Квартиры в ЖСК: с приключениями и без

У меня есть давние клиенты - очень порядочная строительная компания, созданная еще в 90х в форме жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Я хорошо представляю себе, по каким документам они работают и как строят. Но все же сама форма кооператива как объединения граждан для строительства жилья, наверное, не самая удачная – слишком многое зависит от честности руководителя. Не проходит года, в котором не возникла бы «приключенческая история» с каким-нибудь ЖСК. Причем каждый год истории с жилищными кооперативами становятся все более запутанными, и я уже слегка напрягаюсь, когда посетитель начинает рассказ словами: «я вложил деньги в ЖСК такой-то».
Вот очередной триллер.
Небольшое предисловие. 

С 2004 г. действующее законодательство предусматривает две основные формы участия граждан в строительстве объектов недвижимости. Первая – посредством заключения договоров долевого участия, согласно ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данная форма считается наиболее безопасной и потому предпочтительной.
Вторая форма - ЖСК. Согласно ст. 110 ЖК РФ, «жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом». Как правило, участие граждан в строительстве через ЖСК является более дешевым вариантом, так как в этом случае пайщику не требуется оплачивать коммерческий интерес застройщика (ЖСК является некоммерческой организацией).
При этом у пайщика ЖСК более высокие риски, так как в случае с кооперативом государство в меньшей степени контролирует застройщика. В частности, не происходит государственной регистрации правоустанавливающего договора, и известны случаи многократной продажи одних и тех же квартир в ЖСК (например, см. пункт 14 Обзора мошенничеств с недвижимостью за 2014 г.). Ситуация с правовым регулированием кооперативов должна была несколько улучшиться с момента вступления в силу летом 2016 г. статей 123.1 и 123.2 ЖК РФ, но все равно проблемы остаются. Так, по-прежнему возможны неожиданные изменения сроков строительства, стоимости строительства и т.п. неприятности. Вероятность их наступления зависит от устава кооператива, полномочий его правления и, конечно, в целом от порядочности руководства ЖСК. 

В описываемом случае председатель кооператива разработал замечательную, просто выдающуюся схему реализации строящихся квартир.
Согласно документам, пайщиками ЖСК стали два подконтрольных председателю общества. ЖСК не сам реализовывал квартиры, а продавал через указанные ООО, которые переуступали свои паенакопления гражданам. Реализация квартир происходила по договорам купли-продажи паев (от обществ к физическим лицам). Деньги вносились в кассы ООО, договоры купли-продажи визировались печатью ЖСК.
Данная схема реализации являлась необыкновенно выгодной для ЖСК.
Во-первых, около трети внесенных денег оседало в аффилированных председателю кооператива обществах. Указанные деньги тратились совершенно бесконтрольно. Строительство, соответственно, велось очень медленно. Схема, применяемая при реализации квартир в этом ЖСК, лишила покупателей основного преимущества ЖСК – его дешевизны, так как к собственно расходам на строительство дома добавились немалые интересы коммерческих фирм (организаций-посредников). Грубо говоря, из 150 миллионов поступивших средств до кооператива дошло около 90 миллионов рублей.
Во-вторых, гражданам, купившим паи, не выдавались справки о полной выплате пая. В соответствии с п.4 ст. 218 ГК РФ такая справка обязательно нужна для признания права собственности: «член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». Подчеркну: никому из клиентов ЖСК такая справка не выдавалась. Из подписанного с ООО договора купли-продажи пая не было ясно, оплатило ли указанное общество продаваемый пай в ЖСК или нет? Соответственно, никто из пайщиков не мог быть уверен в том, что он полностью оплатил строительство квартиры, и что с него не потребуют в будущем дополнительных взносов.
В-третьих, граждане, купившие пай, не получали членской книжки ЖСК. По сути, у них на руках не появлялось никаких документов о том, что они стали членами ЖСК. Это не давало гражданам возможности пользоваться правами членов ЖСК. Например, они не могли переизбрать председателя кооператива, так как их просто не приглашали на общее собрание. Среди участников кооператива по-прежнему числились только два ООО, которые уже продали большую часть своих паев. У покупателей, таким образом, имелись обязанности по внесению денег, но не было никаких прав - их не принимали в члены ЖСК.
В итоге дом остался недостроенным. Сейчас следствие устанавливает, имелся ли умысел на мошенничество у организаторов строительства.
Гражданские процессы свелись к тому, что потерпевшие стали требовать в судах признания их пайщиками, или просили признать за ними право собственности на квартиры в незавершенном строении.
Во всех этих процессах проводилось судебное следствие: в каком размере переданные в ООО деньги дошли до ЖСК, т.е. оплачен ли проданный обществами пай в кооператив?
Наиболее близкой к сложившейся ситуации нормой закона является ст. 11 ФЗ «О долевом участии…», согласно которой «уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». Похожие нормы содержаться и в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п.10 ст. 48: «для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи».
Соответственно, в любом случае без установления факта оплаты пая за каждую конкретную квартиру нельзя было решить вопрос о правовых последствиях для каждого покупателя. Пришлось разбираться, что к чему, и это заняло много времени.
По результатам судебных процессов оказалось, что потерпевшие, имевшие на руках одинаковые комплекты документов, оказались в совершенно разном правовом положении. Часть потерпевших получила официальный статус «пайщик», а другая часть получила наименование «собственник незавершенного строительством объекта». Эти две категории появились от того, что исковые требования граждане заявляли по-разному.
На этом история не закончилась.
Общим собранием было принято решение о довнесении паевых взносов – строительство ведь нужно заканчивать. И тут образовалась проблема: пайщики должны доплачивать, это понятно, а как быть с теми, кто уже является собственником? Формально собственник не обязан участвовать деньгами в строительстве – см. п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Возник конфликт.
Его попытались урегулировать, но участники строительства окончательно переругались друг с другом, когда выяснилось, что собственники должны голосовать «метрами», а пайщики – «по головам», т.е. один пайщик – один голос.
В итоге образовавшийся коктейль из «пайщиков» и «собственников» превратил достраивание дома в мероприятие совершенно невозможное.
Глядя на участников строительства со стороны, я невольно вспоминаю библейскую Вавилонскую башню, строители которой внезапно стали говорить на разных языках.
Если региональные власти не достроят дом, то сами «пайщики» и «собственники незавершенки» этого точно не сделают. Они говорят на разных языках.

www.granatmaxim.ru 

Еще статьи