Оспариваем сделку, совершенную дееспособным

Совсем свежая история, закончившаяся в 2019 г.
Александр - еще не старый мужчина, 1954 г.р., всю жизнь работал слесарем.
В восьмидесятых годах ХХ века ему от предприятия была выделена на праве социального найма однокомнатная квартира, в которой он стал проживать с 1988 г.
По просьбе своего брата Александр зарегистрировал в неприватизированной квартире свою племянницу и её детей. В 2015 г. Александр стал просить родственников, чтобы они снялись с регистрационного учета, так как коммунальные платежи ложатся только на него одного. Родственники самостоятельно с учета не снялись.
Александр не знал, каким образом можно снять с регистрационного учета родственников без их согласия. Он поделился своей проблемой со знакомым сварщиком.
Знакомый сказал, что его дочь - квалифицированный юрист, работает судебным приставом-исполнителем, и что она сможет помочь Александру снять родственников с регистрационного учета. Таким образом, через сослуживца Александр познакомился с девушкой - приставом ФССП.
Девушка согласилась помочь снять с регистрационного учета родственников Александра.
Предполагая, что пристав будет действовать в его интересах, Александр подписывал все документы, на которые ему указывала новая знакомая. Он полностью ей доверял.
Летом 2018 г. Александр узнал, что квартира, которую он занимает, уже оформлена на имя пристава-исполнителя.
Из открытых данных ЕГРН действительно стало понятно, что до приватизации родственники Александра были сняты с регистрационного учета судебным решением. В дальнейшем квартира была приватизирована на Александра и в дальнейшем продана им приставу. Это стало полной неожиданностью для самого Александра, так как никаких денежных средств от пристава он не получал. Намерений на продажу квартиры он не имел, другого жилья у него нет и не было.
В квитанциях об оплате коммунальных платежей по-прежнему значился Александр, и из-за этого обстоятельства он долгое время не знал о состоявшемся переходе права собственности.
Два слова о потерпевшем: Александр всю жизнь занимался малооплачиваемой и тяжелой физической работой, у него имеется только среднее образование, снижено зрение, присутствует ряд возрастных заболеваний. Он никогда прежде не имел дела с оформлением недвижимости, никогда не был в суде, не имеет представления о том, чем отличается выдача оформительской доверенности от сделки по отчуждению недвижимости. Что еще важно: с момента развода с женой в 1997 г. он уже более двадцати лет проживал один. Все перечисленное повышало виктимность Александра и делало его «легкой добычей».
Тем не менее, было понятно, что в суде мы обязательно столкнемся с двумя проблемами:
- истец дееспособен (не лишен дееспособности);
- он никогда не обращался за помощью к психологам и психиатрам, не состоял на учете, не употребляет алкоголь, и нет никаких оснований считать, что он не понимал значение своих действий в день сделки.
Ко всему прочему, нам нужно было оспорить одну сделку (куплю-продажу), но сохранить другую (договор приватизации). То есть, следовало проявить «избирательность» в вопросе о том, когда Александр понимает значение своих действий, а когда – нет. На практике это довольно трудно сделать.
Я много работаю в судах с экспертизами сделкоспособности, в т.ч. с посмертными экспертизами лиц, совершивших сделки с недвижимостью.
Зачастую в этих процессах перспектива по разрушению сделки появляется только тогда, когда при жизни у подэкспертного имелся психиатрический диагноз, либо имелись явные признаки психического заболевания. Конечно, бывают и исключения, но в целом при отсутствии психиатрического диагноза либо явных симптомов (проявлений болезни) разрушить сделку тяжело.
В данном случае как раз психиатрического диагноза не было. В тоже время, нам предстояло доказывать, что истец не понимал значение совершаемых им действий только при совершении одной сделки - купли-продажи.
В отсутствие психиатрических диагнозов ставить вопрос о назначении психиатрической судебной экспертизы было опасно. Кроме того, вопросы понимания характера сделки и вопросы наличия/отсутствия заблуждения больше относятся к компетенции психолога, чем психиатра.
Соответственно, по правилам ст. 79 ГПК РФ мы попросили суд назначить не судебно-психиатрическую, а судебно-психологическую экспертизу, и перед экспертом поставить следующие вопросы:
- обладает ли подэкспертный повышенной внушаемостью?
- имеются ли у подэкспертного нарушения памяти?
- была ли у подэкспертного лица снижена способность понимать содержание подписанного им договора купли-продажи квартиры?
От правильной формулировки вопроса во многом зависит правовая «пригодность» получаемого от эксперта ответа.
В данном случае нам повезло. Судебный эксперт дал не вероятностное, а категоричное заключение о том, что Александр обладает повышенной внушаемостью, ведомостью, излишне доверчив и имеет серьезные проблемы с памятью, что в совокупности помешало ему понимать значение своих действий именно при подписании договора купли-продажи квартиры.
В итоге, хотя ни психиатрического, ни наркологического диагноза подэкспертному поставлено не было, суд все же пришел к выводу, что истец при подписании договора не понимал значение своих действий.
На что еще хочу обратить внимание.
В материалах дела отсутствовали какие-либо банковские документы о том, что Александр получал деньги за жилье. Расписки о получении денег также Александром не составлялось. При этом запись в договоре об уже произведенной полной оплате суд доказательством оплаты не посчитал.
Я уже заострял внимание на вопросе о том, что записи в договоре не являются доказательством исполнения по сделке. Думаю, что в подтверждение передачи денег должна иметься расписка или банковские документы. Сам же договор, если нет расписки или платежного поручения, не может подтверждать факт передачи денег (см. №10 за 2016 г.). Сейчас эту точку зрения все чаще наблюдаю среди судей. Думаю, в целом это правильно.
Что еще меня откровенно позабавило в этом процессе: юрист, нанятый приставом для того, чтобы защищать её в суде от иска Александра, ранее выступал в другом процессе… от имени Александра, в деле по снятию родственников с регистрационного учета. То есть, сначала этот специалист работал от имени Александра, а затем против него. Никаких неувязок в этом мой коллега не видел.

Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти по делу 2-2224/2018 ~ М-2101/2018 перепечатываю с официального сайта суда. Заключение эксперта в нем - интересное 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 февраля 2019 г.

Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области

в составе:

председательствующего судьи Захаревской М.Г.

при секретаре Зориной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 2-2224/2018 ~ М-2101/2018 с участием помощника прокурора Комсомольского района г. Тольятти Саперского А.П., представителя истца Зудовой Е.А. (доверенность № 63/98-н/63-2018-2-485 от 02.10.2018 г. в деле), представителя ответчика Фунина С.И. (доверенность № 63/72-н/63-2018-3-690 от 16.10.2018 г. в деле)

гражданское дело по иску П.А.П. к П.К.Ю. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, аннулировании записи о регистрации права собственности, восстановлении права собственности, по встречному иску П.К.Ю. к П.А.П. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

П.А.П. обратился в суд с вышеуказанным иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику П.К.Ю., ссылаясь на то, что является одиноким пенсионером, проживает по адресу: ...., до настоящего времени работает слесарем в ПАО «КуйбышевАзот». По просьбе двоюродного брата зарегистрировал в 2003 г. в своей неприватизированной квартире племянницу У. и ее детей, хотя данные родственники никогда в квартиру не вселялись. В 2015 г. он обращался к родственникам с просьбой о выписке, т.к. оплата коммунальных платежей производилась только им (истцом), но получил отказ. Каким образом снять не проживающих в спорной квартире граждан с регистрационного учета он (истец) не знал и поделился своей проблемой с сослуживцем – сварщиком Р. Тот сообщил, что его дочь П.К.Ю. – юрист, работает ..., поможет снять с учета прописанных в квартире лиц и уменьшить размер коммунальных платежей.

Ответчик согласилась помочь, стоимость своих услуг оценила в 20000 рублей, указанная сумма была передана ей без какой-либо расписки.

Предполагая, что ответчик будет действовать добросовестно и в его интересах, он – истец подписывал все документы, на которые ему указывала П.К.Ю. В силу доверительного отношения к ответчику, своего преклонного возраста и состояния здоровья, документы подписывал, не читая, полностью доверившись ответчику, и не мог предположить, что ответчик его оставит без жилища.

