Новые правила раскрытия сведений ЕГРН и добросовестность покупателя

Уверенно могу сказать, что государство последние годы многое делает для защиты прав добросовестного покупателя недвижимости. Хотя все еще действуют правила ст. 302 ГК РФ о том, что добросовестность сама по себе не спасает покупателя от возможного истребования у него имущества (виндикации), положение покупателя, у которого отобрали жилье, существенно отличаются в зависимости от того, была ли установлена его добросовестность или суд пришел к обратному выводу.
Навскидку перечислю, что именно за последние годы было предпринято для защиты добросовестного покупателя:

- в 2021 г. Конституционный суд России окончательно определился с тем, что в споре «обманутого супруга» и добросовестного покупателя недвижимости, которую продали без согласия мужа или жены, дело должно решаться в пользу покупателя; 
- реально заработали выплаты добросовестным покупателям жилья, потерявшим право собственности. У такой категории граждан теперь есть возможность выбора размера компенсации: кадастровая цена на дату совершения недействительной сделки или полная стоимость из оспоренного договора купли-продажи. С рядом оговорок, но все же: механизм реально работает, а выплата больше не ограничена суммой 1 000 000 р., как было до 2020 г.;
- стала появляться практика, в которой суды привлекают к ответственности нотариусов и их страховщиков, если недействительная сделка имела нотариальную форму. У меня в копилке лежит решение по ситуации, в которой, на мой взгляд, никакой возможности у нотариуса выявить признаки недействительности сделки не было. Более того, участник сделки (мошенник) приговором суда был осужден. Несмотря на это, убытки были взысканы со страховщика нотариуса, а не с преступника. Верховный суд России высказался по этому делу в том ключе, что у нотариуса есть профессиональные риски, а у рядового участника рынка недвижимости таких рисков быть не должно;
- страховщиков в массовом порядке заставили \ уговорили изменить правила страхования таким образом, чтобы продажа полиса титульного страхования предполагала реальную возможность наступления страхового случая. В итоге, большинство крупных страховщиков, которые страхуют риск утраты права собственности, внесли в свое определение страхового случая наиболее часто встречающиеся основания прекращения права. Еще года два-три назад у многих страховщиков, напротив, в качестве оснований к выплате возмещения были указаны сверхредкие и даже фантастические основания признания сделок недействительными, а сейчас добросовестный покупатель обычно может рассчитывать также и на страховую выплату, если страхование имело место;
- в 2022 – 2023 г. суды стали массово удовлетворять требования о снятии арестов с недвижимости, которая уже продана добросовестному покупателю, если основания этих арестов связаны с преступлениями, которые совершил продавец. При непричастности покупателя, при отсутствии его аффилированности недвижимость добросовестного покупателя удается очистить от обременений, за последние полгода удалось провести два таких процесса.

Часть материалов, о которых упомянул, буду выкладывать в телеграме https://t.me/GranatMaximChannel и на сайте www.granatmaxim.ru.

В получившуюся картину, конечно, никак не вписывается частичное закрытие сведений о текущих и прошлых собственниках недвижимости. Ограничение доступа к ЕГРН напрямую противоречит всей логике, по которой развивался рынок недвижимости. Мое мнение по поводу нововведений я сформулировал еще летом 2022 г., см. по ссылке.
Позволю себе небольшой прогноз развития ситуации.
По ситуации в целом Росреестр успокоительно сообщает, что «с 1 марта 2023 года у нотариусов появится новое нотариальное действие - удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя объекта недвижимости или лица, в чью пользу зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости»… «самый надежный способ сверить персональные данные собственника с данными из ЕГРН – попросить продавца открыть личные данные на тот объект недвижимости, в отношении которого соответствующая сделка запланирована, либо обратиться для удостоверения договора к нотариусу, который сам запросит необходимые выписки».
Предположу, что собственники вряд ли будут в массовом порядке раскрывать свои сведения ЕГРН. Обращение к нотариусу за сведениями ЕГРН также по очевидной причине не получит распространения: никто не будет брать на себя обязательств по предварительному договору, не видя данных о собственнике. Наверняка будет чаще использоваться другая процедура: собственник в подтверждение своих полномочий будет предоставлять покупателю экспресс-выписку ЕГРН. Главное отличие от существующих правил будет заключаться в том, что выписку теперь будет заказывать не покупатель, а продавец.
Так вот.
Согласно правилам ст. 8.1 ГК РФ важнейший критерий добросовестности покупателя сформулирован следующим образом: «приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным».
В 2020 г. я рассказывал, как трудно бывает доказать факт получения сведений из ЕГРН, если выписку до сделки заказывал не покупатель, а, к примеру, риелтор. Данных покупателя в этом случае не оставалось в ЕГРН и суд банально не видел, что покупатель сведениями реестра интересовался.
Теперь, когда выписки ЕГРН, заказные покупателем, фактически обесценились и данных о собственниках – физических лицах они содержать не будут, ключевое значение будет иметь наличие на руках у покупателя экспресс-выписки, заказанной продавцом.
Понятно, что если такая выписка осталась у покупателя на руках, то он точно «полагался при покупке на данные государственного реестра», так как иначе ему эту выписку (с ФИО продавца) просто негде взять, если данные ЕГРН не раскрывались «для всех».
Самое важное: уверен, что экспресс-выписку, которую покупатель получил от продавца до сделки, после перехода права большинство граждан не станет хранить. Действительно, зачем она нужна, если право уже перешло? А, получается, очень нужна. Правила ст. 8.1 ГК РФ никто не менял. Вот увидите: наличие на руках у покупателя экспресс-выписки с данными продавца (еще как собственника недвижимости) будет с 01.03.2023 г. являться важным доказательством добросовестности покупателя.
Если покупатель потеряет экспресс-выписку, заказанную и переданную продавцом, его добросовестность будет тяжелее доказать, так как сведения ЕГРН он и не запрашивал до сделки. Поэтому выписки ЕГРН с данными продавца рекомендую сохранять после сделки все мыслимые сроки давности (ст. 181 ГК РФ называет десять лет). 

Всех с наступающей весной, всем удачных и безопасных операций с недвижимостью!

Еще статьи