Мошенничество с выморочным жильем

Одним из моих учителей был бывший судья, профессор Фархтдинов Ягфар Фасхетдинович из Казанского государственного университета. Он как-то сказал, видя мою увлеченность одним вопросом:

- Максим, вы видите состояние проблемы только на данный момент, и поэтому вам трудно решить ее (к студентам он всегда обращался «на Вы»). Это недостаток, присущий молодости. К счастью, он быстро проходит.

Многие правовые вопросы, действительно, лучше рассматривать в динамике. Когда работаешь в одной сфере, это начинает получаться само собой. Вот смотрите.
В обзоре за 2011 г., п. № 7 я немного рассказывал о технологии воровства квартир, которые остаются пустыми после смерти одиноких граждан. В описанной схеме по фальшивым судебным решениям жилье оформлялось на фиктивных «наследников», а затем продавалось. По этой схеме у администрации города уводили никем не унаследованное (выморочное) жилье. Механика жульничества была простейшей: аферисты подделывали судебные акты, которые в России не имеют никаких степеней защиты, а Росреестр не проверял по сайтам судов, выносились ли такие решения вообще или нет. Госпошлину при этом за «правовую экспертизу» регистратор при этом брать не забывал.
История вышла боком покупателям таких квартир: они потеряли жилье и деньги, поскольку до принятия Постановления КС РФ от 22.06.2017 № 16П  победить в суде местную администрацию по спору о выморочном жилье было почти невозможно.

В дальнейшем схема видоизменилась. Регистратор иногда стал обращать внимание не только на поданные документы, но и на сайты судов.
В открытой печати я видел только одно достоверное сообщение о том, что федеральные судьи были осуждены за вынесение неправосудных приговоров (заметка в "Российской газете"). Предположу, что таких историй могло быть больше. Я сталкивался с отголосками этой или очень похожей истории в 2012 г. (п. 4 обзора за 2012).
В отличие от прошлой схемы, на сей раз решение суда было подлинным, хотя и незаконным. Мошенниками находился лженаследник (однофамилец) умершего. За вознаграждение он направлял исковое заявление в суд с просьбой восстановить якобы пропущенный им срок для принятия наследства, признать за ним право собственности на квартиру в порядке наследования. Истец не был родственником умершего - являлся просто однофамильцем, и прекрасно об этом знал.
Самое неприятное заключалось в том, что фиктивные документы, в т.ч. о «родственной связи» истца с умершим оказывались только в материалах гражданского дела. Решение суда при этом было подлинным, правоустанавливающий для продавца судебный акт действительно выносился. Таким образом, шансы на обнаружение мошенничества до покупки квартиры появлялись только в случае ознакомления покупателя с материалами гражданского дела. Соответственно, схему было крайне трудно обнаружить до сделки.
Опять же, до появления названного Постановления КС РФ от 22.06.2017 № 16П все неприятности от развития событий сыпались на добросовестного покупателя, из владения которого город истребовал жилое помещение по правилам ст. 302 ГК РФ.

В 2023-2024 г. моя коллега, Андреева Ольга, адвокат из Тольятти, столкнулась с еще более интересной и наглой схемой. Прежние технологии предполагали, что собственник жилья умер, и имущество похищалось из наследственной массы. В данном случае уже на старте истории стало ясно, что сюжет будет более захватывающим, буквально достойным Остапа Бендера. Фамилии по просьбе коллеги поменял, но весь остальной текст из процессуальных документов – подлинный. Номер дела она также просила не называть, но при некотором упорстве вы легко найдете это дело на сайте Мосгорсуда.

