Материалы семинаров по семейным спорам

21.03.2018

Мошенничества супругов
при разделе имущества и в сделках с недвижимостью




Номера в тексте обозначают год, в который данная схема описывалась, и ее порядковый номер в ежегодном обзоре мошенничеств.
Полные тексты имеются на http://granatmaxim.ru/stati-i-video/

Программа семинара:

Понятие общего и личного долга супругов – применение знаний на практике

1. ипотечный кредит как причина исключить недвижимость из общей собственности супругов (2011/3);
2. случаи, когда личный долг выгоднее оставить личным (2013/3);
3. родители одного из супругов гасят долг по ипотеке – неожиданные правовые последствия для другого супруга (2013/4);
4. как быстро оставить жену и ипотеку наедине друг с другом (2013/5);
5. влияние работы риелтора на перспективы раздела имущества супругов (2015/28 и 2013/12);
6. как при разводе оставить недвижимость за собой и не создавать долевую собственность (2015/25);
7. последствия занижения стоимости недвижимости в иске о разделе имущества (20/2016).

Мошенничества с недвижимостью, совершаемые супругами и членами семьи

1. передача супругами в залог неприватизированной квартиры и присвоение кредитных средств (мошенничество против сотрудников банка, 2010/1);
2. обман покупателя, основанный на отмене ранее совершенного дарения (2013/19);
3. присвоение крупного задатка – серия мошенничеств супругов (2014/7);
4. «тайна» нахождения в браке и правовые последствия для покупателя недвижимости (2014/12, 2015/11);
5. удержание ¼ от стоимости продаваемой недвижимости в счет алиментов на ребенка (2011/1);
6. неожиданное появление лже-супруга после открытия наследства – способы борьбы с «вдовцом» (2011/6);
7. неприятные «сюрпризы» от родственников при приватизации квартиры (2014/11);
8. оспаривание залога родителями ребенка на том основании, что на подписание договора ипотеки не было получено согласие органов опеки (2012/14);
9. особые риски в сделках, на совершение которых получено согласие органов опеки (2011\9)
10. дарение после смерти: спасает ли титульное страхование? (2014/16);
11. банкротство не продавца, но его супруги – риски для покупателей недвижимости (2015/12);
12. плюсы и минусы отчуждения недвижимости без согласия супруга: имеет ли право Росреестр регистрировать такие сделки, но ставить в ЕГРН отметку об отсутствии согласия супруга? (2017)
13. дата расторжения брака в суде и связанные с ней злоупотребления (2009/4)

Некоторые особенности применения закона к супругам-заемщикам по ипотечному кредиту.
1. принудительное применение к супругам ипотечной амнистии (2013/17);
2. два кредита у супругов - ипотечных заемщиков, и неожиданные последствия просрочки по одному долговому обязательству (2015/5);

Прочие вопросы, возникающие в семейных спорах

1. генетическая экспертиза родства – на что обратить особое внимание, чтобы не попасть впросак. Материалы судебной практики (2011/5);
2. неожиданные риски, связанные с использованием мат.капитала при сделках с недвижимостью (2015/17, 2013/23).


(2011/3)

Данная схема из разряда небольших, но почти всегда успешных брачных афер, которые также традиционно рассматриваются нами, если затрагивают вопросы сделок с недвижимостью. Впервые мы столкнулись с этой схемой в 2007 году, и к настоящему времени ее применение было «отшлифовано» несколькими судебными решениями.
В последнем прецеденте ситуация была такова.
В период брака муж взял ипотечный кредит и произвел покупку квартиры полностью на заемные средства (и ранее, и в настоящее время банки предоставляют такие кредитные программы: кредит на покупку жилья без первоначального взноса).
Право собственности на дорогую, большой площади квартиру было зарегистрировано в период брака. Брачного договора супруги не имели. Заемщиком в кредитных отношениях выступал только муж.
После совершения покупки муж под разнообразными предлогами стал просить супругу, чтобы она из заработанных ею средств помогла ему произвести полный расчет с банком. Так как отношения в браке были доверительными, супруга передавала заработанные ею средства без документирования, из рук в руки. При этом, как она поясняла в дальнейшем, она рассчитывала, что в случае спора с мужем всегда сможет предъявить претензии на квартиру, купленную в браке.
Таким образом, в относительно непродолжительное время ипотечный кредит был погашен.
После снятия залога муж потребовал развода.
Когда возмущенная супруга обратилась с иском о разделе приобретенной в период брака квартиры, муж выдвинул веские возражения.
Как следует из ст. 34 СК РФ, под общим имуществом подразумевается то, что приобретено в период брака и на общие доходы.
Спорная квартира была приобретена лишь на кредитные средства. При этом заем и его разновидность - кредит - не являются доходом в принципе. Соответственно, имущество, оплаченное за счет займа, не должно рассматриваться в качестве общего имущества супругов.
Заемные деньги, полученные в период брака одним из супругов, не попадают в общую собственность, так как не являются доходом, и не входят в перечень имущества, указанный в ст. 34 СК РФ. Они не могут являться общим доходом семьи, так как были предоставлены на условиях возвратности одному из супругов. С полученных сумм не оплачивался и не должен был оплачиваться подоходный налог (ст. 208 НК РФ).
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов».
Так как при приобретении спорной квартиры общие совместные средства супругов действительно не использовались, а были потрачены только личные заемные средства мужа, в иске о разделе квартиры было отказано.
Данное решение оставлено в силе вышестоящими инстанциями.
Доводы супруги о том, что общие средства использовались ею при погашении банковского кредита, были тщательно оценены судом. Суд верно указал, что расчеты с кредитором и расчеты с продавцом имущества – совершенно разные платежи. Следовательно, пояснения истицы не влияют на главный вывод о принадлежности спорной вещи мужу. Кроме того, сам факт погашения женой личного долга мужа не дает ей прав на спорную недвижимость, а лишь образует у жены право обратиться с денежными требованиями в адрес мужа.
Так как муж к денежным требованиям давно приготовился и избавился от всей ликвидной собственности (кроме единственного жилья, ст. 446 ГПК РФ), с иском о взыскании денег жена обращаться не стала. К тому же, когда она заводила речь о возврате денег, муж с улыбкой ссылался на п. 1 ст. 89 СК РФ, согласно которому «супруги обязаны материально поддерживать друг друга».
Описанная ситуация должна получить максимальную известность. Даже состоятельные граждане, предприниматели, опрометчиво путают ипотечные отношения с обыкновенной рассрочкой, т.е., по сути, с непосредственной куплей-продажей. Такие ошибки дорого обходятся.
Нужно также заметить, что, даже если бы передача денег между супругами оформлялась документально, на судебное решение это обстоятельство никак бы не повлияло.
Собственно, муж в ходе судопроизводства и не оспаривал получение денег от супруги.


(2013/3)
Традиционно в рамках темы мы рассматриваем брачные аферы, если они связаны со спорами о недвижимости, и, если они достаточно остроумны. Так, следующий эпизод кажется занятным, так как в этой истории недвижимость досталась мужу всего за 2,5 % от ее стоимости.
История такова.
Жена взяла кредит и купила дом с земельным участком. Поскольку в настоящее время покупать готовую недвижимость обычно дешевле, чем самому заниматься строительством, решение использовать для покупки кредитные средства казалось разумным.
Так как дом и земля были приобретены полностью на кредитные средства, то недвижимость стала личной собственностью жены. Женщина помнила, что заемные деньги, полученные в период брака одним из супругов, не попадают в общую собственность, так как не являются доходом, и не входят в перечень имущества, указанный в ст. 34 СК РФ. Соответственно, все имущество, приобретенное на занятые одним из супругов деньги, по умолчанию является собственностью только супруга-заемщика (подробнее об этом см. № 3 за 2011 г.).
Как это часто бывает в России, муж у успешной жены был неудачником. При этом, несмотря на то, что в покупке недвижимости и в погашении кредита он никак не участвовал, ему все же удалось предъявить претензии на дом. Им была выдумана многоходовая комбинация, суть которой состояла в следующем.
Чтобы признать дом общей собственностью, мужчине необходимо было сперва доказать в суде, что дом приобретен на общие средства. Муж решил схитрить.
Незадолго до полного погашения долга женой муж обратился в суд с иском о разделе долга. Никаких иных требований, кроме как о признании долга общим и о распределении долговых обязательств, муж не заявлял.
Так как к моменту подачи иска остаток непогашенной задолженности составлял менее 5% от первоначальной суммы долга, кредитное учреждение отнеслось к судебному процессу безразлично.
Вызванная в суд супруга была обеспокоена лишь тем, имеются ли у мужа требования относительно дома. Муж пояснил в суде, что никаких требований о разделе имущества он не заявляет, а просит лишь признать долг общим и разделить его, чтобы он мог добровольно участвовать в погашении остатка долга, и, чтобы в будущем супруга не предъявляла к нему регрессных требований.
Убедившись в том, что муж не претендует на дом (о чем сделана запись в протоколе судебного заседания), жена признала исковые требования. При этом она была удивлена сознательностью своего неработающего мужа, который почему-то в столь официальной форме решил оказать ей помощь в погашении долга.
Суд вынес решение о признании долга общим и разделил его между супругами поровну.
Как только решение суда вступило в законную силу, муж оплатил банку свою часть задолженности в размере около 2,5%, и немедленно подал иск о разделе дома, где просил определить его долю в праве собственности в размере 1/2 доли.
При повторном обращении в суд истец исходил из следующего. Согласно положениям ст. 34 Семейного кодекса РФ, для признания имущества общим истцу требуется доказать лишь два имеющих значения для дела обстоятельства: приобретение имущества в период брака и приобретение имущества на общие средства супругов.
В иске муж указал, что спорный дом был приобретен в период брака, и это обстоятельство являлось бесспорным. Кроме того, при заявлении исковых требований муж опирался на ранее вынесенное судебное решение, согласно которому долг жены был признан общим. По логике мужа, раз долг общий, то и заемные средства также являются общими. Если заемные средства - общие, то и дом, и земля приобретены в общую собственность.
В своем иске муж опирался на п. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которому «обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица».
Возражения жены со ссылкой на протокол судебного заседания, в котором было указано, что муж не претендует на дом, ни к чему не привели. В день составления протокола муж действительно на дом не претендовал, но это не значит, что он не может заявить иск о разделе имущества позже. Ведь право на иск (ст. 3 ГПК РФ) муж не утратил.
Таким образом, согласно российскому законодательству, купленный женой дом попал в общую совместную собственность супругов, и был разделен в равных долях.
Тот факт, что мужем было выплачено менее чем 2,5 % от общей стоимости кредита, не имеет юридического значения, так как два важнейших обстоятельства уже установлены судом: покупка осуществлена в период брака и на общие деньги (полученные по общему долгу).
Соответственно, супруга стала жертвой ловушки, умело расставленной мужем в предыдущем судебном процессе. В первом судебном решении суд не указал, с какого момента долг становится общим, – такого вопроса перед судом не ставилось. Поэтому, сколько не пыталась супруга во втором процессе доказать, что долг стал общим только с момента вступления в силу судебного решения, ее доводы не были услышаны, ведь в решении суда подобного указания не содержалось. Более того, по обычной практике применения ст. 39 СК РФ долги признаются общими именно с момента возникновения.
Любопытно, что статья Семейного кодекса РФ, послужившая средством осуществления указанной схемы, создалась законодателем совсем с иными целями. Нормы ст. 39 СК РФ изначально писались для защиты интересов супруга-заемщика, которому трудно в одиночку обслуживать долговое обязательство, и который, опираясь на ст. 39 СК РФ, имеет возможность признать долг общим, если все заемные средства были использованы в интересах семьи.
Конечно, описанная схема заставляет по-новому смотреть на применение ст. 39 СК РФ.
В настоящее время жена, потеряв половину дома и земли, пытается взыскать с мужа половину от тех 90% средств, что были выплачены лично ею «по общему долгу». Перспективы этого процесса весьма туманны, так как платежи производились в период брака, и по большей части требований уже вышел срок исковой давности.
Больше всего супруга раздосадована тем, что выгнать ненавистного супруга из дома она уже в любом случае права не имеет – он такой же собственник, как и она.

(2013/4)

Еще немного про брачные аферы с недвижимостью.
Он, небогатый молодой человек, предложил ей руку и сердце, сказал, что возьмет ипотечный кредит, купит квартиру, и они будут жить вместе. У него, якобы, «серьезные планы».
Она, девушка с обеспеченными родителями, видя такую сознательность, растаяла и пообещала помочь ему в погашении долга перед банком.
До свадьбы они вместе посмотрели квартиру, которая обоим очень понравилась, и которую решено было купить сразу после свадьбы. Как только состоялась регистрация брака, супруги вместе поехали в Росреестр, где молодой человек получил на свое имя свидетельство о регистрации права на квартиру, с указанием на обременение – ипотеку. Смотри, сказал он жене: я получаю свидетельство уже в браке, теперь это наше общее имущество. Отлично, ответила она, и попросила у родителей денег на погашение ипотеки.
В короткое время кредит был погашен.
После погашения ипотечного долга от молодого человека поступило заявление о расторжении брака.
Сразу же выяснилось, что квартира приобретена еще до брака. Как оказалось, свидетельство о регистрации права покупатель из Росреестра не забирал несколько месяцев. Свидетельство из Регистрационной службы парень забрал уже после женитьбы, сознательно устроив для девушки небольшой спектакль.
Выяснилось, что до брака молодой человек взял ипотечный кредит по липовой справке 2НДФЛ, в которой была многократно завышена сумма его дохода. На полученные в кредит деньги было куплено достаточно дорогостоящее жилье. Учитывая, что ежемесячный платеж по кредиту превышал реальный месячный доход заемщика, шансов на успешное обслуживание долга у молодого человека не было. Тогда он и придумал описанную схему с женитьбой.
Как он пояснил, самым сложным было продемонстрировать будущей невесте свою квартиру так, чтобы выглядело, как будто они вместе «выбирают» жилье. Его друг выступил в роли «продавца», согласившегося снизить цену, и был очень приветлив к «покупателям».
Парень с ухмылкой рассказывал, что в момент просмотра квартиры его план был близок к провалу, так как в комнатах уже находились некоторые его вещи, которые невеста могла заметить, но девушка оказалась не особо внимательна.
Девушка, со слезами на глазах, объясняла, что «витала в облаках», и мысленно строила планы по обустройству «семейного гнездышка».
Родители девушки попытались взыскать с обманщика деньги, но не смогли доказать в суде сам факт передачи денег: все средства их дочерью передавались из рук в руки и без расписок. Передавая деньги, родители были уверены, что помогают дочери и ее мужу приобрести общую собственность. Они очень удивились, узнав, что как таковое время получения свидетельства в Росреестре не имеет юридического значения, а важно лишь время заключения договора купли-продажи. В данном случае этот момент наступил за несколько месяцев до брака.
Финал истории таков, что сейчас квартира у парня есть, а жены и ипотеки - нет.

