«Похищение» квартиры в Самаре

Своевременному оформлению в ЕГРН прав на недвижимость придается все большее значение. Не так давно Конституционный суд отказал в защите супругу, который после развода не озаботился закреплением сведений о себе в реестре недвижимости (см. Постановление от 13 июля 2021 г. N 35-П). Причины такой позиции государства вполне понятны: пассивность в вопросах оформления собственных прав не только порождает различные злоупотребления, но и препятствует налогообложению. Соответственно, государство подталкивает граждан закреплять в реестре принадлежащие им права.
Из года в год я сталкиваюсь с мошенничествами, направленными именно против лиц, не оформивших свои права в реестре. Последняя история - в Промышленным районном суде Самары было рассмотрено дело № 2-3708/2022. Суть спора в следующем.
В 1999 г. Светлана заключила с застройщиком договор о долевом участии в строительстве. Сторонами договора являлись Светлана и ее несовершеннолетний сын с одной стороны и застройщик – с другой. Договор не регистрировался в Росреестре, так как соответствующий федеральный закон «О долевом участии…» еще не существовал. Оплата по договору была произведена Светланой в полном объеме также в 1999 г. Дом введен в эксплуатацию в 2000 г., акт приема-передачи квартиры был подписан. На квартиру изготовили технический паспорт. Никаких препятствий к регистрации права собственности не имелось.
По какой-то причине Светлана не стала обращаться за регистрацией права. Она пояснила, что в регистрации по месту жительства не было необходимости, так как имелось другое жилье. Возможно, существовали какие-либо исполнительные производства – я это не выяснял.
Несмотря на отсутствие зарегистрированного права, на основании акта приема-передачи Светлана вступила в созданное ТСЖ, на ее имя был открыт лицевой счет. С даты передачи квартиры в 2000 г. она оплачивала коммунальные платежи за жилое помещение.
В 2018 г. строительная компания, возводившая дом, была ликвидирована.
В 2022 г. от бухгалтера ТСЖ Светлане стало известно, что права на жилое помещение уже оформлены на другое лицо – некую Любовь.
Поскольку никаких сделок с квартирой Светлана не совершала, она заказала выписку ЕГРН и сразу же обратилась в суд. Светлана успела до какого-либо перехода права получить арест на жилое помещение. В рамках сбора доказательств суд также запросил материалы регистрационного дела. Выяснилось, что названная Любовь ранее сдала на государственную регистрацию «свои экземпляры» договора долевого участия и акта приема-передачи на ту же самую квартиру, которую строила Светлана. На основании этих бумаг право Любови было зарегистрировано в ЕГРН.
К дате заседания выяснилось также, что истица уже не может найти акт приема-передачи квартиры, который за давностью лет был Светланой утерян.
В итоге на столе у судьи лежало два схожих пакета документов:
- от истицы: договор долевого участия с документами об оплате, но без акта приема-передачи;
- от ответчицы: договор долевого участия с актом приема-передачи, но без документов об оплате (которые якобы «потерялись»).
При этом право ответчицы было зарегистрировано, а право истицы – не было.
Суд явно колебался.
Что в данном случае выручило истицу: копия акта приема-передачи передавалась в местное БТИ еще в 2000 г., при составлении технического паспорта. Другая копия направлялась истицей в органы опеки, так как она выполняла обязанность по наделению ребенка жильем. Соответственно, данные документы в рамках ст. 57 ГПК РФ были истребованы в дело.
Сохранились у истицы и другие документы, которые подтверждали, что именно она на протяжении многих лет проживала в спорной квартире: квитанции об оплате коммунальных платежей, сведения о членстве в ТСЖ. Пригодился даже договор о заказе кухонного гарнитура с адресом доставки в спорную квартиру.
Ключевой вопрос, тем не менее, коснулся иного. В подписях руководителя компании на договорах долевого участия истицы и ответчицы имелись явные различия. Поскольку истица указывала, что документы, сданные ответчицей в Росреестр, были подделаны, встал вопрос о том, где взять гарантированно подлинные экземпляры подписи директора строительной компании для проведения почерковедческой экспертизы? Конечно, самый простой вариант – запросить иные регистрационные дела по иным квартирам, что и было сделано.
Чудом истице удалось также найти директора строительной фирмы, который согласился дать показания в суде. В описательной части решения приведены его показания: «свидетель, допрошенный в предыдущем судебном заседании, показал, что знает истца, поскольку в 1999 между истцом и ЗАО «Владинвест» заключен договор о долевом участии в капитальном строительстве жилого дома. На момент заключения договора он являлся директором юридического лица. Ответчика не знает, услышал о ней от истца. Форму договора о долевом участии в строительстве жилого дома разрабатывал лично, договоры были типовыми. Каждый договор подписывал лично, проверяя на наличие технических ошибок, номер договору присваивал бухгалтер ЗАО «Владинвест». Подтвердил, что в договоре о долевом участии в капитальном строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ стоит его подпись. … Показал, что договор о долевом участии в капитальном строительстве жилого дома, заключенный между ЗАО «Владинвест» и ответчиком отличается по содержанию от типовых договоров ЗАО «Владинвест». Указал, что подпись в договоре, представленном ответчиком, отличается от его подписи. Кроме того, в момент подписания акта приема-передачи жилого помещения с ответчиком он отсутствовал на территории г. Самары и никак не мог подписать этот акт приема-передачи».
Услышав эти показания, ответчица исковые требования признала, иск был удовлетворен.
Счастливая развязка в этой истории все же не должна успокаивать.
В случае, если бы Светлана утратила доступ в квартиру, если бы злоумышленники завладели ее правоустанавливающим договором и документами об оплате, финал истории мог бы быть совсем иным. Это вполне вероятный сценарий, тем более, что УМВД России по Самарской области не только не нашло в действиях ответчицы состава преступления, но отказало в возбуждении дела со ссылкой на «отсутствие события преступления». Между тем даже право собственности на ответчицу уже было зарегистрировано. Получается, то есть классический довод «когда убьют, тогда приходите» не должен был бы здесь работать, но что есть, то есть: преступления майор полиции не усмотрел, функции по защите права пришлось брать на себя суду.
В целом, имеющееся право в ЕГРН надо оформлять обязательно. С примерами присвоения не оформленных объектов недвижимости сталкиваюсь из года в год: № 8 за 2012 г. , № 9 за 2014 г. 
Отмечу также интересную деталь. Эти бы история эта состоялась в 2023 г., то у истицы были бы значительные трудности с получением ФИО ответчицы, поскольку с 01.03.2023 г. эта часть ЕГРН перестала находиться в открытом доступе. При этом, если вы не знаете ФИО и паспортные данные ответчика, то вы не можете подать иск в суд (пп.3 п.2 ст. 131 ГПК РФ). Нет иска – нет ареста. Нет ареста – недвижимость будет перепродана.
В условиях, когда еще и в возбуждении уголовного дела отказывают, перспективы спора для Светланы в 2023 г. были бы не радостными.
Вот уже почти год прошел с момента принятия новых правил работы с ЕГРН, а я до сих пор не могу понять, для чего нужно было работающую систему специально выводить из строя

Еще статьи