Банкротство физлиц как фактор риска при сделках с недвижимостью

В настоящее время практика применения положений закона о банкротстве физических лиц только формируется. Применительно к теме недвижимости важно, как банкротство физических лиц может повлиять на риски участников сделок, и, прежде всего, на риски покупателей недвижимости. Таких рисков сейчас явно прибавилось. 

Пока что на сайтах судебных органов содержатся сведения лишь о единичных попытках кредиторов оспаривать уже совершенные физическим лицом-банкротом сделки с недвижимостью. В отношении банкротов - юридических лиц такой судебной практики предостаточно. Не нужно быть провидцем, чтобы предсказать, что с дальнейшим развитием института банкротства физических лиц опасность оспаривания совершенных физлицами сделок с недвижимостью, в том числе жилой, будет неуклонно возрастать. 

Я твердо убежден, что профессиональным участникам рынка недвижимости необходимо ориентироваться в общих понятиях ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это позволит представлять риски совершения сделок с лицом, имеющим финансовые проблемы. Учитывая, что таких продавцов недвижимости предостаточно, а сделки с ними бывают для покупателя весьма выгодными, информация может оказаться полезной. К счастью, при внешней запутанности, правила ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» очень логичны, и, в общем-то, просты для изучения. 

Начать стоит с того, что с даты признания гражданина банкротом все сделки с его имуществом (теперь – с конкурсной массой) должны совершаться только с участием финансового управляющего. Регистрация перехода права собственности осуществляется только на основании заявления финансового управляющего, а получателем денег за имущество должника может быть только сам управляющий. Все эти меры предусмотрены законом для одинаковой защиты прав всех кредиторов должника. 

Соответственно, перед совершением любой сделки с физическим лицом, начиная с 01.10.2015, проводимая проверка недвижимости обязательно должна включать вопрос о том, не является ли продавец банкротом уже сейчас, еще до совершения сделки? Этот вопрос разрешается посредством доступа к интернет-сайтам картотеки арбитражных дел и к сайту Единого федерального реестра сведений о банкротстве, где можно получить информацию о том, не ведутся ли в отношении продавца процедуры банкротства. Если сведения о банкротстве физического лица обнаружены, то любые переговоры относительно покупки недвижимости у банкрота должны вестись только с финансовым управляющим. Отступление от этого правила создает очень серьезные риски. 

Кроме названных интернет-ресурсов, косвенные признаки приближающегося банкротства физического лица можно обнаружить на сайтах районных и арбитражных судов, где имеет смысл искать иски и судебные акты, согласно которым у собственника недвижимости фиксируется наличие долгов. 

На сайте Федеральной службы судебных приставов размещен открытый банк данных исполнительных производств, который, хотя и периодически сбоит, может являться хорошим дополнительным источником информации. Например, сведения о судебных приказах на любую сумму долга, в т.ч. восьми-девятизначную, на сайте районного суда вы не найдете, так как такие приказы выдаются только мировыми судьями (ст. 23 и 121 ГПК РФ). Соответственно, узнать о таком долге собственника недвижимости более-менее реально только через базу данных ФССП, так как сайты мировых судей в большинстве своем неработоспособны. Распространенное заблуждение о том, что мировой судья может взыскивать суммы не более 50 000 рублей может сыграть с покупателем недвижимости злую шутку. 

В совокупности, описанная проверка уже дает очень значительный объем информации. Нетрудно выяснить, является ли продавец недвижимости банкротом. 

Теперь давайте разберемся с тем, какие риски существуют, если банкротство физического лица началось после того, как вы или ваш клиент приобрели у него недвижимость. 

Согласно ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», совершенная вами с должником сделка может быть оспорена, если заявление о признании должника банкротом подано в течение одного месяца после совершенной вами сделки. 

Основания для признания сделки недействительной названы п. 1 ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Если несколько упростить, то основания для разрушения сделки в законе названы следующие: 

- сделка недействительна, если совершена с одним из кредиторов должника (то есть собственник был должен деньги вам и еще кому-то); 

- в результате совершения сделки вам оказано большее предпочтение, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке обычной очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Повторюсь: эти основания установлены для оспаривания сделки в течение месяца, истекающего между сделкой и подачей заявления о признании должника банкротом. 

Кроме месячного срока ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен и шестимесячный срок, с тем же порядком его исчисления. 

Так, спорная сделка может быть признана арбитражным судом недействительной, если дополнительно установлено, что вам (покупателю) было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. То есть, если в суде будет доказано, что вы знали о наличии других кредиторов, о том, что собственник допускает просрочку по обязательным платежам, или о том, что его имущества недостаточно для удовлетворения требований должников, то сроки рисков по ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» увеличиваются до полугода. Данной нормой также устанавливается неприятная для покупателя недвижимости презумпция: «предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное». 