(2013/5)

Из мужской солидарности хотелось бы привести пример, где муж обманут женой, но практика 2013 г. оказалась довольно однобокой.
Женщиной до брака была куплена квартира, в которой после регистрации брака она стала проживать со своим супругом. Женщина рассказала, что в 2013 г. муж уговорил её квартиру продать и купить новую – большей площади. Она согласилась, и деньги от сделки передала мужу, чтобы он занялся покупкой нового жилья.
Дальнейшие действия супруга сейчас доподлинно известны, и они заключались в следующем.
Первым делом поступившие средства муж перевел на депозит в маленьком провинциальном банке. После этого новую квартиру, лучше предыдущей, муж купил на средства ипотечного займа, оформленного на его имя.
Как только супруги переехали в новую квартиру, муж сообщил, что уходит из семьи, и подал на развод.
Женщина расстроилась, но относительно недвижимости не беспокоилась: она была уверена, что новая квартира куплена на деньги, вырученные от продажи добрачной квартиры, и новое жилье также является ее личной собственностью. Ее заблуждение рассеялось в тот момент, когда по новому адресу поступило письмо от банка с требованием немедленно погасить ипотечную задолженность, возникшую у бывшего мужа.
Таким образом, чтобы жене элементарно было где жить, она сейчас оплачивает долг бывшего супруга по ипотечному кредиту. Это занятие совершенно бесперспективно, так как, даже полностью рассчитавшись с кредитом, прав на квартиру женщина не получит.
Получилось, что муж сбежал с деньгами от продажи старой квартиры и просто присвоил их. У него все хорошо, так как, даже, если его бывшая жена бросит обслуживать его долг перед банком, этот долг будет погашен стоимостью новой квартиры, которую продадут с публичных торгов.
Очевидно, меньше всего на свете мужчину заботит, где в таком случае будет проживать его бывшая супруга.

(2015\28)

Заметка про то, как работа риелтора влияет на раздел имущества. Заметка для риелторов, у которых бизнес уже налажен, работает, и есть возможность заняться шлифовкой отдельных деталей.
Представим, вы сопровождаете сделку клиента, который состоит в законном браке. Если ваш клиент приобретает какую-либо собственность, находясь в браке, то нельзя исключить вероятность того, что покупаемое имущество в будущем будет делиться между вашим клиентом и его супругой (супругом).
Об этом стоит задуматься, даже если об этом не думает сам клиент, и если у него нет брачного договора. Немного подстраховать клиента вам будет совсем не трудно, и он, возможно, эту заботу о себе оценит.
Я обращаю на этот вопрос ваше внимание, так как детали оформления сделки зачастую сказываются именно тогда, когда происходит раздел имущества супругов в суде. Не важно, сколько прошло времени между сделкой и разделом имущества: проделанная риелтором работа будет видна в судебном процессе и может сильно повлиять на решение суда.
Рассмотрим детали вопроса в первом приближении.
При покупке недвижимости с использованием заемных средств риелторы покупателя обычно принимают участие не только в составлении собственно договора купли-продажи, но и участвуют в оформлении кредитных отношений. На этом этапе риелторы, на мой взгляд, должны вникать в тонкости: как именно оформление ипотечного кредита повлияет на возможный раздел имущества?
Для начала немного теории, без которой в этом случае не обойтись.
Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ, «обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)».
Буквально это означает, что, к примеру, если кредит был оформлен только на жену, то это только ее кредит. Данный долг - лично ее обязательство, и кредитные деньги - только ее деньги. Купленное на них имущество – только ее собственность. Так «по умолчанию» в России устанавливает федеральный закон.
При этом в нашем Семейном кодексе имеется лазейка, отступление от общего правила. Пункт 2 ст. 45 СК РФ устанавливает, что долг может быть признан общим, «если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи».
На практике эти две статьи вместе работают следующим образом.
Если один из супругов доказал в суде, что личный кредит был потрачен на «нужды семьи», то долг становится общим долгом супругов. Этот долг учитывается при разделе именно как общий долг, а все вещи, приобретенные за кредитные деньги, считаются общими и подлежат разделу.
И наоборот: если судом установлено, что кредит – личный, то возвращать его должен только один супруг. Вещи, приобретенные за счет кредитных (в данном случае - личных) средств не являются общими и разделу не подлежат.
Решения о признании имущества личной собственностью супруга основываются на указаниях пункта 2 ст. 34 СК РФ, согласно которому общим имуществом является только то, что приобретено на общие средства и в период брака. Следовательно, даже если имущество было куплено в браке, но на личные деньги, то это личная собственность. Об этом давным-давно говорит Верховный суд России: «не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов» - п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. № 15.
Из сказанного можно сделать небольшой предварительный вывод: если супруг вашего клиента был оформлен в кредитных отношениях с банком как поручитель, то ему придется доказывать в суде, что все, полученное по кредиту, было использовано на «нужды семьи». Доказать это бывает нелегко.
Соответственно, риелтору, оформляющему покупку с привлечением кредитных средств, желательно выяснить, чего хочет его клиент или клиентка? Планирует ли его клиент в будущем делить приобретаемый объект с супругой (супругом)?
Этот вопрос нужно задать максимально тактично, заранее, и, конечно, без присутствия супруга (супруги). После, уже исходя из ответа, можно оформлять супруга клиента как созаемщика или как поручителя, смотря какую задачу ставит клиент. В итоге, в процессе по разделу имущества, разница получится очень существенная. Заключаться она будет вот в чем.
Созаемщик – однозначно участник кредитных отношений. Деньги, полученные по кредиту, наполовину принадлежат ему, как и имущество, приобретенное за счет этих денег.
Поручитель, напротив, не является получателем кредитных денег. Он отвечает субсидиарно (дополнительно) по долговому обязательству при допущении просрочки самим заемщиком. Следовательно, кредитные деньги по умолчанию не его, а заемщика, как и купленное имущество.
Для вашего клиента сказанное может оказаться очень существенным, но он не всегда сам об этом задумывается.
Что интересно, для банка-кредитора статус супруга (заемщика или поручителя) практически не важен, так как и тот и другой отвечают по обязательствам всем своим имуществом. Банку, по сути, все равно, кем будет супруг заемщика - вторым заемщиком или поручителем. Банку все равно, а адвокатам по бракоразводным процессам – нет.
Теперь рассмотрим детали вопроса в еще большем приближении.
Если, к примеру, в период брака вашим клиентом приобретается жилье для своей семьи, то супругу, которого когда-то оформили поручителем, в целом не трудно будет доказать, что он на самом деле – созаемщик, так как долг по сути общий, и имущество приобреталось в кредит для нужд семьи (ст. 45 СК РФ). Если была куплена квартира, и не одиннадцатая по счету, а единственная, то с этой семьей все более-менее понятно: долг наверняка будет признан общим и квартиру разделят.
Совсем другое дело, если в период брака приобретено, например, нежилое помещение, офис, либо какие-то земли, которые могут быть использованы в предпринимательских целях. В такой ситуации супругу, которого оформили поручителем, придется доказывать, что покупка недвижимости отвечала «нуждам семьи». Но доказывание данного обстоятельства - задача очень трудная.
Недавно в одном из процессов я наблюдал, как истица попросила суд признать, что ее мужем для их «общих, семейных нужд» приобретался ангар в промышленной зоне. Этот ангар покупался в кредит, по которому истица была лишь поручителем. Судья очень смеялся, услышав такие объяснения – ангар для семейных нужд.
Статус поручителя в этой ситуации однозначно помешал истице. Суд указал в решении, что положение именно поручителя, а не созаемщика вполне ясно определено в договоре поручительства, и что у суда нет оснований считать кредит общим долгом, а ангар общим имуществом, так как жена была поручителем, а не созаемщиком.
Я уверен, что риелтор должен поставить клиента в известность о том, что договор поручительства при покупке нежилой недвижимости, скорее всего, не даст супругу статус сособственника. Автоматически точно не дает. Через суд - может быть, но в случае с нежилой недвижимостью, скорее всего, нет.
Поэтому, если ваш клиент желает заранее «подстелить соломку», и приобретаемой недвижимостью он делиться в будущем ни с кем не намерен, но при этом он не хочет сейчас поднимать вопрос о заключении брачного договора, то такому клиенту лучше посоветовать привлечь супруга в качестве поручителя. В будущем разделе имущества это будет большим подспорьем вашему клиенту и его юристу. Больше того: при условии, если в суде он сможет доказать, что деньги на первоначальный взнос были его личными деньгами, данная недвижимость вообще не будет делиться между супругами и останется его личной собственностью. Этот клиент после развода вспомнит, что риелтор когда-то давно давал ему совет не указывать супруга в качестве созаемщика, и, по меньшей мере, испытает к вам чувство благодарности.
Если же клиент уверенно отвечает вам еще до покупки недвижимости, что развод\раздел имущества им не планируется, либо говорит, что имущество в любом случае будет делиться поровну, то его супруг или супруга должны быть оформлены в качестве созаемщика. Именно это будет отвечать желанию клиента.
Чтобы закончить, в получившуюся картину добавлю еще одну небольшую деталь.
Супруга-поручителя, конечно, желательно не включать в состав участников договора купли-продажи вообще, чтобы не давать ему лишних оснований для признания за ним прав на имущество. Лучше, чтобы его не было видно в ЕГРП, ведь это само по себе открывает ряд дополнительных возможностей (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/kak_pri_razdele_imushchestva_ostavit_nedvizhimost_za_soboy/).
Напротив, супруга-созаемщика вполне резонно включать в состав покупателей, так как с ним все равно планируют в случае ссоры поделиться. Закон, конечно, не придает значения тому, на кого из супругов оформлена собственность (ст. 34 СК РФ), но так будет логичнее поступить.
Подвожу черту.
Оформительская работа риелтора очень важна не только для успешного совершения сделки, но и для реализации далеко идущих замыслов вашего клиента по созданию общей собственности, либо по предотвращению ее появления.
Я не считаю, что информирование клиента о его возможностях по уклонению от раздела имущества является провоцированием его на обман супруга или супруги. Ведь он вам платит деньги за помощь, в том числе и правовую. Разъяснить ему разницу между оформлением супруга в качестве поручителя или созаемщика несложно. Сам клиент, как показывает опыт, скорее всего, этой разницы не понимает, и, если вы не расскажете ему об этом, то кто же расскажет?
Когда юрист будет готовить иск о разделе имущества, будет уже поздно.
Поэтому – разговаривайте с клиентами, и заранее спрашивайте, чего они хотят. Возможности у вас на этапе оформления сделки очень значительные

(2013/12)
Во многих странах мира на жилую недвижимость право долевой собственности распространяться не может. Это положение введено специально, чтобы предотвратить споры между сособственниками. Если долевая собственность по каким-то причинам все же возникает (например, при наследовании), то такое имущество продается с торгов, а деньги делятся между всеми сособственниками.
В России иная ситуация: долевая собственность на жилье предусмотрена законом, и такое положение дел является почвой для разнообразных споров относительно порядка пользования, выкупа и содержания имущества, находящегося в долевой собственности. Споры эти весьма остры, и порой становятся причинами рукоприкладства и более тяжких преступлений.
Законодатель сложившееся положение менять не намерен, поэтому участники долевой собственности вынуждены искать свои способы решения стоящих перед ними проблем. Это огромная, сложная тема, и в рамках данного текста мы рассмотрим лишь один способ, который отличается своей простотой и наглостью.
У мужа и жены на праве общей долевой собственности имелась трехкомнатная квартира, расположенная в Тольятти. Отношения между супругами были скверными, и жена решила избавиться от мужа и от его доли в праве собственности на квартиру.
Изначально жена усыпила бдительность супруга, проявляя неожиданную ласку и внимание. Когда мужу стало казаться, что трудный период в отношениях уже позади, жена предложила мужу продать трехкомнатную квартиру и купить четырехкомнатную, с совсем небольшой доплатой. Муж согласился.
В назначенное время супруги и риелтор, нанятый женой, приехали в Регистрационную службу. Агент по недвижимости привез два договора купли-продажи. По первому договору оба супруга продавали квартиру, а по второму оба выступали покупателями (жилье оформляли также в долевую собственность).
Согласно условиям сделки, покупатель трехкомнатной квартиры оплату по договору должен был произвести на счет, указанный в договоре. С данного счета по поручению жены деньги должны были быть переведены продавцу четырехкомнатной квартиры.
Когда муж подписал первый договор о продаже трехкомнатной квартиры, кто-то разбил стекло в его машине, припаркованной перед Росреестром. Сработала сигнализация.
Жена предложила мужу выйти из здания и подождать в машине. Она сказала мужу, что его подпись нужна во втором договоре, на покупку четырехкомнатной квартиры, и что она перезвонит и попросит его подойти к окну регистратора. Муж отправился сторожить машину.
Пока муж отсутствовал, жена и риелтор представили продавцу четырехкомнатной квартиры новый договор. Покупателем по этому договору, вместо жены и мужа, выступала совершеннолетняя дочь обоих супругов. Проект этого договора был заготовлен заранее, втайне от мужа. Кроме того, у риелтора на руках оказалась доверенность от дочери с правом покупки жилья на ее имя.
Понятно, что стекло в машине мужа было разбито не случайно.
Пока муж дожидался неизвестно чего на стоянке перед зданием Росреестра, деньги от покупателя прежней квартиры уже поступили на счет продавца четырехкомнатной квартиры.
Выйдя из здания Регистрационной палаты, жена сообщила мужу, что «по независящим от них причинам» покупка откладывается на две недели. Жена сообщила мужу точную дату и время, когда они, якобы, будут покупать четырехкомнатную квартиру.
Через две недели муж приехал в Росреестр, чтобы участвовать в покупке четырехкомнатной квартиры. Конечно, к этому времени дочь уже получила свидетельство о праве собственности на данное жилье.
В итоге мужчина остался и без имущества, и без денег. Он участвует в разнообразных судебных процессах с 2012 г., но до настоящего времени ему так и не удалось выиграть.
Если бы четырехкомнатная квартира была оформлена на жену, процессуальных проблем было бы меньше, но его супруга поступила очень умно, оформив собственность на общего ребенка. Таким образом, для суда эта ситуация выглядит так, как будто родители решили купить дочери квартиру, тогда как на самом деле мать с дочерью просто выгнали главу семьи на улицу.

