Мошенничества с недвижимостью 2014

Двое влюбленных разговаривают в 2013 году:

Она: Дорогой… Твой дед потерял вклад в «Сбербанке». Твой папа – в «МММ».

Это у вас, случайно, не наследственное – терять деньги?

Он: Нет, что ты. Я же умный. Я не буду, как дурак, платить огромные

проценты по рублевой ипотеке. На нашу квартиру я возьму кредит в долларах.

3 +

данный текст не предназначен для чтения детям младше трех лет

Ничего экстравагантного не происходило в 2014 году.

Как-то незаметно для самого себя я перестал удивляться хитроумности комбинаций и результатам их реализации. Как и в спорте, когда тебе противостоит настоящий мастер, его техничность не удивляет, а только злит. Так и в моей работе: чувства удивления и сочувствия пострадавшим со временем притупляются, и остается только злоба на мошенников. Впрочем, злоба не всегда бессильная.

Конечно, именно мне не следует жаловаться на изобретательность мошенников: не будь их, не было бы у меня столько работы, сколько есть теперь.

Из кардинальных изменений за прошедший год отмечу лишь одно: в 2014 г. до действительно хорошего уровня мною была отшлифована методика по проверке рисков, существующих в сделках с недвижимостью, и я стал значительно больше времени уделять проверке рисков в предстоящих сделках. Данная услуга стала пользоваться спросом не только среди участников рынка, но и у риелторов. Приятно, что из почти полусотни сопровожденных за последний год сделок ни одна не привела к утрате права собственности или денег клиента. Последнее обстоятельство внушает осторожный оптимизм.

К сожалению, большинство посетителей по-прежнему не просят проверить объект или условия предстоящей сделки, а обращаются с результатом сделки уже совершенной. В итоге работы прибавляется у судей, судебных приставов и моих коллег – юристов и адвокатов.

Теперь обо всем по порядку.

1.     

В п. 2 обзора за 2009 г. описывалась простенькая, но эффективная схема, направленная против покупателя недвижимости. Суть ее заключалась в том, что продавец, получив от покупателя деньги еще до регистрации перехода права собственности, «тормозил» регистрацию сделки с потерпевшим и переоформлял недвижимость на иное лицо по другой сделке. В результате права на недвижимость уходили третьему лицу, иногда даже сообщнику продавца, а деньги потерпевшего мошенник присваивал.

Чтобы не стать жертвой мошенников в данном случае достаточно было всего лишь не соглашаться на расчеты до сделки, но это простейшее правило все еще не очевидно для широкого круга лиц. В результате описанная схема получила широчайшее распространение по всей стране и все еще часто встречается.

Законодатель, конечно, мог бы пресечь на корню подобные мошенничества, запретив расчеты по сделкам до перехода права собственности и введя правило об обязательных расчетах через гос.банк, но либеральный подход к гражданскому праву не позволяет принять подобные поправки к законодательству. В итоге, из благих побуждений хвост коту отрезается кусочками, а не целиком. Так, после 1 марта 2013 г. вступили в силу положения закона, уточняющие содержание п. 2 ст. 558 ГК РФ. Смысл данных поправок заключается в том, что с 2013 г. договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным после его подписания (с момента согласования всех существенных условий), а регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор. Ранее такие правила применялись к сделкам с земельными участками, а в настоящее время законодатель распространил этот подход и на жилые помещения.

Мотивы принятия поправки были, в том числе, такие: если договор купли-продажи квартиры будет считаться заключенным с момента его подписания, то мошенникам не удастся обманывать покупателя, сдавая на регистрацию новый договор купли-продажи. Предполагалось, что, так как новый договор будет датирован более поздним числом, то приоритет отдадут договору с настоящим покупателем. Все это должно было, по мнению депутатов, создать трудности для мошенников.

Честно говоря, снова вспоминается анекдот про «верх наивности».

Никакого положительного эффекта относительно рассматриваемой темы принятые поправки не дали: описанную в 2009 г. схему просто чуть-чуть модифицировали.

В 2014 г. к моему коллеге обратился покупатель, который рассчитался за квартиру в полном объеме, подписал и совместно с продавцом сдал на регистрацию договор купли-продажи недвижимости. После этого, в то время, пока покупатель ожидал регистрации перехода права, к нему обратился некий гражданин, который также представился покупателем спорной квартиры.

Гражданин сообщил, что он ранее, у того же собственника приобрел ту же самую квартиру, и что собственник уже длительное время уклоняется от явки на государственную регистрацию. Покупатель предъявил свой экземпляр договора купли-продажи, который якобы был заключен пару месяцев назад.

Настоящий покупатель был поставлен перед выбором: или сейчас он проявляет твердость и выпроваживает посетителя, а после начинает судиться за «свою» квартиру, или он удовлетворяет все требования явившегося. Последний, как водится, просто хотел денег.

Выбор, надо сказать, потерпевшему предстоял не простой.

Если покупателю проявить твердость и денег мошеннику не давать, то явно возникнет спор между двумя покупателями, один из которых имеет договор с более ранней датой, чем у настоящего покупателя. Кроме того, весьма вероятно, что лже-покупатель находится в сговоре с продавцом, и тогда в деле могут начать неожиданно появляться самые разнообразные документы, в том числе, например, о внесении лже-покупателем полной оплаты по договору. Надеяться на экспертизу времени составления документов здесь не приходится, так как даты документов, хотя и разнесены по времени, но, тем не менее, очень близки друг к другу. Исходя из всего сказанного, вроде бы лучше не судиться и заплатить мошеннику.

С другой стороны, если «прогнуться» и заплатить лже-покупателю столько, сколько он хочет, чтобы он не обращался в суд и не накладывал арест на квартиру (не тормозил настоящую сделку), то нет совершенно никаких гарантий, что на следующий день к настоящему покупателю не придет лже-покупатель № 2 с похожим фальшивым договором купли-продажи. Потерпевший отчетливо понимал, что новые лже-покупатели могут появляться в любое время, причем как до государственной регистрации, так и после, сколько бы он не заплатил мошенникам.

Ситуация осложнялась тем, что у покупателя не было титульной страховки по рискам не возникновения и утраты права собственности.

В итоге, после нескольких дней терзаний, покупатель выплатил «компенсацию» аферисту. Причем интересно, что потерпевшему открыто дали понять: если он надумает требовать оплаченные деньги с продавца (как убытки), то сразу же появится еще один лже-покупатель, с еще более ранним договором, который сразу потребует признать недействительным зарегистрированный договор купли-продажи. Поэтому, сказали потерпевшему,   помни: нужный для судебного процесса договор уже составлен, так что на экспертизу давности составления документов можешь не надеяться.

Мало того, что квартира оказалась для покупателя сверхдорогой, так он теперь еще и переживает: подадут на него в суд или нет?

Так покупать недвижимость - ни выгоды, ни удовольствия, одна нервотрепка.

2.

В обзоре за 2013 г. в п. № 17 рассказывалось про случай с молодой семьей, на которую сотрудники банка пытались повесить несуществующие долги по ипотеке. Только в принудительном порядке и по решению суда были применены правила закона «об ипотечной амнистии». В той ситуации нарушение прав потерпевших состоялось уже после торгов по продаже квартиры, и заключалось в том, что семье не списали оставшиеся от кредита долги.

В ушедшем 2014 г. мне довелось столкнуться несколько с иным правонарушением, которое, однако, также связано с проведением торгов, но имеет место непосредственно во время торгов.

Одно уважаемое и внешне солидное кредитное учреждение занимается выдачей ипотечных кредитов. В этом банке уже давно сформировалась устойчивая группа лиц, которые паразитируют на торгах, проводимых по требованиям банка.

Суть в следующем.

Не секрет, что у любого банка есть определенный процент ипотечных заемщиков, которые не справляются с тяжестью ипотечного кредита и допускают просрочку по выплатам. Если задолженность становится существенной, то для заемщика наиболее разумными являются следующие действия:

- самостоятельный поиск покупателя недвижимости;

- получение разрешения залогодержателя на сделку;

- продажа квартиры или дома с разрешения банка;

- погашение кредита;

- получение на руки остатков от стоимости жилья.

Данный порядок действий позволяет заемщику избежать судебных расходов, избегнуть продажи собственности с торгов по цене ниже рыночной и в целом выйти из неприятной ситуации с минимальными потерями.

Понятно, что интересы заемщика и кредитного учреждения часто противоположны, но в данном конкретном случае банк, о котором идет речь, стал вести себя просто варварски.

Кредитная политика банка заключалась в том, что кредиты под покупку дорогих квартир выдаются людям, которые, в общем-то, не могут себе позволить дорогое жилье. При этом банк выставляет обязательное условие выдачи ипотечного кредита: оплата покупки за счет личных средств в размере не менее чем 50 % от стоимости жилья. Только в этом случае банк готов «закрыть глаза» на недостаточный доход заемщика.

Обратившийся к нам клиент этого банка рассказал следующую историю.

Изначально он обратился в банк с целью получить кредит на покупку новой, но очень скромной квартиры. Его заявка была рассмотрена, и кредитный менеджер, к его удивлению, предложил выбрать значительно более дорогое жилье, сказав, что это повысит шансы предоставления кредита.

Заемщик действительно выбрал более дорогое жилье и удивился согласованной сумме кредита. Выбор квартиры также был одобрен банком. Мужчина продал старую квартиру и переехал в новую, существенно более дорогую.

Вскоре после покупки выяснилось, что обслуживание долга для заемщика непосильно: он явно не справлялся с размером ипотечной выплаты. Хотя кредит предоставлялся в рублях, а не в валюте, свои силы заемщик явно переоценил.

Когда задолженность еще только начала накапливаться, заемщик засуетился. Посидев пару минут с калькулятором, он рассчитал, что даже в случае оплаты им 13% подоходного налога с продажи квартиры ему все равно выгодней жилье продать сейчас, чем дожидаться судебного спора с банком. Исходя из этого, заемщик нашел покупателя, но банк согласия на продажу квартиры не дал.

Несмотря на то, что заемщик допускал просрочку уже несколько месяцев, и очевидно был не в состоянии обслуживать крупный (лично для него) и объективно очень дорогой кредит, банк согласия на снятие залога не представлял. Кредитное учреждение также не подавало в суд, не продавало закладную, не беспокоило заемщика звонками службы безопасности и вообще не предпринимало никаких действий.

Спустя лишь почти год банк обратился в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. Цифра, установленная проведенной судебной оценкой, показалась заемщику заниженной, но повторную экспертизу суд назначать не стал. В итоге квартира была выставлена на торги по цене заметно ниже рыночной.

На первых торгах несколько потенциальных покупателей внесли залоги за выставленный лот. В ходе торгов один из участников аукциона поднял цену до такого уровня, на котором квартира перестала быть интересной остальным участникам. Соответственно, сразу был определен победитель торгов.

Радость заемщика относительно того, что после погашения долга еще останутся средства, была недолгой, так как победитель торгов деньги в кассу торгующей организации не оплатил. Внесенный залог «победителю» не вернули.

Приставами-исполнителями и так уже достаточно низкая стоимость лота была снижена еще на 15 %, и квартира повторно была выставлена на торги.

На повторных торгах история полностью повторилась, и победителем также было объявлено лицо, назвавшее нереально высокую цену. После того, как оплаты торгующая организация снова не получила, а победитель торгов снова потерял свой залог, квартира по предложению приставов перешла в собственность кредитной организации.

Это полностью соответствует закону, так как, согласно п. 4 ст. 58 ФЗ РФ «Об ипотеке», «залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества».

Конечно, банк изначально и преследовал цель оставить за собой квартиру.

Участник, дважды предлагавший нереальную цену на торгах, тесно связан с банком и действовал исключительно в его интересах. Возможно, с правовой точки зрения аффилированности с этим участником торгов у банка нет, но фактически – есть.

Арифметически получилось, что банк таким образом «купил» квартиру за цену, равную кредиту, который, напомню, составил лишь половину стоимости жилья. Еще у организаторов махинации были расходы в размере двух потерянных залогов, которые были внесены на торгах. Но, в любом случае, покупка для банка оказалась необыкновенно выгодной – чуть больше половины стоимости квартиры. В скором времени данную квартиру получил в собственность один из сотрудников банка, что ясно видно из выписки ЕГРП об истории перехода прав на объект.

Известно, что данное кредитное учреждение подобную деятельность поставило на поток. Фактически, те небогатые люди, которые становятся клиентами этого банка, своими деньгами помогают банку за полцены покупать дорогую недвижимость.

Нельзя не признать, что в банке работают опытные кредитные эксперты. Ведь им нужно верно определить платежеспособность жертвы: нужно, чтобы половину от стоимости новой квартиры человек смог оплатить, но чтобы при этом регулярное обслуживание ипотечного кредита он не потянул. Только в этом случае реализация схемы станет возможной. Фактически, банк искусственно создаст такую ситуацию, в которой клиент начинает «жить не по средствам», а после остается на улице.

