Покупка на торгах: как задорого купить… ничего

Этот текст приготовлен для тех, кто зарабатывает на покупках с торгов или думает заняться такой деятельностью. В обоих случаях, уверен, изложенное далее может оказаться полезным.

Ранее после судебных процессов, которые с большим трудом удалось выиграть, я подготовил пару публикаций:

- в №4 за 2021 г. разбирал вопрос покупки квартиры с торгов при регистрации в ней ребенка. Росреестр неожиданно стал требовать согласия опеки на совершенную сделку, отказывался регистрировать переход права;

- в №6 за 2021 г.  разбирал  странную  историю: победитель торгов оплатил квартиру, в которой проживал отказник от приватизации. Решить проблему оказалось непросто.

Также в № 5 за 2021 г.  анализировал позицию Верховного суда России по вопросу заочной покупки. Суд сделал очень интересный вывод относительно акта приема-передачи недвижимости, составленного без фактической передачи жилья.

Продолжу этот небольшой цикл.

На консультацию записался Вячеслав. Он подробно и толково описал свою ситуацию. Рассказал, что на аукционе продавалось жилое помещение за долги бывшего военнослужащего. Причина продажи – увольнение со службы и не выплаченная в срок военная ипотека.

Вячеслав еще до начала торгов изучил документы, размещенные на торговой площадке, поинтересовался судебным решением об обращении взыскания на квартиру. Ничто не показалось ему  настораживающим. Вячеслав принял участие в торгах, победил в них восьмерых других участников и в установленный срок произвел полную оплату покупки. С ним был подписан совершенно типовой договор купли-продажи. Вячеслав стал дожидаться регистрации перехода права собственности.

Сейчас ясно, что западня все это время была «на виду».

Как следует из материалов судебного дела, события развивались следующим образом.

26.05.2016 года между ЗАО «ГЛОБЕКСБАНК» и заемщиком Сантаровичем С.В. был заключен кредитный договор. Предоставленный кредит был потрачен заемщиком на приобретение квартиры.

Поскольку Сантарович С.В. являлся военнослужащим, и 26.05.2014 года между ним и  ФГКУ «Росвоенипотека» также был заключен договор целевого жилищного займа. Цель та же – финансирование покупки квартиры за счет накоплений, учтенных на именном накопительном счете Сантаровича С.В.

Залог был установлен в пользу двух кредиторов: ЗАО «ГЛОБЕКСБАНК» (первичная ипотека) и ФГКУ «Росвоенипотека» (последующая ипотека).

Правопреемниками ЗАО «ГЛОБЕКСБАНК» в дальнейшем стал ПАО АКБ «Связь-банк», еще позже - ПАО «Промсвязьбанк».

Заочным решением Автозаводского суда г. Тольятти от 18.12.2019 года по гр.делу № 2-9010/2019 были удовлетворены требования ФГКУ «Росвоенипотека» к Сантаровичу С.В., была взыскана сумма долга, обращено взыскание на квартиру. Иск подавался держателем закладной по последующей (второй) ипотеке.

АКБ ПАО «Связь-банк» (на тот момент правопреемник ЗАО «ГЛОБЕКСБАНК») предоставило в указанное гражданское дело отзыв на иск: против удовлетворения иска банк не возражал, с самостоятельным иском в суд на тот момент кредитное учреждение не выходило.

Вышеуказанная квартира была выставлена на торги по требованиям ФГКУ «Росвоенипотека».

01.03.2021 г. реализация залогового имущества с торгов была поручена торгующей организации ООО «Атлант-Групп».

05.05.2021 года на электронной торговой площадке ООО «ВЭПТ» состоялись торги. Как мы знаем, Вячеслав был признан победителем торгов, оплату он произвел на расчетный счет ТУ Росимущества.

18.05.2021 года Вячеслав обратился в территориальное отделение МФЦ с целью зарегистрировать право на имущество, приобретенное с торгов, на свое имя.

26.05.2021 года в адрес Вячеслава поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации. Росреестр указал, что согласно п. 2 ст. 46 ФЗ «Об ипотеке», «в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой».

Проще говоря, поскольку банк своим правом на обращение взыскания не воспользовался к тому моменту, когда требования в суде заявило ФГКУ «Росвоенипотека», то данная квартира перешла к покупателю вместе с залогом в пользу банка.

Без установления залога в пользу банка право собственности оформить нельзя из-за правила п.1 ст. 353 ГК РФ «в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса), либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется».

Ситуация оказалась странной: переход права можно зарегистрировать, но ипотеку прежнего владельца сохранят, по долгам прежнего собственника ту же квартиру продадут с других торгов повторно.

