГПК РФ.

Действуя далее, риелторы составляют документы о том, что они «полностью рассчитались» между собой, и на основании их совместного заявления ипотечное обременение с квартиры снимается.

К этому времени деньги потерпевшего уже присвоены и поделены. Квартира от ипотеки освобождена. Схема полностью реализована.

Причин к тому, что подобное мошенничество состоялось, можно назвать три.

Изначальной причиной является невнимательность или неорганизованность работников Росреестра, которые, видя в договоре указание на неполный расчет по сделке, не сделали запись о регистрации ипотеки. При этом отсутствие записи о залоге в ЕГРП не означает собственно отсутствие залога: залог возникает в силу прямого указания закона, и, даже если как таковой записи об ипотеке нет, залог все равно существует и признается судами.

Вторая причина кроется в правоприменительной практике. Не секрет, что для отечественной судебной системы такая обеспечительная мера, как залог, есть самая настоящая «священная корова», которую режут в последнюю очередь. В этом смысле наше правосудие полностью придерживается древнеримских обычаев, но делается это ценой интересов третьих лиц.

Третья причина – отсутствие уголовной ответственности для физических лиц, умышленно не исполняющих судебное решение по гражданскому делу. Нежелание государственной власти в России такую ответственность вводить по-прежнему создает вопиющие прецеденты.

Относительно превентивных мер, позволяющих не попасть в ситуацию, подобную описанной, заметим, что действуют обычные рекомендации: проверять правоустанавливающие документы продавца, в том числе и договор, по которому продавцом получено право собственности. Если бы потерпевший заметил в договоре строчку о том, что расчет за квартиру произведен не полностью, возможно, он отказался бы от намерения приобрести это жилье. Однако покупатель проверил лишь оригинал свидетельства о праве собственности и заказал выписку из ЕГРП, сочтя эти меры достаточными. Правоустанавливающим договором потерпевший не интересовался вообще. Между тем выписка из реестра, как уже говорилось, сведений об ипотеке не содержала.

В настоящее время у потерпевшего остается только гипотетическая возможность, выждав один год после судебного процесса, попробовать получить компенсационную выплату из казны РФ на основании ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ведь сделка явно была признана недействительной из-за ошибки регистратора.

Идей в отношении привлечения к ответственности самих мошенников нет.

9.

Следующий эпизод скорее является происшествием, чем заранее спланированной комбинацией, но недоразумением его можно считать лишь в данном конкретном случае, так как умышленное создание подобной ситуации вполне возможно.

Многодетная мать и ее дети проживали в трех квартирах, расположенных на одной лестничной клетке многоквартирного жилого дома. Для улучшения здоровья одной из дочерей семья решила продать все три квартиры и перебраться загород. На сделки по продаже квартир необходимо было получить согласие органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Опека выдала согласие, но при условии, что женщина в будущем приобретет жилье определенной площади и создаст для детей лучшие условия, чем они имели на день обращения в отдел опеки.

Получив согласие органов опеки, женщина продала квартиры.

Выбор многодетной матери остановился на доме, расположенном в селе неподалеку от города. Очевидно, с разрешения собственника женщина въехала в дом вместе с детьми.

Договор купли-продажи дома подписан не был, так как к оформлению документов женщина, имеющая уже девятерых детей, относилась как к досадной формальности. Заниматься бумагами она не собиралась. Кроме того, многодетная мать злоупотребляла алкоголем.

Дальнейшие события развивались следующим образом.

Собственник дома умерла. Ее наследники решили было выселить многодетную семью, но потом по какой-то причине передумали. Женщина и ее многочисленные дети проживали в доме вообще без каких-либо правоустанавливающих документов и без регистрации.

Поведение семьи было в значительной степени маргинальным. Члены многодетной семьи не заключали договоры на коммунальное обслуживание, самовольно подключились к электросетям, не платили налоги, а подрастающие дети имели проблемы с законом. Жилой дом горел, не ремонтировался, не имел отопления и т.п.

Видимо, в какой-то момент собственникам дома и земли эта ситуация надоела, и они, улучшив момент, когда в доме никого не было, продали дом постороннему покупателю, сказав при этом, что весь хлам в доме можно выбросить.

Так как покупателю была нужна земля, а не сам дом, он не проявил особого интереса к вещам в доме и вообще не придал им значения, тем более что в поселковой администрации была получена справка о том, что в доме никто не проживает. Уже после сделки покупатель узнал, что его в доме живет многодетная семья.