Летом 2018 г. выяснилось, что собственником квартиры, где проживает он (истец) является ответчик П.К.Ю., однако у него – П.А.П. отсутствуют документы, свидетельствующие об отчуждении квартиры, каких-либо денежных средств за квартиру П.К.Ю. ему (истцу) не передавала. В дальнейшем выяснилось, что 07.10.2017 г. между ними был заключен договор купли-продажи квартиры. Данная сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра, однако он (истец) не имел намерения отчуждать квартиру, не помнит, чтобы подписывал какие-либо документы по сделке. Другого жилища у него не имеется. Документы по совершенной сделке он (истец) не получил.

В управляющую компанию ООО «ЕРЦ г. Тольятти», которая обслуживает многоквартирный дом, ответчик о своих правах на жилое помещение истца не сообщила, финансовый лицевой счет на свое имя не переоформила. В квитанциях об оплате коммунальных платежей он – П.А.П. до настоящего времени значится как наниматель. Из-за этого обстоятельства вплоть до лета 2018 г. он (истец) не знал о состоявшемся переходе права собственности.

До настоящего времени он проживает в спорной квартире и никуда из нее не выезжал, по прежнему оплачивает квартирную плату. Ключи от квартиры ответчику не передавались, ее вещей в жилом помещении не имеется.

Считает, что в силу своего состояния здоровья, не мог понимать значение своих действий и руководить ими в период оформления договора. Просил удовлетворить его требования и прекратить право собственности П.К.Ю. на квартиру.

Представитель истца в судебном заседании поддержала иск, дополнив, что при совершении сделки от 07.10.2017 г. со своей единственной жилой площадью П.А.П. не имел цели продавать свою квартиру, т.к. иного жилища не имел, а под влиянием жизненных обстоятельств, заблуждения относительно природы совершаемой сделки и особенностей его психической деятельности (повышенной внушаемости, податливости мнению окружающих, доверчивости и зависимости, неспособности обдумывать сложные проблемы и принимать продуманные решения, связанные с распоряжением имуществом), был вынужден подписать договор от 07.10.2017 г., не имея представления о том, чем отличается выдача доверенности на приватизацию квартиры от сделки по отчуждению недвижимости.

При этом, при подписании договора от 07.10.2017 г. никто его волю и отсутствие как такового намерения на продажу недвижимого имущества не выяснял, договор от 07.10.2017 г. он не прочитал, экземпляр данного договора ему не выдали.

П.А.П. всю жизнь занимался малооплачиваемой и тяжелой физической работой, у него имеется только базовое среднее образование (4 класса), снижено зрение, присутствует ряд возрастных заболеваний. Истец имеет существенные проблемы с памятью, подвержен мнению окружающих, ведом. Никогда прежде он не имел дело с оформлением недвижимости, никогда не был в суде.

В настоящее время для П.А.П. стало очевидным, что ответчик П.К.Ю. его (истца) доверчивость и зависимость, а также юридическую неосведомленность использовала ему во вред.

При этом П.А.П. от продажи спорного жилища денежных средств не получил и не желает их получать, т.к. квартиру продавать не собирался, цена, за которую продано помещение, является заниженной, поскольку рыночная стоимость однокомнатной квартиры не может составлять 1 025000 рублей, как указано в договоре. Продажу квартиры истец П.А.П. расценивает как незаконную сделку.

Ссылаясь на то, что его воля не была направлена на продажу спорного жилого помещения, его ввели в заблуждение и в результате заключения договора купли-продажи от 07.10.2017 г. он остался без жилища, представитель истца просила признать договор купли-продажи квартиры недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции и возвратить квартиру в собственность истца, во встречном иске отказать.

П.К.Ю. обратилась в суд с встречным иском к П.А.П. о признании утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по ...., выселении без предоставления другого жилого помещения, указав, что 07.10.2017 г. между ними (сторонами по делу) был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу.

