«Отказники» от приватизации: обзор темы и новая судебная практика

Все еще приходится поднимать вопрос о лицах, отказавшихся от участия в приватизации жилья. Тема избитая, но наше государство никак не закончит принимать правила, которые её регулируют.
В данном материале постараюсь дать общий обзор, приведу ссылки для тех, кому нужно погрузиться в материал глубже, коротко опишу основные поправки, вступившие в силу в 2025 г.
Давайте по порядку.

Вопросы о гражданах, которые согласились на приватизацию жилья без их участия, начали возникать еще в 90-х годах ХХ века: какие у данных лиц есть права, какие обязанности? Чаще всего суды считали, что нет ни тех, ни других: раз «отказники» разрешили приватизировать жилье без своего участия, то они теперь полностью зависят от собственника жилья.
Первый серьезный документ по теме датирован 26 августа 2008 г., когда было принято Определение ВС РФ N 5-В08-78.
Фабула дела 2008 г. проста: пенсионерка была нанимателем жилого помещения – комнаты, но от участия в приватизации отказалась. Другой наниматель приватизировал жилье на себя, а потом подарил комнату дочери. Новая собственница обратилась с иском о снятии пенсионерки с регистрационного учета. Суд удовлетворил иск, но пенсионерка упорно оспаривала принятое решение.
Дело дошло до Верховного суда России, который указал, что общие правила ст. 292 ГК РФ в этой ситуации не должны применяться. Да, по правилам ст. 292 ГК РФ члены семьи бывшего собственника утрачивают право на проживание в жилье после его продажи, но есть и специальное регулирование - статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Из данной нормы и её сочетания с ЖК РФ Верховный суд сделал вывод: «согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища».
Таким образом, ВС РФ отказал в снятии пенсионерки с регистрационного учета даже несмотря на то, что ответчица в квартире фактически не проживала, коммунальные платежи не оплачивала (!). Во всяком случае, на данные обстоятельства изначально ссылалась истица – собственница комнаты.

Это определение ВС РФ немедленно стали использовать в противоправных целях.
В том же 2008 г. «отказник» от приватизации буквально вымогал деньги у моего клиента – покупателя квартиры. Об этом я публиковал небольшую заметку. «Отказник» требовал денег за «отказ от права проживания», о котором покупателю, конечно, не было известно до сделки.
По сути, описанная ВС РФ ситуация специально моделировалась, чтобы выудить из покупателя квартиры денег больше, чем было предусмотрено договором. Тот конкретный процесс в 2008 г. удалось выиграть, поскольку суд посчитал, что еще до купли-продажи «отказник» добровольно выехал из жилья. Получилось убедить суд, что наличие права пользования жильем не означает, что от данного права лицо не может отказаться.
Действительно, отказ от права пользования жильем вполне возможен: бывший наниматель может выехать, вывезти вещи, перестать оплачивать коммунальные платежи, сняться с регистрационного учета по месту жительства и т.д. Если перечисленное имело место, то суды изредка начали признавать, что право пользования у «отказника» от приватизации прекратилось, При этом сам ВС РФ, как вы помните, в приведенном определении об этом не написал. В итоге судебная практика шла вразнобой: кто-то из судей полагал, что факт выезда не означает отказа от права пользования, кто-то считал иначе.
В 2014 г. один судебный процесс из моей родной Самарской области снова дошел до ВС РФ, состоялось Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2014 г. N 46-КГ13-6. В этом документе ВС РФ наконец подтвердил, что от права пользования жильем, простите за тавтологию, «отказник» может отказаться. Делается это, прежде всего, путем добровольного выезда из жилого помещения. В этом вопросе появилась хоть какая-то определенность.
По сути, на бумаге было изложено правило: если «отказник» добровольно выехал – собственник может подать иск о снятии его с регистрационного учета. Если не выехал или уехал недобровольно – выселить нельзя.
В 2015 г. ВС РФ повторно поддержал эту же позицию в Определении №49-КП 5-7 от 04.08.2015 г.

