Мошенничества с недвижимостью 2008

Разговаривают два друга:

- А я свою квартиру так удачно продал… Двоим одновременно.

И денег в два раза больше, и пенсия по инвалидности…

В продолжение начатой темы нами подготовлено сообщение о нескольких относительно новых способах присвоения денег и собственности при операциях на рынке недвижимости. Обзор касается тех ситуаций, с которыми прошлось столкнуться за прошедший 2008 год.

Начать хотелось бы со следующего примера.

1.

Пенсионерке на праве собственности принадлежала квартира в г. Тольятти. Дочь этой женщины вышла замуж. Пенсионерка подарила дочке и ее избраннику квартиру на свадьбу, а сама осталась без какой-либо недвижимости.

Дочь и ее супруг оказались порядочными людьми, скопили денег, всего около пятисот тысяч, и под залог уже своей квартиры заняли еще два миллиона рублей. Все свои накопления и кредитные средства супруги отдали пенсионерке, чтобы она приобрела себе отдельное жилье.

Пенсионерка выбрала строительную компанию, с которой заключила договор долевого участия в строительстве. Оплата была произведена женщиной в полном объеме. Договор со строителями был заключен в 2006 г. За регистрацией данного договора стороны в регистрационную службу не обращались, хотя с 01.04.2005 г. такие договоры обязательно должны регистрироваться - согласно ФЗ «О долевом участии в строительстве…», при условии, что разрешение на строительство было получено после вступления в силу названного закона.

В 2008 г., когда строительство дома подходило к концу, пенсионерка стала узнавать сроки передачи квартиры. Так как подписание акта приема-передачи под различными предлогами затягивалось, женщина начала беспокоиться и обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности.

Как выяснилось в ходе подготовки дела к слушанию, женщина оказалась уже не первой покупательницей данной квартиры.

Квартиру получил тот покупатель, который первым обратился в суд с иском к застройщику о понуждении к регистрации договора. Этот гражданин в судебном процессе изменил исковые требования и попросил признать за ним право собственности. Данный иск был удовлетворен. После вступления в силу решения суда построенная квартира была немедленно перепродана.

Так как право собственности было признано за иным лицом, еще до обращения пенсионерки, и, так как в настоящее время спорной квартирой владеет совершенно посторонний гражданин, районный суд разъяснил пенсионерке ее право требовать возврата денег и компенсации убытков от строителей.

Все произошедшее застройщики объясняли технической ошибкой, возникшей в результате привлечения новых сотрудников. Наличие долга перед пенсионеркой руководство организации не отрицало, но ссылалось на временное отсутствие средств для исполнения обязательств.

В настоящее время строительная фирма деятельность фактически прекратила. Многократные обращения в правоохранительные органы результата не дали.

Окончательный итог по данному делу таков: новой квартиры у пенсионерки нет. У ее дочери с супругом все накопления израсходованы, и при этом имеется долговое обязательство в размере двух миллионов рублей. Единственное жилье данной семьи находится в залоге у банка, и в случае прекращения ипотечных выплат все трое останутся на улице. Выплаты по кредиту, согласно договору с банком, должны продолжаться в течение пятнадцати лет. Глава семьи – работник АвтоВАЗа, и его зарплата едва покрывает ежемесячный ипотечный платеж. Перспективы у семьи незавидные.

Очевидно, что причиной тяжелейшей ситуации стали действия строительной компании, а также беспечность пенсионерки, которая произвела исполнение по незарегистрированному договору.

Свои последние деньги пенсионерка потратила на оплату услуг юристов, которые получили заведомо неисполнимое решение суда о взыскании денег со строительной фирмы. Вынесение данного судебного акта никак не улучшило ситуацию, и даже можно говорить об обратном: последний отказ правоохранителей в возбуждении уголовного дела был мотивирован тем, что отношения по делу носят гражданско-правовой характер, так как между сторонами имелся гражданский спор, и он был разрешен в гражданском процессе, о чем свидетельствует вынесенное судебное решение.

2.

