Без выписок ЕГРН – что нас ожидает?

В 2020 г. я поделился практикой применения ст. 8.1 ГК РФ о выписках ЕГРН, полученных покупателем до сделки. Распространенное доказательство добросовестности, как оказалось, в суде работало иногда гладко, а иногда со скрипом, причем во многом зависело это от того, кто значился получателем выписки (сам покупатель, его агент или иное лицо). Небольшой текст все еще доступен по ссылке. Пока я затрагивал этот узкий и сугубо прикладной вопрос, в 2020 г. уже вовсю звучали призывы «закрыть» для простых смертных данные ЕРГН – сделать так, чтобы сведения о собственнике объекта перестали быть общедоступными.
Закон, который с 1997 г. позволял любому заинтересованному лицу получить из реестра сведения о собственнике недвижимости, о наложенных на нее ограничениях уже в 2020 г. многих откровенно раздражал. При этом попытки «выключить» сервис натыкались на то, что Россия являлась участником международных соглашений по борьбе с коррупцией и по противодействию отмыванию денежных средств. Эти соглашения предполагали определенный контроль, который без публичного доступа к сведениям ЕГРН был бы затруднен.
В июле 2022 г. на сайте Государственной думы появились сведения о том, что в изменения вносятся и в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Тексту законопроекта предшествует пояснительная записка. В ней предлагаемый материал подается следующим образом: «Особую тревогу в текущих условиях вызывает сбор персональных данных в целях идентификации военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов (т.н. «деаномизация»), что впрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих, а также их родных. Это вдвойне опасно, учитывая, что действующее законодательство никак не ограничивает выдачу сведений третьим лицам о принадлежащих гражданам объектов недвижимости, включая адреса их мест проживания. В то же время сведения о принадлежащей гражданам недвижимости также являются персональными данными и нуждаются в соответствующей защищенности».
Под указанным предлогом предлагается установить, что «персональные данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия физического лица - субъекта таких данных… В отсутствии указанной записи сведения из ЕГРН могут быть предоставлены только по запросу нотариуса, действующему на основании письменного заявления заинтересованного лица в целях защиты его прав и законных интересов. К таким обстоятельствам, в частности, могут относиться: наличие договора, стороной которого являются заявитель и правообладатель, причинение ущерба личности или имуществу заявителя, наличие оснований для предъявления заявителем вещного иска к правообладателю и др. В этой связи корреспондирующие изменения также вносятся в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1.».
Авторы закона сообщают, что «принятие законопроекта позволит повысить уровень защищенности персональных данных граждан Российской Федерации, обеспечивая конституционное право на неприкосновенность частной жизни».
Приведу несколько моих предположений о том, о чем авторы законопроекта нам не сообщают. Итак, что мы будем иметь в случае его принятия.
Первое.
В случае принятия закона широкий круг покупателей недвижимости, как жилой так и коммерческой, будут испытывать значительные сложности в получении одного из ключевых доказательств добросовестности покупателя – выписки, заказанной до сделки. Кроме того, сама конструкция поправки кажется совершенно тупой: сначала покупателю нужно будет взять на себя обязанности по предварительному договору, а потом уже ему можно будет ознакомиться с правоподтверждающей записью продавца. На практике это будет означать, что договор вы подпишете с Васей, а собственником окажется Петя. 
Второе.
Предлагаемая поправка никак (вообще никак) не вяжется с тем, что ст. 8.1 ГК РФ оставляют в прежней редакции: «приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным». Если мы, покупатели, не можем полагаться на данные реестра, потому что нам их не сообщают, мы автоматически становимся недобросовестными? Все сразу?
Третье.