(2015/25)

«Если бы я знала, что можно так хорошо развестись, то развелась бы уже давно» - похвалила мою работу клиентка. Сознаюсь, мне было очень приятно.
О чем она говорила? Да вот о чем.
Когда делим недвижимость, то юристам и судье проще работать, если этой недвижимости много, если в суде «есть что делить». Я сейчас не про гонорары говорю, хотя и это тоже важно, но речь не о том. Когда у супругов есть, к примеру, несколько квартир, домов, земельных участков, и еще в придачу какой-нибудь торговый центр, то работать проще: составляешь два списка – что ему и что ей. И дальше уже ищешь компромиссы: вот эту производственную линию – ему, а эту автозаправку и жилую недвижимость – ей. А вот этот загородный дом, который они никак не могут поделить - ребенку. И миром расходимся, никакой общей собственности у мужа и жены не остается, больше нет никаких поводов для имущественных споров.
Но так бывает не всегда.
Если люди небогатые, и делятся одна-две квартиры, то часто образуется долевая собственность на жилье. Долевая собственность с бывшим супругом – плохо. Очень плохо. Это не то, что мои клиентки хотели бы получить, так как оставшаяся общая собственность - повод для будущих конфликтов.
Я много лет шел к тому, чтобы полностью уйти от образования долевой собственности в процессах о разделе имущества.
Например, в 2007 г. я до мельчайших деталей изучил механизм продажи общей недвижимости без согласия супруга-сособственника (см. пункт 3 Обзора за 2007 г. http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2007/#3). Нет собственности – нечего и делить. Поэтому, если есть возможность, то с клиенткой продаем недвижимость еще до судебного процесса, а мужа извещаем постфактум. Пусть судится, пусть даже по решению суда моя клиентка останется должна ему денег – это все равно лучше, чем иметь общую собственность и спорить о ней. Тем более что получить решение и получить деньги – разные вещи.
Но не всегда есть возможность избавиться от общей собственности просто продав ее, и не всегда один из супругов может положить деньги в свой карман. Поиск покупателей на такие объекты каждый раз занимает длительное время, покупателю приходится объяснять, что к чему, а иногда муж узнает о готовящейся диверсии и подает иск о разделе имущества. Поэтому я стал искать еще какой-то механизм избавления от общей собственности.
В 2011 г. впервые в суде у меня получилось вывести купленную в браке недвижимость из состава общего имущества супругов, доказав, что при покупке использовался заем, полученный только одним из супругов.
В итоге с 2011 г. у меня в руках появились проверенные апелляцией и кассацией судебные решения, в которых родилась формулировка: имущество, приобретенное в браке, вообще не является общей собственностью, если куплено на кредитные средства одного из супругов (см., например, пункт 3 обзора мошенничеств с недвижимостью за 2011 г. http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2011/#3 и пункт 3 обзора мошенничеств за 2013 г. http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2013/#3).
В итоге выходило, что два способа избежать долевой собственности с бывшим супругом – лучше, чем один, но все же и они работали они не в 100% случаев. Всегда оставались такие клиентки, недвижимость которых нельзя было продать без согласия супруга: например, если в ЕГРП в графе «правообладатель» указаны оба: и муж, и жена. Уже не продашь, придется делить... Оставались, конечно, и те случаи, когда у мужа доля в праве собственности в любом случае есть: если муж - созаемщик в кредитном договоре, или если имущество приобреталось супругами без использования кредитных средств и без брачного договора. А еще всегда есть категория клиенток, у которых недвижимость куплена частично на их добрачные деньги, или деньги от продажи их добрачного имущества, но брачного договора у них опять-таки нет. Им что, тоже долевую собственность образовывать? И как потом?
В общем, нужен был еще какой-то способ. Я продолжал искать.
В 2015 году нашелся третий способ, как уходить от долевой собственности. Он особенно актуален для относительно небогатых супругов.
Родилась такая мысль: если уйти от долевой собственности полностью невозможно, то для начала нужно добиться того, чтобы доля мужа была минимальной. То есть, нужно определить её меньше ½. Способов для этого множество. А после, когда доля мужа будет определена меньше доли жены, нужно… попросить суд оставить жене всю недвижимость целиком, взыскав с нее денежную компенсацию стоимости доли.
Размер этой компенсации бывает невелик. Доли не стоят дорого, это всем известно.
И такая практика появилась. Согласно этим решениям, всю недвижимость целиком забирает тот, кто первый подал в суд.
В гражданско-правовых отношениях, где применяются общие правила об общей долевой собственности, например, п. 4 ст. 252 ГК РФ, добиться такого решения очень трудно.
В семейном праве, напротив, п. 3 ст. 38 СК РФ предусматривает: «в случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация».
Поэтому во многих случаях у юриста в суде открывается возможность полностью уйти от долевой собственности, даже если разделу подлежат одна-две квартиры, и даже если у супругов больше ничего делить.
Общий вывод сделаю такой: удачной работу юриста в судебном процессе по разделу имущества можно признать только тогда, когда в результате раздела он не «нарезал» еще один объект недвижимости на доли.
Для примера приведу одну ситуацию.
Ко мне обратилась женщина, у которой одна квартира уже была в долевой собственности с мужем, причем по ¼ у мужа, жены и у двоих общих детей. Конечно, с этим жильем уже ничего не сделаешь, тут от долевой собственности только миром можно уйти, но миром как раз у супругов не получалось. Кроме того, у этой пары была еще одна квартира, купленная в браке. В отношении этой квартиры муж настаивал на установлении долевой собственности, а моя клиентка была категорически против этого. Результатом стало вот такое решение (вступило в законную силу, проверено второй инстанцией). Публикую с небольшими вырезками, содержащими личные данные.
Текст решения здесь: http://granatmaxim.ru/stati-i-video/kak_pri_razdele_imushchestva_ostavit_nedvizhimost_za_soboy/
За 2016 год у меня это уже третье решение, где мужу определяется только небольшая компенсация, а сама недвижимость полностью уходит жене.
Что интересно, во всех трех случаях мужья сначала отказались от мирового соглашения, по которому они должны были получить разумную компенсацию от стоимости жилья, и в итоге полностью потеряли спорную недвижимость. Причем во всех трех случаях размер компенсации был определен судом, и каждый раз выходило, что миром мы предлагали ответчику больше, чем в итоге ему определил суд.
После таких решений, понятно, жены уже не хотят предлагать бывшим мужьям столько, сколько они предлагали им раньше.
Второй пример уже 2017 г.
Моя клиентка мирно поделила с мужем большую часть своего имущества, но в отношении одной из квартир возник спор. Передо мной была поставлена задача: исключить мужа из числа собственников квартиры, но при этом сделать так, чтобы денежная компенсация мужу была не слишком большой. Такие ситуации я уже разрешал ранее, поэтому охотно взялся за дело. Согласно моему иску выходило, что, если все долги отдать мужу, а квартиру - жене, то она должна будет ему чуть более 20 т.р. Хотя работники канцелярии суда долго иронизировали на счет размера суммы, и спрашивали, почему 20 000 р., а не, скажем, 500 р., и почему так щедро с нашей стороны?... Несмотря на это, иск удовлетворили.
Решение обжаловалось, было оставлено в силе Самарским областным судом (16.01.2017). Согласно этому решению: все долги - мужу; квартиру - жене, и жена должна мужу в счет компенсации раздела имущества... 38 000 рублей. За все. С учетом того, что в районном суде мы заявим ко взысканию расходы жены на мои услуги, муж еще и остался должен.
Мне очень нравится это решение, публикую его с небольшими купюрами (также по ссылке: http://granatmaxim.ru/stati-i-video/kak_pri_razdele_imushchestva_ostavit_nedvizhimost_za_soboy/).

(2016\20)

Процессы по разделу имущества всегда требуют денег.
При этом клиенты склонны экономить на судебных расходах, и, прежде всего, на госпошлине.
Самая часто встречающаяся ко мне просьба при начале работы по разделу имущества звучит так: давайте занизим стоимость той недвижимости, которую просим себе (и с которой рассчитываем госпошлину), и завысим цену тех объектов, которые оставляем ответчику.
Прося об этом, клиент хочет убить двух зайцев.
Во-первых, размер денежной компенсации от одного супруга другому смещается в выгодную ему сторону. Если клиенту уходит более дорогая собственность, то другому супругу, как он предполагает, он будет платить меньше. Если другой получает более дорогой объект, то он будет должен нам большую компенсацию.
Во-вторых, по мнению клиента, происходит экономия на госпошлине. Хотя максимальная госпошлина в России относительно других стран невелика и составляет по ст. 333.19 НК РФ 60 000 рублей, на данной сумме многие предпочитают экономить.
По этому поводу хочу сказать следующее.
«Играть» с ценами на объекты, подлежащие разделу, можно и нужно, но это никак не следует делать на стадии подачи иска. Эффективно это делается на стадии судебной оценки (верными формулировками вопросов, выгодным освещением дела перед экспертами и др.). При этом в иске нужно указывать именно ту цену недвижимости, которую клиент сам считает рыночной и объективной.
Ведь у судей очень своеобразное чувство юмора.
Небольшая, но совершенно типичная иллюстрация.
Я защищал мужа в процессе по разделу имущества. Истицей выступала его бывшая жена по имени Елена. Она просила суд «недорогой» совместно нажитый коттедж передать ей, а «фешенебельную» (с ее слов) квартиру – мужу. Хотя объективно ценовые характеристики объектов были прямо противоположными, требования были заявлены именно так, и размер компенсации с Елены в пользу мужа, по ее расчетам, был незначительным.
Чего греха таить: Елена заранее договорилась с экспертами – оценщиками и очень рассчитывала , что судебная оценка имущества будет назначена именно в той компании, которую она настойчиво предлагала суду.
Но суд не спешил назначать оценочную экспертизу.
Судья несколько раз просил Елену, чтобы она сама пересмотрела свою позицию по поводу стоимости имущества, так как цену на квартиру она завысила чуть ли не вдвое, а стоимость коттеджа сильно преуменьшала.
В итоге мы так и не попросили о судебной оценке, и дело было рассмотрено вообще без экспертизы.
Судья пошутил: коттедж отдал мужу, а квартиру – жене. Размер компенсации при этом суд рассчитал из цен, которые назвала сама истица, и которые мы в процессе не оспаривали (п.2 ст. 68 ГПК РФ).
Жаль, что я не мог сфотографировать лицо истицы, когда она выслушала судебное решение.
Мы с клиентом, конечно, в определенной степени рисковали, не прося о судебной оценке. Мне нелегко было убедить моего доверителя согласиться с ценами, которые назвала в иске Елена. Но я уже не первый раз участвовал в процессах у того судьи, который рассматривал наше дело, и хорошо знал о его специфическом чувстве юмора. Он действительно любит «тасовать» имущество при разделе, и сторонам давать совсем не то, что они просят, но по тем ценам, которые они называют.
Поэтому позиция истицы со всех сторон была непродуманной.
Если уж она хотела экономить на госпошлине, то это нужно было делать совсем иначе, но ей, видимо, никто не подсказал, как.
В итоге муж забрал действительно дорогой загородный дом, а квартира и символическая компенсация достались жене.
Подводя черту: в исках о разделе имущества следует указывать реальную цену собственности. Никогда не знаешь на 100%, кому из супругов она в итоге достанется.
Я давно занимаюсь такими процессами http://granatmaxim.ru/stati-i-video/kak_pri_razdele_imushchestva_ostavit_nedvizhimost_za_soboy/, и уже не раз становился свидетелем подобных историй.

(2010\1)
В связи с продлением сроков приватизации в ушедшем году не произошло сколько-нибудь заметного снижения интереса к муниципальному жилью. Напротив, появилась крайне необычная схема, по которой преступники дважды смогли передать в залог неприватизированные квартиры, создав, таким образом, видимость обеспеченности кредитных обязательств. Кредитные деньги при этом были присвоены. В первом случае убытки от схемы понес относительно небольшой местный банк, а во втором мошенниками были присвоены деньги крупного банка, специализирующегося на предоставлении ипотечных займов.
Механика схемы достаточно несложная – рассмотрим достоверно известные случаи.
Имелась неприватизированная квартира. В ней проживали и были зарегистрированы несколько лиц - нанимателей.
Один из жильцов квартиры, желая приватизировать недвижимость только на себя, подделал выписку из поквартирной карты. Согласно фальшивой выписке, в квартире был зарегистрирован только один человек. (В другом эпизоде справка не была фальсифицирована нанимателем, но паспортный стол «по ошибке» не указал в ней иных нанимателей. Таким образом, по реквизитам документ был подлинным, но его содержание не соответствовало действительности).
Так или иначе, после получения выписки из поквартирной карты, «единственным» нанимателем был заключен договор приватизации. В результате право собственности возникло лишь у одного из проживающих в квартире граждан.
Затем собственник продал квартиру подельнику.
Для приобретения жилья сообщник заключил кредитный договор с банком. Были подписаны ряд соглашений: договор купли-продажи приватизированной квартиры, кредитный договор, договор залога приобретаемой квартиры, договор титульного страхования. После подписания документов банк перечислил заемные денежные средства, произошла государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки.
После получения права собственности покупатель несколько месяцев исполнял обязанности по кредитному договору, но в дальнейшем перестал платить.
Полученные кредитные деньги к этому времени уже поделены между участниками схемы, и один из ее промежуточных результатов был достигнут.
Когда банк, не дождавшись возврата долга, подал иск об обращении взыскания на объект залога, в судебное заседание явились другие жильцы спорной квартиры – участники схемы, до сих пор себя никак не проявившие. Суд привлек их в дело в качестве заинтересованных лиц, так как в их паспортах были сведения о регистрации в спорной квартире.
В судебном процессе привлеченные третьи лица заявили, что их право на приватизацию было нарушено продавцом (бывшим собственником), что сама приватизация является ничтожной сделкой, так как произведена в нарушение ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», и, что продавец квартиры к моменту сделки не являлся собственником. Из исковых требований новых участников процесса следовало, что покупатель не мог передать в залог спорную квартиру, так как она никогда не являлась его собственностью, а сама покупка произведена у неуполномоченного лица.
В исковых требованиях наниматели оспорили практически все заключенные договоры: приватизации, купли-продажи, залога.
Нарушение прав истцов казалось совершенно очевидным. Их права на приватизацию были нарушены продавцом квартиры столь явно, что кредитная организация не нашла каких-либо веских доводов против иска. Гражданский процесс юристы банка полностью проиграли. Суд аннулировал не только договор приватизации, но и последующие сделки по купле-продаже квартиры и передаче ее в залог.
В итоге кредитная организация получила решение о взыскании денежных средств с покупателя квартиры (заемщика по кредитному договору), но данное решение суда является совершенно неисполнимым, так как у заемщика нет ни имущества, ни какого-либо существенного дохода.
Банк пытался добиться возбуждения уголовного дела против продавца квартиры, обвиняя последнего в мошенничестве. Из проверочного материала следует, что покупатель квартиры в своих объяснениях полностью отрицал какую-либо связь с продавцом. Родственниками они не являются.
В одном из известных случаев продавец созналась в подделке документов, за что, очевидно, будет привлечена к уголовной ответственности, но преступление ею совершено впервые, а покупатель к ней никаких претензий не имеет. Подозреваемая явно может рассчитывать на условное наказание.
В другом случае (другие участники схемы, другой банк) продавец сослался на то, что справка подлинная, и он не знает, почему паспортный стол не указал в ней иных жильцов. Паспортист, в свою очередь, показала, что фамилии лиц, проживающих в квартире, в поквартирных картах указываются карандашом, и она не знает, кто внес изменения в содержание карты. Уголовное дело не было возбуждено.
Как бороться с этой схемой, пока не ясно. Ее также почти невозможно распознать на стадии рассмотрения кредитной заявки. В связи с этим один из пострадавших банков просто перестал предоставлять кредиты лицам, желающим приобрести приватизированные квартиры. Это резко (более чем вдвое) уменьшило количество выдаваемых ипотечных кредитов, и банк потерял свою долю на кредитном рынке.
Самое интересное, что участники схемы на достигнутом не останавливаются.
Совершенно очевидно, что возвращенная в социальный найм квартира будет снова приватизирована и продана, чтобы получить за нее деньги повторно.
Кроме того, покупатель квартиры, который, как следует из документов, «добросовестно заблуждался», потерял право собственности на квартиру. Таким образом, наступил страховой случай. В настоящее время покупатель пытается получить страховую выплату в размере рыночной стоимости жилого помещения. Если это удастся, мошенники трижды получат цену одной и той же квартиры.
На упомянутую страховую выплату мог бы претендовать и банк-кредитор, но до настоящего времени кредитной организацией таких требований не заявлено. Возможно, банк дожидается, пока покупатель выиграет спор со страховщиком, и после попытается обратить взыскание на дебиторскую задолженность. Но, даже если это и произойдет, для заемщика ситуация все равно обернется благом: будет погашен его долг перед банком.
Остается лишь догадываться, станет ли покупатель квартиры требовать миллион рублей компенсационной выплаты с Регистрационной службы (на основании ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним»).
Удивительно, но участники данной комбинации не только не имеют отношения к адвокатской или риелторской работе, но у них даже нет высшего образования. В одном из случаев организатор комбинации работала на скотобойне, а ее подельник – обычный слесарь. Процессуальные документы были составлены ими нечетко, неверно определены размеры государственных пошлин, заявители неправильно понимали свое процессуальное положение, а мотивировка их требований хромала на обе ноги, но факт есть факт – мошенничество удалось.

