Судебные споры о недвижимости
Новые фокусы от старых застройщиков
Редкостные хитрецы эти застройщики, просто редкостные.
Вот вроде бы и обманывать никого строители не хотели. По крайней мере, первоначально. Мне так кажется. Но смотришь на документы организации, и возникает ощущение, что имеешь дело со стопроцентными жуликами. Произошло следующее.
Каким-то образом сельскохозяйственные пригородные земли были переведены под индивидуальное жилищное строительство. Данные земли были оформлены в собственность фирмы ООО «Рога и К.».
Затем фирма дала рекламу: строятся и продаются квартиры в загородном жилом комплексе, по заманчивой цене. Покупатели оказались недоверчивыми. Задавали вопросы: а почему у вас цена ниже рыночной? Почему правоустанавливающие документы называются не «договоры долевого участия», а «соглашение о заключении в будущем договора купли-продажи»? Почему нет государственной регистрации договоров? Менеджеры фирмы на все эти вопросы отвечали примерно следующее: наша уважаемая фирма, ООО «Рога и К.», не тратит впустую деньги клиентов на регистрацию договоров. Да, у нас документы не проходят государственную регистрацию, но вы не волнуйтесь: госэкпертиза при этажности строения в три этажа не нужна. Земля у нас в собственности – вот свидетельство, смотрите. Участок сформирован, адрес участка указан, правообладатель - ООО «Рога и К.», никаких рисков нет, мы вам нормально построим квартиры, только деньги платите.
Копии свидетельства о праве собственности общества, правда, клиентам почему-то не давали.
Люди верили и не верили одновременно. Многие открывали публичную кадастровую карту и искали на ней пригородный участок, где планировалось строительство. Найдя участок и узнав кадастровый номер, заказывали выписку из Росреестра. Из выписки ЕГРП следовало, что участок действительно находится в собственности ООО «Рога и К.». В выписке, как обычно, был указан ИНН организации-собственника, последние цифры - 070. Самые дотошные и недоверчивые клиенты после этого заходили на сайт Налоговой службы и пробивали по ИНН фирму-правообладателя - ООО «Рога и К.». Согласно выписке налоговой, в ЕГРЮЛ такая фирма имеется, и зарегистрирована как раз по тому адресу, где фактически и ведет деятельность.
После этой проверки, а также позарившись на низкую цену, покупатели заключали договоры с уважаемой фирмой ООО «Рога и К» и производили полную оплату.
По прошествии времени граждане начинали интересоваться: почему дом строится так медленно, почему в эксплуатацию не вводится? Почему клиентов у фирмы явно больше, чем квартир?! Многие подали в суд, потребовали свои деньги назад. Суд иски удовлетворил.
Недовольные клиенты фирмы передали исполнительные листы приставам. К удивлению потерпевших, приставы деньги взыскать не смогли, а исполнительные производства прекратили… «за невозможностью исполнения». Граждане негодовали. Как же так? У общества «Рога и К.» есть имущество, есть земля, почему приставы за долги фирмы не арестуют ее и не выставят на продажу?
Разгадка оказалась очень простой. У фирмы ООО «Рога и К.» действительно есть земельный участок, он принадлежит ей на праве собственности и свободен от прав третьих лиц. Его можно арестовать и продать за долги фирмы. Но дело в том, что у общества ООО «Рога и К.» никаких долгов нет. И клиентов - тоже нет, так как все договоры граждане заключали с ООО «Рога и К».
Внесу ясность.
Собственник земли - ООО «Рога и К.». Обратите внимание на точку в названии фирмы – она есть в выписке из ЕГРЮЛ. В ИНН общества последние цифры, как уже указывал, 070. Между тем договоры граждане заключали с ООО «Рога и К». Точки после «К» нет. В ИНН общества последняя цифра - 054. У данной фирмы много обязательств перед клиентами, но нет совершенно никакого имущества. Обе фирмы зарегистрированы по одному адресу, у них один и тот же учредитель, и он же – директор, но только у одной из фирм нет вообще ничего, никакой собственности, только долги.
Вспоминается анекдот про две бутылки минералки, которые одинаковые, но одна из них – без газа.
Описанная схема является разновидностью мошенничества, которое детально было описано в п. 6 обзора за 2010 г., в котором граждан также ждал сюрприз: их дома оказались построены на чужой земле. Можно даже сказать, что в 2010 году схема была чуть более изящной, но это на любителя. Результат один: люди отдали деньги, а прав на недвижимость у них нет. И только от воли директора и учредителя обоих обществ «Рога и К.» зависит, появятся у граждан права на недвижимость или нет.
В этом мошенничестве интересна одна деталь, которая носит не юридический, а психологический характер. Сотрудники фирмы «Рога и К.» подталкивали возможных клиентов к тому, чтобы они сами проверяли безопасность планируемой ими сделки. И люди действительно использовали те возможности по сбору информации, которые сегодня дает интернет. Поскольку результаты проверки будущих потерпевших обнадеживали, они вкладывали деньги в крайне опасный строительный проект.
