Судебные споры о недвижимости
Участие в долевом строительстве по предварительному договору
На www.granatmaxim.ru уже разбирались различные мошеннические схемы, которые основаны на том, что строительная организация не является собственником возводимого имущества, а жилье реализуется через посредников. Цель таких схем заключается в том, чтобы у участников строительства сложились договорные (или членские, как в кооперативе) отношения со строительной фирмой, но чтобы с самим продавцом недвижимости таких отношений у покупателей как можно дольше не возникало. Подобное построение строительного бизнеса приводит к тому, что у конечных покупателей недвижимости образуются обязанности, но фактически не существует никаких прав.
Эти мошенничества чрезвычайно эффективны. До недавнего времени подобного рода схемы применялись в жилищно-строительных кооперативах (см., например, п. 6 обзора за 2010 г., илип. 4 обзора за 2016 г.) . В 2016 г. я первый раз столкнулся с тем, что аналогичная технология применена уже в долевом строительстве, и организатором выступил не ЖСК, а застройщик в форме ООО.
Произошло следующее.
Общество с ограниченной ответственностью в нарушение ФЗ «О долевом участии в строительстве…» возводило многоквартирный жилой дом, не прибегая к регистрации договоров долевого участия. Плохо ли это? Для дольщиков, конечно, очень плохо. Не только потому, что пакет документов у строителей мог быть недостаточным для нормальной работы (никто его не проверял), но также и потому, что при неудачном ходе стройки у клиентов такой компании шансов попасть в реестр обманутых дольщиков очень мало. Но, как это ни удивительно, работа застройщика с нарушением федерального закона подавалась как своеобразное конкурентное преимущество (!).
С момента вступления в силу ФЗ «О долевом участии в строительстве…» я первый раз столкнулся с подобного рода поведением строительной компании. Как правило, работа застройщика в нарушение ФЗ «О долевом участии в строительстве…» не афишируется, и только на прямой вопрос в клиентском отделе строители нехотя сообщают, что да, компания не обращается за регистрацией договоров долевого участия. Отвечая так, строители понимают, что клиента они, скорее всего, теряют. При этом ладно еще, если он только откажется от покупки – может ведь и жалобу написать. Поэтому, если строители работают по «серой» схеме, то они обычно всячески уклоняются от обсуждения деталей своей работы и переводят внимание на планировки, квадратные метры, озеленение территории и прочие часто интересующие покупателей вопросы. К оформлению документов внимание в таких ситуациях не привлекается.
В данном же случае строители сообщали, что регистрация договоров долевого участия – лишняя трата денег. Коммерсанты заявляли, что, если вы хотите купить квартиры без переплат, то покупайте именно у нас – мы не тратим деньги впустую.
Тем из клиентов, кто интересовался более подробно, сообщалось, что единственным «дольщиком» застройщика ООО № 1 является ООО № 2. Соответственно, строители уверяли, что все риски несет только ООО № 2. Гражданам предлагалось заключить предварительные договоры с застройщиком, ООО № 1, в которых была указана дата заключения основного договора, определенная после планируемого ввода в эксплуатацию дома. Демонстрировалось разрешение на строительство и договор аренды земли, оформленные на ООО №1. Клиентам объясняли, что после того как ООО № 2 получит квартиры, оно передаст их ООО № 1, и застройщик выполнит свои обязательства перед гражданами.
Многие согласились участвовать в стройке по этой странной схеме, где дом строился на деньги дольщиков, но по всем документам – за счет ООО № 2.
Строительство дома было завершено с незначительной задержкой. Данное обстоятельство указывает на то, что, в общем, документы у строителей с самого начала были в порядке. После окончания стройки все квартиры в доме приняло на баланс ООО №2.
После ввода дома в эксплуатацию граждане были поставлены перед фактом: квартиры подорожали на треть и более. Тем, кто соглашался на доплату, ООО № 2 передавало квартиры напрямую, минуя застройщика. Общество распоряжалось жильем как полноправный дольщик. Неофициально доплата объяснялась предчистовой отделкой, которую ООО № 2 якобы выполнило своими силами. Официально – заключался обычный договор купли-продажи. При этом предварительный договор, подписанный покупателем ранее с ООО № 1, разрушался сам собой, в связи с истечением его срока (ст. 429 ГК РФ).
Тем, кто не соглашался доплатить, строители рекомендовали идти в суд.
Ясно, что граждане, которые имели на руках предварительные договоры с ООО №1, не могли требовать признания за собой прав на квартиры, так как те уже являлись собственностью ООО № 2.
Заявить требования к ООО № 2 и арестовать квартиры потерпевшие также не могли, так как с ООО № 2 у них не имелось никаких договорных отношений.
Через некоторое время после сдачи дома в эксплуатацию потерпевшие стали узнавать из выписок ЕГРН о том, что их квартиры второе общество свободно продает всем желающим. Мало того, в отношении застройщика началась процедура банкротства.
На все вопросы сотрудники ООО №2 указывали, что граждане сами виноваты в сложившейся ситуации, так как ООО №1 изначально не могло реализовывать квартиры, строящиеся для ООО № 2.
Сложившееся положение привело к тому, что практически все участники долевого строительства согласились доплатить жуликам требуемые деньги.
Понятно, что подкованный клиент не попал бы в такую ситуацию, но это очень слабое утешение для потерпевших.
Сейчас, чтобы признать за потерпевшими в суде право собственности, чтобы им не платить вымогателям, нужно начинать процесс, в котором было бы установлено, на чьи именно деньги построен дом. Для этого нужна сложная и дорогая экспертиза, которую два-три дольщика просто не потянут. К сожалению, большинство потерпевших участвовать в судебном процессе не хотят, так как уже заплатили жуликам все, что те потребовали.
По многочисленным жалобам уголовное дело так и не было возбуждено.