3.

Никак не уйдут в прошлое тривиальные мошенничества с материнским капиталом. В ушедшем году в г. Тольятти вступил в силу приговор в отношении группы лиц, которые привлечены к уголовной ответственности за обналичивание материнского капитала.

Участниками процесса стали несколько человек организаторов, а также большая группа женщин – получательниц материнского капитала, их риелторы и собственники квартир, которые также участвовали в махинациях.

Как установлено следствием, организатор преступлений создала группу для обналичивания материнского капитала. Она и ее помощники подыскивали женщин, имеющих право на получение выплаты. Найдя таких, они обращались к своим знакомым - собственникам квартир, с которыми женщины подписывали фиктивные (безденежные) договоры купли-продажи. В это же время один из обвиняемых, работник банка, содействовал принятию банком решения о предоставлении женщинам кредита «под материнский капитал». Группа действовала открыто и давала рекламные объявления следующего характера: «обналичу материнский капитал за пять дней».

Согласно схеме, после подписания мнимого договора купли-продажи получатель выплаты обращалась в банк, представляла документы, подтверждающие частичные расчеты с продавцом недвижимости, и получала кредит на приобретение жилья. Размер кредита точно равнялся сумме, указанной в сертификате о материнском капитале. После того, как Пенсионный фонд РФ перечислял средства материнского капитала в погашение кредита, ранее полученные в кредит от банка деньги делились между соучастниками, и только небольшая часть денег доставалась матери ребенка. В реальности никакое жилье для семьи не приобреталось, так как после раздела денег квартира переоформлялась на прежнего собственника (мать возвращала жилье), либо она же по указаниям организаторов переоформляла квартиру на следующую «клиентку».

Хочется обратить внимание, что к ответственности привлечены не только организаторы, но и пособники (собственники квартир), а в нескольких эпизодах и сами матери – получатели материнского капитала.

Интересно, что не брезговали участники схемы и подделкой документов, в том числе материнских сертификатов, по которым также присваивались миллионы рублей. В этих случаях кредиты оформлялись на реально существующих людей, копии паспортов которых каким-то образом оказывались у организаторов.

Данный приговор стал продолжением длинной цепочки аналогичных и легко раскрываемых мошенничеств и необычен лишь размером присвоенных средств.

Надо сказать, что в расследовании подобного рода преступлений правоохранительные органы действуют эффективно. В принципе, следователю достаточно лишь сопоставить данные Пенсионного фонда РФ о том, кому выделены средства материнского капитала или иной субсидии со сведениями из Росреестра, чтобы обнаружить подозрительные сделки и начать по ним проверку. Практика показывает, что у подобных преступлений обычно есть ряд отличительных признаков. Например, если следователь видит договор купли-продажи, в котором кредитные средства используются только в той части цены, которая покрыта материнским капиталом, то обычно этот объект берется на заметку. Действительно, нечасто люди со свободными средствами дожидаются помощи государства, чтобы купить недвижимость. Внимание также всегда привлекают сделки между родственниками и свойственниками, в которых из-за фидуциарных (доверительных) отношений достаточно велика вероятность мнимости сделки. Также обычно настораживают правоохранителей последующие после покупки сделки с жильем (возврат бывшему собственнику, перепродажа и т.п.), а также необычные объекты покупки: например, доли в праве собственности на недвижимость.

В частных беседах работники правоохранительных органов отмечают, что обычно раскрытие подобного рода преступлений не составляет большого труда. Если сама мать еще может «запираться» в ходе допроса, то фиктивный продавец, который, напомню, не получал денег за недвижимость, как правило, описывает дознавателю или следователю все как есть, стремясь избежать ответственности. Если даже он не дает показаний, то допрашивают членов его семьи, которые никуда из «проданной» квартиры не выезжали, вещи не вывозили, с регистрации не снимались, и в итоге образуется полная ясность в отношении того, что произошло.

Иногда и расследования проводить не требуется: в полицию обращается сам «продавец», который потребовал от женщины возврата квартиры, но поругался с ней, так как последняя, боясь ответственности, просила его с переоформлением недвижимости повременить. Её нежелание возвращать собственность вполне понятно, она опасается расследования и не хочет привлекать лишнее внимание, но и собственник вполне обоснованно опасается, что его квартира или дом «уйдут» по какой-нибудь сделке, к которой он не будет иметь отношения. Итог обычно один – схема разваливается.

Помогает следственным органам раскрывать схожие преступления также и сам Росреестр. Например, известны случаи, когда люди, которые получали от государства помощь по программе «молодая семья» и ей подобным, скрывали от России сведения о наличии у них объектов недвижимости. Сокрытие производилось элементарным путем: например, не регистрировался «недостроенный» частный дом, не оформлялось свидетельство на построенную через ЖСК квартиру, не регистрировалось право собственности на объект долевого строительства. После того, как указанные лица получали деньги от государства, они смело оформляли на себя свою недвижимость, так как субсидия уже была ими получена. В итоге это приводило к тому, что Росреестр на соответствующий запрос следственных органов сообщал, что у лица такого-то имеется на праве собственности несколько объектов. После этого следователю оставалось только изучить основания возникновения права на все объекты недвижимости. Если выяснялось, что к моменту получения субсидии лицо уже имело права на недвижимость, то, очевидно, получать субсидию семья не могла. В принципе, это уже достаточное основание для того, чтобы требовать возврата субсидии, даже если сама покупка, произведенная с помощью субсидии, была реальной. Если же и покупка была мнимой – имеются основания для возбуждения уголовного дела.

Практика по такого рода делам довольно однообразна.

4.

При упоминании г. Самары обычно вспоминают красивых девушек, ракеты и шоколад, но в моих обзорах жители Самары из года в год фигурируют несколько с другой стороны.

Итак, две пенсионерки, жительницы г. Самары, будучи уже в преклонном возрасте, относительно честным трудом и старанием совместно заработали две неплохие квартиры в центре города. В 2014 г. им пришла в голову мысль одну из этих квартир заложить, чтобы купить третью. У бабушек не хватало, в общем-то, относительно небольшой суммы, которую они могли бы вернуть кредитору за несколько месяцев, но обращаться в банки им не хотелось. Как они поясняли, их доход в справке 2НДФЛ не отражен, доходы, получаемые ими с каких-то сетевых продаж, бабушки не афишировали, им обеим уже много лет и шансы на получение кредита они оценивали как минимальные.

Неожиданно одна из пенсионерок увидела объявление о том, что какой-то ломбард ссужает деньги под залог недвижимости. Ломбард находился неподалеку от их дома.

Из двух бабушек в ломбард пришла та, что помоложе. С собой она принесла договор долевого участия в строительстве, по которому она уже произвела полную оплату. Пенсионерка ожидала ввода дома в эксплуатацию: дом был фактически возведен и дольщикам со дня на день должны были выдать свидетельства о праве собственности.

Директор ломбарда стал объяснять пенсионерке, что для выдачи кредита необходимо оформить залог недвижимости, и что для этого им нужно будет посетить Регистрационную палату. Посмотрев документы бабушки, директор ломбарда сообщил ей, что залог будет оформляться не на ломбард, а лично на него, то есть залогодержателем будет лично он. Данное обстоятельство клиентке не показалось странным, и пенсионерка попросила подготовить необходимый пакет документов.

В день сделки директор ломбарда принес с собой деньги и договор цессии. На вопрос бабушки о том, что такое цессия, директор ответил, что это «тоже самое, что и залог недвижимости».

О том, что такое цессия, бабушка узнала только тогда, когда спустя три месяца пришла в ломбард возвращать деньги с натекшими на сумму процентами. Тогда же она познакомилась с настоящим директором ломбарда, фамилия которого значится в выписке из ЕГРЮЛ. Им оказался совершенно незнакомый бабушке человек.

Про личность другого «директора» в ломбарде ей сообщили, что это, скорее всего, какой-то знакомый собственника здания, у которого есть ключи, и который уже не первый раз устраивает махинации в их помещении, и что, якобы, «надо менять замки».

Деньги у бабушки не взяли, так как по бухгалтерии ломбарда никаких займов на ее имя обществом не выдавалось. Ей также разъяснили: из документов следует, что свою новую квартиру она продала «директору» за 600 000 р., подписав с ним договор уступки права требования квартиры (цессии).

Возмущенная пенсионерка обратилась в суд.

В ходе процесса адвокаты ответчика иск не признали. Явное и многократное занижение стоимости квартиры они объяснили тем, что пенсионерке деньги требовались срочно, непременно в день сделки.

Все доводы истицы о притворности сделки, о том, что на самом деле имели место отношения займа, разбивались о то обстоятельство, что как такового займа ломбард пенсионерке не выдавал. Ответчик также категорически отрицал свою причастность к ломбардной деятельности и говорил, что никаких намерений кредитовать пенсионеров он не имел.

В удовлетворении иска о признании договора цессии притворной сделкой и о применении к сложившимся отношениям сторон правил о залоге недвижимости суд отказал. Возбуждения уголовного дела потерпевшая до настоящего времени также не добилась.

Интересно, что согласно сведениям интернет-сайтов судов общей юрисдикции, лже-директор ломбарда является ответчиком по множеству гражданских исков как в регионах России, так и в столице. Суть споров по всем делам примерно одна и та же: потерпевшие лишаются недвижимости, заблуждаясь в характере совершаемых ими сделок.

Последнее: вторая пенсионерка, более старшая, во время описываемых событий, все еще оставалась собственником другой квартиры. Данную квартиру она также потеряла. Причиной этого стало то, что старушка заложила свою квартиру в лизинговой фирме, чтобы найти деньги и помочь первой пенсионерке выпутаться из мошенничества. В результате очередного мошенничества на второй бабушке «повис» многомиллионный долг.

В настоящее время только наличие этого долга мешает пенсионеркам-предпринимательницам решить свои жилищные проблемы и приобрести, наконец, нормальное жилье.

5.

Случаи неоплаты по договорам купли-продажи недвижимости я обычно не рассматриваю в своих текстах, т.к. чаще всего они совершенно банальны, но нет правил без исключений. К категории интересных относится, например, следующий инцидент.

Небольшое предисловие перед текстом.

Часто адвокатам непосвященные в профессию люди задают вопросы наподобие следующего: «как ты можешь защищать этого мерзавца?».

Ставить вопрос так не совсем корректно, и вот почему.

Юристам в большинстве случаев не важно, что произошло на самом деле. Это цинично, но, как правило, это именно так. Что произошло в реальности, нарушены ли права клиента – все это интересует юриста только до тех пор, пока он не взялся за процесс, пока он еще думает, стоит ли ему защищать конкретного человека в той или иной ситуации. Когда же адвокат уже начал работать по делу, ему совершенно все равно, что произошло на самом деле. Ему важно не что произошло, а что можно доказать.

Соответственно, задавать какие-то морально-этические вопросы юристу, который уже работает по делу, бессмысленно – он просто с недоумением посмотрит на вас и пройдет мимо.

В этом плане юриспруденция очень далека от, например, исторической науки. Хотя юристы и обладают наиболее совершенным на сегодняшний день инструментом изучения и даже воссоздания прошлого – судебным процессом, этот великолепный инструмент не всегда используется для выяснения того, что произошло. Из всех участников процесса только суд пытается (должен пытаться) понять, что произошло на самом деле. У спорящих сторон, между тем, свои версии произошедших событий. Иногда эти версии настолько веско подкреплены доказательствами, что поневоле задумываешься, в одной ли реальности живут истец и ответчик, и можно ли назвать их прошлое общим? Я работаю в судах с 2002 г. и совершенно не уверен в том, что прошлое едино для всех - доказательства иного я вижу почти каждый день.

Но, подчеркиваю, с момента начала работы по делу мне не важно, что произошло на самом деле - я же не судья.

Теперь непосредственно к тому, что произошло.

Упомянутый ранее лже-директор ломбарда по версии одной из потерпевших умудрялся в некоторых случаях не только оформить на себя недвижимость клиента, но и не заплатить за нее вовсе. Несмотря на сказанное, в суде ему удалось доказать факт полной оплаты по договору.

Так, одна из посетительниц ломбарда была введена в заблуждение относительно природы совершаемой ею сделки: она подписала договор уступки права на квартиру, думая при этом, что не продает квартиру, а закладывает ее (устанавливает ипотеку).

Несмотря на имеющееся заблуждение, женщина проявила осторожность и настояла на том, чтобы из договора было убрано условие о том, что деньги ею получены в полном объеме. Такой пункт из договора действительно был исключен перед его подписанием. Тем не менее, когда женщина потребовала причитающиеся ей деньги, «директор» ломбарда вежливо ей отказал.

В ходе судебных слушаний судья, рассматривающая дело, стала выяснять, какие у «директора» ломбарда имеются доказательства того, что он произвел оплату по договору? Ответчик сослался на некую расписку, якобы написанную истицей. Правда, он сообщил, что расписки у него нет, что она «потерялась», и сохранилась только ее ксерокопия. Но, данный пробел, по мнению адвокатов ответчика, можно восполнить путем допроса свидетелей.

