"Занижение" в ДКП и неосновательное обогащение

Александре и ее супругу на праве собственности принадлежали земельный участок и жилой дом, расположенные в г. Сочи. Имуществом они владели с 2021 г.
Покупка в 2021 г. была совершена ими за 6 850 000 р., при этом в договоре купли-продажи было указано 3 500 000 р., что вполне соответствует «традициям» юга России. Для покупки супруги использовали свои деньги и 5 000 000 р. кредитных средств. Имущество было передано в залог банку.

Осенью 2022 г. супруги решили недвижимость продать. В октябре 2022 г. между собственниками и сочинской риелторской компанией был заключен договор на оказание услуг по продаже объекта.
Земельный участок и жилой дом были выставлены на сайте «Авито» и ряде других площадок. С целью скорейшего поиска покупателя цена на недвижимость неоднократно снижалась с изначальных 15 000 000 р. до финальных 9 500 000 р..

В рамках оказания услуг риелторами был найден покупатель – некий товарищ, который представился адвокатом из Волгограда. Он осмотрел дом, после чего стороны договорились о встрече в офисе риелторской компании.
На встречу покупатель не явился. Сообщил, что «уехал в другой город», но при этом сохраняет интерес к сделке. Собственница, действуя за себя и за супруга по доверенности, подписала два экземпляра предварительного договора с покупателем о продаже имущества за 9 500 000 р. Подписанные документы были оставлены в офисе риелторской фирмы в г. Сочи. В дальнейшем риелторы сообщили своей клиентке, что предварительный договор подписан покупателем. Сообщения покупатель направлял в адрес риелтора продавца через мессенджер «WhatsApp».
Началась подготовка к сделке.

Покупатель обратился за выдачей ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк», так как не располагал полной суммой для покупки. Из общей суммы в 9 500 000 р. он планировал использовать 7 000 000 р. кредитных средств.
В дальнейшем, по просьбе покупателя, срок заключения основного договора был отодвинут, было подписано дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору. Этот документ с подписью покупателя собственница получила от своего риелтора также через «WhatsApp».
В оговоренные предварительным соглашением сроки адвокат не уложился, но продавец пошла ему навстречу: дождалась, когда покупатель подписал кредитный договор с ПАО «Сбербанк». В п. 4 кредитного договора указано назначение: «приобретение готового жилья».
В этот же день между сторонами спора был подписан основной договор купли-продажи с ценой в 3 500 000 р., а также «договор о неотделимых улучшениях» на сумму в 6 000 000 р.

Согласно схеме расчетов, адвокат использовал 2 500 000 р. своих средств и 7 000 000 р. кредитных денег. В основном договоре купли-продажи было отдельно указано, что из 7 млн. кредита 6 млн.р. предоставляются покупателю кредитной организацией «на оплату неотделимых улучшений». Обязанность истца перечислить указанную сумму ответчице была прописана в «договоре о неотделимых улучшениях».
Поскольку стороны сделки проживали в разных регионах России, сделка совершалась дистанционно. Основной договор был подписан продавцом в г. Самаре, в отделении «Сбербанка». Покупатель подписывал документы в г. Волгограде. В частности, «договор о неотделимых улучшениях» на сумму в 6 000 000 р. подписывался покупателем также в Волгограде, был переслан в адрес риелтора продавца также через «WhatsApp».
Полученные от покупателя денежные средства пошли, в первую очередь, на погашение задолженности продавцов по кредитному договору, так как сумма долга их составляла около 4 500 000 р. Это было необходимо для снятия имеющегося ипотечного обременения. Регистрация перехода права состоялась после снятия залога.
Продавцы заплатили риелторам 500 000 р. за организацию купли-продажи и поиск покупателя.

Спустя пару месяцев после покупки адвокат, осознав, что продавец не имеет в бумажном виде предварительного договора и дополнительного соглашения к нему, а также «соглашения о неотделимых улучшениях» с его подписью, просто удалил из переписки в «WhatsApp» свои сообщения, которые содержали бумаги с его подписью. Кроме того, адвокатом была удалена вся переписка, в которой обсуждалась стоимость продаваемого имущества.
Адвокат прекрасно понимал, что, поскольку «WhatsApp» принадлежит экстремистской компании «Мета», расположенной в США, в текущих условиях получить какие-либо сведения от собственника мессенджера будет затруднительно даже через суд.

Осенью 2022 г. адвокат направил в адрес продавца претензию на 6 млн. рублей, сославшись на то, что «ошибочно перевел кредитные средства сверх договора». Вскоре им был подан иск по ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение). Дело № 2-3396/2023 рассматривалось в Промышленном районном суде г. Самары, по месту жительства продавцов.