Большой интерес среди юристов вызвала схема, при которой не имеется потерпевших граждан и юридических лиц, а страдают только интересы государства, так как целью схемы является изъятие средств из бюджета.

Суть схемы состоит в следующем.

Есть три товарища.

У первого участника схемы («продавца») на праве собственности имелась квартира, которая не была обременена какими-либо правами третьих лиц. Собственник данной квартиры выдал доверенность на сделки с ней своему другу, второму участнику схемы. Назовем этого участника условно «риелтор».

Данный товарищ интересен прежде всего тем, что у него нет никакой собственности.

«Риелтор», действуя по доверенности, продал квартиру третьему участнику схемы - «покупателю». По документам «покупатель» якобы полностью расплатился с «риелтором» за переходящую по сделке недвижимость.

Для имитации реальности сделки денежные средства были зачислены со счета «покупателя» на счет «риелтора».  

Самое важно действие совершилось непосредственно перед заключением договора купли-продажи: за день до сделки собственник отозвал доверенность у «риелтора». Это ключевой момент всей схемы. Так как регистрационная служба не имела возможности проверить, отозвана или действует выданная «продавцом» доверенность, сделка по купле-продаже успешно прошла регистрацию.

В дальнейшем, от бывшего собственника к «покупателю» поступил виндикационный иск. Было заявлено требование об истребовании из незаконного владения квартиры, которая была продана неуправомоченным лицом (имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать – п. 2 ст. 301 ГК РФ). В основании данного иска заявитель ссылался также на известное Определение КС РФ от 25 марта 2004 г. N 98-О. В качестве третьего лица в процесс был привлечен «риелтор».

Так как все участники схемы изначально находились в сговоре, серьезных возражений от «покупателя» не поступило. Так как «покупатель» выразил явное намерение в будущем взыскивать денежные средства с «риелтора», суд удовлетворил требования о виндикации, и с момента вступления в законную силу решения суда первый участник описываемой схемы снова стал собственником своей квартиры.

По легенде, «риелтор» полученные от «покупателя» денежные средства присвоил. Поэтому в дальнейшем от «покупателя» к «риелтору» последовал иск о взыскании денежных средств. Данный иск также был удовлетворен судом – имелись к тому явные основания.

Так как «риелтор» никаким имуществом и доходом не располагал, исполнительное производство в отношении него через некоторое время было прекращено за невозможностью исполнения.

В итоге действиями данной группы был сформирован пакет документов, из которого следовало, что:

- «покупатель» приобрел квартиру, и заплатил за нее цену в полном объеме;

- позже он лишился квартиры в результате предъявления к нему виндикационного иска. При этом в решении суда была установлена добросовестность «покупателя» - он не знал и не мог знать о том, что «риелтор» не имел прав по продаже квартиры;

- «добросовестный покупатель» в силу объективных причин не смог получить исполнение от «риелтора», так как последний является полностью несостоятельным должником.

Дальнейшие действия продиктованы следующим.

ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним» в измененной редакции содержит ст. 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение».

Согласно данной норме закона, добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.

Таким образом, наш «покупатель» выжидает один год с момента начала исполнительного производства по взысканию денег от «риелтора». Не получив деньги, «покупатель» заявляет регистратору требование о предоставлении компенсации в размере, предусмотренном законом (один миллион рублей).

Полученные по решению суда денежные средства в итоге делятся между тремя товарищами - участниками описанной схемы.

Интересно, что приведенная комбинация не предполагает со стороны ее постановщиков каких-либо существенных материальных затрат. Кроме уплаты госпошлин за регистрацию договора в регпалате и платежей в бюджет за обращение в суд, участники группы потратились только на услуги нотариуса и потеряли небольшой процент при межбанковском переводе.

Бороться с данной схемой возможно на стадии регистрации сделок, но это достаточно проблематично, так как в России не организовано сотрудничество между нотариальными конторами и регистаторами, а сама система предполагает добросовестность участников сделок (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

На стадии получения судебных решений участники схемы наиболее уязвимы, так как судью может насторожить пассивность «покупателя» при истребовании от него недвижимости, но новизна и очень узкая известность данной схемы делает ее практически неузнаваемой для подавляющего большинства работников судебной системы. Бороться же с участниками данной схемы после вступления в силу судебных актов практически невозможно.