Покупатель обратился в суд с иском о выселении.

Никаких серьезных возражений против иска многодетная мать предъявить не смогла. Ее встречный иск о признании права собственности на основании приобретательной давности был бесперспективен ввиду недостаточного срока давностного владения (ст. 234 ГК РФ). Имелись со стороны встречной истицы и очевидные признаки недобросовестного владения.

Тем не менее, продолжение судебного процесса оказалось интересным.

Привлеченные в дело органы опеки и попечительства заняли следующую позицию: так как многодетная мать не выполнила требования отдела опеки, и после продажи трех квартир не оформила в собственность новое жилье, то отдел опеки считает недействительными все три сделки по продаже квартир.

Жесткая позиция опеки оказалась хорошо обоснованной. На сделки с жильем было получено не безоговорочное согласие опеки, а согласие под условием. В соответствии с п.2 ст. 157 ГК РФ, «сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит». Таким образом, так как требование опеки не было выполнено, согласие органа утратило силу. По сути, сделки оказались совершенными без согласия органов опеки и попечительства, и являются противозаконными (ничтожными, ст. 168 ГК РФ).

Органы опеки обоснованно заявили о намерении оспаривать совершенные сделки.

Из-за безалаберности многодетной матери возникла совершенно реальная опасность того, что добросовестные покупатели квартир свое жилье потеряют.

В данной ситуации нас, как всегда, интересует способ, каким образом можно при покупке жилья распознать развитие такой ситуации заранее.

Очевидно, простейший способ состоит в том, чтобы вообще не приобретать жилье, на отчуждение которого требуется получение согласие опеки. Конечно, для практикующего юриста подобная рекомендация не особо ценна, так как последнему часто ставят задачу обеспечить безопасность сделки, а не отговаривать стороны от ее совершения. Но нужно отчетливо осознавать, что покупатель жилья никаким образом не сможет контролировать последующие после сделки действия продавца. Буквально ничего нельзя сделать, если родители ребенка-собственника ненадлежащим образом выполняют предписания опеки, и тратят полученные от продажи детского жилья деньги по собственному усмотрению, а не в интересах ребенка.

Поэтому, если клиент юриста настаивает на приобретении именно такого жилья, на сделку с которым следует получать согласие органа опеки, задача защитника сводится к тому, чтобы предупредить покупателя о потенциальной опасности сделки. Крайне желательно настоять также на приобретении покупателем страхового полиса по риску возможной утраты права собственности (так называемого полиса «титульного страхования»). Другой эффективной защиты от риска развития описанной ситуации не существует. Добросовестность сама по себе не выручит покупателей квартир, проданных им родителями или опекунами в нарушение условий, установленных органами опеки (см., например, информационное письмо ВАС РФ от 13.11.2008 № 126, п.2).

10.

Следующая схема – грубая и чисто уголовная, но знать о ее существовании нужно обязательно, так как последние пару лет ее с успехом применяют в разных городах нашей страны.

Суть в следующем.

Преступники находят неприватизированное жилье большой площади, в котором зарегистрирован только один наниматель, желательно – одинокий гражданин пожилого возраста.

Мошенники подделывают подпись пенсионера, и по фальшивому заявлению в паспортном столе регистрируют в жилье своего человека. Этот соучастник – будущий собственник жилья.

Затем, обычно где-нибудь в провинции, мошенники «договариваются» с правоохранительными органами и оформляют акт опознания найденного трупа, который долгое время не был опознан. Согласно акту, умершим является настоящий наниматель жилья (который и знать не знает, что уже «умер»).

В дальнейшем мошенниками через ЗАГС оформляется подлинное свидетельство о смерти. На основании данного документа пенсионера снимают с регистрационного учета «в связи со смертью». Единственным нанимателем жилья, таким образом, остается мошенник.

Махинатор быстро приватизирует квартиру на себя и становится единственным собственником жилья.

Далее развитие схемы идет в зависимости от обстоятельств.

Если истинный наниматель на некоторое время уезжает из квартиры сам, в поездку, на дачу и т.п., то новый «собственник» вызывает МЧС, предъявляет спасателям паспорт, свидетельство о праве собственности и таким нехитрым способом проникает в квартиру. Далее вещи потерпевшего выбрасываются, а квартира немедленно продается ничего не подозревающему покупателю.