По условиям данного договора не было установлено точных сроков выезда продавца из проданного им помещения, т.к. он просил время – около 4 месяцев для переезда и обустройства на новом месте. Куда он собирался переезжать он не уточнял. Оплату коммунальных услуг в период своего проживания истец гарантировал. Она – П.К.Ю. перед переездом в спорную квартиру планировала произвести ремонт, а т.к. в зимнее время это делать проблематично, она разрешила недолгое проживание П.А.П. в спорном помещении. Примерно в марте 2018 г. она поинтересовалась у бывшего собственника, когда он освободит жилище, однако П.А.П. ответил, что ему некуда выезжать, потребовал от нее документы на квартиру и заявил, что будет с ней судиться.

Ссылаясь на то, что П.А.П. не является ее родственником и членом семьи, с момента отчуждения жилого помещения П.А.П. утратил право пользования жилищем, ранее претензий на спорное помещение не предъявлял, истец по встречному иску П.К.Ю. и обратилась в суд с данным требованием.

Представитель ответчика поддержал встречный иск, указав, что никаких недействительных сделок с П.А.П. не заключалось, т.к. из договора от 07.10.2017 г. видно, что П.А.П. присутствовал при заключении договора, мог прочитать его текст, знал и не мог заблуждаться по поводу того, что он произвел отчуждение квартиры. До оформления сделки купли-продажи истец П.А.П. выражал свою волю на приватизацию квартиры и выдал П.К.Ю. нотариально удостоверенную доверенность на осуществление действий по вопросу приватизации занимаемого им помещения.

В ходе подготовки документов на приватизацию выяснилось, что необходимо решить вопрос по снятию с регистрационного учета родственников П.А.П. В связи с тем, что судебный пристав П.К.Ю. не могла быть представителем П.А.П. в суде, истец выдал доверенность ему – Фунину С.И. на подачу иска к У. о признании их не приобретшими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета. Решением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28.10.2016 г. иск П.А.П. был удовлетворен. Когда все документы были подготовлены, П.К.Ю. сдала комплект документов на приватизацию вышеуказанной квартиры в собственность П.А.П., и 17.05.2017 г. по доверенности от его имени подписала договор о безвозмездной передаче квартир в собственность. После окончания процедуры приватизации П.А.П. стал высказывать намерения по отчуждению квартиры, предложил написать дарственную на П.К.Ю., а затем – переоформить квартиру на ее имя по договору купли-продажи, на что П.К.Ю. согласилась. Заявленная стоимость продажи квартиры была значительно ниже рыночной стоимости аналогичных квартир, что было привлекательным для ответчика. До заключения сделки в квартире истца по ул. .... П.К.Ю. передала ему 1025000 рублей, сам П.А.П. просил не переводить ему деньги на банковский счет, т.к. боялся, что их украдут.

Полагает, что П.К.Ю. приобрела квартиру по ул. .... без нарушения закона и прав П.А.П. Ее ничто не насторожило в общении с П.А.П., который был адекватен, понимал, что оформляет сделку купли-продажи квартиры, был согласен с условиями сделки, лично подписал договор, а ранее – доверенности на имя П.К.Ю., Фунина С.И.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Самарской области при надлежащем извещении в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым поддержать основной иск и отказать в удовлетворении встречного иска, считает исковые требования П.А.П. обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречный иск П.К.Ю. – необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

Аналогичное положение установлено в ст. 3 ЖК РФ: никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, то есть стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 550, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ); передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что П.А.П. являлся собственником жилого помещения, расположенного по ул. ...., на основании договора о безвозмездной передаче квартир в собственность № 22729 от 02.05.2017 г., его право собственности было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 14.07.2017 г. (л.д. ...).

Судом установлено, что П.К.Ю. на основании доверенности от 01.04.2017 г. от имени П.А.П. занималась приватизацией квартиры по ул. ...., что подтверждается приватизационным делом на спорное помещение (л.д. ...).

В ходе подготовки документов на приватизацию решался вопрос по снятию с регистрационного учета родственников П.А.П. В связи с тем, что судебный пристав П.К.Ю. не могла быть представителем П.А.П. в суде, истец выдал доверенность Фунину С.И. с правом представителя на подписание и подачу иска (л.д. ...).

