Мошенничества с недвижимостью 2012

- Я так много слышал о вас, господин судья! Рад, наконец, познакомиться.

- Также очень приятно! Кстати, имейте в виду: ничего не доказано!

Я и мои коллеги твердо обещали себе не заниматься высасыванием наших ежегодных обзоров «из пальца» и немедленно бросить эту затею, когда новый материал перестанет поступать, а схемы начнут повторяться с незначительными вариациями или без таковых.

Несмотря на постоянные ожидания, тема не истощена.

Шестой ежегодный обзор традиционно построен большей частью на материалах судебных процессов, в которых мы принимали участие в ушедшем году, и на документах, представленных адвокатскими объединениями в порядке обмена опытом. Для уточнения отдельных деталей использовались документы, представленные работниками правоохранительных органов, а общее направление работы в нескольких эпизодах подсказала почта, полученная от читателей предыдущих обзоров.

Поскольку вводная часть в данных текстах никого особо не интересует, перейдем непосредственно к сути.

1.

Делать покупки с дисконтом в 5-10 % всегда приятно. Если же речь идет о покупке квартиры или дома, и скидка составляет 30 % и более, то это просто очень выгодно. Но возможны недоразумения.

Так, на продажу был выставлен жилой дом. При ориентировочной стоимости строения около 10 миллионов рублей в объявлении говорилось о срочной продаже дома с участком за 7 миллионов.

Дом очень заинтересовал опытного, уверенного в себе тольяттинского риелтора. Во время осмотра дома ему удалось сбить цену до 6 миллионов.

Будучи человеком осторожным, риелтор заказал выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). Из выписки покупатель узнал о том, что дом находится под арестом. Арест был наложен судебными приставами за долги хозяина дома.

Риелтор прекрасно понимал, что любая сделка, совершенная вопреки определению об аресте, будет являться незаконной (ничтожной). Он также понимал, что, отдав деньги за дом, в случае признания сделки недействительной не сможет получить свои деньги назад, так как продавец «гол как сокол».

При всем том, цена дома казалась уж очень соблазнительной.

Риелтору также был отлично знаком текст п.1 ст. 302 ГК РФ «истребование имущества от добросовестного приобретателя». Согласно данной норме закона, даже если сделку купли-продажи признают недействительной, у добросовестного приобретателя имущество можно истребовать только в определенных случаях: когда имущество утеряно собственником, либо похищено, либо выбыло из владения помимо воли собственника. Во всех других случаях забрать вещь у покупателя, не знавшего о незаконности сделки, нельзя.

Так как риелтор выписку заказывал не лично, а через знакомого в Росреестре, то у него появилась мысль о том, что никто и никогда не сможет доказать в суде, что он узнал об аресте еще до сделки. Следовательно, его признают добросовестным покупателем.

Риелтор решил перехитрить систему и заплатил деньги за дом. Договор купли-продажи был сдан на регистрацию.

Очевидно, за взятку регистрационная служба «не заметила» ареста и право собственности на дом и землю перешло покупателю.

Своими действиями риелтор создавал такое положение, при котором его должны были признать добросовестным приобретателем: еще до регистрации сделки он открыто вселился в дом, демонстративно познакомился со всеми соседями, выписался из ранее принадлежащей ему квартиры и т.п.

Как и следовало ожидать, вскоре риелтор получил судебную повестку: сделка купли-продажи оспаривалась в суде. Причем иск был заявлен даже не кредиторами продавца и не судебными приставами, а самим продавцом, который якобы не знал об аресте имущества, и потому «непреднамеренно нарушил закон».

Хорошо это или плохо, но на этом этапе планы риелтора рухнули.

В заседаниях суда риелтор всячески старался представить себя добросовестным приобретателем. Нанятый им адвокат, кстати, с задачей справился: покупателя действительно признали добросовестным. Но, к удивлению риелтора, последнее ему совершенно не помогло: по решению суда у него отобрали дом и возвратили его продавцу, признав сделку ничтожной.

Все дело в том, что статус добросовестного приобретателя далеко не всегда дает покупателю необходимую защиту.

В настоящее время закон в этой части толкуется следующим образом: если покупатель приобретает недвижимость у какого-то третьего лица, например, перекупщика вещи, то в этом случае статус добросовестного приобретателя спасает конечного покупателя от реституции. Если же вещь куплена непосредственно у собственника (как в нашем случае – у истца), то недвижимость отбирают даже у добросовестного приобретателя, а правила ст. 302 ГК РФ не применяются (см., например, информационное письмо ВАС РФ от 13.11.2008 № 126, п.2).

Судебная практика по данному вопросу формировалась медленно, и риелтор банально не знал о том, что добросовестность покупателя не всегда имеет правовое значение и не всегда спасает от истребования недвижимости.

Конечно, данное мошенничество было изначально продумано и организовано собственником дома, который практически ничем не рисковал. В итоге он не только получил 6 миллионов рублей, но и вернул себе дом, который является его единственным жильем. В названном доме (площадью более 250 м²) продавец проживает с комфортом, выгнав оттуда разоренного риелтора.

В данной истории особо интересны два момента.

Во-первых, не только арбитражные суды, но и суды общей юрисдикции перестали безоговорочно защищать права добросовестных приобретателей. Причем не только таких, как в описанном случае, но и действительно добросовестных. Это тревожит.

Во-вторых, в 2012 году мы дважды в Самарской области сталкивались с незаконными действиями Росреестра, который регистрировал сделки несмотря на наличие ареста недвижимости. Как это ни удивительно, но в возбуждении уголовных дел против работников Регистрационной палаты оба раза было отказано.

Теперь при проверке сделки с недвижимостью на ее безопасность все это следует иметь в виду.

2.

Много раз за последние годы мы сталкивались с тем, что покупателю показывают, к примеру, земельный участок на берегу реки, а фактически продают другой – на краю оврага.

По документам, подписываемым в регистрационной службе, и по кадастровому номеру в договоре покупателю действительно сложно понять, где именно расположен объект, который он покупает. Из-за этого посмотреть можно один участок, а приобрести - совершенно другой.

После, уже в суде, доказать факт заблуждения также бывает трудно: ответчик всегда говорит, что именно овраг он и показывал покупателю, и что ни про какой вид на Волгу речь не шла.

Обычно подобного рода «недоразумения» случаются именно с загородной недвижимостью, и потому особенно удивителен случай, произошедший в г. Самаре.

Самарчанин, проработавший несколько лет в столице, вернулся в родной город с целью купить жилье. Выбирать квартиру он отправился лично, но для оформления покупки нанял риелтора.

Выбрав жилье в неплохом районе города (на проспекте Ленина), он выдал риелтору доверенность с правом покупки на его имя конкретной квартиры. Оформив доверенность, покупатель улетел обратно в столицу.

В оговоренный день, перед новогодними праздниками, покупатель вернулся и под роспись получил от риелтора ключи от квартиры и свидетельство Росреестра о праве собственности. Приехав на место, покупатель обнаружил, что ключи не подходят к замкам. На звонки риелтор не отвечал. Заподозрив неладное, покупатель вызвал коммунальщиков, и, предъявив свидетельство о праве собственности на квартиру и паспорт, попросил вскрыть дверь.

Работники коммунальной службы сверили документы и вызвали полицию. Покупателя препроводили в участок.

В полиции ничего непонимающему покупателю задали вопрос о том, давно ли он занимается квартирными кражами? Ему также сообщили, что «финт не удался».

Как вскоре выяснилось, бедолага вовсе не являлся грабителем, а, напротив, был обманут сам. Риелтор действительно купил для него квартиру на проспекте Ленина, в нужном доме и с оговоренным номером на двери, но квартира была куплена… в селе Курумоч Самарской области.

Конечно, странно, что сельскую улицу с парой десятков двухэтажных домов назвали проспектом, но факт остается фактом: оставшаяся с советского времени топонимика помогла мошенникам осуществить задуманное.

Расстроенного покупателя квартиры освободили, и он смог убедиться, что его ключи подходят к квартире в селе Курумоч, в которой, кстати, расположились многочисленные и не очень расположенные к общению гастарбайтеры.

Оспорить совершенную сделку по покупке квартиры весьма трудно, так как в основание иска придется указывать ст. 178 ГК РФ - недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения. В тексте данной статьи законодателем еще в 1994 году допущена и до сих пор не исправлена существенная опечатка, которая, скорее всего, не позволит выиграть судебный процесс. О перспективах исполнительного производства по взысканию денег и говорить не приходится.

Неизвестно, знали ли риелторы, совершившие обман, про опечатку в законе - это, несомненно, вопрос их квалификации, но способности данных риелторов к надувательству не вызывали бы сомнений даже у Остапа Бендера.