Несмотря на возражения истицы о недопустимости свидетельских показаний (ст. 60 ГПК РФ), свидетели были выслушаны судом и подтвердили, что ответчик истице деньги по договору передал в полном объеме.

Таким образом, в распоряжении федерального судьи в качестве доказательств оплаты имелась только ксерокопия расписки и показания двух свидетелей - приятелей ответчика.

Рассмотрев дело по существу, судья указала в решении, что факт оплаты по договору директором не доказан. В решении судья опиралась на следующие нормы российского законодательства.

Согласно п. 2 ст. 71 ГПК РФ, письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Судья посчитала, что, так как факт оплаты категорически отрицается истицей, дело невозможно разрешить без подлинных документов. Представить оригинал расписки ответчик так и не пожелал (или не смог).

В части свидетельских показаний судья опиралась на другую норму закона. В ходе процесса ответчик заявлял, что расписки в оригинале у него нет - «не сохранилась». Следовательно, по сути, он сообщал о том, что им была нарушена письменная форма сделки.

Согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Руководствуясь данной нормой, судья отвергла показания свидетелей ответчика и не стала их учитывать при вынесении решения, посчитав данные доказательства недопустимыми.

Каково же было удивление истицы, когда данное решение было отменено вышестоящей инстанцией.

В определении об отмене решения было указано следующее. Цитирую: «действительно, как указал суд, в соответствии с п.7 ст. 67 ГПК РФ не могут являться доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств. Между тем, содержание представленной ответчиком светокопии расписки о передаче денежных средств подтверждено свидетельскими показаниями. Расписка составлена тем же днем, которым заключен оспариваемый договор, сумма в расписке совпадает с суммой обязательств по договору. Обстоятельства составления расписки подтвердили свидетели ФИО 1, ФИО 2. Таким образом, факт исполнения ответчиком обязательств по договору подтверждается не одной лишь копией расписки, как указал суд, а совокупностью доказательств. Соответственно, вывод суда о недоказанности исполнения ответчиком своих обязательств нельзя признать обоснованным».

Таким образом, если следовать логике данного вступившего в силу апелляционного определения, по договорам купли-продажи жилья можно вообще не платить.

Чтобы доказать факт полной оплаты, мошенникам понадобится только отсканированная роспись продавца, которую они смогут прикрепить к тексту о получении полной оплаты по договору. С этим проблем не возникнет, так как свежий образец росписи мошенники возьмут с договора купли-продажи. Ещё им будут нужны двое минимально толковых лжесвидетелей, которые не будут путаться в датах, именах и цифрах. В итоге, факт полной оплаты мошенниками будет доказан.

Все просто, не так ли?

Своеобразное, конечно, толкование закона сложилось у судей в апелляционной инстанции.

6.

Судебные споры о недвижимости часто сопряжены с хитростью и коварством спорящих сторон. Ситуация, о которой речь пойдет далее, такова, что нормальные люди в нее в принципе не попали бы, но герои моих обзоров по степени сумасбродства иногда уступают лишь номинантам премии Дарвина.

Судебный процесс имел место в начале 2014 г.

К моему коллеге за юридической помощью обратилась женщина, которая заявляла, что отец ее ребенка отказывается в добровольном порядке установить отцовство и не хочет платить алименты.

На первичной консультации она пояснила, что в начале двухтысячных годов она была преуспевающей коммерсанткой, хорошо зарабатывала, но ей очень не везло в личной жизни. По этой причине она попросила своего соседа по лестничной клетке, красивого и интеллигентного юношу, продать ей… его сперму. В своих действиях она руководствовалась тем, что вариант с соседом-студентом был многократно дешевле, чем процедура в клинике репродукции человека.

Сосед согласился, и в обмен на деньги и обещание никогда не возвращаться к этому вопросу передал ей в аптечном контейнере свой генетический материал.

В 2014 г. женщина столкнулась с безденежьем. Денег, в том числе на воспитание ребенка, не хватало. Между тем отец ребенка стал хорошо зарабатывать, обзавелся несколькими объектами недвижимости, но совершенно не участвовал ни в ее жизни, ни в жизни ребенка.

Мировой суд по месту жительства ответчика принял к производству иск о назначении алиментов на будущее время и о взыскании задолженности по алиментам за прошедшее время. Согласно определению мирового судьи, на недвижимость ответчика был наложен арест. Рассмотрение дела было приостановлено до вынесения решения районным судом по иску об установлении отцовства.

В районном суде адвокат ответчика иск не признал, ссылаясь на то, что никаких интимных отношений между сторонами спора нет и не было.

В ответ на высказывание представителя ответчика суд совершенно справедливо заметил, что для российского закона в части установления правовой связи отец-сын важен только факт отцовства, и ничто больше, а вовсе не факт интимных отношений. (Как, может быть, помните, сын Одиссея – Телемах тоже родился в отсутствие отца, что не помешало признать Одиссея его отцом, так что данная правовая традиция имеет давнюю историю).

Тем не менее, по делу была назначена генетическая экспертиза.

Каково же было удивление истицы, когда оказалось, что ответчик не является отцом ее ребенка. Повторное исследование в другой лаборатории выводы экспертов подтвердило. Во всех исках женщине было отказано, запреты на отчуждение ответчиком недвижимости были сняты, судебные расходы взыскали с истицы.

Как оказалось, ответчик уже в студенчестве был очень осторожным человеком, и крепко подумал, прежде чем отдал истице аптечный контейнер.

7.

Тема задатков, видимо, является неистощимой. Новые методы мошенничеств произрастают на ней, как грибы. Очередное остроумное мошенничество с задатком появилось в 2014 г.

Впервые мой коллега, Сергеев А.В., столкнулся с ним в г. Тольятти, но сейчас, судя по всему, схема применяется чуть ли не повсеместно. Авторство комбинации, конечно, неизвестно, но придумано ловко.

Итак, в самом начале какая-либо недвижимость выставляется собственником по нормальной рыночной цене, которую с течением времени начинают чуть-чуть снижать, завлекая покупателей.

Когда покупатель найден, риелторы (сообщники собственника) предлагают потенциальному покупателю осмотреть объект и проверить документы. Вскоре покупатель убеждается в том, что с объектом и бумагами все нормально.

После того, как покупатель решается на покупку, ему предлагают внести крупный задаток, составляющий значительную часть от стоимости объекта. Покупателя открыто, честно и многократно предупреждают, что, если он откажется от сделки, то задаток он потеряет. Указания на это прямо присутствуют в договоре купли-продажи. Причем подписывается не предварительный договор, а сразу основной, но с условием о задатке и с пунктом о том, что при невнесении покупателем оставшейся суммы в определенный срок договор теряет силу. Покупателю также предлагают поставить роспись под распечаткой статей Гражданского кодекса России, регулирующих положения относительно задатка. Регистрация договора предполагается в ближайшее время, но не прямо при его подписании.

При передаче задатка продавцу покупатель, конечно, понимает, что он рискует, но он исходит из того, что:

а) он располагает или определенно будет располагать необходимой для покупки суммой;

б) лично он обманывать никого не собирается;

в) документы на объект в порядке;

г) покупатель уверен в том, что уж он-то точно от сделки не откажется, а, следовательно, задаток не потеряет.

Продавец получает задаток от покупателя, и стороны договариваются о сроках исполнения оставшейся части сделки (о передаче оставшейся суммы и регистрации перехода права собственности). Реализация схемы на этом этапе еще не завершена.

Теперь продавцу нужно сделать так, чтобы покупатель сам отказался от совершения сделки, и из-за своих же действий потерял переданный им задаток. Делается это на удивление просто.

Каким-то совершенно посторонним лицом в местной газете дается объявление с многозначительной фразой вроде: «правоустанавливающий договор на имя ФИО является недействительным в связи с его утерей». А еще лучше – в связи с кражей.

Мошенники пользуются тем, что покупателю известны паспортные данные продавца, реквизиты свидетельства о праве собственности и иные отличительные признаки правоподтверждающих и правоустанавливающих документов (они ведь сами вручали эти копии покупателю).

Далее мошенники просто ждут.

Если газетенка сама попадается на глаза покупателю – отлично. Если нет, заботливый риелтор принесет эту газету покупателю и покажет ее со словами: «Вы знаете, мне вот на глаза попалась такая газета… продавец у нас подозрительный… будьте осторожнее с ним»…

После такого «предупреждения» покупатель немедленно связывается с продавцом.

Продавец, естественно, на все возможные вопросы покупателя сообщает, что про объявление он ни сном ни духом не знает, кто его дал – неизвестно. Продавец настойчиво требует от покупателя оставшуюся сумму и выражает готовность к совершению сделки.

Как это не удивительно, но большинство (большинство!) покупателей пугаются сами не знают чего, и оставляют свой задаток мошенникам, думая, что лучше потерять задаток, чем втягиваться в какой-то непонятный судебный спор. Какой, правда, спор, и о чем, они представления не имеют и после пояснить не могут.

Некоторые после утраты денег пишут заявления в полицию. Это совершенно бесполезно, так как доказать сговор собственника и лица, подавшего объявление в газету, практически невозможно. А даже если доказать, то что? Предположим, следствие установит, что по просьбе собственника некое лицо опубликовало в газете объявление с неправдивым текстом. Что с того? Нарушен какой-либо закон, запрещающий врать в газетных объявлениях? Или все это как-то повлияет на тот факт, что покупатель напугался неизвестно чего и сам сорвал сделку?

В общем, после раздела денег соучастниками объект снова выставляется на продажу.

Отмечу специально: максимум, чем рискуют мошенники – продать недвижимость за нормальную рыночную цену. Это произойдет только в том случае, если покупатель закроет глаза на газетное объявление и настоит на сделке. Видимо, последнее случается нечасто, так как мнительность и нервозность покупателей полностью на стороне аферистов.

8.

В п. 24 обзора за 2013г. рассматривался случай, когда третейский (негосударственный) суд вынес законное и обоснованное решение, подлежащее обязательному исполнению, но в силу особенностей правовой системы России исполнить его принудительно оказалось невозможным. В обзоре разбирались причины этого правового казуса: решение есть, оно отвечает требованиям закона, но должник исполняет решение по своему желанию, а точнее – не исполняет.

Сейчас речь также пойдет о третейских судах, об их компетенции и возможностях, но ситуацию рассмотрим несколько с другой стороны.

Представьте себе строительную компанию, которая возводит жилые дома по максимально удешевленному варианту - дешевле уже некуда.

С одной стороны, это компания относительно порядочная, так как количество ее клиентов соответствует количеству квартир в доме, т.е. одна и та же квартира не продается по нескольку раз, что в современных условиях уже является большим плюсом. Клиенты этой компании, хотя и с задержкой, всегда получают оплаченное ими жилье.

С другой стороны, строит эта компания просто ужасно. Приведу только один пример.

Помимо возведения нового жилья, эта же компания занимается капитальным ремонтом старого жилищного фонда. Так вот: списанные с «хрущевок» трубы строители не утилизируют, как должны, а устанавливают в новый дом. В том же духе ведется все остальное строительство - от фундамента до крыши. Естественно, что данная строительная фирма с большим скрипом оформляет акты ввода в эксплуатацию, так как строения возводятся ею с многочисленными нарушениями строительных норм и правил.

В итоге люди, которые получают жилые помещения, остаются ими крайне недовольны (в отличие, надо думать, от приемочной комиссии).

Согласно закону, собственники квартир имеют право на неустойку за задержку строительства, имеют право требовать безвозмездного устранения бесчисленных недоделок, допущенных при строительстве, либо компенсации произведенных ими самостоятельно затрат, а также компенсации морального вреда и взыскания штрафа, предусмотренного ФЗ «О защите прав потребителей». Общая сумма претензий к строителям может оказаться весьма внушительной.

Таким образом, сверхдешевое строительство для фирмы, которая не является «однодневкой», может выйти боком. Ситуация для строителей была бы весьма неприятной, если бы в компании не работал талантливый юрист, который буквально на корню пресек все попытки дольщиков добиться справедливости.

Как он это сделал?

Еще до начала строительства квартала жилых домов строительной компанией в соответствии со ст. 3 ФЗ «О третейских судах» был учрежден постоянно действующий третейский суд. Компания приняла решение об образовании третейского суда, утвердила положение о третейском суде (регламент его работы), и определила список третейских судей. В состав судебной коллегии вошли несколько юристов, которые являлись давними и близкими знакомыми учредителя строительной фирмы. После регистрации третейского суда строители сообщили в местный районный суд и в арбитражный суд субъекта России о том, что третейский суд образован и приступил к деятельности по такому-то адресу.

В реальности никакой деятельностью третейский суд не занимался и заниматься не планировал: третейские судьи ждали. Они ждали ввода дома в эксплуатацию и подписания дольщиками актов приема-передачи квартир.