Клиенты ООО «Рога и К» могли не доверять риелторам или юристам, которые занимаются подобными проверками рисков, но ведь самим себе они уж точно доверяли, согласитесь? Они же сами все проверяли. А на точки в названии фирмы – кто на них обращает внимание? На этом мошенники и сыграли.
На чем хочу сделать акцент именно в контексте проверки подобных рисков.
Действующее законодательство не запрещает внесения в реестр организаций с полностью одинаковыми названиями. Более того, среди вполне порядочных застройщиков по разным, чаще всего налоговым, причинам используется схема, в которой с разными строящимися объектами работают разные подконтрольные одному учредителю фирмы. У них различаются только ИНН. Это может сильно запутать при проведении проверки рисков, т.к. само по себе наличие нескольких юридических лиц с одинаковыми названиями и одним учредителем еще ни о чем не говорит.
В тоже время разделение фирм на балансодержателя и должника – признак откровенного мошенничества, и здесь нужно быть осторожней. Конечно, чтобы такую проверку проводить быстро, за день или два, проверяющий должен обладать контактами, как минимум, в Росреестре, так как выписку обо всей собственности юр.лица получить без запроса суда формально нельзя. Поэтому приходится проводить разведку неофициально, а работникам Росреестра - нарушать должностные инструкции. Но, куда деваться, без такой проверки участвовать в подобной стройке - все равно, что играть в «русскую рулетку».
Теперь несколько слов о том, как потерпевшие от этой махинации пытаются из нее выбраться. Итак, если профилактики не было или она почему-то не помогла, можно попробовать несколько способов вернуть деньги, внесенные в ООО «Рога и К».
Способ первый, который предложил мой коллега (Алексей Семеновский). Иск подается сразу к обеим фирмам. В мотивировке иска указывается, что действия учредителя ООО «Рога и К» и ООО «Рога и К.» ввели потребителя в заблуждение и повлекли убытки. В основании такого иска потребители указывают ст. 10 ГК РФ, согласно п.1 которой «не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)». Кроме того, согласно п. 4 той же ст. 10 ГК РФ, «если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков». Добавив к указанным п. 1 и 4 ст. 10 ГК РФ общие положения о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ) истцы получают шансы на взыскание денег с того общества, у которого есть имущество, а не с того, с которым был подписан договор.
Недостаток данного способа заключается в том, что судье придется в решении строить довольно сложную правовую конструкцию, объясняющую, почему договор заключен с одним лицом, а деньги взыскиваются с другого. Честно говоря, думаю, что при прочих равных судье будет проще отказать в иске в части требований к той фирме, с которой нет договорных отношений. К тому же, далеко не все истцы могут доказать невозможность получения денег с ООО «Рога и К». Например, очевидно, что истцами еще не использована предписанная для такого случая возможность банкротства должника. Если же в договоре с застройщиком есть еще и третейская привязка, то пиши пропало (см., например, п. 4 обзора мошенничеств за 2014 г.
Другой способ как раз кроется в процедуре банкротства ООО «Рога и К», а, точнее, в процедуре привлечения к субсидиарной ответственности директора и/или учредителя общества. Процедура привлечения учредителя общества к ответственности сложна и длительна, но конкретно в данном случае может дать результат.
Проблемы здесь две.
Первая проблема заключается в дороговизне судебного процесса: расходы на процедуру банкротства одному из потерпевших нести трудно, а уговорить всех потерпевших участвовать в процессе деньгами – еще труднее. Их уже обманули, они теперь всего боятся.
Вторая проблема заключается в том, что арбитражные судьи практически перестали применять обеспечительные меры к ответчикам, в том числе перестали накладывать арест на имущество. Очевидно, что если не наложить арест на собственность учредителя и директора, то смысл всей процедуры теряется, т.к. ответчики все продадут. Эти трудности решаемы, но все очень непросто и, к сожалению, небыстро.
Для меня, как для юриста, обидно еще вот что. Если бы ООО «Рога и К» не заплатило налоги, то Российская Федерация не посмотрела бы, что имущество есть только на ООО «Рога и К.». В налоговых правоотношениях предусмотрены специальные возможности: налоговая служба может подать заявление в суд о признании обществ взаимозависимыми (ст. 20 НК РФ), а после этого наложить крупные штрафы, доначислить налоги и устроить прочие неприятности, причем для обоих обществ. Если же речь идет не про налоговые, а про гражданско-правовые отношения, то столь эффективных средств давления на обе фирмы сразу не имеется.
Получается, в нашем контексте факт взаимозависимости обществ не особо важен.
Чтобы подвести черту, помечу на будущее, прежде всего для себя самого: внимательно, очень внимательно надо смотреть на ИНН в выписках и в проверяемом договоре, а только после этого узнавать, что и у какой фирмы числится на балансе. Простое правило, но важное. Пренебрегать им – себе дороже.