Истрия началась с того, что в 1996 г. гражданин Иванов купил квартиру в Москве. Свои права в ЕГРН собственник не оформлял, так как никаких сделок с жильем проводить не собирался. Квартирой он не пользовался, жилье много лет сдавал одним и тем же людям.
Жертвой аферистов данный гражданин стал отчасти случайно, так как его ФИО и дата рождения на 100% совпали с данными иного мужчины, который скончался в 2010 г. Умерший оставил после себя наследников: маму и вдову, которые и выступили сообщниками аферистов.
У этих наследников, как вы понимаете, имелось настоящее свидетельство о смерти, а также свидетельства о праве на наследство (недорогой автомобиль и скромные банковские вклады умершего). Теоретически, с этими документами лже-наследники могли сами выйти в суд, с иском о включении искомой квартиры в наследственную массу, но жулики поступили хитрее.
Вероятно, они каким-то образом подбросили в Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы свидетельство о смерти «собственника» квартиры, после чего ДГИ ожидаемо вышел с иском о признании за собой права собственности на жилое помещение.
В иске было указано: «после смерти Иванова нотариусом …ФИО… открыто наследственное дело, однако до настоящего времени право собственности на жилое помещение по указанному адресу ни за кем из наследников не зарегистрировано. Поскольку сведениями о лицах, вступивших в наследство после смерти Иванова Департамент не обладает, в спорной квартире никто не проживает, переход права собственности на указанное жилое помещение не зарегистрирован, данный объект недвижимости является выморочным имуществом и подлежит передаче в собственность города Москвы».
Когда процесс начался, «наследники» вступили в него со встречным иском. Аферисты предъявили встречные требования к ДГИ, просили:
- включить в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти умершего Иванова жилое помещение по адресу: ….;
- признать за наследниками право собственности по ½ доле в праве на жилое помещение по указанному адресу в порядке наследования по закону за каждым.
Встречный иск был мотивирован тем, что в 2010 г. Иванов умер. Мать умершего, а также его вдова в установленный законом срок обратились к нотариусу, было открыто наследственное дело. Нотариус выдала наследникам свидетельства о праве на наследство по закону по ½ доли каждому на наследственное имущество в виде транспортного средства и денежных вкладов.
Обращаю ваше внимание, что все необходимые и подлинные (!) документы о перечисленных обстоятельствах были предоставлены в гражданское дело. Материалы наследственного дела также были истребованы судом из нотариальной палаты. Все кусочки мозаики сходились друг с другом, за исключением того, что текущий, настоящий собственник квартиры был жив, а встречные истцы (наследники) не имели к нему вообще никакого отношения.
Между тем «вдова» в своем встречном иске указывала, что «на момент смерти наследодателю на праве собственности также принадлежала квартира по адресу: …. на основании договора купли-продажи от 22.08.1996 года, которая в состав наследственного имущества нотариусом включена не была, свидетельство о праве на наследство на нее нотариус не выдала. О наличии указанного наследственного имущества стало известно только в июне 2021 года после предъявления иска Департаментом городского имущества Москвы. С учетом того, что я приняла часть наследства, я приняла и наследственное имущество в виде указанной квартиры».
Аналогичные пояснения давала и мать умершего Иванова. О наличии у сына квартиры в Москве, причем еще с 1996 г., она также «не знала». Мать умершего поясняла, что на момент смерти сына она была зарегистрирована и проживала с ним по одному адресу, приняла в свое владение и пользование вещи умершего (предметы быта, мебель, одежду, телевизионное оборудование), а также за свой счет осуществила похороны сына. При указанных обстоятельствах она «имеет право на получение в свою собственность ½ доли жилого помещения по адресу: …. в порядке наследования по закону после смерти сына».

Представляете, вот телевизор она унаследовала, ржавую машину на себя оформила, а про московскую квартиру сына сведений не имела.

Отсутствие обычных в такой ситуации документов о содержании квартиры, об оплате коммунальных платежей встречные истцы объясняли как раз «незнанием» о существовании спорного жилья.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) Департамента городского имущества Москвы в судебное заседание не явился. Отказывая в требованиях ДГИ о признании имущества выморочным и удовлетворяя требования аферистов суд указал, что «указанное имущество не было установлено нотариусом при открытии наследственного дела, а наследникам о его наличии известно не было».
Права на квартиру за жуликами были признаны на основании того, что «наследники по закону после смерти Иванова приняли часть наследственного имущества, следует признать, что они приняли все причитающееся им наследство, в том числе спорную квартиру по адресу: …. При таких обстоятельствах после смерти Иванова наследницам стало принадлежать на праве собственности по ½ доли каждому жилое помещение по адресу: ….».
Из карточки дела на сайте суда видно, что Москва принятое судебное решение не оспаривала. Видимо, юристам ДГИ документы встречных истцов, а также материалы, присланные нотариусом, показались убедительными.