Нужно отметить, что обычно преступники не продают квартиру, не проникнув в нее, так как рыночную цену за жилье можно получить, лишь продемонстрировав его покупателю. Поэтому, если пенсионер после «смерти» по-прежнему проживает своей в квартире и никуда отлучаться не собирается, то очень вероятен силовой вариант развития событий. После того, как потерпевшего выкидывают из квартиры, жилье продают.

Даже если пенсионер после случившегося найдет в себе силы бороться, после продажи квартиры восстановить нарушенное право будет сложно.

Как следует из милицейских документов, при силовом варианте развития событий у потерпевшего всегда отбирают паспорт.

Учитывая, что по всем базам данных пенсионер числится как умерший, восстановить документы ему будет весьма тяжело, а подчас без обращения в суд – невозможно.

При этом нужно учесть, что пожилому человеку негде жить, у него нет регистрации, и он также перестал получать пенсию, так как Пенсионный фонд также считает его умершим.

Потерпевший не может воспользоваться своими накоплениями в банке, так как, опять же, у него отсутствует документ, удостоверяющий личность.

Чтобы восстановить паспорт, определить надлежащего ответчика, собрать информацию о незаконной приватизации, оспорить ее и, наконец, вернуть квартиру, понадобятся хороший юрист, деньги и, конечно, время. С учетом новой редакции Гражданско-процессуального кодекса России на судебные тяжбы уйдет как минимум год.

Интересно, что даже если потерпевшему удастся возвратить себе жилье, для мошенников это уже ничего не меняет: деньги от продажи квартиры получены и присвоены, возвращать их покупателю никто не станет.

Перспективы уголовных обвинений в подделке документов и мошенничестве варьируются в зависимости от конкретных обстоятельств дела, но чаще всего по такого рода делам в возбуждении уголовных дел все равно отказывают. Следственные органы в своих постановлениях указывают, что «подпись пожилого человека нетвердая, установить подделку не представляется возможным, между сторонами имеется подведомственный суду гражданский спор» и т.д.

В связи с очередным продлением сроков приватизации данная технология представляет для пожилых граждан значительную опасность.

11.

В прошлогоднем обзоре, в схеме №2, мы описывали деятельность риелторской фирмы, которая совместно с соучастником-нотариусом реализует преступную схему, направленную на завладение жильем граждан. Описывали случай, когда риелторы отравили своего клиента и его сожительницу, предварительно получив каким-то мутным образом от потерпевшего завещание на квартиру. За истекшее время нам удалось помочь наследникам погибшего: завещание было отменено после проведения двух посмертных судебно-психиатрических экспертиз.

Риелторы в данном конкретном случае проиграли. Заметно потратившись, сейчас они стараются наверстать упущенное. Агентство недвижимости реализует другую схему, бороться с которой еще более трудно. К чести аферистов, теперь они хотя бы никого не убивают.

В городскую базу данных вносятся сведения о продаже квартиры или дома. Жилье выставляется по нормальной рыночной цене, оно свободно демонстрируется покупателям. Последним вручаются на руки копии правоустанавливающих документов и оригинал выписки из ЕГРП. Продавцом выступает физическое лицо, не состоящее в браке (покупателю демонстрируют паспорт продавца, отметки о браке в паспорте нет).

Внешне готовящаяся сделка выглядит совершенно ординарно и безопасно. Осторожный покупатель, лично заказав еще одну выписку из реестра, может в очередной раз убедиться, что приобретаемый объект свободен от прав третьих лиц.

Между тем это не совсем так.

Через некоторое время после сделки выясняется, что у продавца имеется супруг (супруга), а само имущество приобретено в период брака на общие совместные средства, и в силу закона является общей совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ).

«Потерпевший» супруг обращается в суд и добивается признания совершенной сделки недействительной по мотивам отсутствия согласия сособственника (ст. 35 СК РФ). Квартиру отбирают у покупателя и предоставляют ему мифическое право требовать с продавца уплаченные деньги.

Естественно, кроме квартиры никакого имущества у продавца не оказывается, он официально числится безработным. Мошенничество совершено, и положение потерпевшего незавидное.

По сути, риелторы пользуются тем, что отечественный реестр прав на недвижимость построен с грубым нарушением элементарных правил логики.