Отметим также, что работники регистрационной службы, когда им заявлялись требования о предоставлении компенсации в размере миллиона рублей, ссылались на п. 3 ст. 31.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним», согласно которому «порядок выплаты Российской Федерацией компенсации … устанавливается Правительством Российской Федерации». Так как соответствующего постановления с 2004 года так и не принято, регистраторы в производстве выплаты отказывали ранее и отказывают теперь.

Суды позицию регистраторов не разделяют, и указывают, что право на компенсацию у «покупателя» имеется на основании ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним» и данное право не может зависеть от принятия или непринятия какого-либо уточняющего постановления правительства. Таким образом, взыскание миллиона рублей с регистратора происходит в судебном порядке.

Если наши сведения верны, в Самарской области данная технология присвоения бюджетных денег еще не опробована, но, вероятно, попытка применения данной схемы - лишь вопрос времени.

3.

Наглой и относительно новой является схема, активно применяемая в настоящее время риелторами в г. Тольятти. Кратко ее содержание в случае с нашей клиенткой свелось к следующему.

Девушка двадцати лет, унаследовав от родственника квартиру, решила продать ее, и, используя кредитные средства, улучшить жилищные условия.

Для совершения этих сделок девушка наняла риелтора, после чего выдала на ее имя доверенность с правом продажи и получения вырученных денежных средств.

Пользуясь предоставленными в доверенности полномочиями, риелтор заключила сразу два предварительных договора купли-продажи квартиры с разными людьми. Как позже выяснилось, покупателями выступили такие же риелторы, близкие знакомые организатора схемы. Покупатели начали требовать от собственницы квартиры заключения основного договора с каждым из них.

Девушка, перестав понимать, что делает ее риелтор, отозвала выданную ранее доверенность.

Вскоре после этого давление со стороны покупателей усилилось. Девушку начинают обвинять в мошенничестве, в попытке продать одну квартиру нескольким людям, действуя через подставное лицо. Покупатели грозятся обращением в прокуратуру, а нанятая риелтор уверенно подтверждает, что именно собственница поручила ей попытаться продать квартиру сразу двоим.

Девушка не осознает, что именно действия риелтора, а не ее собственные, являются противоправными. Под угрозами уголовного преследования собственница теряет способность мыслить критически.   Одновременно покупатели предлагают выход из «сложившегося положения»: девушка получает на руки треть оговоренной суммы, а расписку выдает о том, что расчет за квартиру с ней произведен в полном объеме. Кроме того, девушка должна написать на покупателя квартиры завещание. Только на этих условиях ей предлагают расторгнуть один из предварительных договоров и таким образом «избавить» ее от уголовного наказания.

Собственница соглашается. В итоге, получив только треть от цены квартиры, девушка становится обязана передать недвижимость держателю расписки. Также ею составляется завещание на покупателя.

Только на этом этапе потерпевшая обращается за помощью.

Как обычно, риелторы при заключении предварительного договора забыли о том, что в срок его действия необходимо направлять предложение о заключении основного договора. Об этом было заявлено в суде. Так как отрицать получение денег в полном объеме было уже невозможно, покупатель предприняла попытку уйти от обязанности по продаже квартиры, сославшись на окончание срока действия предварительного договора (на отсутствие переписки в том числе).

Покупатель и риелтор потерпевшей быстро вышли из положения: ими было сфабриковано письмо, которое покупатель якобы направлял риелтору девушки еще в тот период, когда у риелтора действовала доверенность. Это письмо было представлено в качестве доказательства в суд.

Экспертиза времени составления документа, назначенная судом, результатов не принесла.

Несмотря на явное нежелание суда удовлетворять иск, после рассмотрения дела по существу было вынесено решение о понуждении девушки к заключению основного договора купли-продажи. Фактически квартира была продана за треть ее стоимости.