После принятия дома в эксплуатацию жильцы в массовом порядке начали писать претензии строительной фирме. Все их претензии вежливо отклонялись. Граждане стали обращаться в суд общей юрисдикции.

Федеральный районный суд по месту нахождения ответчика получил одновременно несколько исков, в которых потребители требовали устранения недостатков качества построенных квартир, а также взыскания денег со строительной фирмы. Иски были приняты к производству, были назначены даты судебных слушаний.

На судебные заседания ответчик представил подробные отзывы. Согласно отзывам компании, во все договоры между дольщиками и застройщиком включен пункт о том, что все споры между сторонами относительно строительства и самого договора подведомственны соответствующему постоянно действующему третейскому суду. В договорах был указан также адрес суда.

В Гражданском процессуальном кодексе России существует ст. 222, согласно которой исковое заявление, уже принятое к производству, должно быть оставлено без рассмотрения, «если имеется соглашение сторон о передаче данного спора на рассмотрение и разрешение третейского суда, и если от ответчика до начала рассмотрения дела по существу поступило возражение относительно рассмотрения и разрешения спора в суде».

На основании данных заявлений ответчика судьи с радостью стали оставлять принятые иски без движения, а в принятии новых исков - отказывать. Связано это было, прежде всего, с тем, что районный суд по месту нахождения ответчика и самой новостройки даже без указанных исков был перегружен работой. Судей в России по-прежнему очень не хватает.

Удивленные потребители не согласились с позицией районного суда и стали обжаловать соответствующие определения в областной суд, но все частные жалобы были отклонены.

Как указал суд второй инстанции, то обстоятельство, что изначально никто из дольщиков не обратил внимания на наличие в договоре третейской привязки, никак не отменяет эту самую привязку к конкретному третейскому суду. Документы, как известно, нужно читать целиком.

Дольщики объединились и пошли с коллективным иском в третейский суд.

Все доводы истцов о недоверии составу суда разбивались о два факта:

- наличие определений районного суда о подведомственности дела именно третейскому суду;

- наличие действующих (не оспоренных) условий договоров о третейской привязке спора.

По понятным причинам все требования истцов были оставлены без удовлетворения, причем на первом же судебном заседании. Конечно, наивно было предполагать, что третейский суд, образованный строительной компанией, будет всерьез рассматривать какие-то требования к этой самой компании.

Еще больше возмущены были истцы тем обстоятельством, что в решении третейского суда было указано, что оно «является окончательным и обжалованию не подлежит».

Потерпевшие некоторое время иронизировали над судопроизводством в третейском суде и его «инквизиторским» решением, но чувство юмора покинуло пострадавших, когда они получили консультацию стороннего юриста. Оказалось, что полученное ими решение третейского суда действительно является окончательным.

Граждане не знали, что согласно ст. 40 ФЗ «О третейских судах» регламентом третейского суда и самой третейской оговоркой может быть предусмотрено, что решение третейского суда является окончательным и не обжалуется вообще. Соответствующая строчка имелась как в регламенте третейского суда, так и в каждом договоре долевого участия в строительстве. Таким образом, положения решения третейского суда о том, что решение является окончательным, не противоречили закону.

Мало того: обратившись в третейский суд, потребители только ухудшили свое положение. Наличие решения третейского суда теперь сильно мешает дольщикам. На все проверки, проводимые по жалобам собственников квартир Роспортебнадзором, прокуратурой, отделом архитектуры мэрии города, Санэпидемстанцией и другими инстанциями строительная фирма резонно отвечает: права граждан не нарушены, о чем имеется вступившее в силу судебное решение (имеется преюдиция). Данным решением установлено, что права граждан полностью соблюдены, и оснований для проведения проверки не имеется. Увидев решение, «проверяющие» проверку прекращают и пишут гражданам, что затронутый в обращении вопрос уже был предметом рассмотрения в суде, и что СЭС, мэрия и т.п. не наделены полномочиями по пересмотру вступивших в силу судебных актов.

Таким образом, граждане оказались «у разбитого корыта».

Надо думать, что руководство фирмы своего юриста должно носить на руках.

Если немного выйти за рамки темы, то можно отметить, что в настоящее время не только строительные фирмы, но и некоторые страховые компании, крупные риелторские фирмы и даже частные медицинские клиники создают свои третейские суды с одной целью: лишить своих клиентов права на судебную защиту.

Впрочем, выпутаться из этой истории возможно, хотя и непросто.

Рецепт таков.

Пострадавшим необходимо нанимать юриста, который стал бы оспаривать, разрушать третейскую привязку (отдельное условие договора), не разрушая при этом весь остальной договор (купли-продажи, оказания услуги и т.п.).

Если права на судебную защиту в результате наличия в договоре третейской оговорки были лишены потребители, приобретшие товар или услугу с некоммерческой целью, то процесс будет относительно легким, так как согласно ФЗ «О защите прав потребителей» защита потребителей осуществляется судом. Между тем, согласно странному российскому закону, третейский суд – внесудебная форма защиты права (согласно ФКЗ «О судебной системе»). Соответственно, условие договора с потребителем о том, что дело подведомственно третейскому суду, противоречит ФЗ «О защите прав потребителей» и может быть признано ничтожным.

Если же права на обращение в суд были лишены предприниматели, то защитить их будет сложнее, так как ФЗ «О защите прав потребителей» на коммерческие отношения не распространяется. В тоже время существует такая позиция: если предприниматель докажет, что он фактически не мог повлиять на условия договора (заключил договор присоединения, подписав с фирмой типовой договор), то в этом случае его право на обращение в государственный суд ущемлено третейской привязкой. Здесь вероятность разрушения третейской оговорки ниже, но не равна нулю. Судьи, которые не разделяют данную точку зрения, иногда вполне резонно ссылаются на принцип свободы договора: не нравится договор – не присоединяйся. Те же судьи, которые полагают, что права предпринимателей были нарушены, руководствуются законодательством о защите конкуренции, и ссылаются на то, что продавец товара или услуги мог занимать монопольное положение на рынке, и мог, соответственно, диктовать условия договора, в том числе и о третейской подведомственности.

Чтобы подвести черту, отмечу: в любом случае включение в договор с клиентом третейской оговорки и создание аффилированного (заинтересованного) третейского суда создаст для недовольного клиента массу проблем.

Помимо того, что клиенту совершенно очевидно придется проводить не один судебный процесс, а два, неизбежно возникнет вопрос: в каком суде оспаривать третейскую оговорку? Понятно, что обращаться в тот же самый третейский суд смысла никакого нет. При этом в суде общей юрисдикции и в арбитражном суде при принятии иска об оспаривании договора в части третейского соглашения могут возникнуть проблемы.

Многие судьи занимают такую позицию: пока третейская привязка действует (не оспорена и не признана недействительной), государственный суд не имеет компетенции по рассмотрению данного спора. На этом основании иски об оспаривании третейской оговорки периодически заворачиваются судами общей юрисдикции.

Уверен, что данная позиция необоснованна, и это подтверждается серьезной судебной практикой (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 апреля 2014 г. по делу N А63-1982/2013). Но факт есть факт: в любом случае клиенту придется потратить много времени и доказать наличие у него права на обращение в государственный суд для оспаривания третейской оговорки, потом эту самую оговорку оспорить в суде - выиграть процесс, и только после этого несчастный клиент может заявить компании свои требования по существу. Если у него, конечно, еще останутся деньги и желание судиться.

Могу ответственно заявить: в среднем создание собственного третейского суда и включение в договор с клиентом третейской оговорки не только задерживает начало судебных процессов по искам клиентов как минимум на один год, но и полностью удерживает от судебных споров подавляющее большинство недовольных покупателей.

Вот сколько пользы (или вреда, - с какой стороны посмотреть) может принести один толковый юрист.

9.

В прошлогоднем обзоре я обещал, что в следующий текст войдет описание земельного мошенничества, при котором покупатели земли попадают в удивительное положение: зарегистрированное право собственности на землю у них есть, действующие договоры купли-продажи у них на руках, свидетельства Росреестра оформлены, но как таковых земельных участков с указанными адресами просто не существует.

Мой друг и коллега Сергеев А.В. завершил в 2014 г. несколько подобных судебных процессов, и картина прояснилась со всеми деталями. В этом обзоре совместными силами мы разберем ситуацию с «призрачными участками».

Начинается такая махинация с того, что мошенники находят неподалеку от города какой-либо пустующий земельный участок. Обычно это делается с помощью местной администрации, которой хорошо известно реальное положение дел: на кого именно оформлена земля, кто из владельцев ею пользуется, а кто - нет.

Мошенники целенаправленно ищут участок, на который еще не оформлялось свидетельство Росреестра, который не замежеван и не поставлен на кадастровый учет. У настоящего собственника (назовем его, условно, собственник № 1) имеется только старое, оформленное до появления Регистрационной службы свидетельство о праве собственности, которое еще иногда называют свидетельством «первичной приватизации».     Мошенникам важно, чтобы этот участок был «брошенным», чтобы он не использовался. Жив собственник или нет - для реализации схемы значения не имеет.

Найдя участок, аферисты с помощью поселковой администрации начинают узнавать, был ли какой-то период в деятельности администрации, за который не сохранилось бумажного архива? У многих местных администраций такой период имеется, когда архив якобы «сгорел» или, еще замечательное словечко, - «утрачен».

Выяснив, что, например, за 1995 г. документы в местном архиве отсутствуют, мошенники подделывают свидетельство первичной приватизации на искомый участок, указывая в свидетельстве в качестве собственника нужное им лицо.

Мошенники действуют умело.

В случае чего, администрация села на запрос полиции или суда о том, выделялся ли ФИО в 1995 г. земельный участок, ответит лаконично: документов не сохранилось. Для юристов этот ответ фактически означает, что да, участок выделялся, так как презумпцию добросовестности ФИО никто не отменял. В итоге получается, что проверить подлинность свидетельства (установить подделку) может только криминалистическая экспертиза, до которой, может быть, дойдет, а может и нет.

Таким образом, по документам получается, что аферист ФИО теперь собственник земли (для удобства обзовем его собственник № 2).

Далее, этот собственник № 2 приходит в местную администрацию и говорит: меня долго не было, не будете ли вы так любезны показать мне, где находится мой участок? И показывает фальшивое свидетельство. Суть вопроса ясна, так как за «столько лет» могла измениться адресация участков, название улиц и др.

Администрация ведет себя по отношению ко второму собственнику дружелюбно и по схеме расположения земельных участков показывает: твой участок здесь.

Далее собственник № 2 заказывает межевание земли, оплачивает его и получает четко обозначенные границы участка. После этого следует получение почтового адреса от местной администрации. Затем собственник № 2 ставит участок на кадастровый учет и получает свидетельство о государственной регистрации права.

С этого момента для собственника № 2 все дороги открыты: может сам использовать землю, а может и продать ее.

Если махинатор решит землю продать, то покупатель участка, скорее всего, не заподозрит, что с землей что-то нечисто. И в самом деле: положим, не оформлял собственник № 2 свои права много лет, ну и что с того? Не обязан ведь был оформлять. Да и понятно: как решил продать, так и оформил - обычное дело, и никаких подозрений.

Таким образом, у спорного участка может смениться собственник, и появится еще один участник спора - собственник № 3.

Дело принимает особенно интересный оборот с того момента, когда на сцене появляется собственник № 1 либо его наследники.

Он или они приходят к собственнику № 2 (или № 3) со своим старым свидетельством о праве. Свидетельства Росреестра у них, напомню, еще нет.

Явившимся обычно объясняют (вежливо или не очень), что они что-то путают, что их участок в другом месте, и вообще «идите в администрацию разбирайтесь, где ваша земля».

А, действительно, где она?

Даже если в свидетельстве собственника № 1 указан адрес, то все равно нет координат участка – межевание ведь не делалось.

И тут начинается настоящий сюрреализм.

Так как координат участка в настоящем свидетельстве действительно нет, администрация вообще не может показать, где находится спорный участок. «Вот не знаем… нет вашего участка нигде. Идите в суд».

Возможен другой вариант: администрация показывает на место, где действительно располагается (и располагался) земельный участок. Собственник № 1 возмущается: но, позвольте, там же собственник № 2 (или № 3)? «Да», сокрушенно кивает в ответ администрация, «действительно, так, вы совершенно правы. Идите в суд. К нам-то вы что пришли? Другого участка у нас нет».

В итоге начинается гражданский процесс.

Во время рассмотрения дела перед судьей лежат две пачки документов.

На одной стороне стола – исковое заявление и подлинное свидетельство о праве собственности от собственника № 1.

На другой стороне стола – фальшивое свидетельство о праве собственности от собственника № 2, документы о межевании, кадастровый паспорт, свидетельство Росреестра о регистрации права, и, может быть, договор купли-продажи с собственником № 3.

Поставьте себя на место судьи. Казалось бы: направь запрос в администрацию, и узнаешь, что никакого свидетельства собственнику № 2 не выдавалось, так как соответствующего постановления в архиве нет. Но, как вы помните, в администрации как раз за этот год архив не сохранился.