Для российского реестра прав на недвижимость совершенно обычна следующая ситуация: в свидетельстве о праве собственности в графе «правообладатель» указано только одно лицо, а собственников на самом деле двое (имеется общая совместная собственность супругов в соответствии с Семейным кодексом РФ).

Почему так происходит?

Причина банальна: некогда, при покупке недвижимости, со стороны супругов действовал только один из них, и лишь его данные числятся в реестре. Между тем, согласно Семейному кодексу, после покупки собственность возникла у обоих супругов (если иное не определено брачным договором). Причем по закону не важно, одна или две фамилии указаны в договоре купли-продажи: по общему правилу собственниками становятся оба супруга.

Если вдуматься, отечественный регистратор просто не интересуется правовым режимом собственности. Ему безразличен тот факт, что запись в реестре не отражает реального количества собственников. Запись производится исключительноисходя из количества фамилий в договоре, а факт нахождения покупателя в браке просто игнорируется Регистрационной службой.

В связи со сказанным, сложилось такое положение: если при покупке супруги решили указать в договоре данные их обоих, то все третьи лица будут знать, что собственников на самом деле двое. Если же в договоре содержатся данные лишь одного из супругов, то в реестре будет числиться только один из них. Таким образом, информация в реестре дезинформирует третьих лиц, вводит их в заблуждение относительно количества собственников недвижимости.

Риелторы об этом хорошо знают. Именно поэтому они так охотно демонстрировали покупателю документы на недвижимость: супруга-сособственника в них было просто «не видно».

Остается только вопрос относительно паспорта продавца: в описанном случае в нем не было отметки о зарегистрированном браке. Здесь тоже все элементарно.

До совершения мошенничества продавец «теряет» паспорт, и обращается в ФМС за получением нового. Миграционная служба налагает на риелтора административный штраф и восстанавливает удостоверение личности. При этом в новый паспорт ранее внесенные сведения о детях, о нахождении в браке, о группе крови и т.д. ФМС не вносит. Единственное, что указывает ФМС в новом паспорте - сведения о ранее выданном паспорте, которые мало о чем говорят. Для получения, например, штампа о браке, риелтор должен был бы с новым паспортом лично посетить орган ЗАГСа, где бы ему проставили соответствующую печать. Делать этого мошенник по понятной причине не стал.

Таким образом, нелогичное построение российского реестра прав на недвижимое имущество, в котором содержатся дезинформирующие сведения о количестве собственников-супругов, и безобразная организация работы ФМС с паспортами граждан создает благодатную почву для мошенничества.

В возбуждении уголовного дела против продавца отказано, так как на опросе риелтор пояснил, что он действительно продавал общую квартиру, но при этом не знал о несогласии своей супруги на сделку. Доказать обратное почти невозможно.

В связи со всем сказанным, приведем еще одну рекомендацию для покупателей: семейное положение продавца следует узнавать до сделки, и непосредственно через базу данных ЗАГСа или МВД. Подобная разведка совершенно незаконна, но, если ее не предпринять, есть риск остаться без денег и без недвижимости.

12.

В п. 5 обзора за 2007 год мы разбирали забавную схему обмана риелтора (плательщика ренты), в которой специалиста по сделкам с недвижимостью обманула пенсионерка, создав у себя видимость онкологического заболевания. Риелтор поверил в незавидные перспективы получателя ренты и согласился на высокие ежемесячные платежи, о чем в дальнейшем сильно пожалел.

В 2011 году желающих заключить с пенсионерами договор ренты не убавилось. Так как спрос явно превышает предложение, сообразительные пожилые люди изыскали возможность на одной и той же квартире зарабатывать неплохие деньги, не теряя при этом права собственности. Трудно поверить, но такова жизнь.

Последовательность действий следующая.

Пенсионер связывается с очередным «центром помощи пенсионерам» и прикидывается простаком, который что-то слышал о договорах ренты, но подробностей не знает. Пенсионер говорит о том, что ему на праве собственности принадлежит квартира, живет он один, дети и внуки его совсем забыли и не заботятся о нем.

После просмотра документов все сказанное пенсионером подтверждается. Его квартира не содержит записей об обременениях, и кроме самого дедушки в ней никто не зарегистрирован. Пенсионер соглашается на заключение договора ренты, но ставит условие: он хочет получить единовременную выплату в размере полумиллиона рублей (в последнем случае, о котором нам известно, фигурировала именно такая сумма). Плательщика ренты такие условия устроили, так как он посчитал, что жилье все равно обходится недорого.