Что еще любопытно: как выяснилось, сделки с недвижимостью, расположенной и в городе Самаре, и в селе Курумоч регистрируются одной и той же регистрационной палатой. Это также могло косвенно способствовать мошенничеству.

Конечно, совершенная покупка поставила абсолютный рекорд по стоимости вторичного жилья в Курумоче.

Вопросы об этом были заданы риелтору. Последний, не смутившись, признал, что квартира вышла «дороговато», но сослался на то, что ему было дано весьма сложное задание: не просто приобрести трехкомнатную квартиру, а купить конкретную квартиру. Тут уж как сторговался…

Естественно, в доверенности и в договоре поручения был ожидаемо указан сельский адрес квартиры. Адрес был выделен жирным шрифтом, начиная со слов «проспект Ленина, дом № …».

3.

У пенсионерки было двое неработающих сыновей-бездельников, внук с неоконченным юридическим образованием, а из имущества - однокомнатная квартира в Тольятти.

Доподлинно неизвестно, внуку, самой бабушке или кому-нибудь еще пришла в голову блестящая идея из одной квартиры чудесным образом сотворить две, но факт есть факт: задумка была успешно воплощена в жизнь.

Путем ретроспективной реконструкции участники судебного процесса убедились в следующем.

Так как сыновей было двое, а квартира одна, бабушка в какой-то момент оказалась перед дилеммой: кому завещать жилье? Выход был найден незаурядный.

На младшего сына бабушка оформила завещание, по которому только он становился собственником квартиры. На другого сына, старшего, в этот же день бабушкой была выдана доверенность с правом продажи той же самой квартиры.

Оба этих документа лежали в сохранности. Завещание никогда не изменялось, а доверенность - не использовалась.

После смерти и похорон пенсионерки ее старший сын, на которого была выдана доверенность с правом продажи, дал объявление в газету и продал квартиру ничего не подозревающему покупателю.

Как известно, ЗАГСы не сообщают регистратору о смерти граждан, и Росреестр банально не обладал информацией о том, что сын действует от имени покойницы. После регистрации сделки продавец с деньгами уехал восвояси из города.

Другой сын, наследник по завещанию, обратился в суд с иском к покупателю квартиры и предъявил в суде свидетельство о смерти бабушки. Согласно ст. 188 ГК РФ, смерть доверителя безусловно прекращает действие доверенности. Любые сделки, совершенные от имени умершего, ничтожны. Вполне ожидаемо, суд постановил: сделку по купле-продаже признать недействительной, квартиру возвратить законному владельцу (наследнику).

Таким образом, младший сын получил собственно квартиру, а старший – деньги от ее продажи, которые по сей день и не думает возвращать.

При вызове в ОБЭП старший брат сообщил, что понятия не имел о смерти матери, так как все это время отсутствовал в городе. В возбуждении уголовного дела потерпевшему отказали.

Собственно, сама схема - проще некуда.

Из профессионального любопытства мы стали выяснять, понимала ли бабушка, что затевается. Можно было бы предположить, что старушка сначала завещала квартиру одному сыну, но потом передумала и оформила доверенность на другого. Но, как выяснилось, бабушка подготавливала доверенность дважды: в 2008 и 2011 годах. Повторно бабушке пришлось сходить к нотариусу в связи с тем, что действие трехлетней доверенности в 2011 году заканчивалось, а она так и не умерла. Именно поэтому, прекрасно всё понимая, бабушка в 2011 году снова посетила нотариуса, снова сделала трехлетнюю доверенность на старшего сына, не отменив при этом завещание. На этот раз старушка угадала и умерла именно в срок действия доверенности, что позволило сыновьям провернуть описанную аферу.

4.

В обзоре за 2011 г. (п. № 7) рассказывалось о технологии воровства квартир, которые остаются пустыми после смерти одиноких граждан. В описанной схеме по фальшивым судебным решениям данные квартиры оформлялись на фиктивных собственников, а затем продавались.

После данной публикации нашими коллегами были любезно предоставлены ранее недоступные нам материалы, касающиеся вынесения приговора трем федеральным судьям. Их признали виновными по ст. 159 УК РФ (мошенничество), ст. 305 УК РФ (вынесение неправосудных решений), ст. 210 УК РФ (участие в преступном сообществе с использованием служебного положения), ст. 292 УК РФ (служебный подлог). За два года «работы» судьям удалось присвоить 110 квартир. Названные судьи были осуждены Верховным судом России к длительным срокам заключения в 2005 году, но примененная ими схема отлично работает до настоящего времени.

Суть заключалась в следующем.

Преступники использовали разъяснения Верховного суда России о том, что, если гражданин умер, не успев приватизировать свою квартиру, но заявление о приватизации при жизни им было подано, то наследники имеют право на недвижимость (т.к. фактически воля на приватизацию нанимателем была выражена).

Через паспортные столы и районные управы мошенники узнавали о смерти одинокого человека и фальсифицировали заявление о приватизации. Сложности в этом никакой не было, так как заявление о приватизации и сейчас делается в простой письменной форме. На заявлении за взятку, задним числом, проставлялась отметка муниципалитета о получении данного документа. Затем аферисты находили лженаследника (чаще всего – просто однофамильца умершего), на которого изготавливалось фальшивое завещание. Завещание было якобы заверено врачом одной из местных больниц, что законом в отдельных случаях допускается.

Действуя по доверенности от однофамильца, сообщники получали настоящее свидетельство о смерти, либо просто подделывали его, а после обращались с иском о признании права собственности на квартиру (якобы приватизированную и якобы унаследованную). Далее в дело вступали сообщники-судьи, которые закрывали глаза на возможные нестыковки в документах и выносили нужное решение. Когда решение вступало в силу, мошенники оформляли квартиру в собственность лженаследника и от его имени квартиру продавали, а деньги делили.

Если же квартира, на которую мошенники положили глаз, оказывалась к моменту смерти одинокого горожанина уже приватизированной, то механизм присвоения был еще проще.

Когда по истечении шестимесячного срока принятия наследства наследники умершего не объявлялись, точно также привлекался лженаследник (однофамилец) умершего. За $1,5-2 тыс. «наследник» направлял исковое заявление в суд с просьбой восстановить пропущенный им срок для принятия наследства и признать за ним право собственности на квартиру. Судьи удовлетворяли требование истца в рекордные сроки (иногда иск рассматривался в день его подачи). С решением суда и доверенностью от «наследника» мошенники регистрировали право собственности и благополучно продавали квартиру.

После вынесения приговора по данному делу муниципалитет обратился в суды с многочисленными исками о возврате незаконно изъятых из муниципальной собственности квартир. Реальными пострадавшими от данной схемы в итоге стали совершенно посторонние люди: непричастные покупатели квартир.

В настоящее время мы сталкиваемся только с отдельными подобными эпизодами, и столичного размаха деятельности, конечно, не встречаем. Но для освещаемой темы важно следующее: описанная схема, при удачной ее реализации, практически не оставляет покупателю квартиры шансов заранее узнать о совершенном преступлении и о потенциальной опасности сделки.

В отличие от схемы №7 из обзора за 2011 год, в данном случае в архиве соответствующего суда находится подлинное, вступившее в законную силу решение, которое подтверждает все права продавца. Шансы на обнаружение мошенничества имеются только в случае ознакомления покупателя с материалами гражданского дела, что в соответствии с действующим процессуальным законом невозможно. Таким образом, примененную судьями схему почти невозможно выявить до покупки квартиры.

В связи со сказанным мы взяли за правило: всем покупателям квартир, которые некогда были приватизированы по решению суда, либо тех, которые были включены судебным решением в наследственную массу, мы рекомендуем приобретать полисы титульного страхования.

Это приводит к удорожанию покупки, так как неясно, на какой срок следует производить страхование. Если обычно мы рекомендуем продлевать страховку хотя бы до истечения общего срока исковой давности (3 года), то в данном случае невозможно предсказать, когда преступление против муниципалитета будет обнаружено и город предъявит иск о возврате квартиры. Соответственно, риск утраты права собственности на подобное жилье будет существовать очень длительное время, что влечет необходимость ежегодного продления полиса титульного страхования.

При прочих равных условиях покупателю целесообразно выбрать квартиру с иной «биографией».

5.

В связи со значительным количеством «обманутых дольщиков» в Самарской области градус недоверия граждан к строительным компаниям все еще очень высок. Даже добросовестному застройщику не просто привлечь людей к участию в строительстве, и тем более трудно вовлечь граждан в строительство незаконное. Несмотря на сказанное, интересная и в тоже время несложная комбинация была разыграна в Тольятти строительной фирмой.