Решением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28.10.2016 г. с участием представителя истца Фунина С.И. иск П.А.П. к У. о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, расположенным по ул. ...., снятии с регистрационного учета был удовлетворен (л.д. ...).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12.01.2017 г. решение суда от 28.10.2016 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ответчиков У., назначенного судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, П. – без удовлетворения (л.д. ...).

Когда все документы были подготовлены, П.К.Ю. сдала комплект документов на приватизацию вышеуказанной квартиры в собственность П.А.П., и 17.05.2017 г. по доверенности от его имени подписала договор о безвозмездной передаче квартир в собственность (л.д. ...).

07.10.2017 г. между П.А.П. и П.К.Ю. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по ул. .... Согласно пункту 3 договора указанное имущество продано за 1025000 рублей, которые продавец получил от покупателя до заключения настоящего договора (л.д. ...).

Согласно п. 4 вышеуказанного договора купли-продажи на спорной жилой площади зарегистрирован продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанное имущество. Других лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной квартирой после ее отчуждения, нет.

Документы на государственную регистрацию прав сданы через многофункциональный центр, 13.10.2017 г. произведена государственная регистрация права собственности П.К.Ю. на приобретенную квартиру (л.д. ...).

Согласно выписке из поквартирной карточки от 02.10.2018 г. истец П.А.П. до настоящего времени числится нанимателем данного жилища, состоит в нем на регистрационном учете с 10.06.1988 г. (л.д. ...).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что при совершении сделки продажи своей единственной жилой площади П.А.П. не имел цели продавать свою квартиру, поскольку иного жилища не имел, а под влиянием жизненных обстоятельств, заблуждения относительно природы совершаемой сделки и доверительного отношения к ответчику П.К.Ю., был вынужден подписать договор продажи квартиры от 07.10.2017 г., значение которого не понимал. При этом суд принимает во внимание обстоятельства, которые повлияли на смысловую оценку истцом ситуации, как при заключении договора купли-продажи, так и обстоятельств, предшествующих совершению сделки, когда ПА.П. с правовой помощью П.К.Ю. рассчитывал лишь уменьшить плату за квартиру, приватизировать помещение.

Личное участие истца при оформлении сделки, наличие его подписи в договоре достоверно не свидетельствует о намерении продать спорное недвижимое имущество и об отсутствии с его стороны заблуждения относительно природы сделки.

Кроме того, как установлено в суде, при подписании договора продажи от 07.10.2017 г. никто волю П.А.П. и отсутствие у него как такового намерения на продажу недвижимого имущества не выяснял, договор от 07.10.2017 г. он не прочитал, экземпляр данного договора в МФЦ ему не выдали, а после сделки правоустанавливающие документы на квартиру находились у П.К.Ю.

Об отсутствии у истца намерений произвести отчуждение спорной недвижимости также свидетельствуют его фактические действия после подписания им договора купли-продажи.

Свидетель К. дала суду показания, что в апреле-мае 2018 г. ей звонил П.А.П., плакал, сообщил, что у него забрали квартиру, просил приехать и помочь, что она (свидетель) смогла сделать только в августе 2018 г. Когда она (свидетель) приехала к П.А.П. в г. Тольятти, истец был напуган поступавшими от ответчика в его адрес угрозами, несколько дней не выходил на улицу. С ее помощью П.А.П. обратился в полицию. Ей (свидетелю) П.А.П. рассказал, что девушка – дочь его сотрудника, которая занималась приватизацией квартиры, водила его в какие-то учреждения (к нотариусу, еще куда-то), где он подписывал документы, не понимая их смысла. Затем она запретила ему рассказывать кому-либо о случившемся, поэтому о совершенной им сделке П.А.П. никому не рассказывал по причине угроз со стороны ответчика.

