Неудачное занижение, версия 2.0

Этот материал – в продолжение предыдущего.
Рассмотрим дурацкую ситуацию, в которую попала уклоняющаяся от уплаты подоходного налога собственница.
Пенсионерка долго и упорно продавала свое нежилое помещение. Цену она определила самостоятельно, а способ оформления документов выудила из интернета. Она категорически отказывалась от услуг по оформлению сделки, которые предлагали ей потенциальные покупатели и их риелторы. При всем том, опыт сделок с недвижимостью женщина имела минимальный, а практики оформления купли-продажи коммерческой недвижимости у нее не было вовсе: помещение было получено ею по наследству.
Между тем, готовящаяся продажа была, я бы сказал, с нюансами.
Первый: помещение было сдано в аренду сетевому магазину, у которого имелся «длинный» (зарегистрированный) договор аренды, причем с правом преимущественной покупки арендованной площади. Продавать нежилое помещение арендатору женщина не хотела, так как компания отказывалась от сделки с занижением цены.
Второй нюанс, касался, собственно, занижения стоимости. Собственница где-то вычитала, что разницу между рыночной ценой (около 30 млн.) и договорной (примерно 10 млн.) оформлять нужно непременно «соглашением о продаже неотделимых улучшений». На предложения оформить иначе продавец довольно агрессивно отвечала отказом.
Наконец, сторонний покупатель был найден. Он согласился на цену в 30 млн. и на занижение в договоре купли-продажи до 10 млн.
Состоялась нехитрая предпродажная подготовка. Собственница написала письмо арендатору с предложением выкупа за 40 млн. рублей, чтобы «покрыть затраты на налогообложение», если арендатор согласится на сделку. Арендатор отказался.
Далее между продавцом и покупателем были подписаны договор купли-продажи с ценой в 10 млн. рублей и «соглашение о продаже неотделимых улучшений» на сумму еще в 20 млн. рублей.
Когда новый собственник вступил в права, он предложил арендатору ежемесячные платежи совершать на его расчетный счет. В ответ арендатор попросил представить копию договора купли-продажи с отметкой регистратора о переходе права. Новый собственник, очевидно, не подумав (или не зная) про преимущественное право арендатора на выкуп, копию своего правоустанавливающего договора передал арендатору без препираний. В договоре, как мы помним, стояла сумма в 10 млн. рублей.
Получив документ, арендатор немедленно подал иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, так как был совершенно не против приобрести помещение за названные в договоре 10 млн. рублей. Иск был мотивирован тем, что заявителю предлагали выкуп за 40 млн., а вовсе не за 10 млн., как указано в договоре. Арендатор справедливо рассудил, что его право на выкуп помещения нарушено.
Испуганный покупатель, перед которым замаячила перспектива потерять помещение в обмен на сумму, в три раза меньше фактически оплаченной, стал в судебном процессе доказывать, что настоящая стоимость недвижимости была совсем иной. Причем, поскольку арендатор ранее получил предложение к выкупу с суммой в 40 млн., стороны сделки были вынуждены изменить договор купли-продажи дополнительным соглашением, где они увеличили цену не до реальных 30 млн., а до указанных в письме арендатору 40 млн. рублей.
Юрист арендатора вполне обоснованно заявил в суде, что уже исполненный и прекращенный исполнением договор изменять нельзя (думаю, он совершенно прав), но тут ответчикам внезапно повезло: головной офис компании-истца решил не связываться и от заявленного иска арендатор отказался.
Хотя суд производство по делу прекратил, покупатель очень ругался на продавца - он сильно перенервничал.
Продавец и вовсе наказала сама себя. Пенсионерка обратилась с вопросом о том, должна ли она декларировать и платить подоходный налог даже не с полученных 30 млн., а с выдуманных 40 млн. рублей? Ведь документы именно с такой суммой были представлены ею в суд. Я не удержался и сказал, что да, должна платить подоходный с 40 млн. Ответил полушутя, но в итоге оказался прав. Выяснилось, что по ее делу суд вынес частное определение в рамках ст. 226 ГПК РФ (при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации). О вынесении такого определения суд участникам процесса даже не сообщил.
Для себя сделал вывод: такое безусловное благо, как низкая кадастровая стоимость при неуклюжем оформлении сделки может сыграть против собственника

www.granatmaxim.ru

Еще статьи