Председателю строительного кооператива на праве собственности принадлежал земельный участок и возведенное на нем здание – жилой дом. Разрешение на строительство здания имелось, проектная документация была в порядке. В какой-то момент председателю кооператива показалась недостаточной та прибыль, которую принесло строительство. В нарушение правил о зонировании (в данном случае - о максимальном количестве этажей) кооператив самовольно начал производство реконструкции строения с целью увеличить этажность дома.

Кооперативом была размещена реклама, содержащая предложения по строительству городских квартир по приемлемой цене. В качестве гарантии того, что все участники стройки получат жилье, предприниматель предложил оригинальную процедуру: клиент кооператива первый взнос вносил не в кассу кооператива, а передавал лично председателю, с которым подписывалось соглашение о задатке. По условиям соглашения, председатель обязывался возвратить полученные деньги в двойном размере, если к указанной дате строительство квартиры и всего дома не будет завершено.

Так как первый взнос составлял большую часть стоимости жилья, суммы задатков были существенными. Поскольку у председателя имелось достаточно ликвидного имущества (что граждане легко проверяли через ЕГРП), многие согласились на подобное сотрудничество.

После смены руководства муниципалитета сдать дом в эксплуатацию в оговоренные сроки не удалось. Более того, никакой перспективы к узаконению произведенной реконструкции в обозримом будущем также не оказалось.

Когда члены кооператива стали массово обращаться в суд с требованием взыскать с председателя кооператива задаток в двойном размере, адвокаты ответчика быстро просветили их относительно тонкостей такого института римского права как задаток.

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Так как строительство должен был осуществлять кооператив, то обязательство по передаче квартир возникло только у кооператива. Соответственно, у председателя никаких обязательств по строительству и передаче квартир нет и никогда не было. Принятые им деньги не могли являться задатком, потому что у председателя отсутствовали какие-либо обязательства, по которым он мог бы принимать оплату.

В связи с тем, что у любого задатка имеется обязательная платежная функция, а в сложившихся обстоятельствах гражданам платить председателю было не за что, все переданные председателю деньги не были признаны задатками. В итоге участники строительства смогли рассчитывать только на взыскание с председателя денег в одинарном размере.

К чести председателя, который бесплатно пользовался деньгами граждан по нескольку лет, денежные суммы в одинарном размере он стал возвращать относительно добровольно.

В настоящее время еще не окончен судебный процесс, в котором участник строительства все же пытается взыскать сумму задатка в двойном размере, но уже очевидно, что подавляющее большинство граждан взыскать деньги в двойном размере не смогло.

Согласно материалам местной рекламы, те же самые квартиры в том же самом доме «продаются» по той же самой схеме по второму разу.

Фактически, председатель кооператива получил доступ к многомиллионным и беспроцентным кредитам. Максимум, что с него может быть взыскано – проценты по ставке рефинансирования ЦБ РФ, да и то лишь за последние три года, тогда как периоды пользования деньгами составляют пять-шесть лет.

6.

Попытка необычного мошенничества с доверенностью предпринята в г. Тольятти. Судебный процесс до настоящего времени не завершен, в связи с чем результат мошенничества еще неизвестен, но сама схема совершенно понятна.

Продавец квартиры вступил в сговор со знакомыми риелторами. Был найден покупатель на недвижимость. Покупателя полностью устроили условия сделки и стороны записались на регистрацию в Росреестр.

Когда уже была известна точная дата сделки, покупателя ознакомили с «легендой» о том, что именно в день подписания документов продавцу срочно нужно уехать из города. Продавец также сообщил покупателю, что, если поездку не удастся отменить, он выдаст на имя риелторов доверенность с правом получения денег.

За день до назначенного срока продавец позвонил покупателю и сказал о том, что отменить поездку не получается, в связи с чем он выписал доверенность на риелторов, в которой уполномочил их принять деньги за квартиру и подписать договор купли-продажи. Кроме того, продавец направил покупателю по электронной почте проект договора, в котором было предусмотрено условие о том, что средства по договору покупателем оплачены до подписания договора купли-продажи. Продавец напомнил покупателю о необходимости составить расписку в том случае, если последний будет рассчитываться с риелторами. Покупатель в ответ сообщил о готовности рассчитаться в полном объеме.

Вскоре после звонка продавца с покупателем связался один из доверенных риелторов и предложил встретиться с целью передачи денег. Покупатель согласился. Риелтор подъехал к покупателю, показал доверенность от продавца и принял заранее оговоренную сумму.

Осторожный покупатель не только взял с риелтора подробную расписку, в которой были перечислены все реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, но и сделал аудиозапись их разговора.

На следующий день, явившись в регистрационную службу, покупатель с удивлением обнаружил там продавца. Тот сообщил, что в последний момент ему удалось отменить поездку, и он готов лично принять деньги и подписать договор.

Опешивший покупатель возразил, что деньги он передал еще вчера. Продавец развернулся и ушел, не подписав договор купли-продажи.

Покупатель обратился в суд с иском об обязании продавца заключить с ним договор купли-продажи. К удивлению покупателя, продавец иск сразу же признал, но при этом заявил самостоятельный иск, в котором потребовал от покупателя полную рыночную стоимость квартиры.

Иск продавца основан на следующем.

Доверенность на риелтора была выдана им 14.11.2012 г. сроком на три дня. Документ был немедленно передан риелтору (якобы в связи с планируемым отъездом доверителя). Встреча в регистрационной службе была назначена на 15.11.2012 г.

Согласно правилам ст. 191 ГК РФ, течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Таким образом, по мнению продавца, доверенность от 14.11.2012 г. сроком на три дня начала действовать только 15.11.2012, согласно указаниям ст. 191 ГК РФ.

Продавец указал в иске, что 14.11.2012 г. риелтор не имел права принимать деньги, а покупатель самовольно рассчитался с неуполномоченным лицом, доверенность которого еще не действовала.

Риелтор, привлеченный в судебный процесс в качестве третьего лица, на заседания не является, на звонки не отвечает.

По сути, махинаторы использовали давний спор специалистов по гражданскому праву, которые не могут сойтись в вопросе о том, с какого момента доверенность обретает силу.

Согласно обычаям делового оборота, лицо, которое имеет готовую доверенность на руках, считается уже обладающим полномочиями по данной доверенности. Так принято.

В тоже время статьи Гражданского кодекса (ст. 185-186 ГК РФ) прямо не указывают о немедленном начале действия доверенности. В связи с этим, если в доверенности не указана дата, с которой она начинает действовать, многие цивилисты применяют к доверенности общие положения закона об исчислении сроков. Эти правила содержаться в ст. 191 ГК РФ и как раз указывают на следующий день после календарной даты или наступления события (выдачи доверенности).

Таким образом, существует масса судебных решений как в пользу того, что доверенность начинает действовать немедленно, так и опирающихся на то, что доверенность обретает силу лишь на следующий день после ее выдачи.

По такому, по сути, пустяковому вопросу юристы продолжают ломать копья еще с девяностых годов прошлого века, а законодатель словно не замечает проблемы.

Чем закончиться судебный процесс пока не ясно. Судья оказался в затруднительном положении, и уже несколько заседаний дело практически не двигается.

В любом случае, вероятность того, что с покупателя взыщут цену квартиры еще раз, не равна нулю. Поэтому, если при покупке недвижимости существует острая необходимость рассчитываться через посредника, следует хотя бы убедиться в том, что его полномочия обрели силу.

Данная схема лишний раз подкрепила старый постулат о том, что никаких гарантий безопасности сделки не может существовать в принципе, если расчеты по сделке производятся не с её стороной, а с доверенным лицом.

7.

В подтверждение сказанного приведем еще один эпизод, также связанный с доверенностью.

Житель Тольятти по решению суда был лишен права собственности на приобретенную им за полгода до этого квартиру. Как выяснилось, бывший собственник жилья потерял паспорт, чем, якобы, воспользовались мошенники. Они привели к нотариусу похожего на собственника человека и сделали поддельную доверенность на продажу квартиры. Мошенники вскрыли жилье, показали его покупателю и продали. После сделки последовал иск собственника о признании сделки ничтожной.

Конечно, слабо верится в то, что собственник квартиры, в чье жилье проникли аферисты, не знал о происходящем (якобы, он жил в другом городе в этот период). Также маловероятно, что нотариус в этой ситуации не при чем: каким образом была оформлена доверенность на сделки с квартирой, если не было предъявлено свидетельство о праве собственности на жилье? Так ведь можно оформить доверенность и на продажу московского Кремля.

При всем сказанном, не смотря на то, что описательная часть искового заявления не выдерживает никакой критики, иск был полностью удовлетворен. Покупатель потерял право собственности на квартиру и все оплаченные им деньги. Сейчас покупатель предполагает судиться с Росреестром, но его шансы по многим причинам близки к нулю.