Из материалов дела видно, что в августе 2018 г. П. А.П. подал заявление в ОП № 23 У МВД России по г. Тольятти в отношении П.К.Ю. по факту совершения последней мошеннических действий в отношении квартиры по ул. ..... В ходе опроса П.А.П. было установлено, что через знакомого Р. он познакомился с П.К.Ю., которая согласилась помочь выписать из квартиры по ул. .... граждан. За оказанные услуги П.К.Ю. просила 20000 рублей, деньги он передавал ей частями, а также отдал копию своего паспорта и ордер на квартиру. Через некоторое время П. К.Ю. позвонила П.А.П. и просила его приехать в нотариальную контору на ул. Чайкиной г. Тольятти для подписания документов, что он и сделал. В нотариальной конторе П.К.Ю. достала документы на квартиру, какие он не помнит, пояснив, что это документы для выписки родственников, и что в них ему необходимо поставить подписи для совершения выписки, что он и сделал. Спустя несколько недель ему снова позвонила П.К.Ю. и в ходе беседы сообщила, что квартиру она приватизировала и оформила на себя, с чем П.А.П. не согласился.

Опрошенная по данному факту П.К.Ю. полностью подтвердила вышеизложенное, уточнив, что с П.А.П. был устный договор об оказании ему безвозмездной помощи в приватизации квартиры. После подписания доверенности на ее имя на право представления интересов П. А.П. в государственных органах, после окончания процесса приватизации квартиры на имя заявителя, последний предложил написать дарственную на П.К.Ю., но т.к. последняя не являлась родственником заявителя, нотариусом было отказано. После чего от П.А.П. поступило предложение переоформить квартиру через договор купли-продажи. 07.10.2017 г. П.А.П. был подписан договор купли-продажи. Заранее оговоренная сумма в размере 1025000 рублей была передана П.А.П. до подписания договора. П.А.П. продолжил проживать в помещении, оплачивать коммунальные услуги, т.к. между ними была договоренность о том, что заявитель будет проживать в квартире, пока он находится в здравии и пока он жив (л.д. ...).

По итогам рассмотрения материалов проверки КУСП-11193 от 29.08.2018 г. принято постановление от 05.09.2018 г. об отказе возбуждении уголовного дела, предусмотренного ч. 1 ст. 159 УК РФ, по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ в отношении П.К.Ю. (л.д. ...).

В настоящее время действия ответчика П.К.Ю. влекут неблагоприятные для П.А.П. последствия, т.к. лишают его прежнего жилища без права получения того, на что он мог бы рассчитывать при заключении договора, если бы он действительно имел намерение продажи единственного жилища.

При этом суд учитывает, что стороны фактически не исполнили своих обязательств по договору купли-продажи от 07.10.2017 г., П.А.П. до сих пор занимает спорную квартиру, состоит в ней на регистрационном учете с 1988 г., денег от продажи квартиры не получал, продажа помещения произведена по заниженной стоимости, т.е. явно на невыгодных для него условиях.

Спорная квартира ответчику передана не была, передача ключей не осуществлялась, коммунальные платежи оплачивались истцом (л.д. ...).

П.К.Ю., приобретя право собственности на жилище, никаких обязанностей по уплате налогов на имущество, расходов по его эксплуатации, содержанию и ремонту не несла. Ответчик о смене собственника управляющую компанию не уведомила, не переоформляла лицевой счет на квартиру на свое имя.

При таких обстоятельствах возможно сделать вывод о злоупотреблении правом, т.к. юридическая неосведомленность П.А.П. была использована ему во вред, а сделка с принадлежащим ему имуществом от 07.10.2017 г. совершена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Утверждения представителя ответчика о том, что проданная спорная недвижимость реализована надлежащим образом, и выбыла из владения П.А.П. по его воле, когда сомнений в состоянии истца не имелось, проверялись судом и не могут быть признаны убедительными по изложенным выше мотивам.

Кроме того, истец П.А.П. находится в преклонном возрасте, является малограмотным. Из представленной характеристики с места работы П. А.П., показаний свидетеля О. (сослуживца истца) видно, что П.А.П. характеризуется как очень доверчивый, избегающий конфликтов человек. При общении открыт, склонен принимать какую-либо информацию без критического мышления или анализа. Очень забывчив, готов верить слову, обещанию другого человека или группы (д.д. ...).

Согласно заключению судебно-психологической экспертизы НП «Федерация судебных экспертов» Автономная некоммерческая организация «Центр Медицинских Экспертиз» № 018532/7/63003/502018/2-2224/18 от 15.01.2019 г. у П.А.П. имеет место повышенная внушаемость, повышенная зависимость от средовых воздействий, подверженность мнению окружающих, ведомость.