При этом, поскольку «первый» залог все же был виден в ЕГРН до торгов, то и требовать в порядке ст. 352 ГК РФ снятия предшествующего обременения Вячеслав не вправе. 

Я уверен, что даже профессиональные участники рынка недвижимости не назовут эту ситуацию очевидной. Да, в выписке было видно два залога, но ведь все обременения, как правило, снимаются уже после торгов. Даже у юристов торгующей организации не возникла мысль о сохранении ипотеки, и при заключении договора купли-продажи арестованного имущества в текст соглашения такого условия не включили. Получается, что Вячеслава не предупредили о сохранении залога.

Не уверен, что сам бы распознал подобную опасность до сделки. 

Ситуация получила развитие, когда в августе 2021 года ПАО «Промсвязьбанк» обратилось с исковым заявлением к Санторовичу С.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и о повторном обращении взыскания на спорную квартиру.

Что оставалось Вячеславу? Только оспаривать договор купли-продажи, пытаться вернуть деньги.

В иске мы стали ссылаться на ст. 178 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной «если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел». Такой иск был заявлен. ТУ Росимущество стало всеми силами отбиваться от заявленных требований. Управление всерьез полагало, что ситуация была «читаемой» и «очевидной», и что в договоре купли-продажи не обязательно было указывать про сохранение залога, так как сохранение залога предусмотрено законом.

Суд с доводами управления согласился. Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти по делу № 2-729/2022 от 12.04.2022 г. в наших требованиях было отказано. Мотивировка простая: в ЕГРН сведения о двух залогах имелись, значит, покупатель был извещен о сохранении залога.

В апелляции дело удалось переломить: 14.07.2022 г. Самарский областной суд решение районного суда отменил, наши требования признал обоснованными (дело № 33-7353/2022). Апелляционная инстанция опиралась на то, что ни в сообщении о проведении торгов, ни в договоре купли-продажи не было указаний на сохранение залога после перехода права. Напротив, в договоре имелось указание, что объект свободен от прав третьих лиц.

После рассмотрения дела в суде второй инстанции наш клиент получил свои деньги назад.

Тем не менее, в Шестом кассационном суде общей юрисдикции 12.12.2022 г по делу 8Г-24087/2022 был принят новый судебный акт, которым дело возвращено во вторую инстанцию для нового рассмотрения. По мнению судей кассационной инстанции, заблуждения у Вячеслава не имелось.

Во время пересмотра дела «на втором круге» я указывал, что:

- при обращении взыскания на спорную квартиру оценщик не учитывал, что имущество будет переходить новому собственнику с обременением, поэтому стартовая цена торгов уже была близка к рыночной;

- указаний о сохранении залога в уведомлении  о проведении торгов не было;

-  договор купли-продажи также не содержал указаний о том, что имущество переходит истцу с обременением в пользу третьего лица;

- в настоящее время торгующая организация ООО «Атлант-Групп» в уведомлениях о проведении торгов по аналогичным объектам указывает, что «статус залога потерян не будет», чего в нашем деле не имелось. Даже высокая деловая компетенция работников торгующей организации не позволила распознать факт продажи имущества с сохранением залога.

Все это в целом способствовало образованию заблуждения на стороне покупателя. Несмотря на сказанное, апелляционным определением Самарского областного суда от 30.03.2023 г. по делу № 33-2621/2023 дело было решено не в нашу пользу.

Если этот судебный акт останется в силе, с Вячеслава полученные ранее средства будут требовать назад.

Кассацию мы уже подали.

Не знаю, удастся ли в итоге выиграть этот процесс, но одно могу сказать точно: покупки с торгов с каждым днем становятся все более нервными, я бы даже сказал, непредсказуемыми. Возвращаемся, можно сказать, к традициям русской классической литературы, в которой имущество «заложено и перезаложено», только вот негативные правовые последствия наступают не у залогодателя, а у покупателя такого имущества.

Если суд кассационной инстанции с нашими доводами не согласится, получится, что Вячеслав за семизначную сумму купил буквально ничто. Регистрация перехода права так и не прошла, на спорное имущество взыскание обращено повторно, и все это якобы соответствует закону.

Обращаю внимание, что как минимум восемь других участников торгов, которые боролись с Вячеславом за данный лот, также не смогли распознать ситуацию с сохранением залога, в противном случае они, конечно, не стали бы участвовать в торгах.

Ждем постановления Шестого кассационного суда.

В целом, конечно, меня теперь очень настораживают записи о двух залогах в ЕГРН. Ранее не придавал этому такого значения 

Еще статьи