Еще до завершения судебного процесса девушке удалось приобрести новую квартиру в кредит, но, так как вырученная сумма от продажи прежней квартиры была в три раза меньше, чем планировалось, тяжесть кредитного обязательства оказалась чрезмерной. В настоящее время девушка не в состоянии обслуживать банковский кредит, и заложенную квартиру банк готовит к реализации с торгов. С учетом имеющегося падения цен на жилье вырученных от продажи квартиры денежных средств не хватит даже на погашение долга.

Окончательным итогом действий риелторов, очевидно, станет то, что у девушки не только не будет жилья, но еще и сохраниться долг перед банком.

С незначительными вариациями эта схема используется повсеместно. Риелторы реализуют данную схему не только с молодыми людьми, но и со вполне зрелыми гражданами, имеющими высшее образование и серьезную работу.

Непонимание гражданами сути предварительного договора и распространенная боязнь правоохранительных органов делают данную схему легко применимой.

4.

Следующая махинация была реализована на наших глазах дважды, причем оба раза ее жертвами стали лица, деятельность которых так или иначе связана с недвижимостью. Особо показателен случай, произошедший с одним из тольяттинских адвокатов.

Желая приобрести квартиру и располагая свободными денежными средствами в сумме два миллиона двести тысяч, адвокат искал подходящую квартиру. Не доверяя риелторам, он самостоятельно изучал базы данных и рекламные объявления. После долгих поисков он обнаружил квартиру, рыночная стоимость которой составляла 2,5 млн рублей. Рассчитывая на возможность торга, адвокат связался с продавцом.

Продавец оказался риелтором, у которого имелась генеральная доверенность и все бумаги для сделки (оригиналы документов).

Риелтор пояснил, что уполномочен уступить жилье за ту сумму, которая как раз имеется в наличии у покупателя.

Адвокат пожелал связаться с собственником. Ему это не удалось, так как собственник не отвечал на звонки. Однако соседи по подъезду подтвердили, что именно лицо, выдавшее риелтору доверенность, является собственником. Соседи указали, что этот гражданин уже давно пытается квартиру продать, и что им об этом известно лично от собственника.

Адвокат опасался возможного отзыва у риелтора доверенности, поэтому он вместе с риелтором приехал к нотариусу, который подтвердил, что доверенность на продажу квартиры не отозвана.

Риелтор предлагал рассчитаться за квартиру лично с ним. В подтверждение своих полномочий он предоставил, помимо доверенности, ключи от квартиры, оригинал договора приватизации, технический и кадастровый паспорта, свидетельство регистрационной службы о праве собственности.

Договор купли-продажи с риелтором был заключен, деньги адвокатом были переданы при подписании договора.

Через несколько дней из регистрационной службы последовал телефонный звонок. Сообщалось, что договор купли-продажи не может быть зарегистрирован, так как собственником квартиры ни доверитель, ни риелтор не являются.

Как выяснилось, в данном случае также действует преступная группа из трех приятелей.

Первый являлся собственником. Он выдал риелтору доверенность с правом получения денег. Для сделки риелтору были вручены оригиналы всех документов, в том числе правоустанавливающих, и переданы ключи от квартиры.

Соседям собственник лично сообщил о своем намерении продать жилье.

Сразу после этого и риелтор, и собственник поменяли номера телефонов и прекратили всякое общение. Была сымитирована ситуация, когда товарищи друг друга «потеряли».

После этого собственник сам нашел «покупателя» – третьего товарища. Так как собственник «не смог дозвониться» до риелтора, он написал заявление об утере документов и восстановил бумаги, необходимые для сделки.

В местной газете было дано объявление с просьбой утраченные оригиналы считать недействительными.

Покупатель, как он потом пояснил, приобрел квартиру в инвестиционных целях, поэтому вселяться туда не собирался, и из-за этого о смене собственника соседи не знали.

Выписку из ЕГРП по данной квартире адвокат не заказывал.

Денежные средства в полном объеме были приняты риелтором, действующим по доверенности. Риелтор деньги обещает вернуть, но не сейчас, а позже, когда у него появится какой-нибудь доход и имущество.