При исследовании мнестической сферы у П. А.П. выявляется значительное снижение объема как краткосрочной, так и отсроченной памяти. Подэкспертный не может последовательно изложить события своей жизни, не помнит ее основные даты, не может изложить последовательно события, имеющие отношение к сделке купли-продажи оспариваемой квартиры, не удерживает в памяти поставленный перед ним вопрос в методиках-опросниках, не может воспроизвести его. Исследовать объем опосредованной памяти не представилось возможным из-за неспособности П.А.П. к опосредованию.

В силу имевших место особенностей психической деятельности П.А.П.: значительно сниженная способность к интеллектуальной деятельности, сугубо конкретный тип мышления, неспособность к выполнению операций отвлечения, абстрагирования, опосредования, выраженное снижение запаса общеобразовательных знаний, быстрая истощаемость и утомляемость, замедленность мышления, снижение темпа и продуктивности психических процессов, трудности в установлении связей и отношений, неустойчивость внимания, трудности в усвоении новой информации, снижение продуктивности планирования, неуверенность в своих действиях; а также, учитывая присущие П.А.П. повышенную внушаемость, податливость мнению окружающих, доверчивость и зави­симость, а также несоответствие условий заключенного договора реальным потребностям подэкспертного, его способность обдумывать сложные пробле­мы и принимать взвешенные, продуманные решения, связанные с распоряжением имуществом, на момент подписания договора была значительно сниженной. Имеющие место интеллектуально-мнестические, эмоционально-волевые особенности имели место на протяжении всей его жизни, о чем свидетельствует неспособность подэкспертного получить базовое среднее образование (закончил всего 4 класса общеобразовательной школы), служба в стройбате, низкоквалифицированная работа на протяжении всего трудового стажа, неспособность самостоятельно решать сложные житейские вопросы (в г. Тольятти его перевез брат, помог выписать из квартиры бывшую жену брат, самостоятельно приватизировать квартиру не мог и т.д.). Правильность отражения в сознании П.А.П. всех аспектов и последствий сделки по купле-продаже квартиры была искажена ввиду особенностей его познавательной деятельности, состояния эмоцио­нально-волевой сферы и внешних обстоятельств. При таких условиях имело место несвободное принятие решения П.А.П. под непосредственным влиянием внешних условий либо сформировалось неправильное представление о сделке. В том и другом случае П.А.П. не мог в полной мере свободно и осознанно принять решение и реализовать его своими действиями в период подписания договора купли-продажи квартиры (07.10.2017 г.), полностью понимать значение своих действий и их последствия, принимать адекватное ситуации, свободное решение и осуществлять его в ситуации распоряжения имуществом (л.д. ...).

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Указанная экспертиза проведена экспертом-психологом АНО «Центр Медицинских Экспертиз», имеющим высшее образование, с длительным стажем работы по специальности, компетентным в области психиатрии, психологии (общий стаж работы психологом – 34 г., стаж работы в области судебной психологической экспертизы – 29 л.,), заключение дано на основании материалов настоящего гражданского дела, медицинских документов истца и обследования П.А.П. Заключение составлено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Не доверять выводам данного заключения эксперта у суда не имеется.

Доказательств несостоятельности выводов экспертизы или некомпетентности эксперта, ее проводившего и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суду не представлено. Доказательств, опровергающих заключение экспертизы, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ также не представлено.

Правовых оснований для исключения подобного доказательства по делу, отвечающего принципам относимости, допустимости и достоверности, не имеется.

Тот факт, что представитель ответчика не согласен с заключением судебно-психологической экспертизы, не свидетельствует о ее необоснованности и неправильности.

Вопреки доводам представителя ответчика то обстоятельство, что П. А.П. подписывал договор купли-продажи самолично, не означает, что истец полностью понимал сущность и правовые последствия совершаемых действий, и не свидетельствует о законности оспариваемой сделки, поскольку для признания сделки соответствующей нормам гражданского закона необходимо, чтобы стороны сделки четко понимали ее правовую природу, и эта сделка должна соответствовать их действительной воле.