Раз так, то суду нужно назначать экспертизу. В последнем случае таковая была назначена.

По определению суда на исследование криминалистам были направлены оба свидетельства. Криминалисты, проведя экспертизу, сообщили, что оба свидетельства… являются подлинными. Бланк, на котором оформлено свидетельство на собственника № 2, является подлинным. И печать – подлинной.

Как же так?

Очень просто. Мошенники подделывают свидетельство, используя настоящий бланк с оттиском настоящей печати. И не трудно догадаться, где они его взяли.

Администрация поясняет в суде: не имеем понятия, как так получилось… Какая-то путаница… Но ведь в 90х годах прошлого века другие люди работали в администрации…

Можно, конечно, попросить суд о назначении повторной экспертизы, можно попытаться установить, в каком году на подлинном бланке мошенниками были нанесены ФИО и адрес собственника № 2. Но, заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, надо понимать, что такая экспертиза тоже может не дать результата.

Известен случай, когда бывший работник администрации, увольняемый с работы в 2000 году, не только украл стопку чистых, незаполненных свидетельств о праве собственности, но и проштамповал их подлинной печатью и заранее во всех свидетельствах сам, как глава администрации, расписался. Этот продуманный чиновник, уходя с должности, также утащил с работы старую печатную машинку, на которой когда-то, в 90-х, в настоящие свидетельства вносились паспортные данные и адреса собственников.

Отличить такую подделку от подлинника возможно, но очень непросто. К тому же, экспертизы по определению времени составления документа дорогие и не быстрые, а суд связан жесткими сроками закона по времени рассмотрения дел. Именно поэтому чаще всего повторная экспертиза не назначается, а собственнику № 1 в иске суд просто отказывает.

Истец, который уже теперь и не собственник вовсе, оказывается в дурацком положении: старое и настоящее свидетельство у него есть, государством оно признается (как «ранее возникшее право»), но земельного участка у него нет.

Здесь бы история и должна была бы закончиться, но, к сожалению, не всегда так.

Представьте себе, что собственник № 2 (или № 3) выиграл судебный процесс, от претензий собственника № 1 полностью отбился, но почему-то использовать участок не начал. Может быть, он ждет, пока цены вырастут, и надеется дорого продать. Вполне реальная ситуация. А пока мошенник ждет, участок стоит совершенно пустой.

И вот в это странное время, когда справедливость уже попрана, собственник №1 обманут, добрые люди шепчут ему на ухо: тебя обманули, и ты обмани.

Если собственник №1 поддастся соблазну, с этого момента события продолжат развиваться далее.

Собственник № 1 обращается в кадастровую службу, показывает свое свидетельство (настоящее, подлинное), и просит поставить его участок на кадастровый учет как есть, без уточнения границ. По закону это возможно, и собственнику № 1 на руки выдается кадастровый паспорт, в котором стоит пометка: «границы не установлены». В итоге, на тот же самый участок, который уже оформлен на собственника № 2 (или № 3), с тем же самым адресом, выдается еще один кадастровый паспорт - с другим кадастровым номером.

Теперь, если у собственника № 1 в старом свидетельстве указан адрес, он может получить еще и свидетельство Росреестра о государственной регистрации права.

Дальше – больше.

К этому моменту собственник № 1 имеет на участок все необходимые документы. У него есть старое (настоящее) свидетельство о праве собственности, настоящий кадастровый паспорт, настоящее свидетельство Росреестра о праве собственности. Если участком все еще никто не пользуется, собственник № 1 может эту землю показать потенциальному покупателю и сказать, что эта земля – его.

Если покупатель не зайдет на сайт соответствующего суда, то он еще долго не узнает, что собственник № 1 продавать землю не имеет права, и что реальный собственник – другое лицо.

Таким образом, один обман порождает другой, и в истории может появиться собственник № 4, который по реальному договору за реальные деньги приобретет у собственника № 1 несуществующий, призрачный земельный участок.

По сути, собственника № 1, продающего чужую землю, этого несчастного потерпевшего, также ставшего мошенником, может выдать только запись в кадастровом паспорте: «границы не уточнены», и может разоблачить решение, размещенное на сайте районного суда по месту нахождения участка (исключительная подсудность, ст. 31 ГПК РФ). Но кто обращает внимание на сайт районного суда, когда покупает землю?

Имеет смысл руководствоваться старым правилом: критикуешь – предлагай.

Что же было делать несчастному собственнику № 1, если не продавать землю очередному потерпевшему? Как ни удивительно, выход есть.

Прежде всего, не нужно считать, что судьи районных судов в описанной ситуации не разбираются. Они отлично знают, что в таких ситуациях «рыльце в пуху» прежде всего у местной администрации, без участия которой провернуть мошенничество практически невозможно. Соответственно, даже отказывая собственнику № 1 в его иске, в большинстве случаев у судей складывается негативное отношение прежде всего к местной администрации. Данное обстоятельство возможно использовать.

Если помните, собственник № 2 после межевания получал от местной администрации постановление о присвоении почтового адреса. Если данные действия администрации признать незаконными, то, по сути, за оформление права собственности на собственника № 2 будет ответственна сельская администрация.

Есть точка зрения, согласно которой именно в результате принятия администрацией села незаконного распоряжения о присвоении земельному участку почтового адреса спорный участок выбывает из владения истца.

Согласно ст. 13 ГК РФ, в случае признания судом акта органа местного самоуправления недействительным, нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, предусматривающей, в частности, возмещение убытков.

В соответствии со ст. 16 ГК РФ, убытки, причиненные гражданину в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов … подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Таким образом, судом назначается оценка стоимости земли, и в пользу собственника № 1 или его наследников с местной администрации взыскивается рыночная стоимость участка, рассчитанная на момент рассмотрения дела.

Конечно, описанный путь для собственника № 1 очень долог и труден, но он куда лучше продажи: не нужно обманывать покупателя, нет необходимости втягивать в спор ничем неповинного человека.

Теперь два слова про то, как предотвращать подобные мошенничества.

Собственнику № 1, конечно, нужно было провести межевание и оформить свои права. Этого уже было бы достаточно, чтобы исключить покушение на его собственность. С этой точки зрения очень накладно экономить на межевании.

Покупателю № 4, чтобы не попасть в историю, было достаточно посетить сайт суда по месту нахождения участка и сделать на сайте поиск по фамилии продавца.

Тяжелее всего уберечься покупателю № 3, который покупал недвижимость непосредственно у афериста. Для него единственным признаком «проблемного участка» являлось то, что свидетельство первичной приватизации датировано именно тем периодом, документы за который не сохранились в архиве местной администрации. Кроме того, теоретически соседи по участку могли сообщить покупателю о том, что изначально участок выделялся другому лицу (собственнику № 1). Других явных признаков уже оконченного, совершенного к моменту сделки мошенничества, видимо, не существует.

10.

Не могу сейчас с уверенностью сказать, было ли следующее мошенничество спланировано заранее или предпосылки к нему образовались случайно, но факт есть факт: из-за невнимательности продавца он потерял деньги.

Обстоятельства дела таковы.

В центре города продавался участок земли, предназначенной для промышленного использования. На участке имелись коммуникации, были удобные подъездные пути и т.п. Объявленная цена соответствовала нормальной рыночной стоимости участка, продавцом выступало физическое лицо.

Участком интересовались многие, но реальный покупатель нашелся только один. Покупатель сообщил, что он готов выплатить цену за земельный участок в полном объеме, но ему требуется рассрочка.

Стороны поступили следующим образом: продавец подписал с покупателем предварительный договор купли-продажи, в котором стороны зафиксировали цену и установили крайнюю дату совершения будущей сделки. Покупатель передал продавцу аванс в сумме три миллиона рублей, а оставшуюся сумму обязался передать в день подписания основного договора.

Когда срок действия предварительного договора уже истекал, покупатель связался с продавцом и попросил дать ему больше времени, так как он, якобы, не успевал собрать необходимую сумму.

Продавец был готов перенести сделку на более поздний срок, но сообщил о том, что в этом случае цена объекта будет увеличена. Стороны ударили по рукам: общая стоимость покупки вырастает на 5%, а срок заключения основного договора отодвинется на два месяца. Договорившись об этом, стороны разошлись.

Проблемы начались тогда, когда выяснились нюансы оформления достигнутой договоренности.

Как выяснилось, вместо того, чтобы составить дополнительное соглашение о продлении уже действующего предварительного договора и об изменении его условий (цены), или вместо того, чтобы расторгнуть старый договор и заключить новый, стороны как будто «забыли» о существовании старого договора и подписали еще один.

Новый договор отличался от старого только датой, сроком действия и общей суммой, а в остальной части его условия полностью дублировали прежнее соглашение, в том числе и в условиях о расчетах между сторонами.

В результате у покупателя на руках оказались два договора, согласно каждому из которых продавец получил по три миллиона рублей.

Осознав это, покупатель не стал выкупать землю, дождался истечения срока действия второго предварительного договора и потребовал деньги назад.

После того, как продавец добровольно вернул три миллиона рублей, к нему был предъявлен судебный иск.

Поскольку доказать в суде какую-либо связь между соглашениями продавец не смог, судебным решением с него взыскали еще три миллиона рублей.

Хотелось бы в связи с этим заметить: существует такое мнение, что в сделках с недвижимостью рискует главным образом покупатель. Не могу с этим согласиться, так как знаю десятки случаев, где пострадавшими оказывались продавцы, теряя деньги или право собственности. Описанная схема является лишним подтверждением ошибочности суждения о том, что продажа недвижимости куда безопасней, чем ее покупка.

11.

Замечательно простую схему придумали и реализовали в Самаре. Возможно, с окончанием бесплатной приватизации она скоро уйдет в историю, но пока технология еще актуальна. Более того, с незначительными вариациями она может быть использована для оспаривания совершенно иных сделок, не имеющих отношения к приватизации.

Началось все с того, что отец и его совершеннолетний сын были нанимателями в неприватизированной квартире. Так как сын захотел приватизировать квартиру, а его право на приватизацию не было ранее использовано, он обратился к отцу с предложением: отец разрешает приватизировать квартиру только на сына, а взамен сын переоформляет на отца другое жилье. Подумав, отец согласился, принял дар от сына и дал согласие на приватизацию квартиры без его участия.

После описанных событий сын получил выписку из поквартирной карты и сдал документы на приватизацию. Квартира была приватизирована только на одного человека (сына), так как иных лиц, имеющих право на приватизацию и зарегистрированных по данному адресу, не имелось.

Прошло некоторое время, и к сыну обратилась новая супруга его отца. Она сообщила о том, что в период, когда сын уже имел на руках выписку из поквартирной карты, его отец зарегистрировал в квартиру своего младшего сына. В результате оказалось, что на момент заключения договора приватизации в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний, который не был включен в договор приватизации.

Мать ребенка потребовала с собственника квартиры деньги, угрожая в противном случае расприватизировать квартиру.

Надо сказать, что данная угроза была вполне реальна.

По сути, предотвратить сложившуюся ситуацию сыну было очень трудно. Его ошибка состояла в том, что он не попросил заранее своего отца сняться с регистрационного учета. Таким образом, несмотря на то, что отец дал согласие на приватизацию квартиры без его участия, он сохранял регистрацию по прежнему адресу. Согласно закону, регистрация детей вплоть до их совершеннолетия производится по месту жительства родителей без чьего-либо разрешения. Таким образом, отец легко перехитрил сына: он получил дар, разрешил приватизацию, а в последний момент успел зарегистрировать в квартире несовершеннолетнего.

Именно данные обстоятельства сделали возможным описанное злоупотребление.

12.

Бесконечным разнообразием продолжают отличаться мошенничества, основанные на том, что покупателя недвижимости вводят в заблуждение относительно того, состоит продавец в браке или нет. Такие схемы неоднократно рассматривались в моих обзорах ранее (например, № 11 от 2011 г.). В названном пункте обзора за 2011 г. как раз подробно разбирался вопрос о том, что в силу странного устройства российского реестра прав на недвижимость записи в реестре (а, следовательно, и выписки из реестра) часто не отражают реального количества собственников. В результате сторонние лица, не знающие продавца недвижимости лично, зачастую оказываются введенными в заблуждение относительно количества собственников, состава необходимых для сделки документов и т.п.

В последнем случае через интернет за консультацией обратился покупатель квартиры. Он сообщил, что подписал договор купли-продажи жилого помещения с собственником, после чего стороны договора сдали документы для регистрации перехода права. Расчет был произведен при подписании договора. До подписания договора покупатель тщательно изучал документы продавца, и ничто в них не показалось покупателю подозрительным.

Росреестр отказал в регистрации, так как в пакете документов отсутствовало согласие супруги собственника на отчуждение недвижимости.

Продавец по данному обстоятельству сообщил, что его жена проживает в другом государстве, согласие от нее получить проблематично, но что он – порядочный человек и проблему решит.

