Доверитель на кладбище, риелтор – в выписке ЕГРН, дело в суде

Жутковатую историю взял в работу.
В Симферополе проживал племянник моей клиентки, 1980 г.р. по имени Константин. Он был судим, какое-то время употреблял наркотики. Проживал и был зарегистрирован в неприватизированной трехкомнатной квартире. Константин не работал, иногда подрабатывал в автомастерской. Периодически общался с тетей - моей доверительницей, других родственников у него не было.
Далее – из показаний клиентки, которая описывает обстановку вокруг своего племянника: «Константин был младше меня почти на двадцать лет. Не желая, чтобы занимаемая квартира досталась посторонним лицам, в 2021 г. написал завещание на мое имя.
10.05.2022 г. Константин, будучи пешеходом, был сбит автомобилем. Водитель с места ДТП скрылся.
21.05.2022 г. Константин от полученных травм скончался. Постановлением следователя я была признана потерпевшей. В ходе опроса в полиции я предположила, что ДТП могло быть подстроено. Племянник неоднократно говорил, что такие действия могут быть совершены в отношении него из-за квартиры.
После смерти Константина меня опрашивали в качестве потерпевшей. В своих показаниях я обращала внимание следователя, что на месте ДТП присутствовала некая девушка, которая на месте аварии сделала ряд фотографий».
Моя клиентка акцентировала внимание на следующем:
«Сделанные снимки девушка сразу же направила риелторам – ФИО1 и ФИО2, что мне показалось подозрительным».
Вдумайтесь: на глазах девушки, которая проживала в квартире Константина, его сбила машина, после чего девушка сделала фотографии, а снимки направила знакомым «агентам по недвижимости».
Я сталкивался пару раз с людьми, чье умственное развитие допускало размещение сделанных в подобной ситуации снимков в каких-то городских пабликах, но чтобы снимки с места ДТП отсылали риелторам – сталкиваться не приходилось.
Странности на этом не закончились.
По результатам трасологической экспертизы травмы Константина не совпали с обстоятельствами ДТП и показаниями свидетелей и водителя. Константин, якобы, переходил дорогу слева направо, правым боком к автомобилю, но травмы были нанесены ему слева.
Уголовное дело было возбуждено, но виновник ДТП также внезапно скончался. Расследование было прекращено в связи со смертью подозреваемого.
Вскоре выяснилось следующее.
Незадолго до смерти, 14.02.2022 г., Константин выдал на риелторов ФИО1 и ФИО2 доверенность, согласно которой уполномочил указанных лиц выполнить приватизацию его жилого помещения. Кроме того, данная доверенность содержала широкие полномочия по продаже квартиры «за цену и на условиях по своему усмотрению», а также содержала право доверенных лиц на получение денежных средств за жилье.
25.02.2022 г., действуя по доверенности от нанимателя, ФИО2 подписала договор передачи жилого помещения в собственность Константина.
Далее, уже после ДТП, на регистрацию был подан договор купли-продажи спорной квартиры. Со стороны Константина подпись была поставлена ФИО2, а покупателем квартиры выступил другой риелтор – ФИО1. Риелтора не смутило, что он одновременно являлся доверенным лицом Константина и покупателем его жилья.
Правила ст. 182 ГК РФ о том, что доверенное лицо не может действовать в своих интересах, регистратора не остановили: ФИО1 стал собственником спорного жилого помещения.
Рыночная цена спорной квартиры составляла на дату сделки как минимум 6 500 000 р. По договору купли-продажи права перешли риелтору по цене в 2 110 000 р.
Наследство за умершим моя клиентка приняла. Других наследников за Константином не осталось.
Тетя сразу же обратилась в районный суд в Симферополе. В качестве основания иска она выбрала ст. 179 ГК РФ, ссылалась на обман. В иске было отказано.
Отказав в иске, суд сослался на то, что при жизни Константин получил от риелтора часть суммы в качестве аванса, а остальная часть суммы в размере около 1600 т.р. депонирована на банковский счет покойного и может быть включена в наследственную массу.
Истицу такой вариант не устроил. Проиграв процесс, она обратилась ко мне.
Мы вместе подготовили другой иск, с иным основанием, указали в нем, что спорная сделка являлась как для Константина, так и для его наследницы кабальной.
Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ, «сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего».
Невыгодность (кабальность) сделки заключается, прежде всего, в трехкратном занижении цены в спорном договоре купли-продажи. Обстоятельства совершения сделки также Позволяют говорить о том, что риелторы воспользовались тяжелыми обстоятельствами, в которых оказался Константин, а именно:
- спорный договор купли-продажи был подан на регистрацию уже после ДТП с участием Константина;
- как следует из медицинских документов, в период регистрационных действий Константин находился в бессознательном состоянии (глубокое оглушение, кома, вплоть до самой смерти);
- по этим же причинам весь период регистрационных действий, вплоть до смерти 21.05.2022 г., Константин не мог ознакомиться с содержанием спорного договора, отозвать доверенность или потребовать прекращения регистрационных действий по иному основанию;
Мы также сослались на то, что в действиях риелторов имеются признаки злоупотребления правом. По общим правилам, доверенность предполагает действия в интересах доверителя. В данном случае доверенные лица действовали строго в своих интересах, так как сделка совершалась одним доверенным лицом непосредственно с другим лицом, также указанным в доверенности. Конечно, нарушение общих правил ст. 182 ГК РФ здесь также имеет место.
Никакого договора, по которому риелторы должны были бы действовать в интересах Константина, не заключалось. Последним обстоятельством ответчик воспользовался: получив доверенность, он стал действовать исключительно в своих интересах.
Моя доверительница также указывает, что ни одного документа, который бы говорил о том, что стоимость квартиры в размере 2 110 000 р. была согласована с Константином, не существует. Указанная цифра ниже даже кадастровой стоимости жилья.
Несколько завершающих штрихов: защищаясь от первого иска, риелторы представили предварительный договор, заключенный с Константином, цена в котором составила как раз 2 110 000 р. Опираясь на данный документ, ответчик заявлял о реализации принципа «свободы договора». Проведенная за рамками судебного дела почерковедческая экспертиза данного документа показала, что подпись под договором выполнил не Константин, а другое лицо.
О результатах рассмотрения этого гражданского дела обязательно расскажу.

P.S.
Риелторское сообщество, так или иначе, старается выталкивать из своих рядов подобных персонажей. Сегодня сделать это объективно трудно, так как любой случайный гражданин утром проснулся, написал в соц.сети, что теперь он – риелтор. Если нет лицензирования данного вида деятельности, то почему бы и нет?
В итоге репутационные потери несет все риелторское сообщество. Наверное, все-таки, должна быть если не лицензия на работу с недвижимостью, то хотя бы соответствующая специальность и диплом. Понятно, что никаких гарантий это не даст, но хотя бы случайных людей перестанут называть «риелторами»

Еще статьи