Еще раз про «верх наивности» и предварительные договоры

Что такое «верх наивности»? 
Это четырнадцатилетняя беременная школьница, 
которая на седьмом месяце втирает себе в живот крем для похудения

Предварительные договоры в мошеннических схемах используются давно и успешно.
Несмотря на принятые законодателем поправки к ГК РФ, предварительные сделки по-прежнему популярны у мошенников. У меня скопилась целая россыпь афер, основанных на предварительных договорах: п. 10 обзора мошенничеств за 2014 г., п. 10 обзора за 2012 г.; п. 6 обзора за 2010 г.; п. 8 обзора за 2010 г.; п. 3 обзора за 2009 г.; п. 7 обзора за 2009 г.; п. 3 обзора за 2008 г.; п. 7 обзора за 2008 г.; п. 4 обзора за 2007 г.
Вот очередной, свежий пример.
В период 2014-2016 г. застройщик привлекал деньги под малоэтажное жилищное строительство. Участникам предлагалось внести деньги по предварительным договорам купли-продажи «таунхаусов», которые общество еще только будет возводить.
Изначально крайне сомнительная схема работы с клиентами, построенная явно в обход закона «О долевом строительстве…» подавалась как безопасная, так как в собственности застройщика находился земельный участок, на котором планировалось возведение жилья.
По какой-то психологической причине этот довод клиенты находили убедительным и отдавали деньги (!).
Застройщик, набрав первых «дольщиков» и получив с них оплату по предварительным договорам, начал строительство. Согласно показаниям сотрудников компании, которые были отобраны в полиции, строительство продолжалось ровно до того момента, пока не были распроданы все квартиры. Как только поступление новых денег прекратилось, стройка была фактически свернута.
Граждане начали беспокоиться, стали интересоваться сроками возобновления строительства. В ответ компания предложила участникам стройки подписать дополнительные соглашения, смысл которых заключался лишь в продлении сроков возведения жилья. Строители не предпринимали совершенно никаких мер к тому, чтобы успокоить своих клиентов.
В искусственно созданной стрессовой ситуации дольщики разделились на две неравные группы.
В первой группе собрались те, кто решил добиваться признания права собственности на объекты незавершенного строительства – блокированные жилые дома.
Этим гражданам, прежде всего, нужно было доказать в суде, что имеющиеся у них на руках предварительные договоры по своей правовой природе фактически являются договорами долевого участия. Эта задача - выполнима.
Согласно обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.) «независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки … действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Соответственно, те из потерпевших, кто решил обращаться в суд, спустя некоторое время получили решения о признании за ними права собственности на землю и объекты незавершенного строительства. Надо сказать, что застройщик в этих судебных процессах «палки в колеса» истцам не вставлял, против удовлетворения исков не возражал. Это было важно для истцов, так как многие из них не выполнили требования ст. 429 ГК РФ о направлении писем контрагенту по предварительному договору (даже опытные риелторы об этом иногда забывают, а прочие граждане о необходимости направления почты по правилам ст. 429 ГК РФ просто не знают).
Вторую и наиболее многочисленную группу участников строительства составили граждане, которые решили забрать свои деньги.
Директор застройщика встретился с дольщиками и дружелюбно сообщил им, что стройка сильно затягивается, но он готов возвратить все деньги в сжатые сроки, если граждане согласятся отказаться от взыскания с общества неустоек и штрафов.
Поскольку цены на недвижимость с 2014-2015 г. большей частью снижались, люди согласились забрать деньги без каких-либо процентов, полагая, что и так смогут купить себе что-либо.
Тогда директор сообщил, что, к сожалению, денег у компании нет, и единственный способ вернуть деньги – набрать новых участников затянувшегося строительства. Для этого компании необходимо старые предварительные договоры расторгнуть, и заключить новые.
На собрании директор показал несколько судебных решений, согласно которым за несколькими дольщиками уже было признано право собственности на недострой. Решения демонстрировались подлинные. Фамилии истцов были знакомы многим из дольщиков.
Таким образом, директор компании выстроил у слушателей логическую цепочку: если вы не получите деньги от застройщика, то всегда сможете через суд признать за собой право собственности (правда, в этом случае дом вы будете достраивать сами).
По итогам собрания граждане подписали соглашения о расторжении предварительных договоров, рассчитывая, что получат деньги, а если не получат – то признают право собственности через суд.
Конечно, никаких денег от общества эти люди не получили.
Более того, состоявшееся расторжение предварительного договора не позволило потерпевшим признать право собственности. Против новых исков застройщик стал категорически возражать, так как, по мнению ответчика, эта группа истцов уже выбрала способ защиты своих прав – возврат денег, и не может теперь требовать еще и признания права собственности. Ответчик также стал мотивировать свои возражения тем, что недвижимость была продана им повторно.
Действительно, как выяснилось, после расторжения первых предварительных договоров компания еще раз продала все объекты, приняв деньги от других доверчивых граждан, по таким же предварительным договорам.
Вполне логично, что, когда судьям приходилось выбирать между дольшиком с добровольно расторгнутым договором и дольщиком, у которого договор действует, то земля и строение оставались последнему.
Подведем черту?
Первая группа участников стройки, те, что изначально пошли в суд и признали за собой право собственности, так и остались с недостроенными объектами. Удорожание стройматериалов привело к тому, что достраивание жилья приближается по стоимости к его строительству. Кто будет достраивать, и будет ли строительство завершено единообразно, не ясно.
Вторая группа участников стройки, те, кто поспешил расторгнуть договоры с застройщиком, не получили вообще ничего. Ни денег, ни недвижимости.
Образовавшаяся третья группа участников, а именно новые покупатели, которые только что купили проданные по второму разу квартиры, сейчас могут не опасаться оспаривания своих прав. При этом они имеют счастье наблюдать работу трех-пяти строителей, которые вяло двигаются на огромной, в пятьдесят домов, строительной площадке. Рабочие имитируют деятельность по окончанию строительства, но их работа нужна лишь для того, чтобы против застройщика не возбуждалось уголовное дело.
Исполнительные листы на данную компанию приходят судебным приставам с завидной регулярностью, на сайте ФССП задолженности общества перечислены длинным списком.
Я предложил обманутым дольщикам второй группы начать процедуру банкротства застройщика, и попытаться привлечь к субсидиарной ответственности директора и учредителя общества. Его недобросовестность – налицо, основания для привлечения к дополнительной ответственности имеются. В ответ дольщики сообщили, что у них недостаточно средств, чтобы оплачивать судебный процесс, который будет длиться год-два, и перспективы которого не гарантированы. Просят меня начать обращение взыскания на землю, которая частично до сих пор находится на балансе общества. Спрашиваю – а как же новые дольщики, с ними что делать? Молчат.
В возбуждении уголовного дела было отказано, так как ни на одну квартиру два предварительных договора одновременно не заключались, и вторые договоры подписывались только после расторжения первоначальных.

Так или иначе, моя невеселая коллекция пополнилась еще одним эпизодом. Надеюсь, мне удастся хотя бы нескольким семьям помочь, самым активным.  

www.granatmaxim.ru

Еще статьи