(2013/19)
Теперь про аферистов, чьи намерения и способы действий не оставляют никаких сомнений в умысле именно на совершение мошенничества.
В 2013 г. гражданин решил приобрести квартиру. Он довольно быстро нашел подходящий для себя вариант. Собственником заинтересовавшей покупателя квартиры оказался молодой человек, который пояснил, что квартира принадлежит ему уже три года, данную квартиру ему когда-то подарил отец, а теперь он желает ее продать.
Стороны согласовали условия купли-продажи, подписали договор, и покупатель до регистрации сделки передал продавцу денежные средства в сумме более чем 2,5 млн. рублей. Документы были сданы в Росреестр.
К удивлению покупателя, регистрация сделки не была произведена, так как оказалось, что на продаваемое имущество наложен арест.
Чуть позже выяснилось следующее.
Пока собственник квартиры (сын) сдавал на регистрацию договор купли-продажи, бывший собственник (отец) подал в районный суд исковое заявление об отмене дарения. В иске бывшим собственником была приведена красивая легенда о том, как пенсионер некогда подарил сыну квартиру, а теперь нечестный сын решил отца выгнать, а квартиру продать. Кроме того, к иску были приложены полицейские документы о том, что сын нанес отцу множественные удары руками и ногами, что было квалифицировано как побои. Соответственно, в исковом заявлении отец ссылался на возбуждение уголовного дела, и, опираясь на ст. 578 ГК РФ требовал отмены дарения. Напомним, что, согласно диспозиции указанной нормы закона «даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения... в! случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения».
В начавшемся судебном процессе нам удалось защитить права покупателя квартиры, и он все-таки стал собственником недвижимости. Но интересно другое.
Уже после завершения судебного процесса знакомые специалисты Росреестра сообщили, что данный фокус отец и сын уже проворачивали ранее, причем с той же самой квартирой. Действительно, когда на сайте Федеральной службы судебных приставов мы ввели ИНН сына, оказалось, что за ним числится долг в 2,5 млн. рублей. Видимо, это как раз и есть долг, возникший ранее перед другим покупателем, обманутым по аналогичной схеме.
Для нашей темы, безусловно, полезно произвести анализ причин, по которым повторное мошенничество отца и сына сорвалось. Собственно, произошло это из-за того, что заговорщики поругались на самом деле, а не только для вида. Нам же в ходе судебного процесса удалось возникший между родственниками раздор усилить. Интуитивно мы действовали в этом направлении, хотя еще не знали доподлинно, что отец и сын уже имеют опыт в мошенничествах с недвижимостью.
Для меня лично стало неожиданным, что большинство граждан не знают о предусмотренной законом возможности отмены дарения. На этом и играли двое мошенников, пока не перессорились между собой.

(2014/7)
Тема задатков, видимо, является неистощимой. Новые методы мошенничеств произрастают на ней, как грибы. Очередное остроумное мошенничество с задатком появилось в 2014 г.
Впервые мой коллега, Сергеев А.В., столкнулся с ним в г. Тольятти, но сейчас, судя по всему, схема применяется чуть ли не повсеместно. Авторство комбинации, конечно, неизвестно, но придумано ловко.
Итак, в самом начале какая-либо недвижимость выставляется собственником по нормальной рыночной цене, которую с течением времени начинают чуть-чуть снижать, завлекая покупателей.
Когда покупатель найден, риелторы (сообщники собственника) предлагают потенциальному покупателю осмотреть объект и проверить документы. Вскоре покупатель убеждается в том, что с объектом и бумагами все нормально.
После того, как покупатель решается на покупку, ему предлагают внести крупный задаток, составляющий значительную часть от стоимости объекта. Покупателя открыто, честно и многократно предупреждают, что, если он откажется от сделки, то задаток он потеряет. Указания на это прямо присутствуют в договоре купли-продажи. Причем подписывается не предварительный договор, а сразу основной, но с условием о задатке и с пунктом о том, что при невнесении покупателем оставшейся суммы в определенный срок договор теряет силу. Покупателю также предлагают поставить роспись под распечаткой статей Гражданского кодекса России, регулирующих положения относительно задатка. Регистрация договора предполагается в ближайшее время, но не прямо при его подписании.
При передаче задатка продавцу покупатель, конечно, понимает, что он рискует, но он исходит из того, что:
а) он располагает или определенно будет располагать необходимой для покупки суммой;
б) лично он обманывать никого не собирается;
в) документы на объект в порядке;
г) покупатель уверен в том, что уж он-то точно от сделки не откажется, а, следовательно, задаток не потеряет.
Продавец получает задаток от покупателя, и стороны договариваются о сроках исполнения оставшейся части сделки (о передаче оставшейся суммы и регистрации перехода права собственности). Реализация схемы на этом этапе еще не завершена.
Теперь продавцу нужно сделать так, чтобы покупатель сам отказался от совершения сделки, и из-за своих же действий потерял переданный им задаток. Делается это на удивление просто.
Каким-то совершенно посторонним лицом в местной газете дается объявление с многозначительной фразой вроде: «правоустанавливающий договор на имя ФИО является недействительным в связи с его утерей». А еще лучше – в связи с кражей.
Мошенники пользуются тем, что покупателю известны паспортные данные продавца, реквизиты свидетельства о праве собственности и иные отличительные признаки правоподтверждающих и правоустанавливающих документов (они ведь сами вручали эти копии покупателю).
Далее мошенники просто ждут.
Если газетенка сама попадается на глаза покупателю – отлично. Если нет, заботливый риелтор принесет эту газету покупателю и покажет ее со словами: «Вы знаете, мне вот на глаза попалась такая газета… продавец у нас подозрительный… будьте осторожнее с ним»…
После такого «предупреждения» покупатель немедленно связывается с продавцом.
Продавец, естественно, на все возможные вопросы покупателя сообщает, что про объявление он ни сном ни духом не знает, кто его дал – неизвестно. Продавец настойчиво требует от покупателя оставшуюся сумму и выражает готовность к совершению сделки.
Как это не удивительно, но большинство (большинство!) покупателей пугаются сами не знают чего, и оставляют свой задаток мошенникам, думая, что лучше потерять задаток, чем втягиваться в какой-то непонятный судебный спор. Какой, правда, спор, и о чем, они представления не имеют и после пояснить не могут.
Некоторые после утраты денег пишут заявления в полицию. Это совершенно бесполезно, так как доказать сговор собственника и лица, подавшего объявление в газету, практически невозможно. А даже если доказать, то что? Предположим, следствие установит, что по просьбе собственника некое лицо опубликовало в газете объявление с неправдивым текстом. Что с того? Нарушен какой-либо закон, запрещающий врать в газетных объявлениях? Или все это как-то повлияет на тот факт, что покупатель напугался неизвестно чего и сам сорвал сделку?
В общем, после раздела денег соучастниками объект снова выставляется на продажу.
Отмечу специально: максимум, чем рискуют мошенники – продать недвижимость за нормальную рыночную цену. Это произойдет только в том случае, если покупатель закроет глаза на газетное объявление и настоит на сделке. Видимо, последнее случается нечасто, так как мнительность и нервозность покупателей полностью на стороне аферистов.

(2014\12)
Бесконечным разнообразием продолжают отличаться мошенничества, основанные на том, что покупателя недвижимости вводят в заблуждение относительно того, состоит продавец в браке или нет. Такие схемы неоднократно рассматривались в моих обзорах ранее (например, № 11 от 2011 г.). В названном пункте обзора за 2011 г. как раз подробно разбирался вопрос о том, что в силу странного устройства российского реестра прав на недвижимость записи в реестре (а, следовательно, и выписки из реестра) часто не отражают реального количества собственников. В результате сторонние лица, не знающие продавца недвижимости лично, зачастую оказываются введенными в заблуждение относительно количества собственников, состава необходимых для сделки документов и т.п.
В последнем случае через интернет за консультацией обратился покупатель квартиры. Он сообщил, что подписал договор купли-продажи жилого помещения с собственником, после чего стороны договора сдали документы для регистрации перехода права. Расчет был произведен при подписании договора. До подписания договора покупатель тщательно изучал документы продавца, и ничто в них не показалось покупателю подозрительным.
Росреестр отказал в регистрации, так как в пакете документов отсутствовало согласие супруги собственника на отчуждение недвижимости.
Продавец по данному обстоятельству сообщил, что его жена проживает в другом государстве, согласие от нее получить проблематично, но что он – порядочный человек и проблему решит.
В итоге покупатель въехал в квартиру и стал в ней проживать, дожидаясь, пока продавец получит согласие жены на сделку. Пока покупатель ждал, продавец успел расприватизировать квартиру.
В настоящее время покупатель втянут в длительный судебный процесс, в котором он доказывает, что на продажу приватизированного жилья согласие супруги, не участвовавшей в приватизации, спрашивать вообще было не нужно. Противостоит покупателю в судебном процессе местная администрация, у которой явно свои планы: квартира по договору соц.найма уже предоставлена местному чиновнику, который пытается вселиться и приватизировать ее на свое имя.
Данный инцидент большого интереса не представляет. Понятно, что на продажу приватизированного жилья согласия супруги получать нет необходимости, так как приватизация – безвозмездная сделка, а полученное по безвозмездным сделкам одним из супругов не попадает в общую собственность (ст. 36 СК РФ). Соответственно, Росреестр был изначально не прав. Не в этом дело. Данный эпизод привожу совсем с другой целью – хочется разобраться, почему этот спор вообще стал возможен?
Известно, что продавец перед сделкой менял паспорт. Это обстоятельство могло бы насторожить само по себе, если бы не очевидная причина замены паспорта – достижение продавцом возраста 45 лет. В итоге смена паспорта привела к тому, что о наличии у продавца супруги покупатель не знал и не мог знать.
Может быть, покупатель и хотел узнать о наличии брака, но сделать этого он не смог - официально такую информацию покупателю получить невозможно.
В связи с этим возникает вопрос: почему государство держит в секрете информацию о браках своих граждан? В чем причина той параноидальной скрытности, с которой государство хранит данные о том, кто за кем замужем и кто на ком женат? Эти данные могут скомпрометировать гражданина или их распространение может нанести вред? Лично я наблюдаю только обратное: именно сокрытие информации о браках нарушает права граждан. Вспомнить хотя бы нашумевшую схему с фальшивыми супругами из Дагестана (№6 за 2011 г.).
Таких примеров – масса.

(2015/11)
В пункте 11 обзора за 2011 год (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2011/) я разбирал очередное (сколько их уже было!) мошенничество, совершенное супругами-сообщниками. Разбираемая схема была построена на том, что покупателя недвижимости вводили в заблуждение относительно факта нахождения продавца жилья в браке.
В 2011 г. с досады я был резок: «для российского реестра прав на недвижимость совершенно обычна следующая ситуация: в свидетельстве о праве собственности в графе «правообладатель» указано только одно лицо, а собственников на самом деле двое (имеется общая совместная собственность супругов в соответствии с Семейным кодексом РФ)… Отечественный регистратор просто не интересуется правовым режимом собственности. Ему безразличен тот факт, что запись в реестре не отражает реального количества собственников. Запись производится исключительно исходя из количества фамилий в договоре, а факт нахождения покупателя в браке просто игнорируется Регистрационной службой».
Надо сказать, что с прошедшего времени в лучшую сторону совершенно ничего не изменилось.
В результате та же самая схема, с незначительными вариациями, используется и по сей день. В 2015 году технология была модернизирована лишь с той целью, чтобы избежать привлечения супругов к уголовной ответственности. Это было сделано мастерски, а сама механика комбинации по-прежнему довольно простая.
Так, у супругов-сообщников имелось две квартиры, расположенных в разных районах города. Обе квартиры были оформлены хотя и в период брака, но только на имя жены. (Для полноты информации упомяну: в каждом районе города, где были расположены квартиры супругов, имелся свой районный суд. Это обстоятельство сыграет свою роль в дальнейшем).
Подготавливая преступление, муж подал иск о разделе имущества, и попросил суд установить долевую собственность на обе квартиры.
Обычно нормальные истцы так не делают: для чего нужно иметь долевую собственность на жилье с бывшим супругом? Как правило, лучше, чтобы каждому из супругов передавалась отдельная квартира, со взысканием денежной компенсации в пользу того, чей объект дешевле. Но мошенники знали, что делали: муж исковые требования поддерживал, а жена – признавала их в том виде, в котором они были заявлены. В итоге обе квартиры были поделены судом в равных долях между супругами, по ½ доле в праве собственности каждому.
Судебное решение вступило в силу, но муж свой экземпляр решения не получил, и в Росреестр, соответственно, его не отнес. В итоге обе квартиры по-прежнему оставались оформленными на имя жены.
В это время супруга «потеряла» паспорт. Оплатив штраф, жена получила новый паспорт, в котором, как это часто бывает, печати об имеющемся браке УФМС не проставила.
Когда вступило в силу решение суда о разделе имущества, жена продала одну из квартир. Ничего не подозревающий покупатель осмотрел и приобрел совсем недешевую квартиру (с парковочным местом и охраняемой территорией).
После того, как все деньги от сделки получены женой, куплю-продажу оспорил бывший муж. В иске он указал, что количество собственников квартиры в базе данных Росреестра не соответствовало действительности, о чем имеется соответствующее решение суда: собственников недвижимости на самом деле было двое, а продавал квартиру только один из них (одна, если быть точным).
Иск, конечно, был удовлетворен: квартира была возвращена в собственность супругов-махинаторов, а жена «осталась должна» несчастному покупателю квартиры.
Естественно, к этому времени выяснилось, что второй своей квартирой супруги уже распорядились, другой собственности у аферистки нет, и взыскать с нее что-либо – нереально. Конец истории.
Банальность данного сюжета компенсируется одной любопытной деталью.
Покупка квартиры потерпевшим проводилась под наблюдением специалистов агентства недвижимости, которые в письменной форме дали «заключение о безопасности покупки». Давайте вникнем, что же именно проверяли риелторы, и как они это делали?
Согласно заключению, риелторы зашли на сайт Федерального суда того района города, в котором находилась интересующая их квартира. На сайте суда в рубрике «судебное делопроизводство» риелторы вбили фамилию собственника - жены. Система сообщила, что судебных споров с участием ФИО не обнаружено.
Риелторы сочли, что любые споры относительно данной квартиры должны рассматриваться по месту ее нахождения (ст. 30 ГПК РФ «исключительная подсудность»: «иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества»).
Что еще?
Риелторы также заказали и изучили выписку из ЕГРП, в которой, как вы понимаете, никаких сведений о муже нет и не могло быть, так как судебное решение в Росреестр донесено не было.
Риелторы также изучили паспорт женщины и убедились в том, что печати о браке в документе не имеется, а, значит, согласия супруга на сделку по ст. 35 СК РФ спрашивать не нужно.
Описанными действиями, по сути, вся поверка и ограничилась (!).
К сожалению, риелторами, проверяющими безопасность сделки, явно были допущены серьезные просчеты.
Например, у риелторов имелась копия паспорта продавца, и они могли видеть, что женщина зарегистрирована не в той квартире, которую продает. Данное обстоятельство, несомненно, должно было навести на мысль о том, что у женщины может быть иная недвижимость, и, соответственно, иски к ней могут заявляться с использованием альтернативной подсудности, где выбор между несколькими судами принадлежит истцу (п. 10 ст. 29 ГПК РФ), либо по общим правилам подсудности – по месту жительства женщины. Но даже без этих тонкостей, связанных с процессуальным законом: риелторам, во всяком случае, необходимо было зайти на сайт соответствующего суда по месту жительства женщины. Если бы они это сделали, то с легкостью обнаружили бы решение суда о разделе имущества.
Кроме того, любые замены паспорта, не связанные с достижением гражданином определенного законом возраста, сами по себе должны были вызывать опасения. В данном случае все очевидно: в свидетельстве Росреестра указаны данные другого паспорта, который якобы был «утерян», и который можно было проверить на сайте ФМС. Почему этого не было сделано риелторами – неясно.
Так или иначе, наличие спора с супругом в сочетании с недавней датой выдачи паспорта должны были навести риелторов на мысль о том, что продавец «темнит», и что существование супруга-сособственника весьма вероятно. К сожалению, таких выводов риелторы не сделали.
Когда потерпевший понял, что его риелторы ему уже не помогут, и что судебный процесс он полностью и окончательно проиграл, он обратился в полицию.
В возбуждении уголовного дела было отказано. Жена сообщила, что не имела умысла на обман покупателя, а деньги она ему «когда-нибудь» обязательно возвратит.
Когда дознаватель стал спрашивать мужа, почему он не отнес полученное им решение суда в Росреестр, муж ответил, что, по его мнению, суд должен был сам сообщить Росреестру о том, что раздел недвижимости уже произведен. Муж «удивился» тому, что этого не было сделано автоматически.
Теперь подведем черту.
- риелторы, по сути, полноценной проверки не провели, но они ни за что не отвечают, так как компенсировать убытки потерпевшего по закону должна продавец квартиры, а вовсе не риелторы. Данное обстоятельство кому-то кажется несправедливым, но таков закон;
- суд не направил копию решения третьему лицу по делу - Росреестру, так как по ГПК РФ участники спора обязаны сами получать судебные акты, если только речь не идет о заочном решении. Косвенно можно говорить о некоторой степени виновности районного суда в сложившемся положении, но попробуйте получить с Российской Федерации компенсацию за то, что одна ее служба не знает, что делает другая – это нереально;
- Росреестр самостоятельно не получил решение суда о разделе имущества и, конечно же, не исполнил его, так как регистратору вообще наплевать на этот судебный процесс, а несовпадение количества истинных собственников с количеством правообладателей в реестре – обычное дело и никого не волнует;
- УФМС выдало женщине новый паспорт, но сведений о нахождении гражданки России в браке в документ не внесло;
- ЗАГС, некогда зарегистрировавший брак между махинаторами, сведений об этом браке в публичный доступ не представил, т.к. в России нет соответствующего закона. Кто за кем замужем в России по-прежнему является тайной. Я не шучу, это на самом деле так, эта информация не разглашается государством.
В результате, в атмосфере всеобщего раздолбайства и безответственности, честный покупатель потерял свои деньги, а жулики сохранили квартиру и получили деньги от ее продажи.
Очевидно, что в нашей стране давно назрела реформа, которая бы изменила правила построения базы Росреестра и открыла бы для широкого круга лиц книги ЗАГСов.
Но даже сейчас, в условиях работы с алогичным и часто противоречивым законодательством, покупателя спасла бы от неприятностей полноценная проверка недвижимости, которую нужно было проводить, например, так (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/).

