Реконструкция дома привела к переходу права собственности

Чего только не увидишь при оценке рисков по сделке с недвижимостью.
В 2022 г. старушка продавала дом и земельный участок в Самаре. По документам её право собственности возникло в 2004 г., с тех пор никаких переходов права не происходило. Дом и земля по данным ЕГРН не имели обременений, сама бабушка – не имела долгов, кроме нее в доме никто не был зарегистрирован. Казалось бы, обычная «чистая» сделка, но не тут-то было.
Риелтор покупателя обратила внимание на то, что место регистрации бабушки указано как: «город, улица, дом, квартира №2». При этом в ЕГРН был указан единый продаваемый объект, без квартир – дом. Собственно, дом и был выставлен на продажу. Стали задавать вопросы: почему регистрация в квартире, а продается – дом, куда делись квартиры?
Бабушка сделала вид, что поняла вопрос буквально: в доме, якобы, ранее было две квартиры, и та, что была за №1, по словам старушки, «от ветхости рассыпалась».
Ладно, квартира рассыпалась, а с правами на нее – что?
Конечно, покупателю нужна была земля в городе, и оставшаяся постройка также будет сноситься, но нужно понять, кто владел квартирой №1. Бабушка сообщила фамилию соседки и сказала, что та уже давно умерла.
Стали выяснять, что же произошло с правом на квартиру №1, и тут я слегка удивился. Вместо классической юриспруденции пришлось столкнуться с юриспруденцией квантовой, в которой право собственности может на ровном месте как появляться, так и исчезать, без каких-либо сделок.
Выяснилось, что в 2000 году жилой дом принадлежал по 1\2 доле в праве собственности двум пенсионеркам. Выдела долей в натуре не производилось. При этом одна старушка проживала в квартире №1, а другая – в квартире №2. В документах была путаница: права были оформлены на дом без указания квартир, но в выписке из домовой книги квартиры назывались, и регистрировались старушки не в доме, а каждая в своей «квартире».
Бабушка из квартиры №2 в 2004 г. обратилась в районный суд, указала, что увеличила площадь дома, выполнив реконструкцию. Сослалась на заключения пожарных, СЭС и т.д., из которых следовало, что строение в целом не угрожает чьей-либо жизни. Ее соседка из квартиры №1 против сохранения дома в переустроенном виде не возражала.
При этом исковые требования были заявлены одной из старушек, а не обоими, и звучали они так: «признать за ФИО право собственности на самовольно реконструированное домовладение, расп. по адресу…, общей площадью такой-то». Суд исковые требования удовлетворил.
Очевидно, судья невнимательно отнесся к делу, так как спора между пенсионерками и администрацией не было. В итоге, по решению суда не были изменены свойства объекта недвижимости, как обычно бывает, а за бабушкой из квартиры №2 признали право собственности на весь дом целиком (!).
Росреестр старый объект (дом с меньшей площадью) с кадастрового учета был снял, а за старушкой из квартиры №2 зарегистрировал право на новый объект, с большей площадью, хотя никаких оснований для обретения права собственности на другую долю в праве у старушки из второй квартиры не было.
Спустя восемнадцать лет этот дом собственница выставила на продажу.
За эти годы старушка из квартиры №1 умерла. Скончалась она, очевидно, так и не поняв, что права на долю в праве собственности были ею утрачены. Наследство за умершей никто не принял. Очевидно, что права на 1\2 долю в порядке наследования должен был получить муниципалитет, но этого не произошло, в результате чего 1\2 доля в праве в состав выморочного имущества не попала.
Покупатель задумался: можно ли покупать такой дом и землю?
Думаю, что в 2022 г. такую покупку совершить можно.
Согласно постановлению КС РФ от 22.06.2017 № 16П  если муниципалитет на протяжении ряда лет не выявлял и не оформлял на себя выморочное имущество, то негативные процессуальные последствия не должны перекладываться на покупателя такого жилья.
Мы твердо договорились с покупателем, что в случае какого-либо спора он будет говорить, что правоустанавливающее решение суда 2004 г. он никогда не видел. Осторожничаем, так как в описательной части решения ясно упомянуты права двух пенсионерок, а не одной. Учитывая, что тексты судебных актов в 2004 г. в России еще не публиковались на сайтах судов, версия кажется убедительной.
Покупатель решил рискнуть и выйти на сделку. По понятным причинам номер дела и адрес дома не называю.

Вот интересно: внимание риелтора привлекла путаница в названии объектов недвижимости (квартира \ дом), а за эту ниточку вытянули на свет всю остальную историю.
Хорошо, когда узнаешь такие детали до покупки, а не после, из искового заявления

Еще статьи