Судебные споры о недвижимости
Запрет долевой собственности на жилье?
Я всегда считал и по-прежнему считаю, что долевая собственность на жилье - очень плохо. Любыми путями стараюсь избегать ее появления (например, при разделе имущества).
Много лет я ожидаю принципиального запрета долевой собственности на жилые помещения.
В идеале было бы сделать, как, например, в Германии. Даже если долевая собственность образуется, в результате, например, наследственных отношений, и в состав наследства включено жилье, то наследники не могут вместе владеть наследством. Есть два варианта: либо один из них должен выкупить доли у остальных, либо имущество реализуется с аукциона, а деньги делятся пропорционально долям.
В России, к сожалению, власть никак не решится запретить долевую собственность на жилье. Запрет этот однозначно когда-нибудь будет принят, просто его в нашей стране вводят очень плавно, пошагово.
Так, первый «звоночек» относительно того, что владение долей в праве собственности на жилье не даст тех же самых прав, что и владение жилым помещением, прозвучал еще в 2013 г.
В Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 декабря 2013 г. N 4-КГ13-32 Верховный суд отменил принятые ранее по делу судебные акты и высказался по поводу прав владельца доли в праве собственности на квартиру.
Было рассмотрено дело по иску одного сособственника к другому. Гражданка Крайнова И.В. обратилась в суд с иском к Шарыгиной Л.Н. о вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением и передать дубликат ключа от жилого помещения. В обоснование иска Крайнова И.В. указала, что является собственником 1/40 доли в общей долевой собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 37,4 кв. метра. На момент обращения в суд с настоящим иском в спорной квартире никто не проживал. Истца имела регистрацию по адресу той квартиры, ключи от которой просила.
Решением Железнодорожного городского суда Московской области от 2 октября 2012 г. иск Крайновой И.В. удовлетворен. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29 января 2013 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Верховный суд России заострил внимание на том, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) - ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
При этом, согласно п. 1 и 2 ст. 247 ГК РФ, «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом».
ГК РФ указывает, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого - вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
ВС РФ обратил внимание: «поскольку жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами». Верховный суд указал, что права истицы могут быть защищены путем требования у других собственников соответствующей компенсации за пользование ее долей.
Как следует из материалов дела, истица ранее просила через мировой суд (ст. 23 ГП КРФ) определить для нее порядок пользования спорной квартирой. В удовлетворении данного иска ей было отказано ввиду невозможности выделения в пользование каждому из сособственников квартиры изолированной части жилого помещения.
Верховный суд России поставил акцент на том, что на принадлежащую истице долю в праве общей собственности на квартиру (1/40 доли) приходится 0,5 кв. метра жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений.
Исходя из этого, высшая судебная инстанция сделала вывод, что отсутствует реальная возможность использования для проживания приходящейся на долю истца жилой площади в квартире.
Впервые ВС РФ указал: «участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников».
До этого момента все иски владельцев долей удовлетворялись, независимо от размера имеющейся у истца доли.
ВС РФ отметил, что если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение.
ВС РФ посчитал, что у Железнодорожного городского суда Московской области не было оснований для удовлетворения иска Крайновой И.В. (как собственника 1/40 доли) к Шарыгиной Л.Н.
ВС РФ также сослался на то, что согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Поскольку истица приобретала долю у лица, которое ранее с ответчицей порядок пользования не определяло, то в действиях истицы ВС РФ усмотрел злоупотребление правом.
По сути, описанный судебный акт уничтожил знак равенства между собственниками жилья и собственниками долей в праве на жилье.
Не могу также не отметить, что уже сегодня, хотя долевая собственность на жилье еще полностью не запрещена, владение «микродолями» стало просто невыгодным.
В описанном примере ВС РФ, отказывая во вселении в квартиру, по сути стал подталкивать истицу к ежемесячному взысканию с ее сособственницы 1\40 от средней стоимости найма аналогичной квартиры. Но это довольно сложно и просто несерьезно – взыскивать 1\40 от арендной платы каждый месяц.
Что остается истице?
Вселиться в квартиру – нельзя, вещи завезти – нельзя, определить порядок пользования принудительно - нельзя. Везде отказ.
Сейчас, в 2018 г., совершенно верная инициатива Верховного суда получила свое развитие.
В настоящее время рассматривается законопроект, которым предлагается запретить образование новой доли в праве на жилье, если после ее продажи на каждого собственника придется менее учетной нормы жилья, установленной местными властями. В Москве, например, она составляет 10 метров для отдельной квартиры и 15 - для коммунальной. В Самаре – 11 и 13 соответственно.
Ряд депутатов предлагают внести в Жилищный кодекс Российской Федерации изменения. Предлагается ст. 30 ЖК РФ дополнить частью следующего содержания: «доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение с учетом требований, установленных абзацем 1 части 6 настоящей статьи. Доля в праве общей собственности на жилое помещение не может быть разделена собственником на части, если это повлечет невозможность вселения в жилое помещение каждого собственника с учетом требований, установленных абзацем 1 части 6 настоящей статьи. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в результате приватизации или при наследовании жилого помещения, а также в иных случаях, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными».
Предложение состоит также в том, что «если в результате вселения в жилое помещение на одного человека будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, такое вселение допускается собственником в отношении лиц, являющихся супругом, детьми или родителями собственника. В отношении других лиц вселение допускается на основании судебного решения о признании членом семьи собственника жилого помещения, либо в случаях, если такое вселение допускается в соответствии с федеральным законом».
Если указанные поправки будут приняты, то в жилой недвижимости произвольное образование долей будет запрещено.
Кроме того, размер долей в жилье будет во многом зависеть от местного законодательства.
Дополнительно, вспоминая горемычную истицу Крайнову И.В. и ее дело в Верховном суде, сообщу: у этой сособственницы, как вы помните, из всех прав собственника осталось только право регистрации в ее доле. Так вот, и этого права ее также хотят лишить – планируются поправки в Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
У такого собственника как она, получаются, останутся одни обязанности – по содержанию жилого помещения и по оплате налогов.
P.S.
Очень интересно, что принятие описанных поправок в жилищное законодательство если не «убьет», то очень осложнит процедуру обращения взыскания на единственное жилье – ведь там должнику как раз приходится покупать долю в праве собственности, иначе до его единственного жилья не доберешься (п.12 обзора за 2012 г.).
Такой вот неожиданный эффект