Тем не менее, описав права «отказника» и тот момент, когда эти права прекращаются, ВС РФ ни слова не сказал об обязанностях такого лица. Приведенная практика 2008 и 2014-2015 г. в этой части никакого регулирования не дала.
Из-за этого образовались совершенно неадекватные «перегибы на местах», в которых «отказник» о своем праве знал, с удовольствием им пользовался, но правом явно злоупотреблял. Например, мой коллега из г. Тольятти проводил судебный процесс, в котором собственник квартиры, жилищная инспекция и ТСЖ совместно просили, чуть ли не умоляли суд о выселении «отказника» из жилого помещения. Ранее «отказнику» за неуплату отключили все блага цивилизации, и он, ничтоже сумняшеся, стал готовить себе пищу на костре. Огонь он разводил прямо в квартире, в многоквартирном доме, предусмотрительно ободрав стены до бетона. Работники МЧС приезжали… и составляли протоколы на обоих: на собственника (за то, что не пресек нарушение) и на самого пиромана.
Проблему собственник пытался решить через районный суд. При этом из помещения «отказник» выезжать не хотел, с регистрационного учета по месту жительства не снимался, другого жилья не имел.
Как вы можете догадаться, районный суд в требованиях о выселении отказал, руководствуясь, прежде всего, приведенной практикой ВС РФ – про обязанности «отказника» в текстах решений не говорится ни слова.
Не знаю, чем закончилось бы судебное разбирательство в вышестоящих инстанциях, но «отказника» выселили иным способом, после которого он сам пришел сниматься с учета по месту жительства. Впрочем, не могу осуждать собственника – он пробовал законными способами решить проблему.

В любом случае, стало очевидно, что нужно искать способы защиты для тех граждан, которые купили квартиру с подобным «сюрпризом».
В 2016 я публиковал небольшую заметку о том, что если получится доказать сохранение семейных отношений между продавцом жилья и «отказником», то можно закон трактовать так, будто право на проживание у «отказника» прекратилось само собой. Идея в том, что сохраняют право на проживание в проданной квартире только те лица, которые:
а) отказались ранее от участия в приватизации;
б) уже не являются членами семьи собственника (продавца квартиры).
Эта мысль до настоящего времени является жизнеспособной и «работает» в суде, но трудность в том, что должны совпасть ряд обстоятельств: продавец должен быть жив, в суде он должен подтвердить, что с «отказником» у него сохраняются семейные отношения, имеется общий бюджет и т.д. По факту, это всё редко когда сочетается, поэтому способ, на самом деле, не очень хороший.
Параллельно на протяжении ряда лет я наблюдал за коллегами и даже сам однажды использовал правила ст. 460 ГК РФ для решения названной проблемы. Согласно упомянутой норме закона, «продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар».
Данный способ чуть более эффективен для собственников жилья, но тоже не всегда помогает на практике. Сокрытость, неочевидность прав лица, отказавшегося от приватизации, далеко не всегда признается судом. Судьи часто указывают, что при должной внимательности покупатель мог ситуацию распознать до сделки, а, значит, ст. 460 ГК РФ не должна применяться.
Дело ведь в том, что каждый, в том числе и судья федерального суда, судит по себе. Если сам судья никогда не купил бы приватизированное жилье, не посмотрев, например, приватизационное дело, то и других участников рынка недвижимости суд может считать неосторожными, а их действия – неосмотрительными. Вообще, редко когда специалист в какой-то области может поставить себя на место обывателя, а делать это нужно. Но имеем то, что имеем - сокрытость «отказников» от покупателя не всегда очевидна. В итоге – судебные споры по теме не угасают.

В 2024 г. я рассказывал, как московский риелтор Контиевская Н.Л. отговаривала клиентку от покупки жилья, но покупатель не прислушалась к мнению своего агента. Покупатель руководствовалась позицией банка, согласовавшего принятие квартиры в залог. Ну, банку-то что… залог в любом случае никуда не денется.
После покупки квартиры выяснилось, что один из нанимателей был незаконно снят с регистрационного учета, пока отбывал наказание. Он не участвовал в приватизации, хотя имел на нее право. После освобождения истец попытался вселиться в проданную квартиру. Права истца, безусловно, были нарушены, и только по процессуальным основаниям нам удалось отбиться от иска.
Глобально за все эти годы проблема с «отказниками» так и не была решена.