8.

Осенью 2012 года нашумело сообщение о том, что был арестован глава Раменского отдела Росреестра за мошенничество с землей на сумму в 1 миллиард рублей с тремястами гектарами государственных земель.

Как установлено следствием, в Подмосковье в состав преступной группы входили должностные лица отдела Росреестра по Раменскому району Московской области, бывшие сотрудники правоохранительных органов и сотрудники агентств недвижимости.

Мошенники подделывали старые, первичные свидетельства о праве собственности, которые выдавались в 1991 – 1992 годах и не имели каких-либо степеней защиты. Кроме того, данные свидетельства выдавались самыми разными муниципальными образованиями, и их единого реестра просто не существовало. Оформляя, таким образом, землю на подставных лиц, через процедуру «дачной амнистии» аферисты получали права на землю и немедленно продавали ее.

Мошенничество вскрылось, когда чиновники стали присваивать не государственные земли, а все еще не оформленные участки, некогда выделенные частным лицам под дачи, садовые домики и т.п. Так как дачники обладали настоящими свидетельствами первичной приватизации, афера раскрылась.

Значительно интереснее способ, которым присваивают земельные участки в Самарской области.

Так, в одном из городов области мошенники действуют в связке не с регистрационной службой, а… с местным муниципалитетом.

Преступники подделывают старое, 1991 года распоряжение мэра города о выделении земли, и также фальсифицируют свидетельство первичной приватизации. Затем работники юридического отдела мэрии данные документы подсовывают в архив мэрии. После данных нехитрых операций мошенник оформляет землю через Росреестр и продает ее, а полученные деньги делятся.

По нескольким эпизодам местной прокуратурой уже проводилась проверка, так как представленные мошенниками документы вызвали подозрения у работников регистрационной службы. Проверка свелась к направлению прокурорского запроса в мэрию о подлинности документов, представленных на регистрацию. Мэрия, обратившись к архиву, сообщила о том, что запрашиваемые документы в архиве мэрии имеются.

Прокурорским работникам и в голову не пришло, что у мошенников есть поддержка в муниципалитете, потому находящиеся в мэрии «оригиналы» документов не были подвергнуты экспертизе на время их составления. Если бы такая экспертиза была проведена, подлог, конечно, тут же был бы обнаружен.

Что любопытно: в Самарской области земельные мошенники присваивают только те земли, которые никогда и никому не выделялись. Соответственно, никакого конфликта интересов возникнуть не должно, и из раза в раз обворовывается только Российская Федерация.

9.

В настоящее время на рынке недвижимости Самарской области выставлено значительное количество ипотечных квартир с просроченной задолженностью.

Большинство подобных объектов выставляются на продажу заемщиками, так как именно они, прежде всего, заинтересованы в продаже недвижимости по максимальной цене.

Покупатели такой недвижимости сталкиваются с определенными неудобствами, которые, в основном, касаются процедуры покупки: им необходимо следить за тем, получает ли продавец предварительное согласие банка на сделку, достаточна ли выкупная цена для снятия залога и т.п. Естественно, отчуждение недвижимости, обремененной залогом, может производиться только с согласия залогодержателя.

Осторожный покупатель всегда перечисляет средства на счет продавца, открытый именно в том банке, которым был выдан ипотечный кредит (или, если точнее, в на счет в том банке, которому в данный момент принадлежит закладная). Со счета продавца списывается кредитная задолженность, обременение с квартиры снимается.

Внимательный покупатель также всегда заказывает выписку из ЕГРП с целью убедиться в том, что квартира не заложена дважды.

К сожалению, этого бывает недостаточно. Имел место следующий случай.

Покупатель квартиры в течение длительного времени вел переговоры со своим соседом, который не смог обслуживать ипотечный кредит и решил продать принадлежащую ему квартиру.

Покупатель через выписку из ЕГРП убедился в том, что квартира действительно принадлежит продавцу, что квартира находится в залоге именно в том банке, который назвал продавец. Кроме того, стороны будущей сделки совместно посетили кредитное учреждение, и работники кредитного отдела заверили покупателя, что при выплате названной им цены залоговое обременение с квартиры будет снято, право собственности перейдет покупателю.

Убедившись, таким образом, в безопасности сделки, покупатель подписал договор купли-продажи и перечислил деньги продавцу на его расчетный счет в банке (держателе закладной).

К удивлению покупателя, регистрационная служба возвратила сданный на регистрацию договор купли-продажи, указав, что продавец не является собственником продаваемой квартиры.

Как выяснилось, за время переговоров между сторонами сделки были назначены и не состоялись публичные торги, на которых заложенная квартира должна была быть реализована за долги ее собственника. Также были назначены и снова не состоялись повторные торги по той же квартире (на торгах никто не изъявил желания приобрести недвижимость).

В силу п. 3 ст. 92 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», после объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направил банку предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве». Банк, получив предложение от судебного пристава, направил в ФССП (федеральную службу судебных приставов) согласие на оставление квартиры за собой. Был подписан соответствующий акт, и квартира стала собственностью банка.

Выписка из ЕГРП, полученная покупателем, немедленно устарела.

Таким образом, покупатель, перечислив деньги на счет продавца, произвел исполнение лицу, уже не являющемуся собственником.

Продавец, получив деньги, немедленно обнулил банковский счет и перестал контактировать с покупателем.

Получилось, что ипотечный долг со всеми процентами и неустойкой был погашен за счет собственно квартиры, перешедшей банку, а деньги, полученные от покупателя, составили чистый доход продавца.

Отметим, что после того, как квартира была принята банком в собственность, у кредитного учреждения не имелось никаких оснований, чтобы заморозить поступившие на счет бывшего заемщика деньги – ведь кредитные отношения уже прекратились.

В итоге покупатель потерял свои деньги, так как, конечно, никакого имущества у мошенника не оказалось.

В возбуждении уголовного дела было вполне ожидаемо отказано.

Продавец, вызванный в ОБЭП, стал утверждать, что к моменту подписания договора купли-продажи он не знал о прекращении своего права собственности, так как ни федеральная служба судебных приставов, ни специализированная организация, проводящая торги, не сообщили ему о дате проведения торгов и об их результатах. Соответственно, о том, что квартира стала принадлежать банку, продавец якобы не знал. Умысел на обман не был доказан.

10.

Верно говорят, что прыжки на граблях – национальный вид спорта в России.

Уже бесчисленное количество раз в судах всех инстанций разбирались споры, возникающие из предварительных договоров купли-продажи недвижимости. Судами субъектов РФ неоднократно обобщалась соответствующая судебная практика, выпускались подробные разъяснения, и, тем не менее, все также продолжают возникать нелепые споры, касающиеся предварительных договоров и ст. 429 ГК РФ.

Так, продавец и покупатель заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем домом, указав, что стороны в срок до 30.07.2012 должны заключить основной договор. Стороны также договорились о цене имущества.

По какой-то причине через некоторое время покупатель сообщил о своем нежелании заключать основной договор. Продавец предположил, что покупателю, возможно, удалось найти более дешевый вариант, тем более что названная в предварительном договоре цена была несколько выше рыночной.

Продавец, опасаясь, что выгодная сделка не состоится, проконсультировался с адвокатом.

Адвокат, сославшись на ст. 429 ГК РФ, посоветовал направить покупателю письмо о том, что продавец сохраняет намерение исполнить взятые на себя обязательства и заключить основной договор. Соответствующее письмо было направлено.

Покупатель, получив письмо, повторно позвонил и извинился, сообщив, что не располагает необходимыми для покупки средствами.

При нормальном развитии событий продавец, который не понес никаких реальных убытков, просто предпринял бы меры к поиску другого покупателя. Но конкретно тот собственник дома, о котором идет речь, решился сутяжничать и «полез в бутылку».

При помощи адвоката собственник подал иск о принуждении контрагента заключить основной договор на ранее оговоренных условиях.

В судебном заседании ответчик иск не признал и в третий раз пояснил, что у него нет средств на покупку. Кроме того, ответчик сообщил, что на момент подписания предварительного договора он заблуждался относительно стоимости недвижимости, и сейчас не считает подписанный договор выгодным для себя.

Судья районного суда, рассматривающий дело, был несколько удивлен заявленными требованиями, так как обычно подобные иски о понуждении к заключению договора заявляются покупателями к продавцу, а не наоборот. Кроме того, подобные требования обычно обеспечиваются арестом спорного объекта недвижимости. В данном же случае иск собственника не сопровождался какими-либо ходатайствами об обеспечении.