Доверитель деньги за риелтора отдавать не желает, так как денег ни от адвоката, ни от риелтора не получал.

Новый собственник вообще никакого отношения к произошедшему не имеет.

В договоре купли-продажи объектом названа недвижимость лица, не являющегося участником сделки; права на квартиру к покупателю не перешли; деньги приняло лицо, истребовать от которого их нереально.

Рассматривалась возможность предъявления иска к доверителю (бывшему собственнику). Теоретически, он способствовал образованию убытков у покупателя, так как он не отозвал у риелтора доверенность, когда восстановил документы на квартиру. Но ведь бывший собственник и не обязан отзывать доверенность - закон не содержит такого указания.

Говорить о том, что «не отзыв» доверенности привел к убыткам, наверное, возможно, но здесь причинно-следственная связь косвенная, тогда как действия риелтора прямо привели к убыткам и неосновательному обогащению последнего.

Позиция бывшего собственника вообще заключается в том, что адвокат сам виновен в сложившемся положении, так как не руководствовался в своих действиях газетным объявлением (!) о признании документов утратившими силу.    

Сговор риелтора и иных участников схемы доказать практически невозможно, равно и как тот факт, что вырученные риелтором деньги были разделены между участниками схемы.

Никаких договорных отношений между бывшим собственником и риелтором нет, не имеется даже договора поручения. По этой причине какого-либо реального способа восстановления нарушенных прав найдено не было.

Адвокат самостоятельно получил решение о взыскании денег и предъявил к риелтору исполнительный лист. Как и следовало ожидать, исполнительное производство результатов не дало. Коллекторы выкупать данный долг также не желают.

- адвокат не заказал выписку из ЕГРП, и не узнал, кто действительно является собственником;

- расчеты производились с доверенным лицом, полномочия которого не были проверены, так как покупателю элементарно не было известно, жив доверитель или нет (действует или нет доверенность);

- покупатель сэкономил на страховке риска утраты права собственности. Между тем, любая страховая компания попросила бы заказать выписку из ЕГРП, и сложившегося положения удалось бы избежать;

- в силу глупейшего обычая, сложившегося в Тольятти, покупатель произвел оплату до перехода к нему права собственности, с последствиями чего и столкнулся.

5.

Следующая схема достаточно трудоемка в плане организации. Ее организаторы - устойчивая группа риелторов, которые располагали необходимыми средствами и временем.

В рекламной газете было размещено объявление, по которому трехкомнатную квартиру собственник желал поменять на двухкомнатную. Собственник (один из риелторов) просил приемлемую доплату.

Клиенты, владельцы двухкомнатной квартиры, сочли предлагаемый вариант подходящим. При этом они столкнулись с ожидаемой проблемой: под договоры мены банки выдают кредиты весьма неохотно, а своих средств на доплату разницы в стоимости у семьи не было.

Риелторы, организующие реализацию схемы, предложили выход из сложившегося положения: раз вы не можете получить кредит под заключение договора мены, давайте сделаем два договора купли-продажи, а под куплю-продажу вы легко возьмете кредит. Один из местных банков готов кредитовать вас под покупку трехкомнатной квартиры, и кредит будет выдан как раз под сделку с интересующим жильем - уже достигнута договоренность с кредитным отделом.

Предложение показалось логичным.

Риелторами были подготовлены два договора купли-продажи. Первый договор являлся типовым. В другом договоре (купли-продажи трехкомнатной квартиры) содержалось условие о том, что продавец может в любой момент без мотивации причин отказаться от исполнения договора и вернуть покупателю деньги. Наличие такого условия риелторы мотивировали тем, что они должны иметь «страховку» на случай не получения доплаты (разницы в стоимости квартир). Собственники двухкомнатной квартиры спокойно отнеслись к данному обстоятельству, так как не планировали обманывать контрагентов.

