Судебные споры о недвижимости
Через тернии - к выпискам ЕГРН
С момента принятия ст. 8.1 ГК РФ важнейший критерий добросовестности покупателя был обозначен в законе: «приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным». Норма начала действовать в 2013 г., и с этого времени выписки, полученные до сделки, стали в судебных процессах еще более значимым доказательством, чем ранее.
Последнее время в СМИ идут сообщения о том, что Росреестр создаст, наконец, сервис, на котором можно будет заказывать выписки ЕГРН, не исполняя «танцев с бубном».
Я уверен, что уже действующий сайт ФГИС ЕГРН, который позволяет заказывать выписки за 4 р.\шт., не случайно сделан «кривым». Его сверхсложная процедура регистрации, отсталая методика оплаты выписок и регулярные сбои как бы подталкивают потенциального пользователя - обращайся к «коммерческим» сайтам, на которых можно получить выписку за 150-200 рублей. Не удивлюсь, если владельцы этих сайтов аффилированы с разработчиками ФГИС ЕГРН.
В итоге сегодня есть официальный сервис, хромающий на обе ноги, и есть работающие неофициальные сервисы. Как же пользуется всем этим рядовой участник рынка недвижимости?
Обнаружив, что процедура регистрации на ФГИС ЕГРН непреодолима, либо увидев, что сайт привычно «висит», пользователь в большинстве случаев не идет за выпиской в ближайший многофункциональный центр. Это долго и неудобно, требует личной явки с паспортом. Вместо этого пользователь просит риелтора заказать выписку за него, либо, что тоже часто бывает, он сам легко заказывает сведения на стороннем сайте, не имеющем отношения к Росреестру. Так или иначе, выписка доходит до интересующегося, и все бы хорошо, но…
При оспаривании сделки суд обычно направляет регистратору запрос: какие лица интересовались сведениями ЕГРН? В случае, если покупатель заказывал выписку лично, явившись в МФЦ, или если он делал это на официальном сайте ФГИС ЕГРН под своим именем, то судья получает внятный ответ: записями из реестра интересовался участник сделки такой-то.
Совсем иначе обстоит дело, если выписку для покупателя заказал риелтор. Покупателю (участнику судебного процесса) приходится доказывать, что выписка запрашивалась именно по его поручению. Начинаются вопросы: если ли у вас договор поручения с риелтором? Каким образом проводилась оплата за эту услугу – докажите, что сделка реальная. Есть ли доказательства, что риелтор передал вам полученную выписку ЕГРН именно до сделки?
Вопросы риторические, проблемы – решаемые, но их могло бы и не быть, если бы сервис ФГИС ЕГРН был общедоступным, исправным, а главное – простым.
Совсем скверной ситуация оказывается тогда, когда сам покупатель или его риелтор заказывали выписку через «коммерческий» сайт. Обратите внимание: в выписках, полученных через такие сервисы, получателем обычно значится какое-то физическое лицо. Доказать связь с ним покупателя очень трудно, потому что ее просто нет. Сайт оформлен на какое-то общество, выписка заказана одним физическим лицом, покупатель – вообще другое физическое или юридическое лицо. Логическая цепочка не выстраивается.
Посмотрите, что имеем на практике.
В 2019 г. коммерческий интернет-сервис, который когда-то продал моему клиенту выписку за 150 р., искренне старался помочь нам в суде. Сотрудники сервиса долгое время разыскивали того гражданина, который значился получателем выписки ЕГРН. Человека нашли и помогли нам связаться с ним. Оказалось, что он программист, проживает в Сибири, за две с лишним тысячи километров от места проведения процесса. Выяснилось, что он когда-то настраивал для сайта робота, который «выуживает» выписки с ФГИС ЕГРН. С большим трудом нам удалость допросить программиста в суде по его месту жительства (понадобилось судебное поручение). Нам еще повезло, что этот человек вообще был найден, и что он согласился выручить нас.
В 2020 г., в другом судебном процессе, названного в выписке ЕГРН получателя найти мы не смогли вовсе. Пришлось проводить судебную техническую экспертизу: устанавливать, что письмо с выпиской ЕГРН, которое лежит в электронной почте моего клиента, пришло именно от сервиса по предоставлению выписок, и что клиент прочитал сообщение до совершения сделки. Без экспертизы суд категорически отказывался считать установленным тот факт, что покупатель интересовался сведениями из реестра до подписания договора.
Когда-нибудь доказать связь клиента с такой выпиской я просто не смогу.
Между тем, вопрос о том, когда сведения ЕГРН стали доступны покупателю, очень важный, и не случайно на нем заостряют внимание в суде. В некоторых процессах, например, с основаниями иска по ст. 35 СК РФ, по ст. 174.1 ГК РФ и некоторых других критически важно доказать, что приобретатель имущества не знал и не должен был знать о пороке совершенной сделки. Доказали – выиграли, и наоборот.
Выходит, ужасающая юзабилити официального сайта ФГИС ЕГРН создает вполне реальные проблемы не только при непосредственном использовании сервиса, но и в суде. Именно поэтому я всегда прошу клиентов, которые привозят документы на недвижимость для изучения, заказывать выписки ЕГРН самостоятельно. Не потому, что мне трудно это сделать за них, а с целью, чтобы паспортные данные клиента остались в базе данных регистратора.
Подведем черту: «коммерческие» сайты про предоставлению выписок - зло. Использовать их данные для принятия решения о сделке, конечно, можно, но рассчитывать на эти выписки как на доказательства добросовестности не стоит.
Надеюсь, что за очередные бюджетные миллиарды мы, наконец, обретем интернет-сайт, на котором любой пользователь сможет зарегистрироваться не только в пятницу, тринадцатого.