При подписании договора в нотариальной конторе пенсионер получает оговоренную сумму. Далее, так как по сделке переходят права на недвижимое имущество, стороны должны явиться в Регистрационную службу и сдать документы для регистрации договора ренты и перехода права собственности.

Здесь начинаются варианты.

В одних случаях пенсионер вообще отказывался ехать в Росреестр, ссылаясь на скверное самочувствие. В других случаях получатель ренты совместно с плательщиком ренты подписывал заявление в Росреестре, но после этого уже самостоятельно обращался к регистратору с заявлением о прекращении регистрации договора. Во всех случаях итог был одинаков: плательщик ренты, передав деньги, оставался с нотариально удостоверенным и подписанным, но при этом не зарегистрированным договором ренты.

В большинстве случаев плательщики ренты в таких ситуациях удивлялись, но совершенно не были склонны считать возникшую ситуацию безвыходной. Ведь, как правило, в рентные отношения вступают риелторы, которым хорошо известны предусмотренные законом способы защиты гражданских прав. Они знают, что весьма распространена в судах практика применения п. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которой, «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».

Чаще всего указанная норма применяется к договорам купли-продажи недвижимости. Иногда в основании исковых требований приводится весьма схожая по тексту ст. 551 ГК РФ. В результате, если в ходе процесса доказано, что продавец квартиры или дома, получив от покупателя деньги и подписав договор, отказывается явиться на государственную регистрацию сделки, суд по требованию покупателя выносит решение о государственной регистрации договора.

Таким образом, обманутые плательщики ренты обоснованно полагали, что их проблема может быть решена аналогичным способом (понуждение к регистрации договора через суд). Потерпевшие обращались в районные суды с требованиями о регистрации договоров ренты, описывая в исках сложившиеся обстоятельства.

На этой стадии потерпевших ожидал крайне неприятный сюрприз.

Дело в том, что 23 июня 2009 г. Верховный суд России вынес определение N 5-В09-51, согласно которому в описанной ситуации с незарегистрированным договором ренты потерпевшей стороне в иске следует... отказать.

Мотивировка, примененная Верховным судом, такова:

«В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Исходя из указанных правовых норм, поскольку договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор является ничтожным».

Надо сказать, что с доводами Верховного суда РФ теоретически можно было бы согласиться, если бы в полностью аналогичных ситуациях, но возникающих с договорами купли-продажи, Верховный суд занимал бы аналогичную позицию. Если бы Верховный суд отказывал по всем искам о принудительной регистрации всех незарегистрированных договоров, позиция суда являлась бы, по крайней мере, последовательной.

Лицемерность названного определения ВС РФ состоит в том, что Верховный суд России продолжает выносить решения о необходимости регистрации договоров купли-продажи, а в полностью аналогичных случаях уклонения одной из сторон договора ренты отказывает в регистрации.

При этом нормы закона, регулирующие ренту и куплю-продажу, в части требований собственно к регистрации договора полностью идентичны, в чем легко убедиться:   

- ст. 584 ГК РФ: «договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации»;

- п. 2 ст. 558 ГК РФ: «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации».

Оба договора подлежат регистрации в Росреестре. В этом плане между ними нет никакой разницы. Поэтому у Верховного суда РФ нет никакой объективной причины принудительно регистрировать одни договоры и отказывать в регистрации других.

Чтобы не убеждать голословно, процитируем также указания ВС РФ относительно принудительной регистрации договоров купли-продажи: «если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ)» - см. п. 61 совместного постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года.

Нельзя не обратить внимание, что оба приведенных судебных акта ВС РФ действуют одновременно. Очевидно также, что позиция Верховного суда России относительно договоров ренты является нелогичной.

В итоге, используя нужную судебную практику, пенсионеры, получив единовременное исполнение от плательщиков ренты, отказываются от действий по регистрации договоров ренты и в 100% случаев выигрывают судебные процессы, в которых их пытаются понудить к регистрации сделки. Пенсионеры-махинаторы не только присваивают полученные деньги, но и сохраняют свою собственность. Более того, уже известны случаи, когда пенсионеры раз за разом совершали мошеннические действия, обманывая все новых плательщиков ренты, предлагая им последовательно одну и ту же квартиру.