(2011\1)
Смысл комбинации в том, что в отдельных случаях покупатель по договору купли-продажи недвижимости может заплатить меньше, чем предусмотрено договором, и это не будет противоречить закону.
Начиналось все с того, что один из разводящихся супругов после вступления в силу судебного решения получил 1/2 долю в праве собственности на квартиру, купленную в браке.
Такое часто происходит при рассмотрении споров небогатых людей, у которых отсутствует достаточное количество имущества или денег для компенсации одному из супругов его доли в общей собственности. Суды по-прежнему в таких ситуациях вынуждены признавать за двумя супругами право собственности на один и тот же объект, что неизбежно ведет к конфликтам, последующему взаимному недоверию и т.п.
По инициативе жены в период рассмотрения спора по разделу имущества в отношении мужа также был вынесен судебный приказ, которым были назначены алименты в размере одной четвертой части заработка или иного дохода на содержание несовершеннолетнего ребенка, оставленного проживать с матерью.
После окончания спора о разделе имущества бывший муж оформил свое право собственности на полученную долю. Получив свидетельство Росреестра, экс-муж, действуя согласно предписаниям ст. 250 ГК РФ, предложил бывшей супруге выкупить у него его долю в праве собственности на квартиру.
Бывшие супруги согласовали цену и при этом условились, что 3/4 от стоимости недвижимости жена оплатит сразу, а 1/4 – после регистрации перехода права собственности.
Когда сделка была зарегистрирована Росреестром, покупатель сообщила продавцу, что не намерена оплачивать оставшуюся сумму, так как у продавца имеется обязанность передавать ей одну четвертую часть заработка или любого иного дохода в счет алиментов.
Бывшая супруга мотивировала свое поведение следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 81 СК РФ, алименты удерживаются из «заработка и (или) иного дохода родителей».
Согласно пп. 5 п.1 ст. 208 НК РФ, деньги, вырученные от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, являются доходом.
В соответствии с постановлением Правительства РФ №841 (в редакции от 15.08.2008 N 613) «О перечне видов заработной платы и иного дохода, из которого производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей», пункт 2 подпункт «О», «удержание алиментов производится с сумм доходов, полученных по договорам, заключенным в соответствии с гражданским законодательством».
Договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру уже заключен (прошел государственную регистрацию).
Ст. 101 ФЗ «Об исполнительном производстве» содержит перечень видов доходов, на которые не может быть обращено взыскание. В данной норме закона не указан доход, полученный от продажи недвижимого имущества.
Руководствуясь перечисленными нормами закона, продавец самостоятельно удержала 1/4 часть от цены договора, справедливо опасаясь, что плательщик алиментов откажется добровольно выплатить данную сумму в счет алиментов.
Описанная правовая позиция не является общепризнанной. Отдельные судьи, возражая, указывают на ст. 116 СК РФ, согласно которой алименты не могут быть зачтены другими встречными требованиями. Но есть и иные точки зрения, согласно которым действия покупателя в данном случае не были взаимозачетом, а являлись самозащитой права (ст. 14 ГК РФ).
Продавец доли обратился в несколько юридических консультаций, однако никто из адвокатов не взялся за процесс по взысканию с бывшей супруги недоплаченных по договору денег, так как большинство юристов посчитали позицию жены верной.
С учетом мнения Верховного суда РФ о том, что неоплата по договору не есть основание для его расторжения (определение от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8), продавец вернуть недвижимость уже не может, а как получить оставшиеся деньги - не знает.
Описанная схема кажется, по крайней мере, остроумной.
Если позицию жены (получателя алиментов) в будущем станут разделять приставы-исполнители, то для плательщиков алиментов наступят тяжелые времена: на долю любого полученного ими дохода от продажи имущества будет обращаться взыскание по алиментам. О такой возможности следует помнить.
В целом, конечно, подобная позиция получателя незаконна, хотя и остроумна. Подобное понимание ситуации явно нарушает права тех детей, у которых назначены алименты в твердой денежной сумме. Они-то не смогут претендовать на ¼ суммы от продажи недвижимости, а это явное нарушение принципа равноправия.

(2011\6)
В советской судебной практике широкую известность в шестидесятые годы получил случай, когда один пожилой колхозник приехал в город проверить, удалось ли ему выиграть в лотерею. На автовокзале пенсионер попросил таксиста-кавказца помочь ему прочитать данные тиража лотереи, опубликованные мелким шрифтом в газете. К удивлению таксиста, номер билета значился в списке выигравших. Мало того, согласно газете, пенсионер выиграл легковой автомобиль «Волга». Таксист и его приятели, многократно и тщательно изучив лотерейный билет, с большим трудом уговорили колхозника продать его. С видимой неохотой дед согласился, принял собранные вскладчину деньги и уехал восвояси. Когда таксист явился за призом, он был ошарашен новостью о том, что его выигрыш составляет один рубль. Как оказалось, билет у пенсионера был подлинным, а вот газета – нет. Проверить подлинность газеты никому не пришло в голову.
С некоторыми модификациями данная схема применяется до настоящего времени, но уже с целью получения недвижимости. Рассмотрим последний эпизод из известных.
Умерла пожилая москвичка, проживавшая одиноко. Пенсионерке принадлежала квартира в столице. Детей у женщины не было, и на наследство претендовали племянники женщины. Неожиданно для племянников, о своих правах на квартиру заявил некий житель Тольятти, который предъявил свидетельство о браке с умершей. В нотариальную контору им было представлено брачное свидетельство старого, советского образца. Лже-муж пояснил, что ранее он проживал в Дагестане, где покойная якобы проводила свой отпуск, и где состоялась регистрация их брака. Тольяттинец не смог пояснить, почему в паспорте умершей нет отметки о браке, и лишь высказал предположение, что данную отметку забыли проставить при замене советского паспорта на паспорт гражданина РФ.
Родственники умершей заподозрили подделку свидетельства о браке.
Назначенная в рамках следственных действий криминалистическая экспертиза показала, что бланк свидетельства о браке подлинный, водяные знаки выполнены типографским способом. Дата изготовления бланка соответствовала номеру и серии свидетельства. Дату заполнения бланка эксперты определить не смогли, но при этом дали однозначное заключение о достоверности самого бланка.
На запрос суда в рамках гражданского процесса (ст. 57 ГПК РФ) соответствующий отдел ЗАГСа республики Дагестан ответил, что сведения о том, регистрировался ли брак между названными в запросе гражданами не могут быть предоставлены, так как книги записи актов гражданского состояния за искомый период уничтожены во время войны с бандформированиями в 2001 году.
Судье ничего не оставалось, кроме как вынести решение в пользу тольяттинца, предъявившего подлинное свидетельство о браке.
Где мошенник добыл чистый бланк свидетельства о браке, конечно, осталось невыясненным.
Известна и более простая разновидность данной схемы, где сотрудники одного из столичных загсов за деньги «задним числом» зарегистрировали брак между мошенником и уже умершей собственницей квартиры. В этой истории без тольяттинцев также не обошлось.

(2014/11)
Замечательно простую схему придумали и реализовали в Самаре. Возможно, с окончанием бесплатной приватизации она скоро уйдет в историю, но пока технология еще актуальна. Более того, с незначительными вариациями она может быть использована для оспаривания совершенно иных сделок, не имеющих отношения к приватизации.
Началось все с того, что отец и его совершеннолетний сын были нанимателями в неприватизированной квартире. Так как сын захотел приватизировать квартиру, а его право на приватизацию не было ранее использовано, он обратился к отцу с предложением: отец разрешает приватизировать квартиру только на сына, а взамен сын переоформляет на отца другое жилье. Подумав, отец согласился, принял дар от сына и дал согласие на приватизацию квартиры без его участия.
После описанных событий сын получил выписку из поквартирной карты и сдал документы на приватизацию. Квартира была приватизирована только на одного человека (сына), так как иных лиц, имеющих право на приватизацию и зарегистрированных по данному адресу, не имелось.
Прошло некоторое время, и к сыну обратилась новая супруга его отца. Она сообщила о том, что в период, когда сын уже имел на руках выписку из поквартирной карты, его отец зарегистрировал в квартиру своего младшего сына. В результате оказалось, что на момент заключения договора приватизации в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний, который не был включен в договор приватизации.
Мать ребенка потребовала с собственника квартиры деньги, угрожая в противном случае расприватизировать квартиру.
Надо сказать, что данная угроза была вполне реальна.
По сути, предотвратить сложившуюся ситуацию сыну было очень трудно. Его ошибка состояла в том, что он не попросил заранее своего отца сняться с регистрационного учета. Таким образом, несмотря на то, что отец дал согласие на приватизацию квартиры без его участия, он сохранял регистрацию по прежнему адресу. Согласно закону, регистрация детей вплоть до их совершеннолетия производится по месту жительства родителей без чьего-либо разрешения. Таким образом, отец легко перехитрил сына: он получил дар, разрешил приватизацию, а в последний момент успел зарегистрировать в квартире несовершеннолетнего.
Именно данные обстоятельства сделали возможным описанное злоупотребление.

(2012/14)
Очередной случай мошенничества в отношении держателя закладной имел место в Тольятти.
Между кредитором и двумя заемщиками (супругами) был заключен договор займа. В обеспечение долга заемщики предоставили в залог принадлежащую им на праве собственности трехкомнатную квартиру стоимостью более 3,5 млн. рублей. В квартире проживал ребенок, не являющийся сособственником (имел только регистрацию по месту жительства).
После оформления ипотеки и получения заемных денег супруги обратились в районный суд с исковым заявлением о признании договора ипотеки ничтожным.
В обоснование своих требований супруги-заемщики ссылались на то, что заложенная квартира является единственным жилым помещением не только для них, но и для их малолетнего ребенка. По мнению истцов, в соответствии с п.4 ст. 292 ГК РФ на передачу недвижимости в залог необходимо получать согласие органов опеки и попечительства (ООП), но этого сделано не было.
Истцы ссылались на Постановление Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, согласно которому действие п.4 ст. 292 ГК РФ следует распространять на более широкий круг жизненных ситуаций, чем предписано в самой ст. 292 ГК РФ.
Согласно Постановлению Конституционного суда РФ, согласие органов опеки на сделки следует получать не только в случаях, когда ребенок является собственником жилья (п. 1 ст. 28 ГК РФ, ст. 37 ГК РФ), но и в тех случаях, когда проживающий в квартире ребенок находится под опекой или попечительством, либо по каким-то причинам остался без родительского попечения.
Кроме того, Конституционный суд указал, что согласием ООП следует заручиться, «если ребенок формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего».
Фактически истцы указывали, что они, родители, не получили согласие опеки на сделку по передаче квартиры в залог, что они сами нарушили права своего ребенка, который «считается находящимся на попечении родителей», в результате чего ипотека является противозаконной.
Привлеченные судом органы опеки и попечительства г. Тольятти в ходе судебного процесса пояснили, что они иначе понимают Постановление Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, и придерживаются той точки зрения, что, если семья не числится как неблагополучная, если отец и мать не лишены родительских прав, действует общая презумпция добросовестности гражданского права (п. 3 ст. 10 ГК РФ). Органы опеки, как правило, предполагают, что родители действуют в интересах детей, а не против них. В связи с этим, согласно пояснениям местных органов опеки, согласие ООП на оспариваемую сделку по установлению залога получать было не нужно. Орган опеки попросил суд отказать в иске.
Ответчик по делу (кредитор) заявил, что иск направлен на уничтожение залога, что нарушает права залогодержателя. Ответчик ссылался на то, что истцы сами нарушили права своего ребенка и явно действуют в суде злонамеренно, с единственной целью - ущемить права кредитора. Ответчик также ссылался на п. 2 ст. 10 ГК РФ, согласно которому при наличии в действиях лица признаков злоупотребления правом суд может отказать такому лицу в защите принадлежащего ему права. Кроме того, ответчик поддерживал доводы отдела опеки о том, что согласие ООП на подобные сделки не следует получать. Ответчик приводил в процессе данные Регистрационной службы, согласно которым в Тольятти ни одна подобная сделка не требовала одобрения органа опеки.
Суд, выслушав доводы сторон, решил дело в пользу истцов и снял залог с квартиры.
При рассмотрении дела судья прекрасно понимал, что снятие залога фактически освобождает истцов от ответственности, и что у кредитора шансы на возврат долга стремятся к нулю. (Далеко не всем известны способы обращения взыскания на единственное жилье, если оно не является предметом залога). Тем не менее, суд удовлетворил иск, и данное решение было оставлено в силе апелляционной инстанцией.
В решении по делу суд указал, что фраза «считается находящимся на попечении родителей» в Постановлении Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П позволяет распространить требования о получении согласия ООП на сделки с любым жильем, в котором проживают несовершеннолетние, причем независимо от того, включены ли они в число собственников жилья или нет. Фактически суд в своем решении вернулся к прежней, советской трактовке закона, когда согласие опеки нужно было получать на любые сделки с недвижимостью, в которой проживают дети.
Подобного рода трактовка Постановления Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П уже привела к серии исков недобросовестных заемщиков, которые массово требуют снятия ипотеки, прикрываясь интересами детей. Данные иски, конечно, очень значительно нарушают интересы залогодержателей: как банков, так и частных лиц, что в целом приводит к удорожанию процентных ставок для добросовестных заемщиков.
Прежде нам уже неоднократно приходилось сталкиваться с ситуациями, когда правозащитная практика высших судебных инстанций России «выворачивается наизнанку» и используется как инструмент для мошенничества. Так, например, именно данное Постановление Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П уже использовалось в преступных целях (см. п. 5 аналогичного обзора за 2010 год). Вспоминается сразу и другая схема откровенного мошенничества, полностью основанная на Определении Верховного суда РФ от 26 августа 2008 г. N 5-В08-78 (см. п. 6 обзора за 2008 год).
Вне всякого сомнения, мошенники научились очень хорошо использовать казуистичность судебной практики: применение одних и тех же правил к разным, по своей сути, ситуациям, мошенники умело используют себе на пользу.