В итоге покупатель въехал в квартиру и стал в ней проживать, дожидаясь, пока продавец получит согласие жены на сделку. Пока покупатель ждал, продавец успел расприватизировать квартиру.

В настоящее время покупатель втянут в длительный судебный процесс, в котором он доказывает, что на продажу приватизированного жилья согласие супруги, не участвовавшей в приватизации, спрашивать вообще было не нужно. Противостоит покупателю в судебном процессе местная администрация, у которой явно свои планы: квартира по договору соц.найма уже предоставлена местному чиновнику, который пытается вселиться и приватизировать ее на свое имя.

Данный инцидент большого интереса не представляет. Понятно, что на продажу приватизированного жилья согласия супруги получать нет необходимости, так как приватизация – безвозмездная сделка, а полученное по безвозмездным сделкам одним из супругов не попадает в общую собственность (ст. 36 СК РФ). Соответственно, Росреестр был изначально не прав. Не в этом дело. Данный эпизод привожу совсем с другой целью – хочется разобраться, почему этот спор вообще стал возможен?

Известно, что продавец перед сделкой менял паспорт. Это обстоятельство могло бы насторожить само по себе, если бы не очевидная причина замены паспорта – достижение продавцом возраста 45 лет. В итоге смена паспорта привела к тому, что о наличии у продавца супруги покупатель не знал и не мог знать.

Может быть, покупатель и хотел узнать о наличии брака, но сделать этого он не смог - официально такую информацию покупателю получить невозможно.

В связи с этим возникает вопрос: почему государство держит в секрете информацию о браках своих граждан? В чем причина той параноидальной скрытности, с которой государство хранит данные о том, кто за кем замужем и кто на ком женат? Эти данные могут скомпрометировать гражданина или их распространение может нанести вред? Лично я наблюдаю только обратное: именно сокрытие информации о браках нарушает права граждан. Вспомнить хотя бы нашумевшую схему с фальшивыми супругами из Дагестана (№6 за 2011 г.).

Таких примеров – масса.

13.

Простенькое мошенничество было организовано и провалилось в нашей столице. На его фоне рассмотрим несколько похожих и успешно оконченных мошенничеств.

Так, при выезде за рубеж житель Москвы узнал, что является должником неизвестного ему физического лица, и что сумма долга – более ста миллионов рублей. Уехать в отпуск москвичу не удалось. Как выяснилось в аэропорту, по заочному решению районного суда на нем числится многомиллионный долг, его недвижимость арестована службой судебных приставов. Инициатором судебного процесса выступил некий «займодавец», которого потерпевший никогда в глаза не видел, и о существовании которого даже не слышал.

Потерпевший подал заявление об отмене заочного решения, которое было удовлетворено.

Приступая к повторному рассмотрению дела по существу, суд назначил почерковедческую экспертизу представленных истцом в дело расписок, так как ответчик категорически отрицал, что документы подписаны именно им.

Проведенная экспертиза показала, что расписки выполнены на цветном принтере. В иске сразу же было отказано, аресты с имущества ответчика были сняты. Чего добивались горе-мошенники так и осталось непонятным.

При всей простоте данной истории не все подобные случаи заканчиваются благополучно для «заемщиков». Последним далеко не всегда удается доказать свою правоту даже в тех случаях, когда дело рассматривает независимый и непредвзятый суд. Приведу два примера, в которых целью мошенников была недвижимость ответчиков, а средствами достижения цели выступали именно фальшивые долговые расписки.

В точно таком же судебном процессе ответчик, который также оспаривал «свою» подпись под распиской, до назначения почерковедческой экспертизы проконсультировался с экспертами-криминалистами. На частной консультации эксперты сообщили ответчику, что подпись под распиской выполнена с подражанием его подписи, но почерковеды опасались того, что заключение судебных экспертов будет вероятностным, а не категоричным. В этом случае возможность взыскания денег теоретически сохранялась.

Ответчика категорически не устраивала перспектива взыскания с него несуществующего долга, поэтому он решил перестраховаться.

Ответчик попросил не о назначении обычной почерковедческой экспертизы, которая бы просто определила, принадлежит подпись ему или нет, а заявил ходатайство о проведении экспертизы времени составления расписки.

Так как расписка была датирована 2012 годом, а в реальности она была составлена (подделана) в 2014 г., ответчик просил определить, соответствует ли фактическое время выполнения дате, указанной в документе? Обнаружив, таким образом, факт несоответствия даты и факт подлога, ответчик планировал гарантировать себя от взыскания несуществующего «долга».

В России есть поговорка о том, что слишком хорошо – тоже плохо. Будучи ребенком, я никогда не понимал смысл этой поговорки, но произошедшее с «заемщиком» далее стало живой иллюстрацией этой народной мудрости.

Ответчик не учел того обстоятельства, что по одной из технологий определения возраста документа при производстве экспертизы сам документ уничтожается полностью или фрагментарно. Зная об этом, суд в определении о назначении экспертизы разрешил производство вырезок из исследуемого документа. На данное обстоятельство ответчик особого внимания не обратил.

Каким образом события развивались в дальнейшем, достоверно неизвестно. Не могу сказать, действовал ли эксперт нарочито в интересах истца, или так вышло случайно, но на исследование был взят именно тот фрагмент расписки, который содержал поддельную «роспись» ответчика. Экспертиза была проведена, но не дала никакого внятного результата: по заключению экспертов, исследуемый фрагмент документа был составлен в период 2012-2013 годов. Таким образом, данная информация не опровергала и не подтверждала доводы сторон.

Когда суд вернулся к рассмотрению дела по существу, ответчик сообщил, что в связи с нерезультативностью проведенного исследования он просит суд назначить обычную почерковедческую экспертизу.

В ответ на это ходатайство судья продемонстрировала ответчику содержащуюся в деле расписку с аккуратной дыркой на месте, где ранее находилась «подпись».

Суд посчитал, что поскольку первоначально ответчик оспаривал не саму роспись, а лишь дату ее совершения, то иск подлежит удовлетворению.

Отсутствие в расписке собственноручной подписи ответчика легко объяснялось определением суда о назначении экспертизы. Кроме того, в деле имелась заверенная судом ксерокопия «расписки», которую суд заверил еще до проведения экспертизы. Попросить о проведении экспертизы принадлежности подписи по ее ксерокопии ответчик не догадался. В итоге иск был удовлетворено в полном объеме, несмотря на то, что в реальности никаких долговых отношений между сторонами не существовало.

Похожая, но еще более грубая история имела место в другом регионе России также в 2014 г.

Истцом был заявлен к взысканию долг, в подтверждение которого была представлена расписка ответчика. Явившийся в суд ответчик сообщил, что подпись под распиской ему не принадлежит. Судом была назначена почерковедческая экспертиза.

Согласно ст. 81 ГПК РФ, «в случае оспаривания подлинности подписи на документе или ином письменном доказательстве лицом, подпись которого имеется на нем, суд вправе получить образцы почерка для последующего сравнительного исследования. О необходимости получения образцов почерка выносится определение суда. Получение образцов почерка судьей или судом может быть проведено с участием специалиста».

После назначения экспертизы истец понял, что его шансы выиграть дело стремятся к нулю. Истцу пришла в голову гениальная идея: поскольку образцы почерка будут отбираться у ответчика, то надо сделать так, чтобы ответчик образцы почерка экспертам не предоставил.

Организовано это было достаточно просто.

На очередное заседание суда ответчик не попал, так как нанятый истцом водитель сознательно спровоцировал ДТП с автомобилем ответчика. Судебное заседание было отложено.

На следующее заседание, на котором ответчика также ожидал эксперт-криминалист, ответчик прибыл, но образцы почерка предоставить не смог: накануне судебного процесса неизвестные сломали ему правую руку.

Суд не поверил «историям» ответчика про ДТП и нападение неизвестных и посчитал, что ответчик уклоняется от проведения экспертизы.

Согласно п. 3 ст. 79 ГПК РФ, «при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд… вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым».

Руководствуясь данной нормой закона, суд посчитал факт наличия отношений займа доказанным и иск удовлетворил. С большим трудом и только в вышестоящей инстанции ответчику удалось доказать свою правоту.

Приведенные примеры показывают, что вышеупомянутому жителю Москвы еще повезло.

14.

Следующая ситуация еще не нашла своего окончательного разрешения, но вполне может быть описана, так как уже примерно ясно, что именно произошло.

Начну с того, что на сегодняшний день существуют две основные, признаваемые законом, формы участия граждан в строительстве жилья. Первая форма: участие посредством заключения и регистрации в Росреестре договора долевого участия в строительстве. В этом случае застройщиком выступают коммерческие организации (в форме ООО, АО и т.д.). Вторая форма: строительство жилья посредством членства в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), который формально является организацией некоммерческой.

Надо сказать, что строительство в первом случае более безопасно, так как права дольщиков изначально фиксируются в Россреестре, а во втором случае, как правило, строительство немного дешевле, так как ЖСК является организацией некоммерческой и имеет некоторые льготы по налогообложению.

Коллективное строительство жилья посредством других способов также фактически возможно, но, как правило, сопряжено с еще большими рисками, так как осуществляется, по сути, в обход закона.

В той ситуации, о которой пойдет речь, граждане выбрали строительство через ЖСК, сэкономив по нескольку тысяч рублей с каждого квадратного метра в будущих квартирах.

История, собственно, такова.

Инициативной группой был создан жилищно-строительный кооператив. ЖСК заключил с мэрией города договор аренды земельного участка и получил разрешение на строительство. Еще до начала строительства кооператив стал привлекать граждан, предлагая им вступать в ЖСК. Права граждан на их будущие квартиры оформлялись членскими книжками (какая-либо регистрация прав членов кооператива до ввода дома в эксплуатацию законом не предусмотрена). Граждане стали вносить вступительные и паевые взносы. Вскоре кооператив приступил к строительству жилого дома.

Так как из всего количества квартир, предусмотренных проектом дома, около полутора сотен не были распроданы, руководство кооператива начало искать крупного инвестора для финансирования проекта. Такой инвестор вскоре был найден: один из банков согласился профинансировать строительство, выкупив все полторы сотни квартир.

Выкупать квартиры банк стал не самостоятельно, а через дочернюю структуру. «Дочка» банка подписала с ЖСК целую стопку договоров (на каждую квартиру в отдельности), по которым права на квартиры переходили коммерческой организации. В этих договорах имелись, по крайней мере, две странности, на которые то ли по незнанию, то ли сознательно не обратил внимания председатель ЖСК.

Во-первых, сами договоры, по которым переходили квартиры, являлись договорами долевого участия в строительстве, что нехарактерно для ЖСК. В принципе, это не запрещено законом, но сразу привлекает внимание.

Во-вторых, оплату по договорам кооператив, как теперь утверждает его председатель, не получал вообще. Между тем, в тексте всех договоров содержалась такая фраза (цитирую): «дольщик выплачивает сумму своего долевого участия, указанную в пункте настоящего договора на момент подписания настоящего договора оплата произведена полностью».

Фразу понять очень трудно: «выплачивает» прямо (сейчас или в будущем времени), но «оплата произведена полностью» - т.е., уже произведена (в прошлом). Явное и неустранимое, на мой взгляд, противоречие в тексте.

«Продав», таким образом, половину квартир в доме, и не получив деньги, председатель кооператива не придумал ничего лучшего, как отправить в банк письмо о том, что все договоры долевого участия с «дочкой» он разрывает. То обстоятельство, что все договоры уже прошли государственную регистрацию, руководство кооператива не смутило.

В суд обращаться кооператив не стал.

В итоге, так как дом строить было необходимо, а денег на стройку не было, так и не решив проблему с банком, кооператив… продал все спорные квартиры по второму разу, набрав новых членов специально под эти квартиры.

Когда дом был достроен (вероятно, как раз на деньги новых членов кооператива), выяснилось, что квартиры, которые ранее по договорам долевого участия перешли банку, уже перепроданы. В настоящее время все полторы сотни квартир оформлены на сотрудников банка: юристов, бухгалтеров и т.д. Стеснительностью банк явно не отличился: просто оформил по 3-5 квартир на своих руководящих сотрудников.

Начался судебный спор.

Кооператив и «новые» члены ЖСК доказывали, что банк и его сотрудники не заплатили за квартиры ни копейки. Кредитное учреждение и его работники (собственники квартир по данным Росреестра) утверждали, что кооператив оплату получил в полном объеме, и что именно ЖСК незаконно продал квартиры по второму разу.

Что любопытно: для установления факта оплаты члены кооператива и сам ЖСК просили суд запросить у банка и его «дочки» первичные платежные документы. Как вы помните, из самих договоров долевого участия совершенно не было ясно, оплата по договорам произведена или нет.

Рассматривающий дело арбитражный суд субъекта России первичные бухгалтерские документы у банка запросил. Рассмотрев представленные банком документы, суд сделал категоричный вывод, что оплаты за переданные квартиры кооператив не получал. Данное решение было в дальнейшем отменено по процессуальным основаниям.