Отговорки о том, что продавец сможет демонстрировать свою выписку (!) покупателю, вновь вернут нас к временам, когда правоподтверждающие документы массово подделывались. Очень бы этого не хотелось: ведь еще недавно решение отменить бумажные свидетельства о регистрации права свело на нет подобные мошенничества. Когда есть возможность запросить данные ЕГРН напрямую, правоподтверждающие документы продавца никто и не смотрит. Предлагаемые изменения в законе – очевидный регресс. Кроме того, опять же, ст. 8.1 ГК РФ говорит о чем угодно, только не о «демонстрации» продавцом своей выписки.
Четвертое.
Я не до конца уверен, но опасаюсь, что у продавцов будут возникать массовые проблемы с раскрытием аккредитивов и получением денег от покупателей. Выписка без персональных данных, полученная после сделки, явно не тот документ, который позволит банку раскрыть аккредитив с деньгами покупателя. Мало ли кому продал свое имущество продавец. Получается, государство толкает участников сделок на расчеты при подписании договора, что просто ужасно с точки зрения безопасности покупателя, но как иначе продавцу гарантировать получение денег? Ведь выписку после сделки получит только покупатель и он может банально не отдать ее продавцу.
Пятое.
В силу моей специализации на спорах о недвижимости ко мне не раз обращались люди, которые оказывались в весьма неприятной ситуации: принадлежащая им недвижимость неожиданно, без совершения ими каких-либо сделок, попадала в собственность иного лица. Пример такой истории. 
Спасение настоящих собственников всегда начиналось с получения выписки ЕГРН. Из выписки мы узнавали ФИО ответчика и получали хоть какой-то адрес для корреспонденции, для указания адреса ответчика в иске. Что имеем сейчас? Ст. 131 ГПК РФ «форма и содержание искового заявления» с 2022 г. предполагает, что в иске мы изначально должны указать «сведения об ответчике: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, место работы (если известно), один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения)». Просто нелепая получается ситуация. Если кто-то захватит имущество собственника, то потерпевший даже ФИО ответчика не сможет узнать, не то что его ИНН. Указать в иске будет нечего, обратиться в суд оперативно также не получится.
Указания в поправке на то, что «наличие оснований для предъявления заявителем вещного иска к правообладателю» даст право получить выписку ЕГРН меня нисколько не успокаивает. Получается, не сам собственник будет решать, есть ли основания для предъявления иска, а нотариус, который такие основания может усмотреть (и выписку заказать), а может не усмотреть. До подачи иска придется сначала обращаться в полицию чтобы банально узнать ФИО ответчика, хотя такая мера законом не предусмотрена.
В любом случае, сроки реагирования собственника на нарушение его прав будут многократно увеличены, а доступ к правосудию – еще более затруднен. Мало того, это позволит жуликам перепродать имущество, так как судебные обеспечительные меры, в т.ч. арест, окажутся недоступными на протяжении длительного времени.
Шестое (и очевидное).
Интересных антикоррупционных расследований, вероятно, станет действительно меньше. Видимо, это и есть главный эффект, ожидаемый от поправки в закон.
В целом, именно мне грех жаловаться на планируемые изменения в законе. Я юрист, мой основной заработок – плата за участие в судебных процессах, которых очевидно станет куда больше, но за отечественную правовую систему очень обидно. Предлагаемая поправка - даже не шаг, а просто прыжок назад.
По моему мнению, никакого отношения к безопасности военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов этот закон не имеет. В случае, если бы государство озаботилось безопасностью указанных лиц, в законодательство можно было бы ввести понятие «спецсубъекта», данные которого бы не раскрывались иначе как по предписанной процедуре. В этом случае покупка жилья у военнослужащего осложнилась бы, но в процентном соотношении с общим количеством сделок рынок недвижимости не заметил бы принятия поправки. Нам же предлагают не такое узкое, целевое решение, а совсем иную историю.
Очень надеюсь на то, что предлагаемые изменения в силу не вступят

PS

Подписаться на новые материалы и обсудить опубликованные можно в телеграм-канале https://t.me/GranatMaximChannel 

www.granatmaxim.ru

Еще статьи