Несмотря на упомянутые странности, суд посчитал, что иск подлежит удовлетворению, так как ответчик действительно не исполняет взятые на себя по предварительному договору обязательства. Было вынесено решение, согласно которому ответчика обязали к заключению договора по цене выше рыночной (согласованной ранее цене).

После вступления решения в силу покупатель по-прежнему не спешил с оплатой.

Адвокат истца получил исполнительный лист и обратился в службу судебных приставов за принудительным исполнением решения суда.

Приставы, вызвав ответчика, получили от него объяснения, что исполнить решение в части заключения договора он не против, но платить пока не станет. Нежелание платить ответчик объяснял теперь тем, что согласно действующей редакции п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До регистрации платить не за что – заявил покупатель.

В свою очередь, приставы объяснили истцу, что пока он совместно с ответчиком не придет в Росреестр и не подпишет договор купли-продажи, у ответчика не возникнет обязанности оплатить ему желаемую сумму.

Собственник дома на этом этапе почувствовал подвох и попытался уклониться от явки на регистрацию договора. Но теперь уже приставы, которым необходимо было решение суда исполнить, а исполнительное производство завершить, стали ссылаться на общеобязательность судебного решения для всех участников спора. Под давлением этих доводов истец явился на регистрацию договора. Отозвать исполнительный лист продавец почему-то не подумал.

В итоге стороны спора явились в регистрационную палату, подписали договор купли-продажи и право собственности на дом перешло покупателю.

Теперь истец, уже бывший собственник дома, бегает за ответчиком и пытается получить от него хотя бы копейку из той суммы, которую покупатель должен ему за дом. Решение о взыскании денег вынесено, выдан новый исполнительный лист, но ответчик заблаговременно избавился от всей своей собственности. Дом и землю он получил фактически бесплатно.

В данном деле интересует, прежде всего, вопрос мотивации адвоката истца.

Невозможно предположить, что адвокат не понимал, к чему приведет инициированный им судебный процесс: к утрате права собственности клиента и трудно исполнимым денежным обязательствам ответчика. Допускаем, что адвокат сознательно работал в интересах ответчика. Кроме того, в договоре истца с адвокатом существовало условие, согласно которому защитник должен получить вознаграждение только при положительном решении по делу. Так как формально адвокат выиграл процесс (суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи с истцом), истец, ко всему прочему, еще и должен денег своему адвокату.

11.

Следующий пункт начнем с, казалось бы, отвлеченного вопроса, но на самом деле он таковым не является.

Как известно, в России чрезвычайно низкий процент судебных решений исполняется добровольно. Статистики об этом нет, но случаи добровольного исполнения достаточно редки.

Если же говорить о принудительном исполнении, то по разным субъектам Федерации данные разнятся. При этом по относительно крупным судебным спорам (миллион рублей и более) принудительно исполняются менее 30 % решений судов общей юрисдикции и менее 20% решений арбитражных судов.

Отсутствие в ст. 315 Уголовного кодекса России санкции за неисполнение судебного решения физическими лицами приводит к тому, что более половины судебных решений не исполняются вовсе. Это еще не катастрофа, но уже близко к таковой. Содержание судебной машины государству обходится весьма дорого, при этом, если КПД судебного механизма составляет менее 20-30%, логичен вопрос целесообразности понесенных затрат. Председатель Высшего арбитражного суда РФ Антон Иванов недавно выразил мысль, что если процент исполняемости упадет еще ниже, то будет проще совсем закрыть суды в целях экономии.

Именно поэтому любой добросовестный юрист думает о проблемах, которые возникнут у его клиентов на стадии исполнительного производства (после вступления в силу судебного решения). Для истца недостаточно просто выиграть судебный процесс, ему необходимо заранее обеспечить возможность исполнения в будущем судебного акта. С этой целью судами по ходатайствам заинтересованных лиц применяются так называемые обеспечительные меры, и, в частности, арест имущества (запрет к продаже, дарению и иному отчуждению вещи - ст. 140 ГПК РФ, ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Применительно к судебным процессам о недвижимости арест спорного объекта является основной, приоритетной мерой обеспечения иска.

В рамках нашей темы рассмотрим крайне неприятную практику толкования правил об аресте, которая складывается в районных судах Самарской области и плавно перекочевывает в соседние регионы.

Суть состоит в следующем.

Предположим, потерпевший от квартирного или какого-либо иного мошенничества с недвижимостью выигрывает судебный процесс и надеется возвратить себе утраченное имущество либо деньги. Он рассчитывает на успех, так как ранее судом заблаговременно были арестован дом, квартира или земельный участок ответчика.

Наш потерпевший достаточно скромен: он даже не помышляет о привлечении виновных к уголовной ответственности, но он убежден, по крайней мере, в том, что после решения дела в его пользу судебный акт будет исполнен. Он знает, что, согласно п. 3 ст. 144 ГПК РФ, пока решение не будет полностью исполнено, арест должен сохраняться. Таков закон.

Ответчик, проиграв судебный процесс, теперь официально именуется должником. Так как его имущество арестовано, то рано или поздно оно будет оценено и выставлено на публичные торги, либо будет в натуре передано взыскателю, если это предусмотрено судебным решением. Чтобы избежать данных последствий, должнику необходимо немедленно продать собственность, но этому мешает наложенный судом или ФССП арест.

Таким образом, для потерпевшего арест – единственная ниточка, которая позволяет вытянуть исполнение судебного решения. Если ее разорвать, решение почти наверняка окажется среди тех, которые судебная статистика привычно относит к неисполненным. В этом случае пойдет насмарку вся работа в суде, все затраченные средства и время.

Поэтому проигравшая сторона всячески пытается уничтожить арест. С этой целью используется весь арсенал средств, включая высококвалифицированную адвокатскую поддержку, подлоги, подкуп должностных лиц и лжесвидетельствование. Сама методика довольно проста. Ее первый вариант таков.

Как уже говорилось ранее, должник может банально подкупить работников регистрационной службы, и они «закроют глаза» на наличие ареста. Собственность перейдет к покупателю (мнимому или настоящему).

Данная сделка, несомненно, будет оспорена заинтересованным лицом – взыскателем, ведь продажа совершена незаконно, в нарушение определения об аресте. Противозаконные сделки, как известно, ничтожны (168 ГК РФ) и не влекут юридических последствий. До недавнего времени оспаривание таких сделок не составляло труда, и суды были едины в том, что арестованное имущество нельзя продавать ни при каких обстоятельствах. Но в 2012 году мы стали сталкиваться с решениями, в которых суды отказывают в исках о признании подобной продажи противозаконной.

Практика очень любопытна: если суд банально не верит, что продажа является настоящей, то суд сделку разрушает.

Если же суд убеждается в том, что покупатель не знал об аресте, что он действительно заплатил деньги, в реальности приобрел имущество для себя, то незаконную сделку оставляют в силе.

Причем мотивировка последних решений очень далека от юриспруденции. Суд при решении дела руководствуется не законом, а, так скажем, целесообразностью. Когда суд отказывает в иске, в мотивировочной части решения указывается, например, что права взыскателя, в чьих интересах был наложен арест, состоявшейся продажей имущества ущемлены меньше, чем могут быть ущемлены права покупателя, приобретшего арестованное имущество, если это имущество у него отобрать. Таким образом, суд просто игнорирует предписания закона, который однозначно указывает произвести двустороннюю реституцию и вернуть объект в собственность должника, чтобы потом этим имуществом удовлетворить интересы взыскателя.

Подобные судебные решения не только не отвечают требованиям законности, но и делают невозможными исполнение ранее принятых судебных актов, что вдвойне подрывает веру в правосудие. Последнее решение по подобному делу Самарский областной суд оставил в силе в декабре 2012 года.

Появление подобной судебной практики означает, что арест не является абсолютным запретом, что его можно без особых проблем обойти. Кроме того, данная практика косвенно поощряет должностные преступления работников Росреестра, так как их действия по регистрации сделок с арестованным имуществом признаются законными.

Имеется и второй вариант, которым должник может «снять» арест со своего имущества.

В данном варианте также подыскивается покупатель, но переход права не регистрируются: стороны сделки получают отказ регистратора, так как имущество арестовано. Получив отказ в регистрации сделки, покупатель обращается в суд с иском о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

В суде покупатель заявляет, что договорные отношения по купле-продаже уже состоялись, что объект передан продавцом и принят покупателем, что покупатель оплатил за имущество деньги, что получить эти деньги назад нереально, так как продавец является должником еще и в другом исполнительном производстве, а никакого имущества у него нет, и т.п. В итоге снова на одной чаше весов оказываются интересы покупателя, а на другой – взыскателя, который некогда добился ареста имущества. Здесь также все чаще споры решаются в пользу покупателей, а роль обеспечительной меры – ареста – все более принижается.

