Судебные споры о недвижимости
Выиграл торги - купил квартиру с сюрпризом
В продолжение темы о заочной покупке жилья с торгов. В прошлый раз речь шла о «необходимости» одобрения опеки на такие сделки и о том, какое значение придается акту приема-передачи при банкротных торгах. Сейчас поговорим о более простой, но тоже очень неприятной ситуации: о покупке жилья с обременением, о котором не знала даже торгующая организация.
В Центральном районном суде Тольятти было рассмотрено очень необычное дело (2-48/2021). Суть его заключалась в том, что истец приобрел жилое помещение с публичных торгов, но пользоваться помещением не может и нормально продать его также возможности не имеет. Давайте все по порядку.
Подготавливаясь к сделке, покупатель вел себя достаточно осторожно. Он заказал выписку ЕГРН, запросил ряд документов от организаторов торгов. Из полученных сведений, а также из данных, которые находятся в общем доступе, покупателю стало известно, что некая гражданка Князева занимала деньги под залог своего жилья у кредитного кооператива. Залог регистрировался официально, был виден в ЕГРН. Когда Князева не смогла погасить долг, решением Центрального районного суда Тольятти по делу 2-1521/2018 на жилье было обращено взыскание. Решение вступило в законную силу, оно исполнялось путем продажи квартиры с торгов.
Покупатель, не считая будущую сделку опасной, выиграл торги. По их результатам был заключен договор купли-продажи, в котором было указано, что «лиц, сохраняющих право проживания в квартире, не имеется».
После перехода права покупатель пошел знакомиться с жильцами квартиры. Продемонстрировал им выписку ЕГРН, паспорт, предложил помощь с переездом и свое участие в найме другого жилья. Проживающие выехать отказались.
Покупатель обратился в суд, просил снять с регистрационного учета бывшую собственницу и членов ее семьи, выселить проживающих в квартире лиц.
Решением Центрального суда г. Тольятти по делу 2-48/2021 иск был удовлетворен в части: суд постановил должницу Князеву из квартиры выселить и с регистрационного учета снять, а в отношении ее сына и внука в исковых требованиях было отказано. Выяснилось, что члены семьи бывшего собственника сохраняют право пользование жильем, так как сын Князевой – «отказник» от приватизации, а его ребенку еще нет 18 лет.
Ответчики сослались на известное Определение ВС РФ от 26 августа 2008 г. N 5-В08-78, согласно которому «дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища». Подробнее о правах таких лиц по ссылке.
По всей видимости, сделать с этими «отказниками» действительно ничего нельзя.
Обращаю внимание, что наличие прав данных лиц на жилье было незаметно в ЕГРН. Сведений о правах данных граждан не имела также компания – организатор торгов. Предположу, что и суд, выносивший решение в 2018 г., материалов приватизационного дела также не видел. Прочитать заранее эту ситуацию можно было только увидев приватизационное дело, но, конечно, такой возможности у покупателя до сделки не было.
Сейчас у покупателя остается единственный путь – ссылаться на обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ) и требовать признания недействительным договора купли-продажи, так как продавец ввел его в заблуждение (умолчал о важных обстоятельствах). Ответчиками по новому иску будут выступать организатор торгов и Росимущество, в адрес которого покупателем была произведена оплата.
По предварительным оценкам, возврат денег от сделки займет год – полтора.
P.S.
Вообще я совершенно не против позиции ВС РФ, который сохраняет за «отказниками» право на жилье. При этом я совершенно не понимаю, что мешает делать какую-либо отметку в ЕГРН, чтобы предупреждать всех прочих граждан о наличии такого обременения. Но в данном случае, как и в историях с завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ) реестровые сведения никаких пометок не содержат, т.к. ВС РФ на таких мерах не настаивал, а закон соответствующих указаний не содержит. На практике доходит уже до абсурда: мой коллега участвовал в судебном процессе, в котором было установлено, что такой «отказник» от приватизации на полу обычной квартиры в обычном многоквартирном доме жжет костры. Несмотря на позицию ТСЖ, МСЧ и собственника жилья, которые хором настаивали на выселении, суд в иске к пироману отказал. Все блага цивилизации, кроме отопления, были отключены за неуплату, но «отказник» протянул в жилом помещении еще несколько лет. Кому, в итоге, от этого стало лучше?