Впрочем, не приходится удивляться, особенно если учесть, что данный «бизнес» не требует от стариков-разбойников абсолютно никаких вложений.

По сути, для пенсионеров не наступает никаких значительных негативных последствий и тогда, когда суд выносит решение, обязывающее возвратить полученные деньги. Согласно ст. 99 ФЗ «Об исполнительном производстве» у дедушки или бабушки в счет возврата полученных средств будет изыматься лишь до 50% дохода (пенсии), даже по нескольким исполнительным листам. Учитывая размеры российских пенсий, у потерпевшего нет никаких шансов вернуть свои деньги. Взыскатель сможет лишь наблюдать, как у детей и внуков пенсионера будет появляться новое имущество, приобретенное на его средства.

Таким образом, любому желающему заключить с пенсионером договор ренты нужно всячески избегать производства оплаты по договору до его регистрации. Кроме того, желательно удостовериться, что в отношении пенсионера не ведутся исполнительные производства. Сделать это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов (при наличии личных данных потенциального получателя ренты).

Исходя из данных судебной практики, собранной из разных регионов России, описанное мошенничество в настоящее время не является редкостью, и для любого потенциального плательщика ренты существует весьма реальная угроза потери денег.

13.

Очередная схема направлена против предпринимателей. Она реализуется крупным бизнесом, аффилированными банками и лизинговыми компаниями, а ее целью является присвоение недвижимости.

Наглядный пример.

Предприниматель средней руки приобрел в лизинг нежилое помещение. Постройка была куплена ветхой, нуждалась в восстановлении. После капитального ремонта, который был полностью выполнен за счет предпринимателя, он разместил в здании производственный цех по сборке мебели и небольшое торговое помещение.

Лизинговые платежи оплачивались всегда исправно, через один и тот же банк. Предприниматель крайне внимательно относился к оплате финансовой аренды: в договоре лизинга было условие о том, что при надлежащем исполнении условий соглашения лизингополучатель по окончании срока действия договора получит строение в собственность.

Непосредственно перед внесением последнего платежа предприниматель получил уведомление от лизингодателя о расторжении договора лизинга. В письме коммерсанта также просили передать ключи, в краткие сроки освободить недвижимость и оплатить натекшую неустойку.

Как выяснилось, банк, через который предприниматель оплачивал лизинг, самостоятельно приостановил платежи в адрес лизингодателя, причем сделал это уже несколько месяцев назад. Кредитное учреждение лишь запоздало уведомило клиента о том, что в отношении его организации имеются «сведения об участии в террористической деятельности».

Сотрудники банка известили коммерсанта, что в соответствии с п. 10 ст. 7 ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», все операции по его счету приостановлены, кроме операций по зачислению денежных средств.

Юристы банка пояснили, что они сообщали о «подозрительных» операциях в Росфинмониторинг, и указанное ведомство одобрило действия кредитного учреждения по «замораживанию» счета. По результатам дополнительной проверки, которая еще будет проведена, в будущем решится вопрос о проведении приостановленных платежей. Для проведения упомянутой проверки от предпринимателя потребовали ряд документов, и, в частности, попросили предоставить сведения о доходах его контрагентов. Последнее требование, конечно, практически невыполнимо.

Все то время, что платежи были приостановлены, на фирму по договору лизинга начислялась штрафная неустойка, а у самого лизингодателя уже появилось право расторгнуть договор финансовой аренды и получить, таким образом, не только плату за лизинг, но и само здание.

Судиться с банком в описанной ситуации, конечно, следовало, но данный процесс потребовал бы как минимум нескольких месяцев, а требование об освобождении помещения лизингодатель уже выдвинул.

По сути, указанная схема не только отбирает собственность у предпринимателя, но и вгоняет его бизнес в долги.

Доказать сговор между кредитным учреждением и лизинговой компанией весьма сложно. Незаконность действий банка также не всегда очевидна для суда, особенно в случаях, когда сотрудники федеральных служб в ходе судебного процесса подтверждают обоснованность подозрений кредитного учреждения, а предприниматель не может выполнить требования проверяющей стороны.

В целях предотвращения развития такой ситуации совет может быть только один: тщательней выбирать контрагентов.

14.

Очередная схема направлена также против предпринимателей. Ее реализация не приводит напрямую к тому, что мошенникам переходят права на недвижимость, но исполнение схемы может поставить собственника в положение настолько тяжелое, что он согласится расстаться со своей собственностью на очень невыгодных для себя условиях.