Районный суд, который рассматривал споры между членами ЖСК и сотрудниками банка о конкретных квартирах, запрашивать первичные документы от банка не стал вовсе. По мнению судьи районного суда, строчка в договоре «дольщик выплачивает сумму своего долевого участия… оплата произведена полностью» является достаточным доказательством факта оплаты.

В настоящее время спорные квартиры все еще оформлены на группу юристов и бухгалтеров банка, а более сотни семей с детьми в ближайшее время могут оказаться на улице, если позиция судей по данному делу не изменится.

Относительно данного дела хотел бы отметить два важных обстоятельства.

Во-первых, председатель кооператива действовал, мягко говоря, неосторожно. Собственно, наличие такого рода возможностей у председателя и создает риски для всех потенциальных членов ЖСК, так как их благополучие напрямую зависит от предусмотрительности, порядочности и деловых качеств руководителя ЖСК. В данном случае, независимо от того, оплачивал банк квартиры или нет, потерпевшие оказались втянуты в эту историю, так как председатель кооператива посчитал полторы сотни квартир «свободными от прав третьих лиц».

Во-вторых, все потерпевшие от данной схемы граждане угодили в эту историю уже тогда, когда было совершенно ясно, что по каждой квартире состоится судебный спор. Исходя из последовательности событий, сначала все спорные квартиры были переоформлены на дочернюю фирму банка и на сотрудников банка, а уже после этого ЖСК набрал новых членов, распродав им те же самые квартиры повторно. Таким образом, если бы из полутора сотен семей, покупавших квартиры в ЖСК, хоть кто-нибудь заказал бы выписку из ЕГРП, он бы увидел, что продаваемая кооперативом квартира уже числится в Росреестре за совершенно посторонним лицом. К сожалению, идея заказать выписки из реестра пришла в голову потерпевшим только после того, как они оплатили кооперативу деньги, дождались окончания строительства и с вещами въехали в квартиры. Только после этого люди стали интересоваться, кому принадлежат квартиры, и почему члены кооператива никак не могут получить свидетельства Росреестра?

Трудно, очень трудно потерпевшим сейчас бороться с банком и с его «многоквартирными» работниками.

Обидно, что подобные истории повторяются из года в год (см., например, №1 за 2008 г.).

Развитие таких историй и их острота в итоге приводят к общему недоверию к судебной власти, так как единственное, чего потерпевшие ожидают от судьи – немедленного вынесения решения о признании за ними права собственности.

К сожалению, в сложившейся ситуации все не так просто.

15.

Началось все с того, что изначально обществу с ограниченной ответственностью (назовем его ООО № 1) принадлежал дорогостоящий земельный участок и строения на нем. Данное ООО № 1 не исполняло обязательств перед контрагентами, и решением Арбитражного суда было признано банкротом. Судом был назначен конкурсный управляющий, на недвижимость общества были наложены многочисленные аресты.

В какой-то момент, по загадочной причине, все аресты конкурсным управляющим были внезапно сняты. Одновременно с этим конкурсный управляющий дал письменное согласие на государственную регистрацию перехода права собственности на землю от ООО № 1 к некому ООО № 2. Управляющего не смутило то обстоятельство, что ООО № 2 было оформлено по потерянному паспорту.

В итоге, на основании письменного согласия конкурсного управляющего Росреестром была произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок и строения от должника ООО № 1 к ООО № 2. Конечно, никаких денег сам должник и его кредиторы от покупателя не дождались, так как сделка совершалась лишь для вида – с целью увести имущество из-под требований кредиторов.

Соответственно, действиями конкурсного управляющего из конкурсной массы был изъят значительный по стоимости объект недвижимости.     

Узнав о произошедшем, один из кредиторов ООО № 1 обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра. В ответ на данное заявление Росреестр сообщил, что согласие конкурсного управляющего на продажу спорных объектов недвижимости было представлено и действия регистратора полностью соответствовали закону.

Суд рассмотрел заявленные требования по существу и указал, что правовых оснований для отказа в государственной регистрации у органа не имелось, и нарушений действующего законодательства Росреестром допущено не было. Тем не менее, в вынесенном судебном акте было указано: оспаривание зарегистрированного права ООО № 2 на недвижимое имущество должно осуществляться путем предъявления соответствующего иска.

Конечно, сам конкурсный управляющий подавать подобный иск не стал.

Защищая свои права, один из кредиторов обратился в суд с жалобой на ненадлежащее исполнение конкурсным управляющим ООО № 1 возложенных на него обязанностей: отчуждение имущества должника и не обращение в суд по данному факту.

В состоявшемся процессе было установлено, что своими действиями конкурсный управляющий совершил безвозмездное отчуждение имущества должника, что повлекло исключение недвижимости из конкурсной массы. Суд также установил, что конкурсный управляющий был обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц, но не сделал этого. Суд пришел к выводу, что действия конкурсного управляющего, не принявшего мер для признания недействительным договора купли-продажи строений и земельного участка, заключенного должником с ООО № 2, а также действия по одобрению указанной сделки являются незаконными.

Суд постановил: жалобу кредитора удовлетворить. Признать незаконными действия конкурсного управляющего ООО № 1. Отстранить конкурсного управляющего от деятельности по управлению ООО № 1.

Таким образом, несмотря на то, что в рамках ранее рассмотренного дела действия Росреестра по переоформлению недвижимости не были признаны незаконными, в рамках иного дела была установлена незаконность действий конкурсного управляющего по переоформлению объекта недвижимости.

После смены конкурсного управляющего его преемник обратился в суд с требованиями о признании недействительным договора, заключенного ООО № 1 с ООО № 2.

В судебном процессе выяснилось, что ООО № 2 уже не является собственником, так как перепродало недвижимость некой оффшорной фирме - ООО № 3. В связи с этим конкурсный управляющий уточнил требования и попросил суд применить последствия недействительности сделки: обязать ООО № 3 возвратить в конкурсную массу полученный по недействительной сделке земельный участок и строения.

В своем заявлении конкурсный управляющий ссылался на то, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, «может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка)».

Рассматривая дело, суд учел, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка рыночная стоимость объекта оценки составляла ХХХ млн. рублей по состоянию на период спорных правоотношений. Было установлено, что никакой оплаты за недвижимость должник не получал. Суд удовлетворил требования в части: признал недействительным договор купли-продажи, заключенный между ООО № 1 и ООО № 2, и применил последствия недействительности сделки… в виде обязания ООО № 2 возвратить в месячный срок в конкурсную массу ООО № 1 стоимость земельного участка.

Названное определение было оставлено в силе вышестоящими инстанциями.

Вопрос об оспаривании договора между ООО № 2 и ООО № 3 был снят с рассмотрения, так как должник ООО № 1 не являлся стороной данной сделки, а в силу указаний ФЗ «О банкротстве» подобного рода требования не могут быть рассмотрены в рамках дела о банкротстве.

Таким образом, формально права ООО № 1 и его кредиторов были защищены судом, так как в их пользу с ООО № 2 были взысканы денежные средства, но реально никакого исполнения с ООО № 2 получить было невозможно - данное общество изначально являлось «однодневкой». В итоге, ни ООО № 1, ни его кредиторы денег так и не получили.

Собственно, на этом все могло бы и закончиться, но все описанное стало только длинной предысторией.

Новый конкурсный управляющий, действуя по закону, должен был бы и далее защищать интересы ООО № 1 и его кредиторов, заявив отдельный иск о виндикации (истребовании) собственности от ООО № 3.

Надо сказать, что данные требования совершенно не показались бы судьям фантастическими.

Обращение с иском к ООО № 3 изначально было бы облегчено для истца тем фактом, что действия прежнего управляющего ООО № 1 уже признаны незаконными, и уже признана недействительной первая сделка в цепочке. Данные факты являются преюдициальными (установленными), и не подлежат доказыванию вновь в предстоящем судебном процессе. Ничтожность сделки, правоустанавливающей для ООО № 3, по большей части уже является установленной. Согласно уже принятым судебным актам, право собственности ООО № 3 основано на:

- незаконных действиях первого конкурсного управляющего по переоформлению объекта недвижимости;

- недействительном договоре купли-продажи между ООО № 1 и ООО № 2;

- не оспоренном до настоящего времени договоре между ООО № 2 и ООО № 3.

Соответственно, вопрос об истребовании собственности от ООО № 3 зависел только от наличия/отсутствия правовой возможности у действующего конкурсного управляющего добиться признания недействительным оставшегося договора.

То обстоятельство, что оспаривание договора не могло быть ранее произведено в рамках рассмотрения дела о банкротстве, никак не лишало конкурсного управляющего процессуального права на обращение в суд с отдельным иском (не в рамках дела о банкротстве).

Согласно действующим предписаниям ВАС РФ, если основание недействительности сделки связано с нарушением арбитражным управляющим Закона о банкротстве, исковая давность по заявлению о ее оспаривании исчисляется с момента, когда о наличии оснований для ее оспаривания узнал или должен был узнать следующий арбитражный управляющий (пункт 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)»). Таким образом, сроки давности по планируемому иску еще не вышли.

То обстоятельство, что права ООО № 1 уже «восстановлены» взысканием денежных средств от ООО № 2 не является существенным препятствием для заявления нового иска о виндикации. В исковом заявлении конкурсный управляющий мог бы совершенно обоснованно сослаться на то, что, во-первых, никакого исполнения от ООО № 2 получено не было; во-вторых, в будущем на какое-либо получение денег рассчитывать нельзя, так как ООО № 2 уже ликвидировано. Соответственно, в настоящее время единственным способом защиты (восстановления) нарушенных прав для ООО № 1 является иск о признании совершенной сделки недействительной и об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО № 3.

Добросовестность владения также не должна была спасти приобретателя недвижимости от виндикации. Согласно правилам ст. 302 ГК РФ, «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Так как действия прежнего конкурсного управляющего являлись незаконными, что уже установлено, факт отчуждения недвижимости помимо воли должника уже считается доказанным. Соответственно, добросовестность владения покупателя не будет иметь юридического значения и не спасет ООО № 3 от истребования имущества.

Таким образом, ни материально-правовых, не процессуально-правовых препятствий для обращения в суд у конкурсного управляющего не было. Как раз напротив: именно не обращение в суд с названными требованиями привело к отстранению прежнего конкурсного управляющего от занимаемой должности.

И все же, несмотря на все сказанное, новый конкурсный управляющий с иском об истребовании имущества не обратился.

Данное обстоятельство, вызвало, мягко говоря, недоумение у кредиторов банкрота. Относительно причин бездействия нового конкурсного управляющего могу сделать некоторое предположение.

Теоретически на безденежном отчуждении собственности от ООО № 1 мог заработать первый (отстраненный) конкурсный управляющий. Видимо, «достижения» первого конкурсного управляющего не давали покоя его преемнику. Что же произошло?

Быть может, конкурсный управляющий ООО № 1 связался с действующим собственником – ООО № 3. Владельцы ООО № 3 к этому времени прекрасно понимали, что шансы сохранения за обществом земли в собственности стремятся к нулю. Предполагаю, что конкурсный управляющий предложил ООО № 3… продать землю и строения.

Возможно, управляющий подумал о том, что если ООО № 3 найдет покупателя и поделится деньгами от продажи, то он не будет спешить с виндикацией данного участка и с возвращением его в конкурсную массу. Это позволит конкурсному управляющему заработать денег, и в тоже время не нарушит права кредиторов ООО № 1, так как конкурсный управляющий после очередной продажи виндикацию все-таки произведет.

Если такое предложение в реальности поступало, то владельцы ООО № 3 вполне могли на него согласиться. Если догадка верна, то все заработают: и владельцы ООО № 3, и конкурсный управляющий, и даже кредиторы ООО № 1 (возвратят свои деньги, так как в конкурсной массе снова появится собственность, которая уйдет с молотка).

Без денег и без имущества может остаться только тот, кто приобретет у ООО № 3 спорный земельный участок.

Согласно рекламе, ООО № 3 в настоящее время продает данный участок за рыночную цену. По выпискам из ЕГРП, участок и строения являются совершенно «чистыми».

Не желаете приобрести?

16.

Следующий эпизод внешне очень похож на мошенничество, но таковым не является. Впрочем, отсутствие злого умысла и состава преступления совершенно не делает ситуацию проще: найти из нее выход непросто. В 2014 г. мы сталкивались с двумя подобными ситуациями, и одну из них я опишу подробно.

В городской квартире проживали двое очень пожилых и одиноких супругов. Квартира принадлежала им на праве общей долевой собственности: по 1/2 доле у каждого.

По словам стариков, родственников у них не было никаких и нигде. Конечно, пенсионеры могли заблуждаться в этом, и каких-то родственников при желании наверняка можно было бы отыскать, но контакта ни с кем пенсионеры не поддерживали. В тоже время они оба отчаянно нуждались в посторонней помощи. Та поддержка, которую они получали от социальных работников, являлась совершенно недостаточной.

