Обращение взыскания на единственное жилье в 2025 г. после «телефонного мошенничества»

В продолжение темы «телефонных мошенничеств».
Как уже неоднократно говорил, по такого рода делам защищаю в суде покупателей. Алгоритм действий по защите покупателя выложил в открытый доступ, см. ссылки под текстом.

За последнее время было несколько обращений от участников сделок, у которых ситуация была совершенно одинаковая. До покупки квартиры покупателям:
- на законном основании принадлежали свободные денежные средства;
- при совершении сделки покупатели опирались на данные ЕГРН, полученные от продавца (ст. 8.1 ГК РФ);
- продавец до сделки демонстрировал справки из наркологии и психиатрического диспансеров;
- покупатели полностью произвели расчеты по сделке;
- договоры купли-продажи заключались в нотариальной форме.
Несмотря на сказанное, совершенные сделки были признаны недействительными, в результате чего покупатели потеряли права на жилье уже сейчас, а деньги продавцы обязуются им отдать «когда-нибудь потом». Последний такой судебный акт, который мне прислали буквально вчера: Санкт-Петербургский городской суд, дело №: 33-2188/2025, оставлен в силе кассацией.
Ответчик обратился за консультацией только после окончания судебного спора.

Конечно, наивно было ожидать, что справки НД и ПНД, которые сами по себе в лучшем случае бестолковые, если не сказать вредные, покупателя от чего-то уберегут. Экспертизы сделкоспобности до купли-продажи в описанных случаях не проводились.
Привлечение к сделке нотариуса, который не является психиатром или психологом, также в сложившейся ситуации никакой пользы покупателю не приносило: личность продавца нотариус установил, права и обязанности сторонам разъяснил, а ответственности за убытки покупателя в данном случае нотариус нести не будет. Права покупателя формально вообще не нарушены: решение суда о взыскании денег с продавца есть, а уж то, что оно не исполняется - за это нотариус отвечать не будет.

Причины проигрыша этого и подобных процессов можно выстроить так:
- при рассмотрении дел суды не учитывали, что заблуждение относительно мотивов продажи не является существенным для признания сделки недействительной (п.3 ст. 178 ГК РФ);
- как при назначении судебной экспертизы, так и при ее проведении участниками спора не разделялись совершенные продавцом сделки (отчуждение жилья – одна сделка, распоряжение деньгами – другая сделка), все мешалось в одни «действия продавца»;
- специальные для данной ситуации правила ст. 179 ГК РФ не применялись судами;
- суды не требовали от истца встречного обеспечения, иски рассматривались без внесения продавцом средств на депозит суда.

Почему об этом говорю? Среди моих коллег-юристов образовалась целая группа, которая целенаправленно ищет обманутых пенсионеров и «разваливает» в судах совершенные ими сделки. Получается, что до судебного процесса потерпевший от мошенничества был один (продавец), а после решения суда потерпевших становится несколько: прямые убытки ложатся также на покупателя.
Уверен, вы также уже слышали и об «истцах-подражателях», в отношении которых имеются большие сомнения, что они вообще становились жертвами мошенничества. Кроме их показаний никаких иных доказательств совершенного против них преступления не имеется. В одном обращении покупатель рассказывал: пенсионерка из Ленинградской области заявила, что всю оплату по сделке перевела в криптовалюту, и, якобы, «следов никаких не осталось», но это не мешает ей угрожать покупателю иском по ст. 177 ГК РФ.

Мне категорически не нравится перекладывание убытков одного лица на другое, в связи с чем я решил перепечатать старый, 2012 г. материал, и немного его скорректировать под изменения в действующее законодательство.

Суть в чем. Если продавец выиграл судебный процесс, но деньги покупателю не возвращает, то первая мысль, которая приходит в голову покупателю – обратить взыскание на жилье должника. Если данное жилье является единственным – с этим будут проблемы из-за 446 ГПК РФ и исполнительного иммунитета.
Но если даже жилье у должника - единственное, ничто не мешает взыскателю купить для должника иное жилье, причем даже без согласия должника (через договор в пользу третьего лица).

В обычных условиях такие схемы часто используются для того, чтобы выводить имущество из общей собственности супругов: покупка делается в браке, на имя одного из супругов и без брачного договора, но в общую собственность имущество не попадает, поскольку покупателем является не супруг, а «кто-то». Описание таких злоупотреблений есть в моем небольшом курсе по семейным спорам.

В данном случае ничто не мешает покупателю недвижимости, проигравшему судебный процесс, использовать данный метод против оппонента.
Пошагово:
- покупатель (взыскатель) ищет долю в праве на жилое помещение в любом регионе России;
- покупает данную долю в пользу своего должника (выгодоприобретателем указывает своего должника);
- покупатель обязательно соблюдает требования о нотариальной форме сделки с долями в праве (с 2016 г. введены Федеральным законом от 2 июня 2016 года №172-ФЗ ");
- покупатель обязательно соблюдает требования ЖК РФ о минимальном размере доли в праве на жилье (не менее 6 кв.м., п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Акт приема-передачи доли в праве, как вы понимаете, не требуется.

В итоге у должника оказывается не один жилой объект, а два.
В такой ситуации уже можно попробовать оба жилых объекта арестовать, а возвращенное судом должнику жилье выставить на торги.
Если вы покупатель и уже проиграли подобный процесс – пользуйтесь. А то что-то жизнь медом кажется многим продавцам, а особенно – их представителям. Так тоже нельзя, какой-то баланс интересов должен соблюдаться.
Но лучше, конечно, вообще не проигрывать продавцу, поэтому привожу обещанные ссылки:

- видео о защите прав покупателя в случаях телефонного мошенничества;
- что указывать в отзыве на иск, в зависимости от основания исковых требований продавца;
- про синаллагму и ее применение к обсуждаемому вопросу.

Еще статьи