Реализация схемы предполагает значительные денежные затраты, и применение данной технологии окупится только при наличии у жертвы дорогостоящей, ценной собственности.

Небольшое отступление для читателей, не имеющих юридического образования.

Процессуальному закону известны различные способы, которыми суд может заранее, еще до принятия решения, заставить ответчика исполнять в будущем судебный акт. Такими способами являются так называемые обеспечительные меры. Наиболее широко известной обеспечительной мерой является запрет к распоряжению (арест имущества). При аресте вещи ее собственник, как правило, не лишается права пользования вещью, но не может отчуждать ее: продавать, дарить, менять и т.п. Аресту может подвергаться любое непотребляемое имущество, а также деньги на банковском депозите. В арбитражном процессе допускаются также предварительные обеспечительные меры, которые применяются судом еще до подачи иска, по заявлению заинтересованной стороны (ст. 99 АПК РФ).

Описываемая схема основана как раз на злоупотреблении правом требовать применения к будущему ответчику именно таких предварительных обеспечительных мер.

Потерпевшим оказался несговорчивый коммерсант.

Принадлежащая ему фирма являлась собственником земельного участка, предназначенного для строительства. Предприниматель планировал разбить землю на небольшие наделы, застроить их частными домами и на этом заработать. Его оппонентом стала весьма крупная строительная компания, которая неоднократно предлагала выкупить земельный участок целиком. Так как собственник земли отказывался от поступавших предложений, возник конфликт. Далее ситуация развивалась следующим образом.

Предприниматель узнал, что банковские счета его фирмы, а также принадлежащая фирме земля арестованы по требованию некого общества с ограниченной ответственностью, зарегистрированного в другом субъекте России. Предприниматель крайне удивился, так как в данной республике у его фирмы контрагентов нет и не было, а само название общества для него было совершенно незнакомо.

После обращения в суд выяснилось, что некое ООО подало в арбитражный суд субъекта заявление о применении предварительной обеспечительной меры: ареста его земли и счетов. К заявлению были приложены подложные договоры, по которым, якобы, у его организации имеются долги перед заявителем. Кроме того, согласно этим бумагам, была установлена договорная подсудность спора (дело должно быть рассмотрено именно в том суде, который и наложил аресты).

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об отмене обеспечительных мер, заявил о подлоге доказательств, и обеспечительные меры были сняты.

Буквально в тот же день собственник земли узнал, что в другом субъекте России, в другом арбитражном суде другое ООО добилось аналогичных обеспечительных мер, и все счета и земельный участок его фирмы снова находятся под арестом.

Вскоре коммерсант получил определения об аресте еще из одного арбитражного суда, где новое ООО с новыми подложными документами добилось все тех же мер по обеспечению требований.

Пока предприниматель добивался снятия очередных обеспечительных мер, ездил по стране, разъясняя, что документы о долгах его фирмы подложные, его бизнес стал разваливаться. Фирма не могла рассчитываться с контрагентами, не могла оплачивать налоги, не имела возможности платить заработную плату сотрудникам. О проблемах фирмы в городе быстро стало известно. Многократно арестованный земельный участок отпугивал потенциальных клиентов длинным списком арестов.

Предприниматель понял: чем дольше он будет сопротивляться многочисленным арестам, чем больше денег его оппонент потратит на наложение арестов, тем меньшую сумму застройщик предложит за его землю. Какого-либо эффективного способа защиты от подобной атаки предприниматель не нашел, так как уже первый арест привел к замораживанию основных финансовых активов фирмы.

Коммерсант сдался и продал землю за гроши.

В данной ситуации мы должны, прежде всего, определиться с вопросом о том, не был ли нарушен закон арбитражными судьями. Ведь образовалось положение, при котором в отношении потерпевшей фирмы не велось никакого искового производства, но при этом существовал целый поток определений о принятии обеспечительных мер, которые были инициированы фирмами-однодневками.

Согласно п. 8 ст. 99 АПК РФ, если заявителем не было подано исковое заявление в срок, установленный в определении арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов, обеспечение отменяется тем же арбитражным судом. Однако в законе не установлен срок, в течение которого арбитражный суд должен снять арест. Кроме того, не все определения о снятии ареста обращаются к немедленному исполнению, и, таким образом, даже после вынесения судом определения о снятии ареста может пройти месячный срок до фактического освобождения денег на счете. Поэтому, даже если арбитражные судьи полностью соблюдали процедуру принятия и отмены предварительных обеспечительных мер, деятельность фирмы могла быть на долгое время парализована. Нельзя не учитывать и то, что нападение осуществлялось силами нескольких обществ, и они обращались в суды в разное время, в результате чего сроки снятия арестов оказались многократно затянуты. Это не вина судей.