На поверхности оказалась идея: раз уж Россия так защищает «отказников» от приватизации, признает за ними некое имущественное право, то давайте сведения о них будем вносить в ЕГРН. Идея совершенно здравая, её бы реализовать нормально, но приняли, в итоге то, что приняли: ФЗ от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно этому закону, с 1 сентября 2025 г. сведения о членах семьи собственника (в т.ч. бывших), за которыми сохраняется право постоянного пользования жилым помещением ввиду отказа от участия в приватизации, подлежат включению в ЕГРН. Кроме того, депутаты решили усилить защиту «отказников», и прописали, что теперь на передачу такого жилья в залог «отказники» также должны давать согласие, чтобы без их ведома недвижимость не получала дополнительных обременений.
Когда я первый раз прочитал п.2 ст. 19 ЖК РФ в новой редакции, то очень удивился: данные об «отказниках» подлежат «внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
То есть, закрепляя правило о том, что «отказника» должно быть видно в ЕГРН, депутаты не прописали процедуру, по которой сам «отказник» может подать заявление об установке соответствующей отметки. Подумал: ну не может такой глупости быть, наверняка сам Росреестр принял какие-то правила об этом. Попробовал их найти – не нашел.
В это время как раз приехала на консультацию женщина, которая ранее давала согласие на приватизацию без ее участия, а теперь опасается перепродажи жилья. Попробовали с ней обратиться к регистратору, поставить соответствующую отметку в ЕГРН. Получили отказ на том основании, что общаться должен собственник недвижимости.
Выходит, сведения об «отказниках» будут включаться в ЕГРН исключительно по заявлению собственника, которому такая отметка в реестре, мягко говоря, не нужна. А обязанности по внесению данных в ЕГРН у собственника нет.
И да, судебной процедуры установлению этой отметки… тоже нет.
Так и хочется поблагодарить наших замечательных законотворцев за проделанную работу. Редко бывают более бесполезные законы, чем тот, о котором мы говорим.

Мало того.
Если хотя бы судебные органы были последовательны в своих решениях, то можно было бы говорить о какой-то стабильности, но вот смотрите сами.
В 2024 г. прошло почти незамеченным решение Верховного Суда РФ от 31.01.2024 N АКПИ23-1083, а ведь был принят очень важный документ.
Некое лицо обратилось в суд с административным иском. В заявлении была описана самая подлая и нераспознаваемая для покупателя жилья ситуация: истец (лицо, отказавшееся от приватизации), не имел регистрации в данном жилом помещении. Не спрашивайте меня, как так вышло – в судебном акте это не описано, но это встречается регулярно. Бессрочное право пользования жилым помещением у «отказника» есть, а регистрации в квартире у того же лица - нет. Это такой «подарок» для покупателя недвижимости.
Так вот. Этот истец, «отказник от приватизации», просил МВД зарегистрировать его по месту жительства. МВД отказало в регистрации, несмотря на представление бесспорных доказательств наличия права пользования жилым помещением.
Отказ в регистрации по месту жительства был мотивирован тем, что соответствующий Приказ МВД от 31.12.2017 N 984 предполагает, что: «заявление о регистрации по месту пребывания подписывается заявителем и собственником (нанимателем) жилого помещения, указанного в заявлении». Собственник квартиры, такого заявления, как вы понимаете, не подавал, поэтому МВД и отказало в регистрации.
«Отказник», желая, чтобы его существование было заметно потенциальному покупателю квартиры, обратился в суд, просил: «признать недействующими подпункты 49.2 и 49.4 пункта 49 Административного регламента в части, устанавливающей невозможность удовлетворения органом регистрационного учета заявления лица, отказавшегося от участия в приватизации, о регистрации его по месту пребывания (жительства) в таком помещении без согласия собственников помещения».
Раз уж в ЕГРН «отказнику» не попасть, то, хотя бы, пусть его в сведениях о зарегистрированных лицах будет видно. Логично? А вот нет.
ВС РФ решил: «заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Русакова И.В., полагавшего, что административный иск не подлежит удовлетворению.... в иске отказать».
При этом ВС РФ в текст включил следующее: «гражданин Российской Федерации, изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицу, ответственному за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства».

То есть, получается, зарегистрироваться в квартире «отказник» обязан. Но права на регистрацию у него нет (обязанность есть, а права нет…). У собственника, в свою очередь, также нет обязанности по регистрации «отказника» в квартире. В той самой, в которой «отказник» может проживать бессрочно.

При этом, данные об «отказнике» должны попасть в ЕГРН… Но как они туда попадут – никто не знает, потому что собственник вносить их не обязан, а регистратор без собственника делать этого не имеет права.

Кроме того, покупатель жилья должен руководствоваться данными ЕГРН, которые по описанным процедурам актуализироваться не могут. Также покупатель должен до покупки изучать сведения о зарегистрированных лицах, но само по себе отсутствие регистрации «отказника» по месту жительства не означает, что у данного лица нет права проживать в квартире…

Все это - действующее правовое регулирование в России в 2025 г. Какой-то бред: нормативка не дотягивает до уровня законов Хаммурапи, там хоть какие-то логические цепочки прослеживаются.
Но, к сожалению, это еще не все. Помните, я же говорил о непоследовательности судов? Давайте на примерах, так будет понятней.