Вынесение подобного рода судебных решений говорит об отсутствии уважения к закону среди судей, потом что такими решениями судьи разрушают ранее проделанную их коллегами работу по защите нарушенных прав.

Нет смысла и говорить, что большинство «покупателей» - подельники мошенников, которые лишь искусно делают видимость совершения покупки, помогая тем самым уводить имущество из-под ареста.

12.

На семинарах, проводимых по данным тематическим обзорам, часто доводилось слышать мнения участников о том, что многие схемы потеряли бы всякую пригодность в том случае, если бы в России разрешили обращать взыскание на единственное жилье.

Существующий запрет отбирать за долги единственное жилье, установленный ст. 446 ГПК РФ, действительно выглядит анахронизмом. Так, например, нам неоднократно приходилось сталкиваться с ситуациями, когда человек «в долгах как в шелках», но проживает в доме площадью двести и более квадратных метров. И его дом неприкосновенен, так как это – единственное жилье. Или, другой вариант: кредиторы не получают годами ни единой копейки, перебиваются на съемных квартирах, а у должника на праве собственности двухуровневая квартира в дорогом районе города. Данная ситуация также полностью соответствует закону. Точнее, даже не закону, а его букве, ст. 446 ГПК РФ, под которой с 2002 года стоит подпись президента.

Различными силами многократно поднимался вопрос о необходимости данную ситуацию с единственным жильем изменить. Цинизм ситуации в том, что поправка по существу принималась только в 2004 году и была пролоббирована банками. После поправки стало возможным забирать единственное жилье, если оно обременено ипотекой (ФЗ от 29.12.2004 N 194-ФЗ). Ситуация улучшилась главным образом для крупных кредитных учреждений. Для рядовых потерпевших от квартирных мошенничеств положение не изменилось: им по-прежнему трудно добиваться взыскания долгов.

На местном уровне судьи, которые прекрасно видят, что действующая редакция ст. 446 ГПК РФ неадекватна, стали в одностороннем порядке обходить запрет ст. 446 ГПК РФ. Так, если недвижимость должника является его единственным жильем, но жилая площадь явно превосходит средние потребности, то судами иногда допускается обращение взыскания на долю в праве собственности, а не на все жилье целиком.

Подобные решения судов, конечно, продиктованы невозможностью нормально работать по тому закону, который в настоящее время существует. Часть этих решений при проверке вышестоящими судами отменяется, часть остается в силе, но в целом данная судебная практика не стала массовой, и поэтому проблема «единственного жилья» в 300 м² остается.

Говоря о явных злоупотреблениях со стороны недобросовестных должников, нельзя забывать, что изначально ст. 446 ГПК РФ создавалась с совершенно другой целью: не позволить кредиторам полностью лишить должника собственности, обеспечить ему хотя бы минимальный уровень жизни. Об этой функции ст. 446 ГПК РФ и пойдет речь далее.

Отдельные адвокаты и продвинутые риелторы научились отбирать единственное жилье у самых бедных граждан.

Начать, к сожалению, снова придется издалека.

Кто такой среднестатистический россиянин-банкрот? Чаще всего это работающий, состоящий в браке и имеющий детей бедный человек средних лет, либо пенсионного возраста. В недавнем прошлом он имел глупость воспользоваться услугами «микрокредитных организаций» со ставками по займам в 240 % годовых и выше. (Наверное, ни для кого не секрет, что все крупные города нашей страны увешаны рекламой подобного рода ростовщических услуг).

Соответственно, данный должник - просто малограмотный человек, которому когда-то срочно понадобились деньги, и который за долги потерял всю свою собственность, кроме единственного жилья. Вот именно он и становится потерпевшим в той схеме, о которой идет речь.

Судебные приставы, взыскивая долги такого неплательщика, отказываются выставлять на торги его единственное жилье, опираясь на ст. 446 ГПК РФ. Когда это происходит, кредитор решает обойти запрет данной статьи.

Если проблема заключается в том, что жилье у должника – единственное, кредитор решает сделать так, чтобы у должника появилось еще какое-нибудь жилое помещение. Не важно какое, лишь бы оно числилось жилым.

Самый простой и недорогой вариант – подарить должнику какую-нибудь избушку в сельской местности. Но, если у должника сохранилось хоть чуточку ума, такой подарок он не примет и на регистрацию договора дарения не придет.

В этом случае, как ни странно, должнику эту же самую избушку можно… купить.

Между взыскателем и собственником избушки заключается договор купли-продажи. Договор выглядит как обычно: покупатель с одной стороны и продавец с другой. При этом в текст договора добавляется условие о том, что жилой дом приобретается в пользу третьего лица (указываются паспортные данные должника). Должник, таким образом, становится выгодоприобретателем – то есть таким участником правоотношений, у которого нет никаких обязанностей, а имеются только права.

Данный статус интересен тем, что у должника отсутствует возможность не принять недвижимость.

Проще говоря, если кто-то задался целью купить вам дом в глухой деревне, предотвратить это вы не сможете.

В итоге, хотя под договором купли-продажи подписи должника нет, право собственности на объект недвижимости у должника возникло. Что особенно интересно, должник об этом даже не догадывается.

До недавнего времени Росреестр пытался сопротивляться регистрации договоров в пользу выгодоприобретателей, но сейчас такие сделки регистрируются беспрепятственно. Видимо, количество перешло в качество.

После регистрации перехода права собственности взыскатель получает выписку из ЕГРП на объект недвижимости и едет к судебным приставам. Таким образом в материалах исполнительного производства появляются документы о том, что должнику принадлежат сразу два жилых объекта. Схема завершена, и основное жилье у должника отбирают.

Естественно, что проживание в загородной избушке оказывается невозможным в связи с ее ветхим состоянием. В одном случае мы даже столкнулись с тем, что строение существовало только по документам, а по факту отсутствовало вовсе.

Нужно отметить, что расходы кредитора на поиск и покупку избушки часто на порядок меньше, чем стоимость недвижимости, которой кредитор в итоге завладевает. Поэтому не следует рассчитывать на то, что затратность данного метода остановит злоумышленников.

Бороться с данной схемой весьма трудно.

Прежде всего, должнику затруднительно своевременно узнать о том, что у него появился какой-то объект недвижимости, и что правила ст. 446 ГПК РФ его больше не защищают. Затем, даже если должник сразу же узнал о появлении у него права собственности, то оспорить данную сделку нереально. В суде спросят: чем нарушены права должника? Тем, что ему купили жилье?

Именно поэтому для должника единственным выходом является немедленная продажа избушки, а этого сделать он часто не успевает. Пока должник узнает о появлении у него новой недвижимости, пока он поймет, чем это ему грозит, пока получит свидетельство Росреестра и начнет готовить продажу - уйдет много времени, и старое жилье уже продадут с торгов.

Самое неприятное в этой схеме то, что часто вместе с должником на улице оказываются члены его семьи, в том числе дети. Причем наличие у детей доли в праве собственности на квартиру или дом не спасает: с молотка уходит доля родителя, а новый собственник вселяется в жилое помещение, и проживать в нем становится невозможно.

В завершение этого пункта отметим, что ст. 446 ГПК РФ, несомненно, будет отредактирована. Когда – неизвестно. Тематическое постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П по ст. 446 ГПК РФ больше создало вопросов, чем их разрешило. Одно известно точно: ни один должник сегодня не может больше спокойно спать в своем доме, надеясь на то, что его жилье – единственное.

13.

В обзоре за 2009 год в п. №8 рассказывалось про мошенничество, основанное на фиктивном кредите. Схема работала элементарно: гражданин, ничего не подозревая, обращался в банк за получением кредита. Банк отказывал заявителю без указания причин отказа. Через некоторое время банк продавал несуществующий «долг» коллекторам, которые производили взыскание задолженности через судебные приказы. Мошенники, умело используя особенности процессуального закона, добивались того, что суд взыскивал деньги не проверяя, действительно ли существовал заем. Данная схема нами широко освещалась, стала известна и сейчас встречается довольно редко.

В 2012 году появилась новая комбинация, которая значительно увеличила выручку мошенников. Теперь псевдокредит может быть ипотечным.

Механизм таков.

Мошенники заключают договор коммерческого найма квартиры. Собственник квартиры, сдаваемой в наем – будущий потерпевший, который всего лишь желает сдать жилье приличным людям и еще не предполагает, с какими проблемами вскоре столкнется.

Из договора найма мошенники узнают паспортные данные собственника. Кроме того, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит наймодателю, мошенники снимают ксерокопию со свидетельства о праве собственности на жилье. Как правило, собственники против этого не возражают. Заодно делается ксерокопия паспорта собственника.

После получения необходимых персональных данных преступниками подделывается генеральная доверенность на сделки с квартирой.

