Сделки с доверенностями в 2023 г.: на что обратить внимание

С самого начала специальной военной операции заметно увеличилось количество сделок с недвижимостью, в которых интересы собственника представляет доверенное лицо. Оценка рисков по таким сделкам заметно осложнена. Помимо очевидных опасностей скрытого отзыва доверенности или её банальной подделки, обсуждать всегда приходится и вероятность смерти доверителя (смерть лица, выдавшего доверенность, по правилам ст. 188 ГК РФ прекращает действие доверенности).
Консульские доверенности, иностранные нотариальные доверенности – с чем только не приходится работать последнее время.
Заказчиков услуги по оценке рисков отлично понимаю. С одной стороны, хочется воспользоваться ситуацией и скупить недвижимость бежавших за рубеж соотечественников, тем более, что предложения бывают по соотношению цена \ качество просто отличные. С другой стороны, риски при таких сделках могут быть выше обычных. Приведу пример, с которым недавно столкнулся.
На продажу была выставлена квартира по относительно рыночной цене, может быть, процентов на пять дешевле рынка. Собственность оформлена с 2012 года, продавец – участник долевого строительства, первый и единственный собственник. От него есть свежая, апреля 2023 г., доверенность, с правом продажи, передачи ключей и получения денежных средств от сделки. Доверенность выдана собственником на имя родственника (племянника), который, собственно, квартиру и показывал. Он сообщил, что собственник уехал из России и связь с ним возможна только по телефону или через мессенджеры.
Риелтор покупателя получила от продавца почти исчерпывающий пакет документов: договор долевого участия, документы об оплате по нему, акт приема-передачи, выписку ЕГРН, квитанции об оплате коммунальных услуг (в квартире никто не зарегистрирован), копию доверенности с правом продажи, полные копии паспортов собственника и доверенного лица. Из паспорта продавца, в частности, было видно, что в браке он не состоял и не состоит. Казалось бы – ясная, понятная ситуация. Тем не менее, риелтор покупателя беспокоилась за своих клиентов. Ей категорически не нравились предложения организовать видеосвязь с собственником, поскольку она его никогда не видела. Паспорт собственника выдан в 2001 году, как продавец выглядит в настоящее время - бог его знает. Кроме того, риелтор ловила племянника на мелких нестыковках: якобы «дядя уехал из-за войны», но доверенность выдал в России в апреле 2023 г. Неясно, когда же он уехал, если кампания началась в 2022 г.
Риелтор попросила меня посмотреть документы.
Что меня насторожило в первую очередь: открытый сервис Налоговой службы по определению ИНН сообщил о том, что ИНН продавца не найден:



На практике неудачный поиск ИНН может означать:
- сайт Налоговой службы временно неисправен;
- собственник вообще никогда не получал свидетельство с ИНН;
- собственник мертв, его паспорт уже не действует.
Неисправность сайта сразу была отметена, так как по паспортным данным племянника поиск сработал исправно, ИНН племянника я легко получил.
Вероятность того, что продавец не получал ИНН вовсе, оставалась, но я для начала заглянул в реестр наследственных дел на сайт Нотариальной палаты. На этом сайте я узнал, что собственник – умер, за ним уже открыто наследственное дело.
Вероятность того, что сайт Нотариальной палаты дал нам сведения об однофамильце собственника ничтожно мала, так как ФИО и дата рождения собственника полностью совпали с аналогичными данными из наследственного дела. В сочетании с тем, что сайт Налоговой по имеющимся паспортным данным не показывает ИНН продавца, проблема точно есть. Чтобы окончательно убедиться в смерти собственника, захожу на сайт МВД России по проверке паспортов, где получаю сообщение: «паспорт недействителен (ИЗЬЯТ, УНИЧТОЖЕН)».
Получается, что выезд дядюшки за рубеж – просто выдумка племянника.
Ради спортивного интереса посмотрел на дату выдачи доверенности: доверенность была выдана уже покойником. При этом, что самое удивительное, по QR-коду система сообщала о том, что доверенность – действующая.
Что могу сказать по этому поводу?
Очевидно, племянник, оставшийся в квартире умершего, решил после смерти собственника по-быстрому продать жилье, находящееся в наследственной массе. Учитывая, что продавец к дате сделки уже мертв, шансов у покупателя такой квартиры сохранить права на нее будет крайне мало. Не знаю, в сговоре ли племянник с наследниками или нет, но очевидно, что покупать такой объект нельзя.
Выскажу две версии того, что произошло.
Вариант первый. Некто, выдающий себя за дядюшку, с его настоящим (еще не изъятым) или поддельным паспортом явился к нотариусу и выдал доверенность. Подобный случай из Самары я относительно недавно разбирал.
Более простым и потому более вероятным мне кажется второй вариант. На «Авито» вот уже много месяцев наблюдаю однотипные объявления, в которых говорится следующее:

До недавнего времени подобные объявления охватывали только Москву, но теперь география таких услуг расширилась. Возможно, племянник воспользовался подобными услугами, иначе непонятно, почему доверенность «бьется» по сервису проверки доверенностей.
У меня и ранее было недоверие к доверенностям (простите за тавтологию), но теперь я и вовсе рассматриваю их под микроскопом.
Со временем одни мошеннические схемы появляются, другие – уходят. В десятых годах я не раз сталкивался с тем, что жулики подделывали правоустанавливающее для собственника решение суда. Они оформляли на подставное лицо недвижимость и после продавали её. Собственник такого объекта ничего не подозревал, пока не обнаруживал покупателя в своем помещении. Последняя такая история - №1 за 2015 г.  Такая схема сегодня очень легко вскрывается. Если продавец в качестве правоустанавливающего документа демонстрирует судебное решение, но оно «не бьется» по сайту суда – никто такую недвижимость не купит. Со времени, когда заработали сайты районных судов (около 2011-2012 г.), с применением этой технологии сталкиваюсь все реже.
Казалось бы, сервис проверки доверенностей должен таким же образом помогать отсеивать проходимцев, но, как видите, не все так просто: полностью доверять сведениям о действительности доверенности нельзя.
Риелтор в этой истории - молодец, уберегла клиентов от неприятностей.
Квартира с продажи снята.
Объявления о доверенностях, скриншоты из которых я привел, так и висят.

+
5го июля планирую он-лайн мероприятие на пару часов именно по безопасности сделок. Записаться можно по ссылке.
Будет несколько историй с традиционным сочинским «занижением» и неожиданными последствиями для участников сделок, в т.ч. для продавца. Часть дел еще в суде, но перспективы, в целом, понятны

www.granatmaxim.ru

Еще статьи