Судебные споры о недвижимости
Безопасность покупки квартиры с торгов при регистрации в ней ребенка
Этим материалом я начинаю цикл из нескольких статей, посвященных рискам, которые имеются при покупке жилья с торгов.
Честно говоря, я всегда считал, что покупка недвижимости с торгов – мероприятие довольно безопасное. Это лишь мое субъективное мнение, но я неоднократно участвовал в судебных процессах, в которых заинтересованные лица пытались оспорить торги, и всегда удавалось защитить совершенную сделку. Как исключение из правила могу привести инцидент, в котором торгующая организация присвоила задаток (№ 3 за 2020 г.), но это случай, как говорят, из ряда вон.
Почему-то именно в 2020-2021 годах я несколько раз сталкивался со сделками, в которых инвесторы, вложившие на торгах деньги в недвижимость, получали совсем не то, что хотели. Вот совсем свежее дело.
Между Никоноровым (займодавец) и Меньшиковой (заемщицей) имелись отношения кредита и залога. В качестве обеспечения обязательства заемщица передала в залог принадлежащую ей квартиру. Обременение в виде ипотеки было зарегистрировано Росреестром. В дальнейшем Меньшикова заемные денежные средства не возвратила и Никоноров попросил суд обратить взыскание на квартиру.
Меньшикова против иска возражала, ссылалась, в том числе, на то, что проживает в квартире вместе с тремя детьми и бабушкой. Суд с доводами Меньшиковой не согласился, требования удовлетворил в полном объеме. Решение вступило в законную силу.
Задолженность не была погашена Меньшиковой в добровольном порядке, исполнительный лист был передан ФССП России. В декабре 2019 г. судебные приставы передали торгующей организации полномочия по реализации арестованного (заложенного) имущества. На указанный период времени в выписке ЕГРН на названную квартиру единственным обременением значилось обременение в пользу залогодержателя (Никонорова), а собственником числилась только должница Меньшикова.
В выписке из поквартирной карты, которая находится в материалах исполнительного производства, было указано, что в продаваемой квартире зарегистрирована только должница Меньшикова, без детей.
В 2020 г. по результатам повторных торгов жилье было продано. Покупатель до сделки убедилась, что в выписке ЕГРН и в выписке из поквартирной карты несовершеннолетних не имеется. Был заключен договор купли-продажи арестованного имущества. Для регистрации перехода права пакет документов был сдан в Росреестр.
Росреестр уведомил о приостановлении государственной регистрации перехода права по причине того, что отсутствует согласие органа опеки на отчуждение жилого помещения (!). Росреестр указал, что мать ребенка была заключена под стражу, и что один из несовершеннолетних остался без родительского попечения (ст. 292 ГК РФ).
Покупатель не согласилась с позицией регистратора, обратилась в суд с административным иском об оспаривании действий Росреестра. В заявлении она указала, что переход права собственности осуществляется на основании ранее вынесенного решения суда, и что согласие опеки в этой ситуации не требуется.
При рассмотрении дела по существу суд установил, что дочь должницы 2016 г.р. действительно осталась без попечения родителей, что она зарегистрирована в проданном помещении. Выяснилось, что справка в материалах исполнительного производства не соответствует действительности: ребенок в квартире не проживает, но сохраняет в ней регистрацию.
Привлеченный к участию в деле представитель опеки сослался на то, что «при смене собственника ребенок может утратить регистрацию по месту жительства», и что разрешение на отчуждение жилого помещение отдел опеки не выдавал. Опека просила административный иск оставить без удовлетворения, причем указывала, что «защита прав несовершеннолетней должна сохраняться даже после того, как девочка утратит статус ребенка, оставшегося без попечения родителей».
Представитель торгующей организации сообщил суду, что наличие зарегистрированных лиц, в т.ч. несовершеннолетних, не препятствует продаже имущества согласно судебному решению, просил иск удовлетворить.
При вынесении решения суд сослался на п.4 ст. 292 ГК РФ, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Суд указал, что поскольку в отдел опеки законный представитель несовершеннолетней до сделки не обращался, то позиция Росреестра является законной, в иске отказал. Суд посчитал, что регистрация перехода права в пользу покупателя происходить не должна. Наличие в личной собственности у несовершеннолетней другого жилья никак на позицию суда не повлияло.
Суд не смутило, что сторонами заключенного договора купли-продажи квартиры являются покупатель (истец) и торгующая организация, действующая на основании государственного контракта по реализации имущества и на основании решения суда. В такой ситуации законный представитель несовершеннолетнего стороной договора купли-продажи не являлся и изначально не должен был обращаться в отдел опеки за получением разрешения на сделку.
Я уверен, что согласно действующему законодательству при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество по требованию залогодержателя суд не должен спрашивать чьего-либо согласия, в т.ч. органов опеки. Кроме того, основание для прекращения права должницы – ранее вынесенное решение суда, которое сделкой не является. Следовательно, положения ст. 292 ГК РФ в данной ситуации не применимы вообще, а действия Росреестра фактически препятствуют исполнению ранее вынесенного решения об обращении взыскания на имущество.
Мы так и не выяснили, откуда в ФССП появилась фальшивая (?) выписка из поквартирной карты, но это, как мне кажется, и не так важно. Ведь, даже если бы в выписке были указан зарегистрированный по этому адресу ребенок, то все равно покупатель не посчитал бы сделку опасной, так как в договоре купли-продажи торгующая организация привычно указывала: «лиц, сохраняющих право пользования помещением не имеется». Хорошо это или плохо – можно спорить, но по действующему закону это действительно так.
Описанная ситуация очень неприятна, т.к. она совершенно «не читается» заранее, и распознать ее до покупки с торгов невозможно.
Решение, о котором шла речь в статье, принято Центральным районным судом г. Тольятти по делу 2а-3174/2020 ~ М-2522/2020. При апелляционном оспаривании позиция районного суда была признана обоснованной (см. апелляционное определение Самарского областного суда от 10.11.2020 г. по делу № 33а-10743/2020).
С большим трудом мне удалось принятые по делу судебные акты отменить в кассации и добиться регистрации права за покупателем (дело № 88а-3336/2021, рассмотрено 16 февраля 2021 года Шестым кассационным судом общей юрисдикции).
Надо сказать, что рассмотренная ситуация не является редкой: например, очень похожее дело рассматривалось в апелляционном Определении Ростовского Областного суда от 17.04. 2012 № 33-3556. Там также покупатель с торгов сохранил свои права, но далось ему это нелегко.
Честно говоря, данные проблемы для меня, как и для покупателя с торгов, были неожиданными. Хорошо, что все закончилось в нашу пользу, но осадок остался: с даты сделки прошел уже год, а мы до сих под не оформили право собственности в ЕГРН, и вот только сейчас ждем бумажного постановления кассации.
P.S.
Уже не первый раз вижу, как злосчастную ст. 292 ГК РФ суды трактуют, мягко говоря, расширительно (см. № 5 за 2010 г.).