Как выглядит подпись собственника мошенникам известно (есть образец в договоре найма). Если в преступной группе участвует нотариус, то печать нотариуса на доверенности оказывается подлинной. Если нотариуса среди преступников нет, то покупается бланк доверенности, а печать и подпись подделываются.

Если бы действие происходило в начале двухтысячных годов, схема бы завершилась банальной продажей квартиры, но сейчас все исполняется намного тоньше.

После того, как мошенники изготовляют желаемую доверенность, формируется кредитная заявка в банк, которая якобы исходит от собственника квартиры. Согласно этому документу, собственник просит банк выдать ему кредит под залог жилья.

Кредитная заявка выглядит очень правдоподобной: она подписана именно так, как обычно расписывается собственник квартиры. К заявке приложена ксерокопия свидетельства о праве собственности на жилье, ксерокопия паспорта «заемщика» и подробные фотографии самой квартиры, доступ к которой у мошенников имеется по договору найма.

После того, как банк заявку одобрит, «заемщику» необходимо явиться для подписания кредитного договора, и придти следует с паспортом.

Вероятнее всего, кредитный эксперт в банке также является соучастником, так как он не проверяет наличие паспорта у «заемщика». Некое лицо приходит и, действуя как собственник, расписывается в кредитном договоре, имитируя подпись собственника квартиры. Другой соучастник, на которого оформлена доверенность, подписывает в регистрационной службе договор залога квартиры. (Здесь нужно отметить, что, видимо, доверенность на сделки с недвижимостью мошенниками подделывается именно в связи с тем, что настоящий паспорт «заемщика» у мошенников отсутствует, а Росреестре тщательно проверяют, прежде всего, паспорт участника сделки).

Таким образом, сданная в аренду квартира оказывается обремененной залогом, хотя ее собственник об этом не подозревает.

Далее мошенникам остается только присвоить кредитные деньги.

Видимо, чтобы не подставлять кассира того банка, в котором мошенники организовали выдачу кредита, они поступают следующим образом. По чьему-либо утерянному паспорту открывается банковский счет в любом другом кредитном учреждении. Затем мошенник, выдающий себя за заемщика, заполняет в банке-кредиторе платежное поручение о переводе денег со ссудного счета на недавно открытый счет, с которого и будут сняты поступившие средства (по утерянному кем-то паспорту). Деньги переводятся, обналичиваются, делятся. Исполнение схемы завершено.

Безусловно, на руку мошенникам сыграли многочисленные судебные решения о том, что банки не имеют права обязывать ипотечного заемщика к страхованию риска утраты права собственности. Если бы такой практики не сложилось, процедура присвоения денег заметно усложнилась бы для мошенников.

В дальнейшем о преступлении становится известно потерпевшему.

Собственник квартиры, уже будучи в статусе заемщика, но еще не подозревая об этом, обнаруживает отсутствие нанимателей квартиры. Как правило, он удивляется, но, так как из квартиры ничего не пропало, бить тревогу не начинает. О наличии ипотеки такой собственник узнает из писем банка с требованиями погасить задолженность. В переписке банк угрожает обратиться в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на заложенную квартиру путем назначения публичных торгов.

Здесь начинаются варианты.

Если на этой стадии, когда и так ситуация уже сильно запущена, потерпевший обращается за адвокатской помощью, у него есть неплохие шансы сохранить жилье. Если его юристы первыми подадут в суд иск, в котором начнут оспаривать договор залога квартиры и договор кредитования, то суд, возможно, назначит почерковедческие экспертизы, и у истца будет хорошая перспектива выиграть дело.

Если же потерпевший и после того, как получил письменные требования от банка, не обратится за юридической помощью, то он обязательно дождется иска банка о взыскании договорной задолженности с требованиями об обращении взыскания на квартиру. В этом случае, скорее всего, суд расценит объяснения «заемщика» как способ защиты и не примет их во внимание при рассмотрении дела.

Нам известны, по крайней мере, два случая, когда квалифицированные и с безупречной репутацией судьи выносили по такого рода делам решения в пользу банков. Впоследствии данные судьи открыто признавали, что они банально не поверили ответчику. Ничего удивительного в этом нет: чуть ли не половина ответчиков по искам кредитных учреждений утверждают, что деньги они не занимали, подписи под документами выполнены не ими и т.п.

В целом, можно сделать вывод: если потерпевший будет своевременно и активно защищать свои права, а его позиция будет представлена юристами с необходимой квалификацией, то залоговое обременение с квартиры будет снято. При этом окончательным потерпевшим от схемы окажется банк, чьи средства были присвоены мошенниками. Если потерпевший станет сидеть, сложа руки, то его жилье будет продано с торгов за чужие долги, а его кредитная история окажется навсегда испорченной.

Отдельно хочется отметить, что данная махинация является относительно сложной, и многие тонкости мошенникам не удается предусмотреть.

Например, в двух случаях из трех потерпевшим удалось сохранить жилье благодаря помощи их жен. Согласно закону, на сделки с общей совместной недвижимостью нужно получать согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Мошенники при передаче квартиры в залог такое согласие не получали. Данное обстоятельство существенно облегчило оспаривание договора залога и, косвенно, кредитного договора.

Впрочем, последнее обстоятельство никак не повлияло на тот факт, что кредитные деньги все же были украдены у банков.

14.

Очередной случай мошенничества в отношении держателя закладной имел место в Тольятти.

Между кредитором и двумя заемщиками (супругами) был заключен договор займа. В обеспечение долга заемщики предоставили в залог принадлежащую им на праве собственности трехкомнатную квартиру стоимостью более 3,5 млн. рублей. В квартире проживал ребенок, не являющийся сособственником (имел только регистрацию по месту жительства).

После оформления ипотеки и получения заемных денег супруги обратились в районный суд с исковым заявлением о признании договора ипотеки ничтожным.

В обоснование своих требований супруги-заемщики ссылались на то, что заложенная квартира является единственным жилым помещением не только для них, но и для их малолетнего ребенка. По мнению истцов, в соответствии с п.4 ст. 292 ГК РФ на передачу недвижимости в залог необходимо получать согласие органов опеки и попечительства (ООП), но этого сделано не было.

Истцы ссылались на Постановление Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, согласно которому действие п.4 ст. 292 ГК РФ следует распространять на более широкий круг жизненных ситуаций, чем предписано в самой ст. 292 ГК РФ.

Согласно Постановлению Конституционного суда РФ, согласие органов опеки на сделки следует получать не только в случаях, когда ребенок является собственником жилья (п. 1 ст. 28 ГК РФ, ст. 37 ГК РФ), но и в тех случаях, когда проживающий в квартире ребенок находится под опекой или попечительством, либо по каким-то причинам остался без родительского попечения.

Кроме того, Конституционный суд указал, что согласием ООП следует заручиться, «если ребенок формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего».

Фактически истцы указывали, что они, родители, не получили согласие опеки на сделку по передаче квартиры в залог, что они сами нарушили права своего ребенка, который «считается находящимся на попечении родителей», в результате чего ипотека является противозаконной.

Привлеченные судом органы опеки и попечительства г. Тольятти в ходе судебного процесса пояснили, что они иначе понимают Постановление Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, и придерживаются той точки зрения, что, если семья не числится как неблагополучная, если отец и мать не лишены родительских прав, действует общая презумпция добросовестности гражданского права (п. 3 ст. 10 ГК РФ). Органы опеки, как правило, предполагают, что родители действуют в интересах детей, а не против них. В связи с этим, согласно пояснениям местных органов опеки, согласие ООП на оспариваемую сделку по установлению залога получать было не нужно. Орган опеки попросил суд отказать в иске.

Ответчик по делу (кредитор) заявил, что иск направлен на уничтожение залога, что нарушает права залогодержателя. Ответчик ссылался на то, что истцы сами нарушили права своего ребенка и явно действуют в суде злонамеренно, с единственной целью - ущемить права кредитора. Ответчик также ссылался на п. 2 ст. 10 ГК РФ, согласно которому при наличии в действиях лица признаков злоупотребления правом суд может отказать такому лицу в защите принадлежащего ему права. Кроме того, ответчик поддерживал доводы отдела опеки о том, что согласие ООП на подобные сделки не следует получать. Ответчик приводил в процессе данные Регистрационной службы, согласно которым в Тольятти ни одна подобная сделка не требовала одобрения органа опеки.

Суд, выслушав доводы сторон, решил дело в пользу истцов и снял залог с квартиры.

При рассмотрении дела судья прекрасно понимал, что снятие залога фактически освобождает истцов от ответственности, и что у кредитора шансы на возврат долга стремятся к нулю. (Далеко не всем известны способы обращения взыскания на единственное жилье, если оно не является предметом залога). Тем не менее, суд удовлетворил иск, и данное решение было оставлено в силе апелляционной инстанцией.