Далее риелторы настояли «с целью минимизировать налогообложение» указать в договорах цены ниже рыночных. Так, при реальной стоимости двухкомнатной квартиры в 1 900 т.р. цена была указана в 700 т.р., а трехкомнатная квартира, стоившая 2 500 т.р., была сторонами оценена в 1 млн. рублей.

Далее, заключив кредитный договор, из заемных денег собственники двухкомнатной квартиры произвели доплату риелторам в сумме 600 т.р. (разница между действительной рыночной стоимостью двух квартир). Сторонами были составлены документы о том, что все расчеты по всем договорам произведены в полном объеме.

Договоры купли-продажи были сданы на регистрацию одновременно, но регистрация сделки с двухкомнатной квартирой была назначена первой. После регистрации сделки с двухкомнатной квартирой риелторы воспользовались своим правом и отказались от исполнения договора купли-продажи трехкомнатной квартиры.

В итоге простые арифметические действия показывают, что на стороне бывших собственников двухкомнатной квартиры остались пассивы в виде кредита в сумме 600 т.р., который пришлось немедленно возвращать, так как у банка наступил явный форс-мажор - заемщик не стал собственником объекта залога. Также этой семье риелторами был «возвращен» 1 млн. рублей наличными («возвращена» оплата за трехкомнатную квартиру). Итог: доход в 400 т.р., не считая расходов на заключение кредитного договора. Но, главное: недвижимости в собственности у этой семьи больше нет.

На стороне риелторов имеется доход в 600 т.р. (сумма доплаты, выплаченная риелторам из кредитных денег), и имеются расходы в 1 млн. рублей – «возвращение» оплаты за трехкомнатную квартиру. Всего убытков на 400 т.р. При этом в собственности риелторов теперь находятся обе квартиры.

Таким образом, риелторы купили двухкомнатную квартиру стоимостью 1 900 т.р. всего за 400 т.р.

Принцип допустимости доказательств не позволил бы в гражданском процессе доказать, какие расчеты на самом деле производились сторонами. Кабальность сделки в данном случае также установить было невозможно, т.к. этому препятствовал сам текст договора.

Тем не менее, опыт не прошел даром, и подробное знакомство с данной схемой позволило нам в сходной ситуации предотвратить мошенничество в г. Жигулевске, когда за правовой помощью обратились граждане еще до подписания подобных договоров.

Особо хотелось бы заострить внимание: данная схема приносит настолько хороший доход, что риелторы могут себе позволить содержать лояльных людей в кредитных отделах банков, при содействии которых кредитование ведется по весьма необычному договору купли-продажи с условием о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Доходность схемы, видимо, позволяет также решать в регистрационной службе вопрос о том, процедуру регистрации какой сделки следует проводить первой.

Распознавать данную схему несложно: в этом помогает необычное условие об одностороннем отзыве в тексте договора купли-продажи большей квартиры, а также необычно низкие цены в соглашениях между одними и теми же лицами.

6.

Использование закона и судебной системы для извлечения прибыли – сутяжничество – известно очень давно. Отличительным признаком некоторых современных сутяжников является то, что они опираются не столько на закон, сколько на судебную практику.

Так, в октябре 2008 г. собственница квартиры дала объявление о ее продаже. Заинтересованный покупатель нашелся быстро.

Покупке предшествовала тщательная проверка всех документов. Штатный юрист фирмы, учредителем которой являлся покупатель, проверил договор приватизации, заказал выписку из ЕГРП, попросил собственницу взять выписку из поквартирной карты. Юрист покупателя настоял, чтобы до сделки все лица, проживающие в квартире, были сняты с регистрационного учета.

Юрист также связался с мужем собственницы, от которого узнал, что данный гражданин ранее выдавал согласие на приватизацию, а сам в приватизации не участвовал. Муж собственницы при продаже жилья без принуждения снялся с регистрационного учета.

После выполнения всех формальностей юрист счел сделку безопасной. Расчеты между сторонами были произведены, сделка прошла регистрацию.

Вскоре к новому собственнику явился уже упомянутый муж продавца, и заявил, что желает проживать по данному адресу. Мужчина потребовал предоставить ему ключи для вселения и изъявил желание привезти свои вещи.