Поскольку в судебной экспертизе содержатся выводы о том, что П.А.П. не мог в полной мере свободно и осознанно принять решение и реализовать его своими действиями в период подписания договора купли-продажи квартиры (07.10.2017 г.), полностью понимать значение своих действий и их последствия, принимать адекватное ситуации, свободное решение и осуществлять его в ситуации распоряжения имуществом, то указанные обстоятельства свидетельствуют о пороке воли при совершении сделки.

При таких обстоятельствах суд считает, что истец по основному иску П.А.П. правомерно поставил вопрос о проверке законности сделки с квартирой и применении последствий ее недействительности.

Разрешая вопрос о применении последствий недействительности сделки, суд исходит из того, что П.А.П. отрицал получение денежных средств от ответчика, факт передачи денежных средств за квартиру отражен только в договоре купли-продажи, который, исходя из заключения экспертизы, заключен истцом с пороком воли и в ущерб собственных интересов.

Учитывая, что в момент подписания договора у истца отсутствовала способность полностью понимать значение своих действий и их последствия, принимать адекватное ситуации, свободное решение и осуществлять его в ситуации распоряжения имуществом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи не может расцениваться как достоверное доказательство денежного расчета покупателя с продавцом.

Расписка о получении истцом от ответчика денежных средств в качестве оплаты за проданную квартиру по договору купли-продажи в размере 1025000 рублей не составлялась. Факт отсутствия такой расписки ответчиком П.К.Ю. не оспаривается.

Поскольку иных письменных доказательств, подтверждающих передачу П.А.П. денежных средств за квартиру, ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о том, что получение истцом денежных средств от покупателя не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Показания ответчика о том, что в 2014 г. она вместе с Р., Ю. продали 1445/3789 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 1 000000 рублей, часть денег для покупки ей подарили родители, не являются допустимым доказательством передачи денежных средств.

С учетом того, что достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих получение истцом денежных средств, ответчиком не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения двусторонней реституции.

Исходя из указанного, суд считает, что договор купли-продажи квартиры от 07.10.2017 г., как несоответствующий требованиям закона, не влечет правовых последствий, и недействителен с момента его заключения, принимая во внимание содержание ст. 167, 171 ГК РФ, жилое помещение, расположенное по ул. ...., подлежит возврату в собственность П. А.П., с восстановлением его права собственности на указанный объект недвижимого имущества, запись в ЕГРП о праве собственности ответчика П.К.Ю. на спорную квартиру подлежит погашению с восстановлением записи о праве собственности П.А.П. на указанный объект недвижимого имущества.

Поскольку сделка купли-продажи квартиры от 07.10.2017 г. признана недействительной, оснований для признания П.А.П. утратившим право пользования жилым помещением, выселения его из квартиры не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск П.А.П. – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по ул. ...., заключенный 07.10.2017 г. между П.А.П. и П.К.Ю., дата регистрации 13.10.2017 г., номер регистрации ... – недействительным.

Привести стороны по вышеуказанной сделке купли-продажи от 07.10.2017 г. в первоначальное положение и применить последствия недействительности сделки – прекратить право собственности П.К.Ю. на жилое помещение, расположенное по ул. ...., погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую запись, совершенную 13.10.2017 г., о государственной регистрации права собственности П.К.Ю. на указанную квартиру.

Жилое помещение, расположенное по ул. ...., возвратить в собственность П.А.П., восстановив его право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером ....

П.К.Ю. в удовлетворении встречного иска к П.А.П. о признании утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по ул. ...., выселении без предоставления другого жилого помещения – отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав, внесения записи о праве собственности П.А.П. на указанное выше жилое помещение.

По вступлении решения суда в законную силу, отменить меры по обеспечению иска и освободить жилое помещение, расположенное по ул. ...., от ареста, наложенного определением Комсомольского районного суда г.Тольятти от 11.10.2018 г.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Г. Захаревская

Мотивированная часть решения изготовлена 15.02.2019 г. в единственном экземпляре и является подлинной.

www.granatmaxim.ru

Еще статьи