На основании вступившего в силу решения суда «наследницы» оформили свои права в ЕГРН. Они выждали какое-то время и после этого вломились в жилое помещение.
Квартира, как вы помните, не пустовала – сдавалась. Нанимателей новые собственники из квартиры просто выгнали, после чего попытались сразу же продать жилье.
Именно от своих нанимателей настоящий и пребывающий в добром здравии Иванов узнал о произошедшем. Обращение к сайту районного суда (в исключительной подсудности которого рассматривалось дело) его крайне удивило собственника.
Вы представляете, насколько он был удивлен, узнав, что умер 13 лет назад, и что совершенно посторонние тетки стали собственницами его квартиры?

Конечно, настоящий Иванов решил защищаться. Опасаясь уже вообще всего, не доверяя в московским юристам, он нанял тольяттинского адвоката, которая с апелляционной жалобой и ходатайством о восстановлении сроков попыталась развернуть ситуацию.
В суде ей пришлось нелегко: она пришла со свежей доверенностью, полученной от… покойника. Оцените комичность ситуации: документы в гражданском деле подлинные, полученные от нотариальной конторы, а не от встречных истцов. При этом в дело «прорывается» тольяттинский адвокат с доверенностью 2023 года, от лица, умершего в 2010 г.
Коллега с трудом переубедила работников районного суда, что это в их документах ошибка, а не в её доверенности.
Процессуалисты оценят: уже при принятии апелляционной жалобы было получено определение о наложении ареста. Адвокат Андреева молодец, отлично сработала. Наложенный арест, собственно, и сорвал дальнейшие переходы права.
Вскоре Мосгорсудом принятый по делу судебный акт был отменен в полном объеме.

Несмотря на счастливое завершение дела, неприятный осадок остался.
По сути, мы с вами можем наблюдать поступательное развитие мошеннических технологий, с постепенным увеличением их сложности.
Сначала - фальшивое решение суда и регистрация прав по нему с дальнейшей продажей жилья.
Затем - настоящий судебный процесс, инициированный фиктивным родственником действительно умершего человека, регистрация права и продажа жилья.
И вот, наконец, мы видим судебный процесс, инициированный настоящими родственниками действительно умершего человека, который вовсе не был собственником спорного жилья. Покойника использовали «в темную». «Мертвые души» на новый лад.

Как тут не вспомнить относительно новые требования процессуального закона (ст. 131 ГПК РФ в редакции 2021 г.) о том, что участники судебных споров помимо своих ФИО и адреса должны также указывать цифровые идентификаторы, такие как ИНН, СНИЛС, номера паспортов.
Несовпадение ИНН не привлекло внимание суда, так как покупка спорной квартиры была произведена настоящим Ивановым в 1996 г., а ИНН гражданам в России стали присваивать в 1999 г. Соответственно, «нахождение в живых» Иванова стало очевидно только в Мосгорсуде.

Какой из всего этого можно сделать вывод, применительно к главной моей теме - безопасности сделок с недвижимостью?
Давно решил для себя: если собственник владеет неким объектом на основании судебного акта, то обычно я не только прошу у него копию решения, это само собой, но и с целью оценки рисков прошу выдать процессуальную доверенность для ознакомления с судебным делом. Далее, либо я сам, либо покупатель с этой доверенностью идет и переснимает все дело от корки до корки. Скажете, паранойя? Возможно, но сличение персональных данных в разных документах – первое, с чего начинаю в таких случаях.

Вроде о простых вещах говорим, но вот, получается, ни суд, ни сотрудники ДГИ Москвы сразу подвоха не заметили. Если бы жулики успели квартиру продать, в историю оказался бы втянут еще и покупатель. А ему это зачем?

Еще статьи