В целом, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» построен таким образом, что чем больший срок отделяет оспариваемую сделку от принятия заявления о признании должника банкротом, тем сложнее указанную сделку оспорить кредиторам либо финансовому управляющему. 

Продолжая мысль: ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен и годичный срок для оспаривания сделок, которые закон называет подозрительными. 

В соответствии с названной нормой, подозрительная сделка может быть признана арбитражным судом недействительной при: 

- неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (если вы заплатили меньше, чем при нормальных условиях); 

- если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от условий, при которых совершаются аналогичные сделки.

Таким образом, дешевизна покупки в этой ситуации может сыграть против покупателя. Это очень серьезное основание для оспаривания подозрительной сделки. 

Пунктом вторым ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен и трехлетний срок для оспаривания подозрительной сделки. Так, если между спорной сделкой и подачей заявления о признании должника банкротом прошло менее трех лет, то сделка может быть признана арбитражным судом недействительной, если в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки (покупатель) знал об указанной цели должника. Причем предполагается, что покупатель знал о целях должника по ущемлению прав других кредиторов, о цели должника по уменьшению конкурсной массы, если покупатель аффиллирован (признан заинтересованным лицом), либо выполняются иные условия, установленные пунктом вторым ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Приведу некоторые из них:

- стоимость переданного в результате совершения сделки имущества составляет двадцать и более процентов стоимости активов должника; 

- должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество; 

- после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества. 

По указанным основаниям подозрительная сделка может быть разрушена, как уже называлось, в течение трехлетнего срока. 

Теперь обратимся к последствиям судебного процесса о признании сделки недействительной. 

При признании следки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 и пункта 3 статьи 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», спорное имущество виндицируется (истребуется) от покупателя и включается в конкурсную массу. Сам покупатель получает право требования денег с банкрота, и встает в очередь за деньгами наравне с другими кредиторами – п. 2 ст. 61.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Естественно, что эта перспектива совершенно не радует покупателя недвижимости. 

Если же к моменту вынесения решения суда имущество должника было перепродано добросовестному покупателю, то суд обязывает первого покупателя оплатить в конкурсную массу рыночную стоимость утраченной недвижимости. Если этого не произойдет, по иску к добросовестному покупателю недвижимость может быть виндицирована, и добросовестный покупатель также встанет в общую очередь кредиторов. 

Сегодня в Сети ведутся разнообразные дискуссии о том, как обезопасить себя от описанных рисков. Обычно советы специалистов, в том числе профессиональных конкурсных управляющих, сводятся к тому, что не следует покупать недвижимость по заниженной цене, а расчеты по сделке желательно проводить безналичным способом, чтобы иметь возможность в будущем доказать реальность совершенной сделки. Такие рекомендации, безусловно, хороши, но их выполнение практически нереально, так как оно полностью убивает изначальную идею сделки с лицом, которое срочно распродает свое имущество: идею приобрести имущество дешевле его реальной цены. Между тем, эта идея вполне осуществима. Любой гражданин, который желает воспользоваться своим правом на получение статуса банкрота, который хочет, чтобы все его долги были списаны, начинает с чего? Именно с продажи своей ликвидной недвижимости. 

Таким образом, рынок недвижимости насыщается и будет насыщаться подобными объектами. 

В целом, конечно, появление практики банкротства физических лиц добавило работы при проверке недвижимости. Радует лишь то, что тема эта знакома по ранее проведенным арбитражным процессам, а задачи проверки рисков выполнимы. 

P.S. 

Затронутая тема местами кажется очень глубокой. Например, в настоящее время в суде рассматривается иск, в котором кредиторы должника оспаривают подозрительную сделку, совершенную не самим должником, а его супругой. Спор представляет интерес, так как проданное имущество изначально было оформлено не на должника, а числилось на его супруге, хотя и находилось формально в их общей совместной собственности. Законодатель напрямую не предусмотрел возможность оспаривания таких сделок, совершенных супругой, по правилам их подозрительности. Судья сейчас испытывает некоторые затруднения при решении дела, так как супруга ни должником, ни тем более банкротом не является. 

Для меня лично возникновение этого спора означает, что в мою таблицу рисков необходимо добавлять еще одну строку, а при проверке сделки на наличие признаков банкротства нужно проверять не только самого собственника недвижимости, но и его супругу. 

В целом, задача поддержания этой таблицы в актуальном состоянии является совсем непростой

www.granatmaxim.ru

Другие статьи