Когда "ипотечная амнистия" не работает?

В п.9 за 2017 г. я довольно подробно разбирал тему так называемой «ипотечной амнистии».
Анализу тогда подвергался неприятный инцидент, в котором риелтору было дано поручение по продаже дома, это поручение агент выполнил, но в итоге финансовые последствия для собственника недвижимости оказались негативными. В той ситуации заложенную недвижимость было лучше не продавать, т.к. в итоге невыплаченный долг по ипотечному кредиту остался погашен не полностью. Вместо того, чтобы спокойно ждать торгов, собственник организовал продажу недвижимости, так как получил от риелтора неверную консультацию. Выяснилось позже, что агент по ошибке ссылался на отмененную редакцию п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» и случайно дезинформировал своего клиента.
В начале 2019 г. я наблюдал ситуацию прямо противоположную, но не менее болезненную для заемщика.
Началось с того, что индивидуальный предприниматель остро нуждался в деньгах для развития своего дела. Потребительский кредит его проблему решить не мог, а бизнес-кредитование оказалось для него недоступным – в кредите ему отказало несколько банков.
В собственности у предпринимателя находилась квартира большой площади стоимостью около 16 млн. рублей. Предприниматель принял решение заложить данное жилье и таким образом получить кредит. Вскоре им был оформлен ипотечный кредит на сумму в 7 млн. рублей под залог уже имеющегося жилья – названной квартиры.
К сожалению, организованное им предприятие оказалось менее выгодным, чем он рассчитывал, и предприниматель стал допускать просрочки по ежемесячным выплатам. Банк обратился с иском в суд.
Районный суд, вынося решение, руководствовался оценочной стоимостью квартиры в 12 миллионов (согласно имеющемуся в распоряжении судьи отчету судебной экспертизы). Далее арифметика получилась совершенно разбойная, но «в полном соответствии с законом». Полюбуйтесь сами.
Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», «начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика».
Соответственно, стартовая цена торгов составила всего 9 600 т.р. (то есть 80 % от 12 миллионов).
Поскольку, как водится в России, первые торги не состоялись, в соответствии с п. 3. ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена заложенного имущества была снижена дополнительно на пятнадцать процентов (получилось 8 160 т.р.).
Повторные торги один из аффилированых с банком участников сорвал. Назвал максимальную цену, в установленный законом срок полную сумму не оплатил, и даже потерял внесенный задаток. Но во всем этом был смысл - ему приглянулась квартира в центре города, и он мог купить ее еще дешевле, чем 8 160 т.р.
Согласно правилам п.4. ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», «в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися… залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах».
Вышло, что квартира досталась банку по цене в 7 200 т.р. (что составляет как раз 75% от стартовой цены в 9 600 т.р.).
Почти сразу за эту же сумму в 7 200 т.р. бывший участник торгов приобрел квартиру у банка, в котором работает его родственница. Очень выгодная получилась сделка.
А как же наш предприниматель?
Его долг, согласно судебному решению, к дате рассмотрения дела судом составил 7 634 т.р. К моменту, когда банк оставил за собой нереализованное на торгах имущество, сумма долга выросла до 8 401 т.р. (поскольку кредитный договор судом расторгнут не был, договорные проценты, в т.ч. штрафные неустойки, продолжали начисляться).
Предпринимателю неоткуда было взять 8 401 т.р., но он рассчитывал, что банк, забирая квартиру, по крайней мере, полностью спишет его долг.
Предприниматель так думал, потому что буквально пару лет назад покупал свою квартиру за 16 миллионов рублей, и так как он рассчитывал на названную поправку «об ипотечной амнистии».
Его надежды были необоснованны.
Кредитное учреждение вычло из долга предпринимателя в 8 401 т.р. стоимость принятого банком имущества в размере 7 200 т.р., и потребовало погашения остатка долга в сумме 1 201 т.р.
Применить п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», который еще называют «поправкой об ипотечной амнистии», банк отказался.
При внимательном прочтении названной нормы закона становится понятна позиция банка. Закон гласит: «если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя».
Банк обоснованно указал, что кредитные деньги представлялись под залог имеющегося жилья, а не для «целей приобретения жилого помещения». Соответственно, формально условия для списания остатка долга в сумме 1 201 т.р. не наступили.
В итоге предприниматель потерял жилье и остался с непогашенным долгом в сумме 1 201 т.р. Ничего сделать в этой ситуации уже нельзя.
Жаль, что он не спохватился раньше. Конечно, ему нужно было самому продать квартиру - нельзя было дожидаться торгов. В этом случае у него, даже несмотря на прошедшее падение цен, остались бы на руках какие-то деньги, и его долг перед банком был бы полностью погашен.
Получается, что эта история полностью противоположна прежней, когда, напротив, никаких действий заемщику предпринимать было не нужно.
Обоих потерпевших роднит лишь то, что каждый из них, принимая решение относительно своего имущества, сэкономил на юридической консультации. Обращение к юристам постфактум не принесло результата.
Являются ли в рассмотренном эпизоде действия банка мошенническими? Думаю, что да. То обстоятельство, что эти действия узаконены, самой сути не меняет: за долг в 8 миллионов рублей банк «отжал» квартиру ценой в 15 - 16 млн.
Причем, подобного рода действия банков встречаются все чаще.
Мало того, в 2016-2019 г. я несколько раз становился свидетелем того, что «в связи с падением цен на недвижимость» по уже просуженному долгу банк попросит суд пересмотреть уже вынесенное решение в части определения стартовой цены. Кредитор обращается в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения (434 ГПК РФ) и просит снизить начальную продажную цену. Если такое заявление удовлетворяется, то конечные цифры для заемщика становятся еще более грустными.
Такие судебные решения, такие калькуляции - просто карикатура, изображающая власть капитала. К сожалению, такие «иллюстрации» встречаются не в журналах, а в судебных решениях, которые выносятся именем Российской Федерации

www.granatmaxim.ru

Еще статьи