(2011/9)
Следующий эпизод скорее является происшествием, чем заранее спланированной комбинацией, но недоразумением его можно считать лишь в данном конкретном случае, так как умышленное создание подобной ситуации вполне возможно.
Многодетная мать и ее дети проживали в трех квартирах, расположенных на одной лестничной клетке многоквартирного жилого дома. Для улучшения здоровья одной из дочерей семья решила продать все три квартиры и перебраться загород. На сделки по продаже квартир необходимо было получить согласие органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Опека выдала согласие, но при условии, что женщина в будущем приобретет жилье определенной площади и создаст для детей лучшие условия, чем они имели на день обращения в отдел опеки.
Получив согласие органов опеки, женщина продала квартиры.
Выбор многодетной матери остановился на доме, расположенном в селе неподалеку от города. Очевидно, с разрешения собственника женщина въехала в дом вместе с детьми.
Договор купли-продажи дома подписан не был, так как к оформлению документов женщина, имеющая уже девятерых детей, относилась как к досадной формальности. Заниматься бумагами она не собиралась. Кроме того, многодетная мать злоупотребляла алкоголем.
Дальнейшие события развивались следующим образом.
Собственник дома умерла. Ее наследники решили было выселить многодетную семью, но потом по какой-то причине передумали. Женщина и ее многочисленные дети проживали в доме вообще без каких-либо правоустанавливающих документов и без регистрации.
Поведение семьи было в значительной степени маргинальным. Члены многодетной семьи не заключали договоры на коммунальное обслуживание, самовольно подключились к электросетям, не платили налоги, а подрастающие дети имели проблемы с законом. Жилой дом горел, не ремонтировался, не имел отопления и т.п.
Видимо, в какой-то момент собственникам дома и земли эта ситуация надоела, и они, улучшив момент, когда в доме никого не было, продали дом постороннему покупателю, сказав при этом, что весь хлам в доме можно выбросить.
Так как покупателю была нужна земля, а не сам дом, он не проявил особого интереса к вещам в доме и вообще не придал им значения, тем более что в поселковой администрации была получена справка о том, что в доме никто не проживает. Уже после сделки покупатель узнал, что его в доме живет многодетная семья.
Покупатель обратился в суд с иском о выселении.
Никаких серьезных возражений против иска многодетная мать предъявить не смогла. Ее встречный иск о признании права собственности на основании приобретательной давности был бесперспективен ввиду недостаточного срока давностного владения (ст. 234 ГК РФ). Имелись со стороны встречной истицы и очевидные признаки недобросовестного владения.
Тем не менее, продолжение судебного процесса оказалось интересным.
Привлеченные в дело органы опеки и попечительства заняли следующую позицию: так как многодетная мать не выполнила требования отдела опеки, и после продажи трех квартир не оформила в собственность новое жилье, то отдел опеки считает недействительными все три сделки по продаже квартир.
Жесткая позиция опеки оказалась хорошо обоснованной. На сделки с жильем было получено не безоговорочное согласие опеки, а согласие под условием. В соответствии с п.2 ст. 157 ГК РФ, «сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит». Таким образом, так как требование опеки не было выполнено, согласие органа утратило силу. По сути, сделки оказались совершенными без согласия органов опеки и попечительства, и являются противозаконными (ничтожными, ст. 168 ГК РФ).
Органы опеки обоснованно заявили о намерении оспаривать совершенные сделки.
Из-за безалаберности многодетной матери возникла совершенно реальная опасность того, что добросовестные покупатели квартир свое жилье потеряют.
В данной ситуации нас, как всегда, интересует способ, каким образом можно при покупке жилья распознать развитие такой ситуации заранее.
Очевидно, простейший способ состоит в том, чтобы вообще не приобретать жилье, на отчуждение которого требуется получение согласие опеки. Конечно, для практикующего юриста подобная рекомендация не особо ценна, так как последнему часто ставят задачу обеспечить безопасность сделки, а не отговаривать стороны от ее совершения. Но нужно отчетливо осознавать, что покупатель жилья никаким образом не сможет контролировать последующие после сделки действия продавца. Буквально ничего нельзя сделать, если родители ребенка-собственника ненадлежащим образом выполняют предписания опеки, и тратят полученные от продажи детского жилья деньги по собственному усмотрению, а не в интересах ребенка.
Поэтому, если клиент юриста настаивает на приобретении именно такого жилья, на сделку с которым следует получать согласие органа опеки, задача защитника сводится к тому, чтобы предупредить покупателя о потенциальной опасности сделки. Крайне желательно настоять также на приобретении покупателем страхового полиса по риску возможной утраты права собственности (так называемого полиса «титульного страхования»). Другой эффективной защиты от риска развития описанной ситуации не существует. Добросовестность сама по себе не выручит покупателей квартир, проданных им родителями или опекунами в нарушение условий, установленных органами опеки (см., например, информационное письмо ВАС РФ от 13.11.2008 № 126, п.2).

(2014/16)
Следующий эпизод внешне очень похож на мошенничество, но таковым не является. Впрочем, отсутствие злого умысла и состава преступления совершенно не делает ситуацию проще: найти из нее выход непросто. В 2014 г. мы сталкивались с двумя подобными ситуациями, и одну из них я опишу подробно.
В городской квартире проживали двое очень пожилых и одиноких супругов. Квартира принадлежала им на праве общей долевой собственности: по 1/2 доле у каждого.
По словам стариков, родственников у них не было никаких и нигде. Конечно, пенсионеры могли заблуждаться в этом, и каких-то родственников при желании наверняка можно было бы отыскать, но контакта ни с кем пенсионеры не поддерживали. В тоже время они оба отчаянно нуждались в посторонней помощи. Та поддержка, которую они получали от социальных работников, являлась совершенно недостаточной.
Пенсионерам стала периодически помогать, а позже – постоянно за ними ухаживать их соседка по лестничной клетке. Помощь оказывалась ею длительное время и безвозмездно.
Через какое-то время старики решили отблагодарить свою знакомую. Они спросили ее, каким образом могут оформить на нее свою квартиру? Соседка затруднилась ответить и пригласила знакомого риелтора.
Риелтор предложила совершить дарение, для чего старики согласились выдать на риелтора доверенности с необходимыми полномочиями по дарению. К пенсионерам на дом был вызван нотариус.
Хотя они оба были в ясном уме, их многочисленные диагнозы и преклонный возраст, а также желание подарить единственное жилье постороннему человеку насторожили нотариуса. Она настояла на освидетельствовании бабушки и дедушки у психиатра.
После того, как двое независимых психиатров, один за другим, дали заключение о том, что старики не только отдают отчет в своих действиях, но и реально желают совершить дарение, нотариус согласилась удостоверить доверенности. В итоге пенсионерами на риелтора были выданы две доверенности, каждая – с правом дарения 1/2 доли в праве собственности на имя соседки.
К сожалению, задержка, связанная с неоднократными вызовами нотариуса и психиатров привела к тому, что отпущенное бабушке время истекло, и через день после выдачи доверенности бабушка скончалась. Договор дарения к этому времени еще не был даже составлен.
Риелтор и соседка не знали, как им поступить. В принципе, Росреестр о смерти стороны сделки никто не извещал и не должен был извещать. В России ни МВД, ни ЗАГСы не считают необходимым уведомлять регистратора о том, что такой-то гражданин скончался. Таким образом, российское государство, в лице, например, Пенсионного фонда, всегда знает о смерти гражданина, а Росреестр – не знает.
И все же риелтор и соседка не решались сдать на регистрацию договор дарения квартиры, так как им было известно, что доверенность от бабушки прекратила свое действие в момент смерти пенсионерки.
Возникшие сомнения разрешил дед. Он сообщил, что умершая искренне хотела квартиру подарить, и что всякие бюрократические глупости не должны этому помешать.
Соседка не стала перечить, и уже после смерти бабушки риелтор, действуя от имени обоих стариков, подарила соседке квартиру.
Вскоре после дарения скончался и второй супруг.
В итоге соседка оказалась в очень странной ситуации.
С одной стороны, все соседи по дому отлично знали, что квартира ей подарена, и что она долго и добросовестно ухаживала за обоими стариками. Совесть ее была чиста.
С другой стороны, дарение фактически было совершено умершим человеком, что делало договор дарения недействительным, по крайней мере, в части передачи 1/2 доли, принадлежавшей бабушке.
Новая собственница не боялась появления наследников (родственников), но сильно нервничала, например, при визите в ЖЭК. При снятии умерших пенсионеров с регистрационного учета работники ЖЭКа могли обратить внимание, что смерть бабушки наступила раньше, чем был заключен указанный в новом свидетельстве Росреестра договор дарения.
Кроме того, соседке совершенно обоснованно был начислен подоходный налог в размере 13 % от стоимости квартиры. Платить его было нечем. Чтобы рассчитаться с налоговой, квартиру нужно было продать.
Собственница оказалась перед дилеммой: или продавать жилье и рассказывать покупателю все, как есть, или утаить от него детали приобретения квартиры. Женщина быстро поняла, что умолчать о произошедшей истории – подлость, и поступить так она не смогла. В тоже время, найти потенциального покупателя и рассказать ему про имеющуюся проблему было большим риском. Никакой гарантии, что покупатель согласится приобрести квартиру, у женщины нет, а если покупатель откажется, то получится, что она рассказала о своей ситуации совершенно постороннему человеку. Если он окажется «сознательным гражданином» и в лучших традициях донесет о произошедшем, то женщина потеряет жилье. Так рисковать собственница не могла, ведь зарабатывала она немного, и полученная квартира была для нее величайшей ценностью.
На этой стадии женщина обратилась к юристам.
Что можно было ей посоветовать? В ответе я руководствовался следующим.
Скорее всего, если о произошедшей истории станет известно, то суд признает договор дарения недействительным в части. Женщина останется собственницей 1/2 доли, а другая доля будет включена в состав наследства.
Так как наследников у стариков вроде бы нет, их имущество окажется выморочным (будет унаследовано муниципалитетом, ст. 1151 ГК РФ). Получится, что у квартиры будет два собственника, один из которых – физическое лицо, а другое – мэрия.
Это очень скверная ситуация, так как претендовать на заключение договора социального найма и на приватизацию доли в праве собственности женщине будет трудно: суды чаще всего считают, что доля в праве собственности – ненадлежащий для приватизации объект, так как приватизируются только жилые помещения. Долю в праве суды не всегда считают жильем как таковым. Соответственно, нежелательно, чтобы мэрия и вообще кто-либо узнал о произошедшей истории. Нужен какой-то другой выход.
Существует еще один вариант.
Исходя из того, что между выдачей доверенности, вступлением ее в силу (на следующий после выдачи день) и смертью бабушки имелся временной зазор, теоретически женщина и риелтор могли бы сделать и подписать еще один договор дарения, который бы был датирован числом, когда бабушка еще была жива. В принципе, такой, пусть даже незарегистрированный договор мог бы стать в случае спора еще одним, «запасным» правоустанавливающим документом. Если не считать того, что речь фактически идет о подделке документа, то данная бумага могла бы подстраховывать собственницу на случай судебного спора. Но ведь не станешь рекомендовать клиенту подделку документов?
Видимо, законного способа, который позволил бы выйти из ситуации, здесь просто нет.
В итоге женщина все же решилась квартиру продать, и объявила, что готова сделать покупателю очень существенную скидку. Никаких наследников и претендентов на квартиру до настоящего времени не появилось, и квартира выставлена на продажу в обычном порядке.
Известно, что один из покупателей собирался приобрести данную квартиру с использованием ипотечного кредита и оформлением титульного страхования, но в последний момент испугался и передумал. Жилье все еще продается.

