Адвокат переоформил на себя недвижимость клиента

Бывают, мои сюжеты повторяются. На самом деле это хорошо, так как увеличивается предсказуемость результатов судебного процесса.
Недавняя история: риелтор присвоил недвижимость доверителя (№ 28 за 2023 г.). Доверитель на кладбище, риелтор в ЕГРН, дело еще в суде.
Чуть ранее: пристав-исполнитель оформил на себя квартиру знакомого (№15 за 2019 г.). С трудом жилье удалось вернуть владельцу.
Вы, наверное, догадались, кто следующий? Адвокат оформил на себя недвижимость клиента.
Обратились пожилые супруги. Рассказали, что в подмосковном Красногорске они арендовали землю, два земельных участка. Арендодатель – местная администрация. На участках у мужа, Александра Анатольевича, стояли торговые павильоны. Павильоны работали много лет, не были оформлены в ЕГРН, хотя являлись, по сути, капитальными строениями (имели фундамент, были прочно связаны с землей).
Супруги уезжали из России и нуждались в помощи по оформлению и последующей продаже данной недвижимости. С этой целью они в 2015 г. наняли адвокатов – также двоих супругов. На имя адвокатов была выдана доверенность с правом переуступки прав по договорам аренды.
Оставив оплату юристам и соответствующую доверенность, супруги выехали за границу. На протяжении 2015 и 2016 г. магазины продолжали работать, а юристы сообщали о том, что «занимаются оформлением недвижимости».
В 2016 г. бухгалтер Александра Анатольевича случайно узнала о том, что право аренды по договору уступки права переоформлено на одного из адвокатов. Александр Анатольевич крайне удивился этому.
На вопрос о том, что происходит, адвокат сообщил, что «временно переоформил недвижимость на себя», так как «знакомые в Росреестре должны помочь с дальнейшим оформлением павильонов».
Переоформление недвижимости было выполнено ровно так же, как в прошлой истории с риелторами: адвокат-жена, действующая по доверенности, переуступила право аренды адвокату-мужу. То обстоятельство, что оба адвоката были указаны в одной и той же доверенности, никого из участников сделки не остановило: права на оба участка перешли адвокату по договору цессии. Правила п.3 ст. 182 ГК РФ о том, что «представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является» Росреестром применены не были. Разные точки зрения есть на этот счет, но в целом вопрос занятный.
В договоре уступки права адвокаты указали цену уступаемых прав – 300 т.р. за каждый участок. При этом рыночная стоимость недвижимости на тот момент составляла около 20 млн. р.
Оформление павильонов также состоялось в 2015 г., павильоны были поставлены на кадастровый учет на имя адвоката-мужа. Позже, в 2018 г., земля была выкуплена адвокатом у местной администрации. Поскольку адвокат являлся собственником нежилых строений, участки были оформлены в его собственность.
Длительное время никакой определенности в ситуации не было. Супруги – заказчики ждали от адвокатов возврата недвижимости. В 2019 г. вопрос был поставлен ребром.
Далее начался театр абсурда. Собственно, эта история занимательна как раз тем, как адвокаты прикрывали себя в этой, мягко говоря, щекотливой ситуации.
Муж-адвокат заявил, что он готов вернуть один участок и один павильон Александру Анатольевичу, но возврат имущества будет осуществлен им по договору дарения недвижимости. При этом адвокат выставил следующие условия:
- при подписании договора дарения Александр Анатольевич составит расписку, из которой следует, что именно он сам поручил адвокату-жене заключить договоры уступки с адвокатом-мужем (адвокаты, по сути, требовали одобрения уже совершенной сделки);
- от Александра Анатольевича также потребовали, чтобы он указал в расписке, будто деньги в сумме 300 т.р. за цессию по каждому участку он получил;
- в расписке также должно было быть указано, что построенные Александром Анатольевичем и введенные им же в эксплуатацию павильоны «демонтированы к дате уступки прав». Очевидно, это указывалось, чтобы «соблюсти» требования ст. 35 ЗК РФ о запрете на сделки с землей в отрыве от строений, а также для того, чтобы Александр Анатольевич не смог обвинить адвоката в присвоении строений. Названную расписку адвокаты требовали подписать 2015-м годом.
Поскольку к тому времени история длилась уже четыре года, а пожилые супруги имели реальную перспективу остаться вообще без имущества, Александр Анатольевич согласился на все условия адвокатов. Он вооружил их необходимой распиской, после чего договор дарения одного из павильонов действительно был сдан на регистрацию.
В принципе, история могла бы закончиться, так как Александр Анатольевич получил назад один из двух павильонов, а адвокат прикрыл себя от возможных уголовных обвинений. Кроме того, за ним осталась подорожавшая как минимум вдвое недвижимость – один из павильонов. Ну , не стоит забывать, что за «юридическую помощь» Александр Анатольевич еще и заплатил.
Тем не менее, история не закончилась.
Всерьез опасаясь своих защитников, Александр Анатольевич переоформил полученный павильон на своего человека. Вскоре выяснилось, что адвокат-жена подала иск о признании дарения недействительным, так как согласия на отчуждение земли и строения она не давала (!).
Судебный процесс шел с 2019 г. по 2021 г. Дело закончилось постановлением Первого кассационного суда общей юрисдикции. Поскольку нотариального согласия на сделку от адвоката – жены действительно в регистрационном деле не было, конечно же, павильон и земля вернулись в собственность адвокатов. Вполне ожидаемо, дополнительный переход права в такой ситуации от требований по виндикации не спас.
Финал истории: адвокаты получили гонорар за работу, два земельных участка, два павильона, и по всем распискам за «купленное» имущество они заплатили всего 600 т.р., хотя и получение последней суммы Александр Анатольевич категорически отрицает.
Все разумные сроки предъявления гражданских исков прошли.
Александр Анатольевич обратился с заявлением о возбуждении уголовного дела. Заявление приняли, говорят, есть перспектива предъявить обвинение. Если дождемся приговора – сообщу.
В ответ на все обвинения адвокаты сообщают, что они «действовали исключительно в интересах клиентов».

P.S.
Что интересно: даже после составления расписки о том, что павильоны были демонтированы Александром Анатольевичем, их непрерывное существование как до цессии, так и после, вполне можно установить. Например, данные объективного контроля - спутниковые фотографии сервиса «Земля Гугл» обычно позволяют рассмотреть земельные участки до и после необходимых дат. Интересно, как адвокаты будут это обстоятельство объяснять.

P.P.S.

Напоминаю, что 27го февраля в 10:00 Мск в телеграме пройдет бесплатное мероприятие, посвященное острой теме: жертва телефонных мошенников продает свое жилье. Разберем как распознавать такие сделки и как защитить покупателя. Давайте делиться опытом, мне совсем не нравится, что таких процессов становится все больше. Ссылка для записи