В отношении правомерности наложения обеспечительных мер: действия судей также были в рамках закона, и вот по каким причинам. В половине случаев к заявлениям о принятии обеспечительных мер прилагались документы о том, что в соответствии с п. 4 ст. 99 АПК РФ заявители произвели встречное обеспечение (внесли деньги на депозит суда). Как в дальнейшем выяснялось, платежные поручения с отметками банков о прохождении платежей были фальшивыми, и судей просто вводили в заблуждение.

В других случаях встречное обеспечение возможных для ответчика убытков гарантировалось договорами поручительства, что также предусмотрено ст. 99, 94 АПК РФ. О том, что поручителями выступают такие же фирмы-однодневки, судьи, налагающие аресты, могли не знать.

Можно придти к общему выводу, что судьями при наложении арестов закон не нарушался.

При этом, так как фактически встречного обеспечения все же не было, потерпевший не смог получить компенсацию убытков, причиненных ему многочисленными арестами. Когда потерпевший это осознал, у предпринимателя возникло желание наказать аферистов хотя бы за фальсификацию доказательств. Но и здесь возникли проблемы.

Во-первых, изначально процессуальный закон построен таким образом, что в нем присутствует лазейка для лиц, предоставляющих в дело фальшивки. Согласно пп.2 п.1 ст. 161 АПК РФ, если одна из сторон заявляет о том, что другая сторона подделала доказательство, то суд всего лишь «исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу». Таким образом, чтобы привлечь к ответственности мошенника, самого факта наличия в деле поддельного документа недостаточно. Мошенник должен еще и упорствовать, то есть возражать против исключения документа из дела. Очевидно, что ни один аферист так действовать не станет.

Во-вторых, ст. 303 УК РФ «Фальсификация доказательств» содержит следующие формулировки: «фальсификация доказательств по гражданскому делу лицом, участвующим в деле, или его представителем наказывается… фальсификация доказательств по уголовному делу лицом, производящим дознание, следователем, прокурором или защитником наказывается…». Указания на фальсификацию доказательств в арбитражном процессе данная статья не содержит. Отдельные выдающиеся работники правоохранительных органов толкуют закон таким образом, что поделка доказательств в арбитражном процессе вообще преступлением не является. Абсурд полный, но на этом основании в возбуждении уголовных дел также часто отказывают.

Предпринимателям следует отчетливо понимать, что эффективного и при этом законного метода быстро пресечь атаку, подобную описанной, не существует.

В качестве превентивной меры коммерсантам всегда рекомендуем «не держать все яйца в одной корзине» и стараться всячески скрывать информацию об активах организации.

Если же нападение уже началось, следует готовиться к долгой борьбе. При этом нельзя забывать, что убытки несет не только сторона, подвергающаяся нападению, но и атакующие: организация подобного рейдерства всегда требует денег. Возможно, в какой-то момент нападающий посчитает, что его затраты превысят возможную выгоду от нападения, и враждебные действия прекратятся сами собой.

Уверены, что активное сопротивление необоснованным обеспечительным мерам следует предпринимать в любом случае. При наличии ресурсов целесообразно попытаться организовать встречное нападение аналогичными средствами или с использованием иных возможностей.

В целом, конечно, нельзя сказать, что совершать сделки с недвижимостью или даже просто обладать ею в современной России безопасно.

Главным результатом деятельности по анализу известных злоупотреблений стал небольшой, на две страницы, документ, можно сказать, памятка, с перечнем несложных мер, выполнение которых при покупке, продаже недвижимости и в других перечисленных ситуациях дает определенные гарантии безопасности. По большей части текст данной памятки был создан на основе этого и предшествующих обзоров.

При желании подобный набросок может быть составлен для себя каждым читателем, что не займет много времени. Практическая польза от такой бумаги ощутима.

      к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

расп.: г. Тольятти, ул. Победы д. 27

+ 7 917 125 7321,  info@granatmaxim.ru

www.granatmaxim.ru

18.02.2012