В 2021 г. мой клиент купил с торгов квартиру, в которой проживали «отказники» от приватизации. Когда это выяснилось, мы пошли с иском к торгующей организации, расторгли договор и вернули деньги. Ссылались, в том числе, на нарушение правил ст. 558 ГК РФ о том, что в договоре купли-продажи жилой недвижимости должен быть список лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением. Конечно, это правило было нарушено.
Такой иск был первым и единственным вариантом, который я предложил, и клиент на него сразу же согласился. Уже после процесса (дело № 2-5513\2021 в Центральном суде г. Тольятти) я узнал, что, оказывается, «отказников» можно было выселить, и мы могли не требовать от торгующей организации деньги обратно.
Постановление Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П описывает ситуацию: мужчина купил квартиру с торгов, вместе с проживающими в ней гражданами. Часть ему удалось выселить через суд, а в выселении других граждан ему отказали, сославшись как раз на то, что они – «отказники» от приватизации. Высокий суд указал, что «обременение права собственности на жилое помещение правом членов семьи его прежнего собственника пользоваться этим жилым помещением существенно ограничивает правомочия его нового собственника, тем более, если он не был своевременно проинформирован о наличии прав третьих лиц». КС РФ указал, что «отказники» должны быть выселены, в т.ч. по правилам ст. 292 ГК РФ, если имущество было продано с публичных торгов.
КС РФ сослался на норму ст. 292 ГК РФ, которую, напомню, ранее ВС РФ в 2008 г. говорил не применять к «отказникам» от приватизации…
Ладно.
Я не знал об этой практике и в 2021 г. и решил вопрос иначе, через расторжение ДКП. Но я запомнил: торги «очищают» жилье от прав всех граждан, в т.ч. от прав «отказников».
Простое, вроде бы, правило, можете запомнить его? Не надо, не запоминайте.

Очередное развитие темы состоялось в 2023 г., когда Шестой кассационный суд, расположенный, опять же, в Самарской области, по делу № 88-10435/2023 вынес определение от 25.05.2023.
В тексте описана следующая ситуация: собственник приватизированной квартиры заложил её в обеспечение заключенного договора займа, отдал в залог вместе с проживающими в квартире «отказниками». Решением Канавинского районного суда Нижнего Новгорода на квартиру было обращено взыскание «путем оставления жилья за залогодержателем». Видимо, договор залога был нотариальным, раз жилье не было выставлено на торги, а сразу перешло займодавцу.
Как следует из дела, в дальнейшем кредитор продал квартиру постороннему лицу – истцу по делу, который и попытался выселить «отказников». Жилье он купил, кстати, с ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк».
Районный суд выселил «отказников». Предположу, что районный судья как раз знал о названном постановлении КС РФ, по которому продажа с торгов из-за долга «очищает» жилье от всех прав на него. Кассация меж тем решила иначе: «по смыслу ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ следует, что на жилищные права отказавшегося от участия в приватизации члена семьи собственника (бывшего члена семьи) не влияет переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, произошедший по воле самого собственника либо в результате совершенных собственником юридически значимых действий».
В итоге покупатель квартиры выселить «отказников» не смог, деньги продавцу – отдал, и должен исполнять долговые обязательства перед ПАО «Сбербанк», поскольку залог, конечно же, препятствует расторжению договора. Отличная покупка, что сказать…

И вот, получается, театр абсурда:
- если на заложенное жилье с «отказниками» обращено взыскание и оно продано с торгов, то в этом случае «отказников» можно выселить (Постановление Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П;
- если на заложенное жилье с «отказниками» обращено взыскание «путем оставления за залогодержателем», то «отказников» выселить нельзя (Шестой кассационный суд по делу № 88-10435/2023 

Это невозможно нормально запомнить, потому что эти «правила» никак друг с другом не согласуются, в них просто нет логики. Это как картина, которую писали разные люди в разное время, причем среди них были как нормальные художники, а также дальтоники и еще парочка слепых. Мы видим итоги их «творчества», причем за наш с вами счет.

Есть, конечно, кое-какие практические рекомендации, как «проверять» жилье на описанные риски. На тематическом семинаре в 2025 г. я их называл. Но в целом, хотя я юрист и зарабатываю деньги, прежде всего, на судебных процессах, уверенно говорю: любых споров с «отказниками» желательно избегать 

Еще статьи