(2015\12)
В настоящее время практика применения положений закона о банкротстве физических лиц только формируется. Применительно к теме недвижимости важно, как банкротство физических лиц может повлиять на риски участников сделок, и, прежде всего, на риски покупателей недвижимости. Таких рисков сейчас явно прибавилось.
Пока что на сайтах судебных органов содержатся сведения лишь о единичных попытках кредиторов оспаривать уже совершенные физическим лицом-банкротом сделки с недвижимостью. В отношении банкротов - юридических лиц такой судебной практики предостаточно. Не нужно быть провидцем, чтобы предсказать, что с дальнейшим развитием института банкротства физических лиц опасность оспаривания совершенных физлицами сделок с недвижимостью, в том числе жилой, будет неуклонно возрастать.
Я твердо убежден, что профессиональным участникам рынка недвижимости необходимо ориентироваться в общих понятиях ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это позволит представлять риски совершения сделок с лицом, имеющим финансовые проблемы. Учитывая, что таких продавцов недвижимости предостаточно, а сделки с ними бывают для покупателя весьма выгодными, информация может оказаться полезной.
К счастью, при внешней запутанности, правила ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» очень логичны, и, в общем-то, просты для изучения.
Начать стоит с того, что с даты признания гражданина банкротом все сделки с его имуществом (теперь – с конкурсной массой) должны совершаться только с участием финансового управляющего. Регистрация перехода права собственности осуществляется только на основании заявления финансового управляющего, а получателем денег за имущество должника может быть только сам управляющий. Все эти меры предусмотрены законом для одинаковой защиты прав всех кредиторов должника.
Соответственно, перед совершением любой сделки с физическим лицом, начиная с 01.10.2015, проводимая проверка недвижимости (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) обязательно должна включать вопрос о том, не является ли продавец банкротом уже сейчас, еще до совершения сделки?
Этот вопрос разрешается посредством доступа к интернет-сайтам картотеки арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/) и к сайту Единого федерального реестра сведений о банкротстве (http://bankrot.fedresurs.ru/), где можно получить информацию о том, не ведутся ли в отношении продавца процедуры банкротства.
Если сведения о банкротстве физического лица обнаружены, то любые переговоры относительно покупки недвижимости у банкрота должны вестись только с финансовым управляющим. Отступление от этого правила создает очень серьезные риски.
Кроме названных интернет-ресурсов, косвенные признаки приближающегося банкротства физического лица можно обнаружить на сайтах районных и арбитражных судов, где имеет смысл искать иски и судебные акты, согласно которым у собственника недвижимости фиксируется наличие долгов.
На сайте Федеральной службы судебных приставов размещен открытый банк данных исполнительных производств (http://fssprus.ru/iss/IP), который, хотя и периодически сбоит, может являться хорошим дополнительным источником информации. Например, сведения о судебных приказах на любую сумму долга, в т.ч. восьми-девятизначную, на сайте районного суда вы не найдете, так как такие приказы выдаются только мировыми судьями (ст. 23 и 121 ГПК РФ). Соответственно, узнать о таком долге собственника недвижимости более-менее реально только через базу данных ФССП, так как сайты мировых судей в большинстве своем неработоспособны. Распространенное заблуждение о том, что мировой судья может взыскивать суммы не более 50 000 рублей может сыграть с покупателем недвижимости злую шутку.
В совокупности, описанная проверка уже дает очень значительный объем информации. Нетрудно выяснить, является ли продавец недвижимости банкротом.
Теперь давайте разберемся с тем, какие риски существуют, если банкротство физического лица началось после того, как вы или ваш клиент приобрели у него недвижимость.
Согласно ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», совершенная вами с должником сделка может быть оспорена, если заявление о признании должника банкротом подано в течение одного месяца после совершенной вами сделки. Основания для признания сделки недействительной названы п. 1 ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Если несколько упростить, то основания для разрушения сделки в законе названы следующие:
- сделка недействительна, если совершена с одним из кредиторов должника (то есть собственник был должен деньги вам и еще кому-то);
- в результате совершения сделки вам оказано большее предпочтение, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке обычной очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
Повторюсь: эти основания установлены для оспаривания сделки в течение месяца, истекающего между сделкой и подачей заявления о признании должника банкротом.
Кроме месячного срока ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен и шестимесячный срок, с тем же порядком его исчисления.
Так, спорная сделка может быть признана арбитражным судом недействительной, если дополнительно установлено, что вам (покупателю) было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
То есть, если в суде будет доказано, что вы знали о наличии других кредиторов, о том, что собственник допускает просрочку по обязательным платежам, или о том, что его имущества недостаточно для удовлетворения требований должников, то сроки рисков по ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» увеличиваются до полугода.
Данной нормой также устанавливается неприятная для покупателя недвижимости презумпция: «предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное».
В целом, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» построен таким образом, что чем больший срок отделяет оспариваемую сделку от принятия заявления о признании должника банкротом, тем сложнее указанную сделку оспорить кредиторам либо финансовому управляющему.
Продолжая мысль: ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен и годичный срок для оспаривания сделок, которые закон называет подозрительными.
В соответствии с названной нормой, подозрительная сделка может быть признана арбитражным судом недействительной при:
- неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (если вы заплатили меньше, чем при нормальных условиях);
- если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от условий, при которых совершаются аналогичные сделки.
Таким образом, дешевизна покупки в этой ситуации может сыграть против покупателя. Это очень серьезное основание для оспаривания подозрительной сделки.
Пунктом вторым ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен и трехлетний срок для оспаривания подозрительной сделки.
Так, если между спорной сделкой и подачей заявления о признании должника банкротом прошло менее трех лет, то сделка может быть признана арбитражным судом недействительной, если:
- в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки (покупатель) знал об указанной цели должника.
Причем предполагается, что покупатель знал о целях должника по ущемлению прав других кредиторов, о цели должника по уменьшению конкурсной массы, если покупатель аффиллирован (признан заинтересованным лицом), либо выполняются иные условия, установленные пунктом вторым ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Приведу некоторые из них:
- стоимость переданного в результате совершения сделки имущества составляет двадцать и более процентов стоимости активов должника;
- должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество;
- после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
По указанным основаниям подозрительная сделка может быть разрушена, как уже называлось, в течение трехлетнего срока.
Теперь обратимся к последствиям судебного процесса о признании сделки недействительной.
При признании следки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 и пункта 3 статьи 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», спорное имущество виндицируется (истребуется) от покупателя и включается в конкурсную массу. Сам покупатель получает право требования денег с банкрота, и встает в очередь за деньгами наравне с другими кредиторами – п. 2 ст. 61.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Естественно, что эта перспектива совершенно не радует покупателя недвижимости.
Если же к моменту вынесения решения суда имущество должника было перепродано добросовестному покупателю, то суд обязывает первого покупателя оплатить в конкурсную массу рыночную стоимость утраченной недвижимости. Если этого не произойдет, по иску к добросовестному покупателю недвижимость может быть виндицирована, и добросовестный покупатель также встанет в общую очередь кредиторов.
Сегодня в Сети ведутся разнообразные дискуссии о том, как обезопасить себя от описанных рисков. Обычно советы специалистов, в том числе профессиональных конкурсных управляющих, сводятся к тому, что не следует покупать недвижимость по заниженной цене, а расчеты по сделке желательно проводить безналичным способом, чтобы иметь возможность в будущем доказать реальность совершенной сделки.
Такие рекомендации, безусловно, хороши, но их выполнение практически нереально, так как оно полностью убивает изначальную идею сделки с лицом, которое срочно распродает свое имущество: идею приобрести имущество дешевле его реальной цены. Между тем, эта идея вполне осуществима. Любой гражданин, который желает воспользоваться своим правом на получение статуса банкрота, который хочет, чтобы все его долги были списаны, начинает с чего? Именно с продажи своей ликвидной недвижимости. Таким образом, рынок недвижимости насыщается и будет насыщаться подобными объектами.
В целом, конечно, появление практики банкротства физических лиц добавило работы при проверке недвижимости (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/). Радует лишь то, что тема эта знакома по ранее проведенным арбитражным процессам, а задачи проверки рисков выполнимы.
И вот еще что.
Затронутая тема местами кажется очень глубокой.
Например, в настоящее время в суде рассматривается иск, в котором кредиторы должника оспаривают подозрительную сделку, совершенную не самим должником, а его супругой. Спор представляет интерес, так как проданное имущество изначально было оформлено не на должника, а числилось на его супруге, хотя и находилось формально в их общей совместной собственности.
Законодатель напрямую не предусмотрел возможность оспаривания таких сделок, совершенных супругой, по правилам их подозрительности. Судья сейчас испытывает некоторые затруднения при решении дела, так как супруга ни должником, ни тем более банкротом не является.
Для меня лично возникновение этого спора означает, что в мою таблицу рисков (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) необходимо добавлять еще одну строку, а при проверке сделки на наличие признаков банкротства нужно проверять не только самого собственника недвижимости, но и его супругу.
В целом, задача поддержания этой таблицы в актуальном состоянии является совсем непростой.

(2009/4)
Как правило, если какая-либо комбинация не обладает признаками возможного повторения, мы не заостряем на ней внимания, так как частных случаев возможно бесконечное множество, а нас, прежде всего, интересует механика легко воспроизводимых схем, ведь именно с ними приходится бороться. Но следующий случай, пусть и единичный, оказался настолько интересным, что не привести его здесь кажется большим упущением.
Суть его в том, что гражданка была замужем за одним человеком, а думала, что состоит в браке с другим. Данное заблуждение привело потерпевшую к утрате дорогостоящих объектов недвижимости.
История этой женщины началась с не слишком удачного брака, в котором отношения между супругами быстро испортились. У самой потерпевшей дохода в тот период почти не было, ее первый муж также практически не работал. Когда она предложила расторгнуть брак, муж, как это часто бывает, занял пассивную позицию и предложил ей все сделать самой.
Женщина обратилась с иском в мировой суд, так как супруг не являлся на расторжение брака в органы ЗАГСа. Истица указала адрес ответчика – их общий домашний адрес. При этом истица, к сожалению, не учла, что ответчик зарегистрирован и уже фактически проживает в своей прежней, добрачной квартире.
Суд рассмотрел дело и заочным решением удовлетворил требование о расторжении брака. Вопрос о разделе имущества не поднимался, так как делить было практически нечего.
После вступления решения в силу и получения свидетельства о расторжении брака женщина повторно вышла замуж. Во втором браке ее постигли те же неприятности – новый муж также не утруждал себя работой. Но ее небольшой бизнес пошел в гору, и за два года нового брака она приобрела квартиру в Тольятти, а также довольно дорогой участок земли в пригороде, отведенный под строительство дома.
Так как женщина много времени уделяла работе, покупкой недвижимости и ее оформлением занимался ее супруг. Всю недвижимость муж регистрировал на себя. Возражений со стороны жены не поступало, так как она знала, что имущество покупается в браке.
Через некоторое время женщина была крайне удивлена тем, что ее первый муж крепко подружился с ее нынешним супругом.
Доподлинно не известно, кому из них двоих пришла в голову блестящая идея, но первый супруг, спустя два года после развода, подал заявление об отмене заочного решения суда, вынесенного по иску о расторжении брака. Первый муж пояснил, что он понятия не имел о расторжении брака, что извещения суд направлял не по адресу его регистрации (который легко установить, и где он фактически проживал все это время), а по адресу истицы. В связи с наличием процессуальных нарушений заочное решение было отменено, и было принято новое решение – первый брак был расторгнут уже в 2009 году.
Между тем ранее женщина регистрировала свой второй брак.
Данный брак по иску второго мужа был признан ничтожным, так как формально он был зарегистрирован в период первого брака.
Все имущество, приобретенное женщиной во втором браке и зарегистрированное на второго мужа, досталось последнему.
Очевидно, что мужья потерпевшей поделили деньги от реализации этой собственности.
В настоящее время потерпевшей заявлен иск об убытках, но перспективы данного дела не блестящие. Доказательств того, что женщина передавала деньги своему второму мужу, в деле нет.
В чем же причина произошедшего? Только ли виной тому ошибка в иске, где был неверно указан адрес ответчика – первого мужа?
Основная причина кроется, прежде всего, в том, что суды, ставя штамп о вступлении заочного решения в законную силу, зачастую не проверяют, действительно ли ответчик получил экземпляр заочного решения.
Если бы процедура, предписанная процессуальным законом, полностью соблюдалась, первый супруг потерпевшей не смог бы явиться в суд спустя два года и заявить, что экземпляр заочного решения им не был получен. Если бы так действительно произошло, то решение просто не вступило бы в силу.
В тоже время требовать компенсацию с казны Российской Федерации, доказывать, что убытки причинены судом - бессмысленно. Ошибка в указании адреса ответчика имела место, ошибка была допущена истицей, и это обстоятельство послужит основанием для отказа в подобном иске.

(2013/17)
В схеме №1 за 2010 г. мы рассказывали, как мошенникам удалось обмануть работников кредитной организации, и как в обеспечение по кредитному договору аферисты передали банку в залог неприватизированную квартиру. Естественно, долг заемщика не был погашен, и банк не смог добиться результата в исполнительном производстве, так как обязательство оказалось необеспеченным.
Эта интересная схема оказалось далеко не единственной из тех, что применялись и применяются целенаправленно против кредитных учреждений (см., например, № 13 за 2012 г.). В 2013 г. банки также подвергались атакам аферистов, и ряде случаев мошенники достигали успеха.
В этом обзоре не хотелось бы останавливаться подробно на преступлениях против кредитных учреждений, так как последние обладают мощными юридическими службами, и, как правило, могут за себя постоять. Рассмотрим обратную ситуацию, где потерпевшими могли стать рядовые заемщики банка, но в итоге им удалось переломить ситуацию, и сегодня потерпевшим себя считает именно банк. Так ли это, судите сами.
Между банком и двумя молодыми супругами существовали длительные ипотечные отношения. Как оказалось, супруги переоценили свои силы и не смогли обслуживать долг, так как один из них потерял работу. По иску банка было вынесено решение суда, согласно которому кредитный договор был расторгнут, а с семьи заемщиков в пользу банка была взыскана солидарно задолженность в сумме более миллиона рублей. Решением суда также было обращено взыскание на предмет залога – недорогую квартиру, расположенную в г. Жигулевске.
Решение вступило в законную силу, по нему было возбуждено исполнительное производство. Согласно материалам судебных приставов-исполнителей, по решению суда ипотечная квартира была выставлена на продажу, и торгующей организацией были проведены торги с начальной ценой, установленной судом. Указанные торги не состоялись. После того, как пристав-исполнитель снизил цену на 15 процентов, покупателя на недвижимость на повторных торгах все равно не нашлось, и повторные торги также были признаны несостоявшимися.
Согласно п. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель (в данном случае - банк) вправе оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. В соответствии с указанной нормой закона, отдел судебных приставов г. Жигулевска предложил банку оставить за собой нереализованное имущество.
В ответ на данное предложение банк направил в адрес ОСП г. Жигулевска письмо, в котором сообщил о своем согласии на оставлении предмета залога за собой. На основании указанного заявления право собственности на квартиру перешло банку.
После оставления ответчиком за собой нереализованного имущества исполнительное производство не было прекращено. Напротив, согласно материалам исполнительного производства, в 2013 году долг супругов все еще исчислялся сотнями тысяч рублей.
Несмотря на то, что супруги были выселены из квартиры, и сама квартира уже принадлежала банку, несмотря на то, что в период действия кредитного договора супруги выплатили почти половину от общей суммы займа, у теперь уже бездомных супругов все еще сохранялся долг перед кредитным учреждением. Они оказались в безвыходном положении, и уже на этой стадии решили обратиться к юристам.
Нами был подготовлен и подан иск, согласно которому супруги просили признать задолженность перед банком полностью погашенной. В основании иска мы опирались на следующее.
Согласно п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.
Указанная статья приведена в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившего в силу 07.03.2012 г. Так как банк ответил согласием на предложение приставов оставить предмет залога за собой уже в период действия новой редакции ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», то непогашенное стоимостью квартиры долговое обязательство супругов полностью прекратилось на основании прямого указания закона.
Иск был удовлетворен, и непогашенная задолженность супругов решением суда была полностью списана.
Забавно, но юристы банка почему-то обвиняют супругов (и нас с ними заодно), в «нечестности».
Странное, конечно, представление о справедливости у сотрудников банка.
Вспоминается старый анекдот про двух евреев, которые нашли клад, несут его; и один говорит: придем домой и честно поделим. Второй отвечает: нет, так не надо, давай лучше поровну.
+
Сейчас при больших долгах лучше самому не продавать жилье, иначе не сработает поправка об ипотечной амнистии

(2015/5)
Снова про банки и про ипотеку.
Банальная история: муж и жена получили ипотечный кредит в банке, который использовали для приобретения квартиры. Они были достаточно наивны, чтобы помимо ипотечного кредита оформить еще и потребительский кредит, причем на значительную сумму.
Как и следовало ожидать, через непродолжительное время оказалось, что платить по обоим кредитам одновременно супруги не в состоянии.
Заемщики предположили, что если они бросят платить по ипотечному кредиту, то закончится это выселением. Поэтому супруги продолжили вносить деньги в погашение ипотечного долга, но полностью перестали обслуживать потребительский кредит. Как они полагали, такие действия не приведут к потере жилья.
Юристы банка решили переиграть заемщиков.
Поступающие в счет ипотечного долга деньги банк начал списывать в погашение потребительского кредита. Юристы резонно рассудили, что обеспеченную недвижимостью задолженность они всегда успеют взыскать, тогда как необеспеченный потребительский кредит вернуть будет значительно труднее.
В итоге у супругов образовалась значительная просрочка по ипотеке, и банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на единственное жилье супругов – на ипотечную квартиру.
В судебном процессе выяснилось, что, поскольку назначение платежа при внесении денег не указывалось, из приходных ордеров невозможно понять, в счет какого долга внесены деньги. Для супругов факт неоплаты долга по ипотеке стал полнейшей неожиданностью.
Решение по делу еще не принято. Мой друг и коллега, Сергеев А.В., который ведет этот процесс, обещал поделиться судебным решением, как только оно вступит в законную силу.
Но уже сейчас ясно: документооборот крупного банка оформлен таким образом, что заемщик отдает деньги кредитору, а затем банк уже сам решает, какой кредит он хочет этими деньгами закрывать.
Конечно, такие возможности кредитного учреждения нельзя недооценивать.

