Покойница продала жилье. Покупатель перепродал его и улетел в Грузию

Уже много раз я обращался к теме присвоения и перепродажи аферистами выморочного (т.е. никем не унаследованного) жилья.
Честно говоря, ожидал, что тема пойдет на спад. В 2017 г. Конституционный суд России недвусмысленно разъяснил работникам муниципальных органов, что их бездействие в оформлении прав на пустующее жилье может привести к тому, что имущество будет украдено и продано, а негативные последствия этого будут отнесены на местную мэрию (Постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16П). Тем не менее, ситуация с выморочными квартирами остается напряженной.
За помощью обратилась пожилая женщина, 1934 г.р. Из ее документов следовало, что пенсионерка в 2010 г. по нормальной рыночной цене купила квартиру в Самаре у гражданина по фамилии Многоберидзе. Сделке предшествовала нехитрая проверка документов: Многоберидзе показал выписку из поквартирной карты, из которой следовало, что в квартире никто не зарегистрирован, а также свидетельство о регистрации права. Агент покупателя до сделки заказала выписку (тогда еще ЕГРП) и убедилась, что права Многоберидзе подтверждены, что обременений на жилье нет. Из документов продавца следовало, что Многоберидзе является собственником только восемь месяцев, но на занижении цены он не настаивал. Многоберидзе сообщил, что готов оплатить подоходный налог в полном объеме. Соседи по подъезду рассказали: квартира долгое время стояла пустая, а потом ей стал пользоваться Многоберидзе. Ничего подозрительного риелтор покупателя не заметила.
Сделка была совершена, пенсионерка въехала в жилье и зарегистрировалась по новому адресу. Покупатель переоформила на себя лицевой счет, стала оплачивать коммунальные платежи.
Вплоть до 2020 г. никаких событий не происходило.
В феврале 2020 г., спустя десять лет после покупки, в адрес собственника пришло сообщение Росреестра о том, что жилье арестовано районным судом по требованию следователя следственного управления МВД России. Стало известно, что в отношении продавца Многоберидзе возбуждено уголовное дело, ему инкриминируют мошенничество по нескольким эпизодам, в т.ч. с указанной квартирой. Следователь достаточно жестко переговорила с пенсионеркой, сообщив ей, что жилье приобретено незаконно.
Вскоре выяснилось, что предыдущей собственницей квартиры была одинокая пенсионерка 1929 г.р. Плотникова. Квартиру она приватизировала на свое имя в 1993 г. и оставалась ее собственницей вплоть до 2000 г., когда скончалась. Наследство за ней никто не принял и жилье стало выморочным (ст. 1151 ГК РФ). Собственником имущества в силу прямого указания закона должна была стать местная администрация.
Давайте восстановим ход событий – теперь это нетрудно сделать.
На протяжении периода с 2000 г. по 2009 г. мэрия г. Самары не предпринимала никаких действий по оформлению прав на указанное имущество.
В 2009 г. квартира приглянулась товарищу Многоберидзе.
Некое лицо, представляясь гражданкой Плотниковой 1929 г.р. вместе с Многоберидзе в 2009 г. явилось в Росреестр, где и была оформлена купля-продажа.
Здесь надо отметить одну деталь.
Мой знакомый регистратор не перестает зубоскалить над тем, что Росреестр последним из гос.учреждений узнает о смерти гражданина России, и что в базе данных регистратора имеется нереально большое количество долгожителей. Конечно, связано это, прежде всего, с тем, что обмен данных между ЗАГСом и Росреестрром пока еще не налажен. Если пенсионный фонд России узнает о смерти пенсионера буквально с его последним вздохом, то Росреестр с завидной регулярностью демонстрирует неосведомленность о смерти собственника.
Точно также и в этот раз: Росреестр принял от покойницы и ее «покупателя» договор купли-продажи и, после «правовой экспертизы» зарегистрировал права товарища Многоберидзе.
Дальше Многоберидзе каким-то образом получил свидетельство о смерти Плотниковой. Деталей, к сожалению, не знаю.
Как обычно в таких ситуациях, у Многоберидзе «момент истины» мог наступить в момент снятия умершей с регистрационного учета. Для снятия Плотниковой с учета ему нужно было показать в паспортном столе свидетельство о ее смерти в 2000 г., но при этом не заострять внимание на том, что он приобрел квартиру у давно умершей пенсионерки лишь в 2009 г. Надо сказать, что у Многоберидзе все получилось: пенсионерка была снята с регистрационного учета, а новый собственник погасил задолженность по коммунальным платежам. Лицевой счет на свое имя Многоберидзе не переоформлял.
Дальнейшую историю вы уже знаете. После сделки Многоберидзе отбыл в родную Грузию, вооруженный конфликт с которой как раз завершился.
Уголовное дело в отношении Многоберидзе было возбуждено только в 2019 г., когда администрация Самары хватилась пропавших квартир, а покупателю стало известно о произошедшем и вовсе через десять лет после сделки - в 2020 г.
Понятно, что после того, как расследование уголовного дела придет к какому-то логическому завершению, администрация города попробует отобрать жилье у покупателя. Думаю, что с учетом упомянутых разъяснений Конституционного суда России у ответчика есть шансы отбиться от иска.
Меня возмущает вот что.
Как правило, позиция следствия по отношению к покупателям такого жилья на сегодня выглядит так:
- вы купили жилье с нарушением требований закона;
- вы могли увидеть дату смерти предыдущего собственника, если бы внимательно изучили документы о регистрации граждан в жилом помещении;
- вы проявили, как минимум, неосмотрительность, либо вообще являетесь сообщником аферистов.
Всегда в ответ говорю одно и то же.
Покупатель о смерти возможного контрагента либо о смерти одного из прежних собственников может узнать официально только от государственного органа. При этом ЗАГС таких сведений любопытствующему покупателю не предоставляет. Соответственно, если покупатель платит государственному органу, коим является Росреестр, за «правовую экспертизу» сделки, то вправе ли он рассчитывать на то, что ему будет сообщено о маленьком недочете сделки - о том, что один из продавцов на дату предшествующей сделки уже был мертв?
Если да, то какие могут быть вопросы у государства к покупателю? Ведь он обратился именно к государству, чтобы узнать, законна ли его сделка, и он платит деньги за эту услугу.
Если нет, если Росреестр в своем величии не обязан вникать в такую чушь, как совершение замогильной сделки, то в чем тогда заключается правовая экспертиза, за которую государство принимает оплату?
Я искренне убежден, что негативные правовые последствия не должны наступать для человека, который обратился к государству за получением сведений, но ему эти сведения не предоставили, хотя могли и должны были. Все проблемы взаимодействия госорганов потребителя вообще не должны никак касаться, но почему-то для следователя эти выводы не очевидны.

Фамилии действующих лиц изменил.

P.S.
Куда более изящным кажется мошенничество, когда похищалась не сама выморочная квартира, а по ее стоимость – из городской казны (№15 за 2020 г.).
История с фальшивыми судебными решениями, которые принимались в отношении выморочного жилья также приходит на ум, № 4 за 2012 г.

www.granatmaxim.ru

Еще статьи