После того, как новый собственник ответил отказом, мужчина подал исковое заявление в суд с требованием о вселении.

В иске указывалось, что, согласно новой судебной практике (см., например, Определение ВС РФ от 26 августа 2008 г. N 5-В08-78), лицо, отказавшееся от участия в приватизации, сохраняет после приватизации право на проживание в данной квартире. Согласно разъяснениям Верховного суда, даже правила п.2 ст. 292 ГК РФ в таких случаях не применяются, хотя, по общему правилу, переход права собственности на жилье к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Но отказ от участия в приватизации - указывалось в иске - особая ситуация, и право на проживание гарантируется непосредственно Конституцией РФ.

В иске приводились цитаты Определения ВС РФ, согласно которым «дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища».

Суд, принявший дело к производству, оказался в затруднительном положении.

С одной стороны, требования истца были детально мотивированы и основаны на практике ВС РФ, с другой стороны истец явно вымогал у ответчика деньги, так как пояснял, что будет настаивать на вселении до тех пор, пока не получит «компенсацию» в полмиллиона рублей.

Покупатель уволил своего юриста и обратился за помощью.

При решении дела по существу районный суд согласился с нами в том, что приведенная практика ВС РФ касается только тех граждан, которые дали согласие на приватизацию, и на момент спора все еще проживают в жилом помещении (то есть не выезжали добровольно из приватизированной квартиры).

В описанном же случае лицо, отказавшееся от участия в приватизации, добровольно выехало из квартиры. Ни к моменту приватизации, ни ко дню сделки истец в спорной квартире не проживал. С доводами о том, что на стороне истца имеет место злоупотребление правом, суд согласился.

В этой ситуации интересен тот факт, что, как выяснилось, такие иски в ряде случаев удовлетворяются. Известны случаи, когда судьи даже подталкивали участников процесса к подписанию мирового соглашения, по которому покупатель «откупался» от родственников продавца, желающих вселится в квартиру на основании новой практики ВС РФ. Конечно, нельзя судить обобщенно, и, возможно, в этих случаях имелись какие-либо основания для вселения лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но показательно другое: даже однозначно правозащитную практику ВС РФ отдельные лица используют как средство для вымогательства денег.

7.   

Следующая методика образовалась случайно, после одного судебного процесса, получившего известность.

Первоначально это был тот случай, когда никто никого обманывать не собирался. Но, когда отношения между сторонами сделки в силу каких-то причин ухудшились, покупатель грамотно использовал свои возможности. В итоге продавец получил значительно меньше того, на что рассчитывал при сделке.

Обстоятельства дела таковы.

Собственник земельного участка выставил землю на продажу. Покупателями представились две женщины – мать и ее совершеннолетняя дочь.

Недвижимость покупателей устроила, и между собственником и дочерью был заключен предварительный договор купли-продажи земли. Девушка внесла «оплату по предварительному договору» в размере 2/3 от стоимости участка. Внесение денег оформлялось расписками, где продавец указывал, что принимает деньги от девушки за продаваемый земельный участок.

Когда срок действия предварительного договора подходил к концу, собственник предложил заключить основной договор. На сделку явилась мать девушки и оплатила оставшуюся часть суммы - 1/3 от общей цены. После этого основной договор был заключен между продавцом и матерью.

В основном договоре была указана цена имущества в размере 1/3 от рыночной, так как собственник пожелал минимизировать налогообложение.

Таким образом, продавец принял 2/3 цены от дочери (по предварительному договору), и 1/3 цены земли от матери (по основному договору). Продавца почему-то не смутило то обстоятельство, что он принимает различные суммы от различных покупателей за один и тот же объект.

Уже после сделки от дочери к продавцу земли последовал иск о взыскании неосновательного обогащения – двух третей от стоимости земли (всего около 1 млн. рублей). Так как предварительный договор был заключен с одним лицом, а основной – с другим, и так как основания для владения деньгами дочери у продавца так и не возникло, данный иск был удовлетворен. Решение было проверено и оставлено в силе вышестоящими судами.