Пенсионерам стала периодически помогать, а позже – постоянно за ними ухаживать их соседка по лестничной клетке. Помощь оказывалась ею длительное время и безвозмездно.

Через какое-то время старики решили отблагодарить свою знакомую. Они спросили ее, каким образом могут оформить на нее свою квартиру? Соседка затруднилась ответить и пригласила знакомого риелтора.

Риелтор предложила совершить дарение, для чего старики согласились выдать на риелтора доверенности с необходимыми полномочиями по дарению. К пенсионерам на дом был вызван нотариус.

Хотя они оба были в ясном уме, их многочисленные диагнозы и преклонный возраст, а также желание подарить единственное жилье постороннему человеку насторожили нотариуса. Она настояла на освидетельствовании бабушки и дедушки у психиатра.

После того, как двое независимых психиатров, один за другим, дали заключение о том, что старики не только отдают отчет в своих действиях, но и реально желают совершить дарение, нотариус согласилась удостоверить доверенности. В итоге пенсионерами на риелтора были выданы две доверенности, каждая – с правом дарения 1/2 доли в праве собственности на имя соседки.

К сожалению, задержка, связанная с неоднократными вызовами нотариуса и психиатров привела к тому, что отпущенное бабушке время истекло, и через день после выдачи доверенности бабушка скончалась. Договор дарения к этому времени еще не был даже составлен.

Риелтор и соседка не знали, как им поступить. В принципе, Росреестр о смерти стороны сделки никто не извещал и не должен был извещать. В России ни МВД, ни ЗАГСы не считают необходимым уведомлять регистратора о том, что такой-то гражданин скончался. Таким образом, российское государство, в лице, например, Пенсионного фонда, всегда знает о смерти гражданина, а Росреестр – не знает.

И все же риелтор и соседка не решались сдать на регистрацию договор дарения квартиры, так как им было известно, что доверенность от бабушки прекратила свое действие в момент смерти пенсионерки.

Возникшие сомнения разрешил дед. Он сообщил, что умершая искренне хотела квартиру подарить, и что всякие бюрократические глупости не должны этому помешать.

Соседка не стала перечить, и уже после смерти бабушки риелтор, действуя от имени обоих стариков, подарила соседке квартиру.

Вскоре после дарения скончался и второй супруг.

В итоге соседка оказалась в очень странной ситуации.

С одной стороны, все соседи по дому отлично знали, что квартира ей подарена, и что она долго и добросовестно ухаживала за обоими стариками. Совесть ее была чиста.

С другой стороны, дарение фактически было совершено умершим человеком, что делало договор дарения недействительным, по крайней мере, в части передачи 1/2 доли, принадлежавшей бабушке.

Новая собственница не боялась появления наследников (родственников), но сильно нервничала, например, при визите в ЖЭК. При снятии умерших пенсионеров с регистрационного учета работники ЖЭКа могли обратить внимание, что смерть бабушки наступила раньше, чем был заключен указанный в новом свидетельстве Росреестра договор дарения.

Кроме того, соседке совершенно обоснованно был начислен подоходный налог в размере 13 % от стоимости квартиры. Платить его было нечем. Чтобы рассчитаться с налоговой, квартиру нужно было продать.

Собственница оказалась перед дилеммой: или продавать жилье и рассказывать покупателю все, как есть, или утаить от него детали приобретения квартиры. Женщина быстро поняла, что умолчать о произошедшей истории – подлость, и поступить так она не смогла. В тоже время, найти потенциального покупателя и рассказать ему про имеющуюся проблему было большим риском. Никакой гарантии, что покупатель согласится приобрести квартиру, у женщины нет, а если покупатель откажется, то получится, что она рассказала о своей ситуации совершенно постороннему человеку. Если он окажется «сознательным гражданином» и в лучших традициях донесет о произошедшем, то женщина потеряет жилье. Так рисковать собственница не могла, ведь зарабатывала она немного, и полученная квартира была для нее величайшей ценностью.

На этой стадии женщина обратилась к юристам.

Что можно было ей посоветовать? В ответе я руководствовался следующим.

Скорее всего, если о произошедшей истории станет известно, то суд признает договор дарения недействительным в части. Женщина останется собственницей 1/2 доли, а другая доля будет включена в состав наследства.

Так как наследников у стариков вроде бы нет, их имущество окажется выморочным (будет унаследовано муниципалитетом, ст. 1151 ГК РФ). Получится, что у квартиры будет два собственника, один из которых – физическое лицо, а другое – мэрия.

Это очень скверная ситуация, так как претендовать на заключение договора социального найма и на приватизацию доли в праве собственности женщине будет трудно: суды чаще всего считают, что доля в праве собственности – ненадлежащий для приватизации объект, так как приватизируются только жилые помещения. Долю в праве суды не всегда считают жильем как таковым. Соответственно, нежелательно, чтобы мэрия и вообще кто-либо узнал о произошедшей истории. Нужен какой-то другой выход.

Существует еще один вариант.

Исходя из того, что между выдачей доверенности, вступлением ее в силу (на следующий после выдачи день) и смертью бабушки имелся временной зазор, теоретически женщина и риелтор могли бы сделать и подписать еще один договор дарения, который бы был датирован числом, когда бабушка еще была жива. В принципе, такой, пусть даже незарегистрированный договор мог бы стать в случае спора еще одним, «запасным» правоустанавливающим документом. Если не считать того, что речь фактически идет о подделке документа, то данная бумага могла бы подстраховывать собственницу на случай судебного спора. Но ведь не станешь рекомендовать клиенту подделку документов?

Видимо, законного способа, который позволил бы выйти из ситуации, здесь просто нет.

В итоге женщина все же решилась квартиру продать, и объявила, что готова сделать покупателю очень существенную скидку. Никаких наследников и претендентов на квартиру до настоящего времени не появилось, и квартира выставлена на продажу в обычном порядке.

Известно, что один из покупателей собирался приобрести данную квартиру с использованием ипотечного кредита и оформлением титульного страхования, но в последний момент испугался и передумал. Жилье все еще продается.

17.

Следующий эпизод может показаться комичным, но только если рассматривать его постфактум. Произошло следующее.

Муж и жена спорили об объектах недвижимости. Рассматривалась банальная ситуация: разделу подлежало имущество, обремененное ипотекой, а также делились сами кредитные обязательства. Спорная недвижимость находилась в столице, но из-за альтернативной подсудности дело рассматривалось в провинциальном районном суде. Я участвовал в данном процессе в качестве представителя истицы (супруги).

На очередном заседании девушка-адвокат со стороны мужа представила любопытную судебную практику.

Из представленной распечатки Постановления ВС РФ следовало, что позиция Верховного суда России относительно раздела ипотечных объектов и распределения долгов значительно изменилась. По сути, в Постановлении Верховного суда России разбиралась полностью аналогичная ситуация, которая решалась очень невыгодным для нас образом. Данную практику Верховного суда России я никогда прежде не видел.

Тем не менее, председательствующая судья, взяв в руки распечатку Постановления ВС РФ, согласно кивнула и согласилась с тем, что данную позицию нужно учитывать при рассмотрении дела по существу. Стало очевидно, что судья с данной практикой Верховного суда РФ знакома и читала ее.

По моему ходатайству производство по делу было отложено.

Я был крайне раздосадован тем, что пропустил важнейшие для дела разъяснения Верховного суда РФ. Было заметно, как резко испортилось настроение моей клиентки, которая также присутствовала на заседании, и как она стала негативно оценивать перспективы дела.

Судом была назначена дата следующего заседания, после чего адвокат ответчика покинула зал суда.

Как правило, на судебных заседаниях у меня с собой имеется носимый компьютер.

Я задержался в зале заседаний, и, разбудив нетбук, стал искать в правовой системе названное Постановление Верховного суда России. К моему удивлению, документ я нашел, но с прежним, давно знакомым мне текстом. Тех абзацев, на которые ссылалась адвокат ответчика, в Постановлении Верховного суда РФ не было.

Я поделился своим недоумением с судьей, и высказал предположение, что судебная практика, представленная в дело, является грубой подделкой.

Первоначально судья стала меня разубеждать, указывая, что у нее в производстве было другое дело, в котором Постановление Верховного суда РФ приобщалось точно в такой же редакции, как и в настоящем деле. Сказав это, судья замолчала.

Видимо, она сопоставила в уме два простых факта: и в том, и в этом процессе одну из сторон представляла та же самая адвокат, а, кроме того, актуальная правовая система в компьютере судьи также не обнаруживала Постановления Верховного суда РФ в той редакции, в которой оно было представлено в дело.

Стало очевидно, что девушка-адвокат накануне заседания просто садилась за компьютер, открывала Постановление Верховного суда России и… редактировала его так, как ей нужно.

Опытная, с отличной репутацией судья была разъярена и с трудом сдерживала бешенство.

Как выяснилось в дальнейшем, по другому процессу ею ранее было вынесено заочное решение, в котором судья уже разрешила дело, руководствуясь этой «правовой позицией» Верховного суда России.

На следующем заседании по нашему делу девушка получила по полной программе: тройную порцию судебных нотаций на повышенных тонах, жалобу от судьи в местную Палату адвокатов и заявление о возбуждении уголовного дела по факту подделки доказательств.

Впрочем, никакой подделки доказательств, конечно, здесь не обнаружилось, так как практика Верховного суда РФ была представлена не как доказательство по делу (как преюдициальное решение и т.п.), а просто как носитель «правовой позиции».

Поскольку в России судебная практика по-прежнему лицемерно не признается полноценным источником права, она в большинстве случаев не является и доказательством по делу. Соответственно, в возбуждении уголовного дела отказали.

Ранее вынесенный судебный акт был отменен этой же судьей по заявлению ответчика о пересмотре заочного решения. Небывалый случай – судья прямо-таки уговаривала ответчика написать заявление об отмене ее же решения.

Из данной истории можно сделать два вывода.

Первый: сама по себе подделка судебной практики практически не наказуема (простите за каламбур).

Второй: если бы девушка не стала злоупотреблять данной фальшивой «практикой», решение по первому делу наверняка вступило бы законную силу.

До сих пор с улыбкой представляю себе, как каким-нибудь вечером девушка-адвокат садилась за свой компьютер и начинала печатать: «Верховный суд Российской Федерации…».

Закончить текст хотелось бы логичным выводом из всего сказанного.

Совершенно очевидно, что перед любой сделкой с недвижимостью необходимо убедиться в ее безопасности: проверить правовую историю объекта недвижимости и убедиться в порядочности другой стороны по договору. Данную проверку может выполнить только юрист, который нанят вами и действует именно в ваших интересах.

Юридическая экспертиза, которую проводит Росреестр, является совершенно недостаточной. Росреестр проверяет только внешнюю форму сделки. Оценку ваших рисков Росреестр не проводит и не должен проводить. Кроме того, Росреестр приступает к экспертизе уже тогда, когда договор подписан и считается заключенным. То есть, по сути, если сделка уже совершена, какой смысл проводить экспертизу рисков?

Опытный риелтор, конечно, еще на стадии подготовки сделки видит отдельные риски и старается их минимизировать. Но риелтору провести полноценное исследование объекта и продавца недвижимости в силу объективных причин сложно: риелтор занимается поиском объекта, переговорами по цене, подготовкой документов для сделки, её регистрацией и т.п. Мы же занимаемся только судебными спорами о недвижимости.

В силу нашей специализации мы определим имеющиеся риски при сделке и подскажем, как их избежать. Знание судебной практики и наличие собственной методики оценки рисков позволяет сохранить время, нервы и деньги клиента.

В среднем из пяти отчетов о рисках в одном мы просим клиента воздержаться от сделки, и объясняем почему. Соответственно, в целом на рынке недвижимости риски очень существенные. Представьте себе, что каждая пятая ваша поездка на автомобиле заканчивалась бы аварией.

Мы также сотрудничаем с рядом риелторских фирм следующим образом: риелторы предлагают своим клиентам оценку рисков при сделке. В итоге образуется два эффекта:

- во-первых, и мы и риелтор с этой услуги получаем деньги, причем для риелтора это дополнительный сопутствующий доход, так как ему в большинстве случаев все равно приходится собирать те документы, которые мы просим для оценки рисков. Единственное, что риелтору приходится делать дополнительно, это отправлять документы нам по электронной почте;

- во-вторых, заказав отчет по рискам, риелтор демонстрирует, что ему небезразлична судьба клиента и после сделки. То есть, риелтор заботится о своей репутации, и сделки, организованные им, значительно менее рискованны, чем сделки его конкурентов.

Данной темой мы занимаемся давно, работу свою любим, и будем рады сотрудничеству.

С примером отчета о рисках и с перечнем документов для выполнения проверки безопасности сделки вы можете ознакомиться, перейдя по ссылке:

http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/

к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

расп.: г. Тольятти, ул. Победы д. 27

+ 7 917 125 7321, info@granatmaxim.ru

www.granatmaxim.ru

10.03.2015 г.