Неудачное занижение, версия 1.0

Народная мудрость гласит, что скупой платит дважды. Опыт показывает, что дважды – не предел.
Собственники (физические лица) продавали свою коммерческую недвижимость. Рыночная цена имущества значительно, в разы, превышала кадастровую. Возник вопрос «минимизации» налогообложения.
Несколько потенциальных покупателей отказались участвовать в играх с уменьшением договорной цены. Они говорили, что помещение нравится, условия, на которых находятся арендаторы, устраивают и даже цена подходящая, но в договоре купли-продажи должна быть указана полная сумма: рисковать никто не хотел.
Измученные долгим ожиданием сделки собственники были крайне обрадованы, когда сговорчивый покупатель наконец-то был найден. Его не смутило, что в договоре купли-продажи планировалось указать сумму в размере 0.7 от кадастровой стоимости, и что реальная стоимость оформлялась «дополнительным соглашением к договору».
Покупатель проанализировал проект договора и приложение к нему, внес в текст косметические правки: выровнял абзацы, изменил номера пунктов в договоре, но в целом его все устроило. Структура основного договора купли-продажи после правок покупателя стала выглядеть следующим образом:
1.1. стороны сделки;
1.2. указание на объект недвижимости;
1.3. указание на обременения в виде аренды;
2.1. цена договора;
2.2. указание на 100% оплату до подписания договора.
3.1 заключительные положения.
Отдельным документом значилось приложение №1 к договору, в котором цена, указанная в п.2.1, утраивалась.
Стороны подписали договор купли-продажи и дополнительное соглашение, после чего покупатель одним платежом перечислил продавцам официальную часть оплаты. Оставшаяся сумма была заложена наличными в ячейку банка. Условием раскрытия ячейки было указано: «переход права собственности на основании договора купли-продажи».
Интересно, что стороны договора купли-продажи и лица, названные в договоре аренды банковского сейфа, не совпадали. Продавцы планировали, таким образом, дополнительно застраховаться от возможных обвинений в уклонении от уплаты налогов.
Практически сразу после подписания договора и подачи документов на регистрацию покупатель начал скандалить. Его резко перестала устраивать цена, ему разонравились арендаторы, он заявил, что его вовсе не устраивает само помещение и т.п. Продавцы стали нервничать, предложили вернуть деньги и забрать документы из Росреестра. Покупатель заявил, что «ему известно о попытке двойной продажи», что он ничего больше подписывать не будет и пойдет в суд. Ситуация неожиданно стала стрессовой для владельцев здания, они подали заявление о приостановлении государственной регистрации.
На холодную голову совершенно неясно, почему они начали переживать. Аванс получили, остаток денег пересчитан и лежит в ячейке, получатель денег – доверенное лицо, родственник продавцов. Никаких оснований для паники, на мой взгляд, на той стадии еще не было. Тем не менее, заявление о приостановлении регистрации подали именно продавцы.
Спровоцировав собственников на подобные «недружелюбные» действия, ушлый покупатель немедленно подал иск о признании за ним права собственности.
Исковое заявление было построено очень просто: я, покупатель, заключил договор купли-продажи помещения с его собственниками. Договор считается заключенным с момента согласования всех существенных условий, и по правилам п.1 ст. 551 ГК РФ только переход права собственности подлежит государственной регистрации. При этом, как говорилось в иске, сторона продавцов недобросовестно препятствует регистрации перехода права, тогда как мною уже произведен полный расчет по сделке.
Последняя фраза особенно озадачила ответчиков, так как средства из банковской ячейки на дату подачи иска они еще не получили.
На судебном заседании ответчики вынуждены были показать дополнительное соглашение к договору. В документе, как мы помним, цена была в три раза выше «официальной» стоимости.
Покупатель отреагировал мгновенно: действительно, пункт 2.1 о цене договора мы изменили дополнительным соглашением, увеличив цену, но пункт 2.2 о том, что расчет по сделке произведен, стороны не изменяли. Поэтому, сообщил истец, расчет уже произведен целиком, а ячейка банка вообще не при чем: там стороны другие.
Продавцы потеряли дар речи.
До того, как договор правил покупатель, указания на цену имущества и слова о полной оплате содержались в одном пункте договора. После правок покупателя эти предложения оказались в разных пунктах текста. При подписании доп.соглашения на это не обратили внимания, и оказалось, что из совокупности представленных документов можно сделать вывод: цену стороны действительно изменяли, но расчет по сделке уже произведен в полном объеме.
Рассматривающий дело судья предложил сторонам рассмотреть варианты мирового соглашения. Он обратил внимание ответчиков на то обстоятельство, что, если иск будет удовлетворен, регистрация перехода права состоится на основании судебного акта. Будет ли это обстоятельство достаточным для раскрытия ячейки?
Сотрудники банка на этот вопрос затруднились ответить. В договоре аренды сейфа было указано, что условием доступа одной из сторон является переход права на основании договора купли-продажи, а не на основании договора купли-продажи и судебного решения. Кроме того, не редки случаи, когда Росреестр, исполняющий судебное постановление, иные правоустанавливающие документы (кроме судебных) в выписке ЕГРН не указывает вовсе. Продавцы крепко задумались над сложившейся ситуацией.
Только на этой стадии, поставив под сомнение открытие ячейки, покупатель «милостиво согласился» отказаться от иска в случае, если цена сделки будет значительно снижена.
Продавцы решили, что дешевле будет с этим ультиматумом согласиться, так как в документах они явно «накосячили».
Закончилась история тем, что одновременно были подписаны отказ от иска и заявление о возобновлении государственной регистрации, продавцы добровольно передали истцу сумму в счет снижения продажной цены.
Простейшие расчеты показали, что продавцам было бы дешевле оплатить установленные государством налоги, чем продавать свой объект таким образом. Про затраты времени и нервов я уже и не говорю.

P.S.
Как тут не вспомнить прошлое, 2018 г., мошенничество с продажей торгового центра: см. №4 за 2018 г.

www.granatmaxim.ru

Еще статьи