Застройщик обвиняет дольщика в неоплате по договору. Что делать?

Честно говоря, если бы лично не участвовал в этом процессе, то не поверил бы, что крупная строительная фирма может себя так вести. Но правильно говорят: век живи - век учись.
Строительная компания подписала с физическим лицом договор долевого участия в строительстве. Нормальный договор, соответствующий требованиям закона. Соглашение прошло государственную регистрацию. Началось строительство дома.
В силу ряда причин строители задержали ввод жилья в эксплуатацию. На этом основании потребитель обратился с иском в суд, потребовал возврата денег и неустойки, предусмотренной ФЗ «О долевом участии в строительстве…», а также штрафа, установленного законом РФ «О защите прав потребителей».
В ходе судебного процесса стало очевидно, что при удовлетворении иска к застройщику будут применены финансовые санкции. Сопротивляясь, ответчик сделал неожиданное заявление: он указал, что строительство квартиры не оплачено потребителем.
Возражая против данного довода, истец стал ссылаться на квитанцию к приходному кассовому ордеру, оригинал которой имелся в материалах дела.
Застройщик парировал данные возражения тем, что по кассе строительной фирмы спорные деньги не проходили, и что на квитанции отсутствует подпись директора фирмы.
На этой стадии я начал работать по данному делу.
Действительно, в квитанции к приходному кассовому ордеру обе графы «подпись директора» и «подпись бухгалтера» были заполнены росписями одного лица (бухгалтера). Конечно, доверенностью от директора фирмы, выданной на имя бухгалтера, мой клиент не располагал. Более того, застройщик дал понять, что такой доверенности якобы и не было вовсе.
Готовясь к процессу, я собрал тематическую судебную практику. Выяснил, что даже в тех случаях, когда имелись признаки нарушения кассовой дисциплины со стороны застройщика, и были явные признаки сокрытия реализации (то есть, по сути, грубейших налоговых нарушений), потребителю от этого лучше не становилось. Нашел несколько решений, в которых суды делали вывод: факт оплаты по договору долевого участия потребителем не доказан. Данную позицию суды мотивировали, например, тем, что проверка, проведенная налоговой службой, не установила наличие финансовых нарушений в деятельности застройщика. В итоге судьи признавали, что квитанция к приходному кассовому ордеру в отсутствие кассового чека и соответствующих банковских документов не является бесспорным доказательством внесения денег по договору долевого участия. В найденных мною решениях суды предлагали таким потребителям обращаться в полицию и в рамках уголовного дела защищать свои права, например, взыскивать деньги с бухгалтера (физического лица). Такая перспектива ни меня, ни моего клиента категорически не устраивала.
При этом я отчетливо понимал, что обстоятельства дела складываются не в нашу пользу. Хотя деньги были внесены непосредственно в день подписания договора долевого участия (ДДУ), в самом договоре не было указано, что оплата полностью внесена. Имелось лишь указание на то, что оплата по ДДУ должна быть произведена в течение пяти дней с момента подписания договора. Таким образом, все зависело от платежных документов, а к ним как раз и возникали вопросы. Повторюсь, у нас не было даже копии доверенности, которая уполномочивала бы бухгалтера действовать от имени руководителя, а в уставных документах компании о полномочиях бухгалтера ничего не говорилось. Мы также не имели гарантий того, что на квитанции стоит подлинная печать компании. Соответственно, перспективы экспертизы квитанции на ее подлинность оценить было невозможно. Пришлось искать обходные пути.
Через интернет удалось оперативно связаться с другими участниками долевого строительства, с другими дольщиками. Выяснилось, что у большинства из них банковские документы об оплате отсутствуют, а в подтверждение внесения наличных денег в кассу застройщика им выдавались такие точно квитанции к приходным кассовым ордерам, какая имелась и у моего клиента.
Стало очевидно, что если застройщику удастся доказать факт неоплаты по договору с одним из потребителей, то ему не составит труда сделать тоже самое в отношении любого другого дольщика, у которого также нет банковских документов об оплате.
Мы в открытую об этом заявили. Изрядно взволновав дольщиков, нам удалось получить от них копии платежных документов (квитанций).
К этому моменту официальный представитель застройщика под протокол судебного заседания уже заявила о том, что бухгалтер компании денег от моего клиента не принимала и не имела права принимать (!).
Получалось, что эта бухгалтер не имела права принимать деньги и от остальных дольщиков?
В итоге сложилась мозаика, в которой стал отчетливо виден не один-единственный случай сокрытия реализации, а целая череда таких инцидентов. Здесь уже начинали вырисовываться такие квалифицирующие признаки ст. 159 УК РФ как «предварительный сговор группы лиц», «совершение преступления с использованием доверия, оказанного виновному в силу его служебного положения», «особо крупный размер» и «лишение права гражданина на жилое помещение».
Надо сказать, что найденные мною судебные решения содержали описание немного другой картины: у всех дольщиков имелись кассовые чеки и приходные ордера, и только у одного-двух дольщиков платежные документы отличались от прочих. Эти люди и теряли жилье, так как не могли доказать факт оплаты, и строители расторгали с ними договоры долевого участия.
В нашем же случае получалось, что либо все дольщики произвели оплату надлежащим образом, либо большинство из них не вносило деньги в кассу компании.
Было также очевидно, что судья с некоторым недоверием отнесся к доводам строительной фирмы, которая более года сохраняла отношения по договору долевого участия, не расторгала договор и не требовала по нему оплату. О факте неоплаты по ДДУ ответчик заявил только после получения гражданского иска. Кроме того, отсутствие кассового чека (как указано в законе РФ «О защите прав потребителей») не является основанием для отказа в требованиях потребителя.
В итоге строители решили не рисковать и согласились на мировое.
Возможно, оформляя финансовые документы подобным образом, наш застройщик предполагал, что в случае возникновения какого-либо спора сможет заявлением о неоплате «надавить» на недовольных клиентов, но это не получилось.
Немного жалко, что мой клиент решил не выходить на решение суда по данному делу.
Себе на будущее сделал пометку: при проверке рисков по сделке обязательно проверять кассовые документы застройщика. Если к ним есть вопросы, просить справку о полной оплате по договору

Еще статьи

www.granatmaxim.ru