В решении по делу суд указал, что фраза «считается находящимся на попечении родителей» в Постановлении Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П позволяет распространить требования о получении согласия ООП на сделки с любым жильем, в котором проживают несовершеннолетние, причем независимо от того, включены ли они в число собственников жилья или нет. Фактически суд в своем решении вернулся к прежней, советской трактовке закона, когда согласие опеки нужно было получать на любые сделки с недвижимостью, в которой проживают дети.

Подобного рода трактовка Постановления Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П уже привела к серии исков недобросовестных заемщиков, которые массово требуют снятия ипотеки, прикрываясь интересами детей. Данные иски, конечно, очень значительно нарушают интересы залогодержателей: как банков, так и частных лиц, что в целом приводит к удорожанию процентных ставок для добросовестных заемщиков.

Прежде нам уже неоднократно приходилось сталкиваться с ситуациями, когда правозащитная практика высших судебных инстанций России «выворачивается наизнанку» и используется как инструмент для мошенничества. Так, например, именно данное Постановление Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П уже использовалось в преступных целях (см. п. 5 аналогичного обзора за 2010 год). Вспоминается сразу и другая схема откровенного мошенничества, полностью основанная на Определении Верховного суда РФ от 26 августа 2008 г. N 5-В08-78 (см. п. 6 обзора за 2008 год).

Вне всякого сомнения, мошенники научились очень хорошо использовать казуистичность судебной практики: применение одних и тех же правил к разным, по своей сути, ситуациям, мошенники умело используют себе на пользу.

15.

На протяжении нескольких последних лет мы наблюдали развитие «пирамиды», которая была изначально ориентирована на обман граждан, желающих приобрести жилье.

Нескольким потенциальным потерпевшим мы отсоветовали вкладывать деньги в заведомо гиблое дело – они обращались за консультацией, предчувствуя недоброе. Но вот сейчас окончено следствие по уголовному делу, и стало доступно для чтения обвинительное заключение, в котором есть список потерпевших. Среди них оказались знакомые фамилии. Удивительно, но несколько человек, которые заблаговременно получили наши консультации, все-таки стали потерпевшими. Не удержались, внесли деньги.

Механизм следующий.

Было создано коммандитное товарищество (товарищество на вере, ст. 82 ГК РФ). Данная организация в учредительном договоре имела цель: предоставление ссуд на приобретение жилья.

«Пирамида» предлагала своим клиентам внести половину стоимости квартиры на счет товарищества. После внесения денег недостающие средства товарищество должно было на условиях займа предоставить вкладчику, и всю аккумулированную сумму перечислить продавцу квартиры. Займы обещались под небольшие проценты, а квартиры планировалось покупать или брать в долгосрочную аренду с последующим выкупом.

Как установлено следствием, товарищество привлекло средства 329 человек на общую сумму более 81 миллиона рублей.

Потерпевшие сообщили, что между ними и товариществом составлялся договор целевого финансирования. Как пояснила во время следствия директор товарищества, она рассчитывала, что если десяток вкладчиков внесут деньги, то четверо смогут получить желаемые квартиры.

Вышло все как обычно: в какой-то момент учредители товарищества на вере просто присвоили деньги, и квартиры в итоге получили только несколько первых вкладчиков.

Поскольку на счетах компании средства уже давно отсутствуют, перспектива у оставшихся вкладчиков незавидная. Директор осуждена за мошенничество, но о конфискации ее имущества в приговоре не говорится.

Изначально мы консультировали граждан не вкладывать средства в данное предприятие, так как люди ошибочно представляли себе сам объект вложений. Многие полагали, что они вкладывают деньги в недвижимость, как при долевом строительстве жилья. Между тем инвестиции в товарищество на вере (коммандитное товарищество) - это вложения в организацию, а не в объект недвижимости.

Соответственно, чтобы вкладывать средства в товарищество, нужно доверять конкретным людям, его учредившим, и изначально понимать, что именно их порядочность является основной гарантией сохранности средств. Ведь вкладчики, внесшие деньги, по закону не вправе участвовать в управлении и ведении дел товарищества на вере (п. 2 ст. 84 ГК РФ). Учредители товарищества, так называемые полные товарищи, распоряжаются деньгами вкладчиков по своему усмотрению, хотя и предполагается, что в соответствии с уставными документами.

В любом случае, ничего общего с долевым строительством данная схема не имеет, и не дает даже пятой доли тех гарантий вкладчику, которые предусмотрены для участника долевого строительства жилья.

Отметим, что среди юристов данная схема неофициально носит название «Подольской», по имени подмосковного города Подольска, где она впервые стала причиной громкого скандала с демонстрациями и голодовками. Подмосковные вкладчики, отдавшие деньги жуликам, очень активно возмущались по поводу того, что жулики сбежали с их деньгами. Согласитесь, весьма странное поведение потерпевших. Чего, интересно, они ожидали?

16.

Следующий случай, конечно, не совсем относится к нашей гражданско-правовой специализации, но он любопытный и его стоит рассмотреть.

Один гражданин решил приобрести жилье. Им была выбрана квартира со вполне благополучной «историей»: дом давно сдан в эксплуатацию, единственным собственником жилья являлся продавец, кроме продавца в квартире никто и никогда не был зарегистрирован.

Продавец действовал с помощью риелтора. Расчет, по договоренности сторон, производился наличными, в офисе риелторской фирмы.

Покупатель, только что снявший 2,2 миллиона рублей с банковского счета, спокойно отнесся к предложению риелтора проверить купюры детектором. К удивлению покупателя все купюры оказались фальшивыми.

Покупатель засомневался в исправности детектора купюр. Собравшиеся провели тест: любые другие купюры детектор считал подлинными, а полученные 2,2 миллиона рублей – фальшивыми.

Покупатель предъявил мемориальный ордер, выданный банком, и стал уверять, что буквально только что снял деньги со своего счета.

Оперативно приехавшие на место сотрудники полиции заперли всех риелторов, участников сделки и даже секретаря риелторской фирмы. На месте были установлены личности и отобраны объяснения у всех присутствующих. После отобрания объяснений фальшивые купюры были опечатаны в пакет и изъяты в качестве вещественного доказательства, о чем был оформлен соответствующий протокол с подписями понятых. Сотрудники полиции также на месте приняли от покупателя заявление о преступлении (в заявлении покупатель обвинял кассира банка в сбыте фальшивых денег). Мемориальный ордер банка также был изъят, а покупателю сделали ксерокопию данного документа. Следственные действия затянулись до позднего вечера.

Ближе к ночи стражи порядка уверили уставшего и изнервничавшегося покупателя в том, что банк наверняка не станет портить себе репутацию и компенсирует ему весь причиненный ущерб. Покупатель был отпущен под подписку о невыезде и с копиями всех составленных документов грустно отправился домой.

По прошествии нескольких дней покупатель явился в местное УВД и поинтересовался, почему его не вызывают по написанному им заявлению?

В УВД были крайне удивлены рассказом покупателя, так как сотрудников УВД сообщениями о фальшивомонетничестве уже несколько месяцев никто не беспокоил. Соответственно, деньги у покупателя были настоящими, а вот приехавшие «полицейские» - фальшивыми. Очень правдоподобными, но фальшивыми.

Что интересно, потерпевший так и не смог ответить, кто вызвал «полицию». С его слов, он набирал номер 112 с сотового телефона, но нервничал и не дождался ответа оператора. Риелторы показали, что они также звонили по городскому телефону в 02, но «не смогли дозвониться». По всему выходило, что «полицейские» явились самостоятельно.

Оставался вопрос относительно детектора купюр.

Как выяснилось, в подобных преступлениях обычно используются детекторы с удаленной кнопкой контроля, нажав которую мошенники заставляют детектор показывать индикацию, соответствующую «фальшивой» купюре.

Риелторы, впрочем, предъявили вполне стандартный детектор купюр. На этом, собственно, история и закончилась, потому что причастность риелторов к преступлению доказать не удалось.

Таким был ушедший 2012 год (с точки зрения юриста, занимающегося спорами о недвижимости). Год был полон интересной работы.

Должен сказать, что при публикации данных обзоров я никогда не претендовал на систематичность и последовательность в освещении выбранной темы. Я описываю то, с чем работаю лично, и о чем удается достоверно узнать от коллег, которым доверяю. Никаких претензий на научность данные тексты не имеют – это публицистика в чистом виде.

к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

расп.: г. Тольятти, ул. Победы д. 27

+ 7 917 125 7321,  info@granatmaxim.ru

www.granatmaxim.ru

23.01.2013