Таким образом, собственник фактически продал свою землю за 1/3 ее реальной рыночной стоимости.

Данное дело получило известность, и в настоящее время риелторы, используя описанную технологию, с удовольствием приобретают недвижимость по ценам, значительно отличающимся от рыночных.

Потерпевшими от технологии становятся достаточно обеспеченные граждане, и, что не характерно, продавцы недвижимости.

Оказалось, что случайно сложившаяся ситуация легко воспроизводима, и на практике повторяется риелторами уже без каких-либо претензий на добросовестность.

8.

Отдельно хотелось бы осветить также еще один узкий вопрос, суть которого сводится к следующему.

Как правило, в отношениях между продавцом и покупателем недвижимости после подписания предварительного договора резонно присутствует взаимное недоверие. В случаях, когда одна из сторон настаивает на передаче денег до основной сделки, возникает вопрос об оформлении данных действий. Главным образом используются два варианта документирования: передача денег может оформляться либо соглашением об авансе (по сути - о предоплате), либо соглашением о задатке.

Естественно, что заинтересованный покупатель, который твердо намерен приобрести недвижимость, готов подписать соглашение о задатке, так как такое соглашение, как он думает, дает ему большие гарантии обеспечения сделки.

Но здесь имеется один нюанс, который знающие лица могут использовать на благо себе. Последние годы судебная практика склоняется к тому, что соглашение о задатке вообще не может обеспечивать обязательства, возникшие по предварительному договору.

Задаток - способ обеспечения исполнения обязательств. Между тем какого-либо обязательства по купле-продаже до совершения основной сделки между сторонами еще не существует.

Предварительный договор, согласно ст. 429 ГК РФ, порождает лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор. Предварительная сделка сама по себе не порождает никаких денежных обязательств. Так как между сторонами отсутствуют отношения и обязательства по основному договору купли-продажи, то к ним нельзя применять меру обеспечения исполнения обязательств - задаток.

Данная позиция подтверждается судебной практикой. Например, в Постановлении Федерального Арбитражного суда Западно-сибирского округа от 1 марта 2007 года по делу № ф04-644/2007(32025-а70-17) указывается, что «предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут».

Таким образом, любое соглашение о задатке, подписанное как дополнение к предварительному договору, будет являться противоречащим закону. Переданные деньги следует считать авансовым платежом, а не задатком.

Естественно, что получатель такого «задатка», зная о ничтожности подписанного соглашения, может не беспокоиться об угрозе взыскания денег в двойном размере на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Известны случаи, когда продавец настойчиво просил от покупателя предоплату, а покупатель требовал определенных гарантий. В конце концов, покупателя уговаривали произвести частичную оплату, ссылаясь именно на то, что передача денег будет оформлена не соглашением об авансе, который возвращается в однократном размере, а соглашением о задатке. Думая, что над продавцом будет довлеть угроза взыскания денег в двойном размере, покупатель соглашался передать деньги, и лишь потом узнавал о ничтожности соглашения о задатке.

Данное обстоятельство является заслуживающим внимания.

Конечно, ситуация на рынке недвижимости в Самарской области в целом скверная. Имеют место и явные преступления. По-прежнему, вот уже в течение многих лет, работники ЖЭКов и паспортных столов подделывают документы для приватизации квартир. В неприватизированное жилье умерших одиноких стариков задним числом «вселяют» доверенных лиц, которые затем приватизируют квартиры и продают их. Механика всех операций предельно проста.

Известны случаи, также очень несложные по организации, когда работники милиции, приезжающие на освидетельствование трупа, забирали документы умершего, переклеивали фотографии в паспорте и избавлялись от тела. В дальнейшем по документам покойного милиционеры распоряжались недвижимостью.

При этом в целом как таковых преступлений (преступлений с точки зрения милицейской статистики) не так уж много.

Приведенные восемь схем в милицейские сводки не попали.

            к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

расп.: г. Тольятти, ул. Победы д. 27

+ 7 917 125 7321, info@granatmaxim.ru

www.granatmaxim.ru

12.01.2009