(2011\5)
Районный суд рассматривал обыденный спор о наследстве.
Умер отец новорожденного ребенка. Брака между родителями зарегистрировано не было, и отцовство в добровольном порядке не устанавливалось. В связи с этим мать ребенка просила суд установить факт отцовства умершего мужчины над ребенком, и включить малолетнего в состав наследников.
Ответчиком по делу выступал дедушка ребенка. Дедушка крайне отрицательно отнесся к идее включения ребенка в состав наследников. В состав наследства входила квартира, делиться которой дедушка не планировал.
Хотя ответчик твердо знал, что его сын является отцом ребенка истицы, с поданным иском он не согласился.
В связи с возражениями истца судом была назначена генетическая экспертиза, которая должна была установить родственную связь между дедушкой и внуком.
Вследствие конфликтных отношений между истицей и дедушкой, время отбора генетического материала для сторон было назначено с разницей в один час. Эксперты-генетики, согласно определению суда, ожидали участников процесса в одном и том же месте, но в разное время.
Для истицы все происходящее выглядело следующим образом: она явилась на экспертизу с ребенком на руках, у малыша взяли кровь для исследования. Эксперты сообщили матери ребенка, что час назад с определением суда приходил дедушка, также сдал кровь, что все пробирки опечатаны и ожидают генетической дактилоскопии.
К удивлению девушки, проведенная экспертиза показала, что дедушка и ее ребенок родственниками не являются. Истица, точно знающая, кто отец ее ребенка, обвинила ответчика в подкупе экспертов.
В связи с данным заявлением суд назначил повторную генетическую экспертизу в другом медицинском учреждении. После повторного исследования вывод последовал тот же: ответчик не является дедушкой ребенка истицы.
Истица перестала понимать, что происходит. Единственное объяснение, к которому она пришла, заключалось в том, что ответчик не является отцом ее умершего друга. Придя к такому выводу, мать ребенка перестала бороться за квартиру.
Между тем догадка истицы оказалась неверна. Ответчик был отцом умершего, а выиграть процесс ему помогла хитрость, и подкупом экспертов-генетиков он точно не занимался.
Дедушке было хорошо известно, что в судебных процессах пристальное внимание уделяется проверке личности сторон. Секретари судебного заседания, а нередко и сами судьи изучают паспорта явившихся граждан и стараются убедиться, что перед ними именно то лицо, которое названо в паспорте. В тоже время в медицинских учреждениях подобной строгой практики нет, и медики по роду своей деятельности обычно не склонны к тщательной проверке документов. Этим и воспользовался ответчик.
Так как отобрание генетического материала производилось не в зале суда, а в медицинском учреждении, к экспертам-медикам с паспортом дедушки… явился его давний приятель. Сдавший кровь ровесник ответчика совершенно точно не являлся дедушкой ребенка истицы. По этой причине и повторное исследование того же генетического материала другими экспертами не принесло истице желаемого результата.
Как отмечают специалисты в области уголовного права, самого дедушку весьма сложно обвинить в совершении какого-либо преступления.
Известно, что аналогичный случай произошел в США, только уже в уголовном процессе, где подозреваемый в совершении изнасилования врач также предпринял попытку обмануть правосудие. Его метод был заметно сложнее. Будучи профессиональным хирургом, он разместил в своей вене капсулу с чужой кровью (с подходящим резус-фактором, нужной группы, но ему не принадлежащей). По результатам экспертизы присяжные вынесли оправдательный приговор, так как эксперты пришли к выводу о том, что образцы спермы и пробы крови принадлежат двум разным людям.
Афера вскрылась, когда уже после вынесения оправдательного приговора дотошные генетики обнаружили в забранной крови консерванты, характерные для крови, содержащейся в специализированном банке крови (приготовленной для длительного хранения крови доноров). Анализ, взятый капиллярно (из пальца), вывел обвиняемого на чистую воду.
В описанном случае с дедушкой анализ крови из пальца на ситуацию никоим образом бы не повлиял. В России традиционно из двух решений проблемы выбрали наиболее простое.

(2015/17)
Все еще попадаются мошенничества с материнским капиталом. Уже неоднократно эту тему мне приходилось поднимать: см. п. 23 обзора мошенничеств за 2013 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2013/#23 ) и п. 3 за 2014 год (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2014/#3 ). Разного рода мошенничества с материнским капиталом уже порядком надоели и не представляют интереса сами по себе. Но сейчас, когда я принимаю все больше заказов на проверку рисков (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/), очертилась другая проблема.
Если кратко, то речь вот о чем.
Я всегда призывал крайне внимательно относиться к сделкам с жильем, в котором у несовершеннолетнего собственника есть доля, и на сделку с которым нужно получать согласие органов опеки и попечительства (ООП). Были уже очень нехорошие прецеденты, в которых согласие ООП давалось под условием приобретения родителями ребенка другой недвижимости, а родители ребенка это условие не выполняли. В ряде случаев это приводило к изъятию у покупателя его собственности. Доводы о том, что покупатель полностью рассчитался с родителями ребенка ни к чему не приводили. Подробно об этом - п.9 обзора мошенничеств за 2011 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2011/#9 ).
В моей таблице рисков имеется соответствующая строчка, в которой речь идет именно о таком риске.
Но работа в судебных процессах диктует свое, и сейчас в таблицу рисков добавилась еще одна строка.
Так, последние годы многие покупают жилье, используя материнский капитал для расчета с продавцом, либо используют средства материнского капитала для погашения ипотечного кредита. И в том и в другом случае родители (или родитель) пишут нотариально заверенное заявление в Пенсионный фонд РФ о том, что получатель средств материнского капитала обязуется наделить детей долей в праве собственности на жилье.
Я уверен, что это очень, очень плохо, сразу по трем причинам.
Во-первых, такое дурацкое правило создает долевую собственность на жилье, что скверно само по себе. Схема «один объект – один собственник» всегда гораздо прозрачней и спокойней. Дети вырастают, начинаются споры, долевая собственность становится почвой для конфликтов.
Во-вторых, может возникнуть необходимость раздела имущества между супругами-родителями. Такое жилое помещение, даже если еще не выплачен ипотечный кредит, можно разделить между супругами миром, или через суд, для этого в законе есть механизмы. Это непросто, но возможно. Но, если в спор супругов о разделе имущества добавляется указание государства на то, что в квартире нужно выделить еще и детские доли, то спор между супругами заходит в тупик. При отсутствии свободных денег разделить такое жилье вообще невозможно. Законодатель не учел, что супруги (родители) могут развестись, и правило об образовании у детей долевой собственности не дает родителям разойтись друг с другом миром. Это создает множество юридических и психологических проблем, в том числе и у детей.
В-третьих, и это самое главное – требование государства о передаче доли детям существенно повышает риски для покупателя жилья. Причины этого заключаются в том, что в реальности не существует никакой системы контроля за родителями, получившими деньги по материнскому капиталу.
В столицах и крупных городах России сотрудники прокуратуры более-менее регулярно проверяют, получили ли дети свои доли. Эти проверки «спускаются сверху» и являются рутинной работой для прокурорских: запросить данные из ПФР о получателях денег, запросить сведения из Росреестра, сопоставить два списка… Но даже в столицах нет никакого механизма, который бы помешал родителю продать жилье до того, как такая проверка будет совершена. Соответственно, такое жилье вы запросто можете купить.
Вы спросите: программы поддержки семьи в России действуют давно, и ведь как-то эта проблема решалась?
Решалась, да.
До недавнего времени прокуратура чаще всего занимала такую позицию: если средства материнского капитала были потрачены по назначению (на покупку жилья либо на погашение ипотеки), но ребенку доля в праве не была выделена, то родителя ставили перед фактом: выделяй ребенку долю новом жилье или полученные от государства деньги придется вернуть.
В 2015 г. эта практика самым неожиданным образом стала меняться.
Так, прокуратура сегодня совершенно справедливо замечает, что есть отдельная категория родителей, которым после продажи жилья выделять ребенку долю просто не в чем. Но, даже если не брать в расчет маргинальных родителей, то все равно – ребенок получит долю где-то и в чем-то. А должен был получить – в конкретном жилье. Но не получил.
Развивая эту мысль, прокуратура стала обязывать органы опеки и попечительства к тому, чтобы опека оспаривала сделки с жильем, доля в праве на которое не была выделена ребенку.
Опека, в свою очередь, стала реагировать на предписания прокуратуры и заявлять иски о незаконности продажи такого жилья родителями ребенка.
Подобного рода практика формируется сейчас в разных регионах России. Практика идет пока в разнобой: кто-то из судей считает, что незаконность сделки (ст. 168 ГК РФ) имеется только в части сделки. В этом случае по решению суда покупатель теряет долю, которую должен был получить ребенок, но не получил. Такие решения судьи основывают на ст. 180 ГК РФ (недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части).
Другие судьи полагают, что сделка должна оспариваться целиком. Это связано с тем, что покупатель действительно не стал бы приобретать, например, 7\8 долей в квартире, и, следовательно, условие ст. 180 ГК РФ не выполняется, сделка разрушается полностью. Кроме того, опека все чаще занимает такую позицию: возврат доли только ребенку не восстановит его права, так как ребенок не сможет проживать с чужими дядями и тетями. Заявляя так, опека разваливает всю сделку целиком.
Процитирую одно такое исковое заявление: «возврат денежных средств материнского капитала не будет способствовать восстановлению прав ребенка, так как задачей программы является появление у семьи жилого помещения на праве собственности. Взыскание с ответчика ФИО денежных средств не будет способствовать выполнению этой задачи».
Получается, что покупатель такой квартиры оказывается перед колоссальной проблемой: совершенная им сделка разрушена, и он теперь должен каким-то образом получить свои деньги назад с продавца квартиры.
Учитывая, что покупатель к такому повороту событий оказывается совершенно не готов, и деньги свои требовать начал совсем не сразу, продавец имел все шансы избавиться от всей собственности и «приготовиться» к появлению решения о взыскании с него денег.
Теперь самое важное.
При проверке жилья (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) на вторичном рынке факт использования собственниками материнского капитала очень трудно установить.
Можно выделить ряд косвенных признаков, которыми я сейчас пользуюсь. Я узнаю, есть ли у собственника дети (изучаю паспорт продавца); проверяю правоустанавливающий договор и ищу в нем указания на использование средств материнского капитала; в открытую спрашиваю – использовались ли средства материнского капитала при покупке квартиры?
Как вы понимаете, все эти средства наивны и не дают полной гарантии. Даже изучение правоустанавливающего договора может ничего не дать. Например, о факте погашения ипотечного кредита средствами материнского капитала я и покупатель квартиры вообще официально узнать никак не можем.
Узнать неофициально, через Пенсионный фонд РФ, конечно, можно, но клиенты не готовы финансировать такую «разведку», а, главное, мне не хочется прибегать к таким методам. Услугу по проверке рисков (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) оказываю часто, и не хочется действовать таким образом.
Сейчас этот вопрос, как гарантированно и законно узнать об использовании продавцом средств материнского капитала, остается открытым.
Хочется подстраховаться, но, конечно, не в том смысле, чтобы всем клиентам рекомендовать титульное страхование.
Очень нужна какая-то альтернатива неофициальному источнику в Пенсионном фонде.
Буду рад любым предложениям на info@granatmaxim.ru.


(2013\23)
Обычно все незаконные махинации с материнскими сертификатами связаны с их незаконным обналичиванием. В России в целом и в Самарской области в частности сложилась устойчивая практика привлечения к ответственности за данные действия. Правоохранителями привлекаются к ответственности за обналичивание не только сами матери, получившие после рождения второго ребенка денежный сертификат, но и псевдо-продавцы недвижимости, а также иные лица, способствовавшие совершению преступления.
После того, как в Самарской области десятки людей были привлечены к уголовной ответственности за обналичивание материнских сертификатов, криминальная мысль наших сограждан нашла новое применение сертификатам. Применение, конечно, незаконное, но практически ненаказуемое.
Так, тольяттинская риелтор после рождения второго ребенка получила материнский сертификат. Она подыскала для себя дом неподалеку от города, и договорилась с собственником о покупке. Согласно договоренности сторон сделки, большую часть суммы покупатель должна была оплатить до сделки, а для погашения оставшегося долга должны были использоваться средства материнского сертификата.
Первая часть средств была внесена, договор купли-продажи был подписан и сдан в Росреестр. Продавец после регистрации перехода права собственности стал ожидать поступления денег на расчетный счет, но по какой-то причине деньги на его счете не появлялись.
Как выяснилось, подписав договор купли-продажи, риелтор написала заявление в Пенсионный фонд, согласно которому она просила не оплачивать сертификат по ранее поданному заявлению с номером счета продавца. На основании данного заявления Пенсионный фонд оплату продавцу не произвел.
О заявлении молодой мамы продавец узнал только после перехода права собственности. Оказалось, что фактически риелтор купила дом на полмиллиона дешевле, чем он стоит на самом деле.
Поскольку договор купли-продажи был типовой, в нем не содержалось условие о возможности его расторжения в случае неполной неоплаты. Соответственно, у продавца осталось только право требования денег с молодой мамы. Вернуть себе недвижимость продавец уже не может.
Вдобавок продавец столкнулся с нашей обычной проблемой: так как в договоре купли-продажи отсутствовало условие о регистрации залога, ипотека в пользу продавца не была зарегистрирована Росреестром. Регистратор был обязан зарегистрировать ипотеку в силу закона, но, как обычно, Росреестр «забыл» это сделать.
Все сказанное, конечно, не означает, что положение у потерпевшего безвыходное, но для нашей темы интересно другое: получив право собственности на дом, недоплатив за него полмиллиона и сохранив материнский сертификат, риелтор легко использовала материнские деньги при новой покупке.
В возбуждении уголовного дела потерпевшему было отказано.


Ваши отзывы о семинаре, а также вопросы и предложения буду рад получить на электронную почту info@granatmaxim.ru.

Гранат М.А. 

P.S.
Уважаемые участники семинара!
Юридические консультации по семейным спорам и вопросам о недвижимости возможны через скайп: granat_maxim. Пожалуйста, время консультации согласуйте по телефону: +7 917 125 7321, чтобы всем было удобно.
Мой офис расположен по адресу: г. Тольятти, ул. Победы д. 27, схема проезда по ссылке: http://granatmaxim.ru/contacts/

Выездные судебные процессы я веду в любых городах России.  

Работу по оценке рисков при сделках с недвижимостью я выполняю удаленно, она описана в небольшом видео здесь: http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/.
Буду рад вашим обращениям, спасибо!

герб_ср размер.jpg

WWW.GRANATMAXIM.RU