Защиту ответчика мы построили на следующем.
Прежде всего, попросили суд критически отнестись к утверждениям истца о том, что он «вспомнил» об ошибочном перечислении кредитных средств только спустя два месяца после операции. Ни одного документа о том, что истец обращался в банк с просьбой затормозить или отменить «ошибочную» банковскую операцию истец не представил.
Мы также стали говорить об отсутствии обычной ошибки в действиях истца. Перед перечислением ответчице денежных средств в общей сумме 9 500 000 р. истец совершил ряд последовательных, осознанных действий, которые были направлены на аккумулирование у него необходимой суммы и последующую передачу ее ответчице. Ведь истец получил кредит в 7 000 000 р. и определенно осознавал, что будет совершать расчеты с ответчицей в сумме, превышающей цену договора купли-продажи.
Кроме того, ответчица не располагала собственными средствами для погашения имеющегося у нее ипотечного кредита, остаток долга по которому составлял на дату сделки 4 500 000 р. Таким образом, даже если бы все полученные от истца по основному договору 3 500 000 р. пошли в счет погашения долга продавцов до кредиту, то сделка была бы невозможна, так как имущество не было бы освобождено от залога. О наличии ипотеки к дате сделки истцу было известно: есть соответствующие записи в основном договоре купли-продажи с подписью истца. В регистрационном деле имеется согласие банка на переход права. Крайне маловероятно, что адвокат стал бы приобретать имущество у продавца, не убедившись, в состоянии ли тот своими деньгами снять ипотечное обременение. Все сказанное говорит о том, что никакой ошибочной операции истец не совершал.
При этом, согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
От иска удалось отбиться, в требованиях отказали. В спорах о неосновательном обогащении я немного ориентируюсь, в 2005 г. даже небольшая книжка по 60 главе ГК РФ у меня выходила. Позже коллеги помогли клиентке выиграть дело в апелляции.

Теперь по ситуации в целом.
Понятно, что моя доверительница и ее супруг совершали, как минимум, административное правонарушение. Совершенно ясно, что налоговых последствий им не избежать. В этой истории меня интересует немного другое.

Первый нюанс – технический. Как покупатель удалил сообщения из мессенджера? Удалить сообщения он сумел спустя несколько недель после отправки. Оказалось, это возможно сделать, если поменять дату на устройстве. В этом случае система будет считать, что сообщение – свежее.

Сам я в рабочей и клиентской перепиской пользуюсь только электронной почтой. Можете сколько угодно убеждать меня в том, что это неудобно и старомодно, но, очевидно, удалить направленное мне письмо из моего почтового ящика отправителю будет сложнее, чем подчистить сообщение в мессенджере. Поэтому для мало-мальски серьезной переписки очень рекомендую почту.

Второй вопрос, который, очевидно, возникает: роль риелторов во всей этой истории. По сути, продавцы оказались втянуты в судебный процесс по следующим причинам:
- риелторы из г. Сочи не смогли внятно документировать разницу в ДКП и фактической суммой;
- получив от покупателя хоть какой-то документ, закрывающий 6 000 000 р. разницы в цене, риелторы не удосужились получить оригинал этого соглашения;
- на фотографии «соглашения» подпись покупателя разительно отличается от обычной подписи адвоката, но внимания на это никто не обратил;
- у продавцов не осталось никакого документа с подписью покупателя: ни предварительного договора, ни соглашения о задатке, хотя такие документы составлялись.

Единственная услуга, которая была оказана продавцам риелторской фирмой – поиск покупателя. Услуга, впрочем, оказана после снижения цены с изначальных 15 000 000 р. до 9 500 000 р.
Ну и, «вишенка на торте»: привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица риелторская фирма не только не обеспечила явку своих представителей ни на одно из судебных заседаний, но и в отзыве заняла нейтральную позицию по делу. Фактически цену в 9 500 000 р. риелторская компания в отзыве не подтвердила, а проводивших сделку специалистов общество назвало «стажерами».

На мой взгляд, все проблемы возникли не только из-за злого умысла покупателя. Возникшие трудности продавец вынуждена решать самостоятельно и за свой счет.
В этой ситуации радует только то, что последние годы с таким отношением риелторов к работе и к клиенту я сталкиваюсь все реже.
Сама история с занижением и кондикционным иском после него – стара как мир, первое такое дело я вел еще в 2008 г. (см. № 7 за 2008).

P.S.
В судебном заседании в районном суде оглашали показания риелтора, которая сопровождала сделку. Показания даны под подпиской об уголовной ответственности.
Судья задавал вопрос:
- Как документировалась цена выше той, что указана в договоре?
- Я получила соглашение о неотделимых улучшениях на «WhatsApp».
- Оно было подписано?
- Там стояла какая-то… каляка.
То есть, еще раз, для понимания: риелтор уже на стадии подготовки к сделке идентифицировала подпись адвоката как «каляку». Тем не менее, это не навело агента на мысль, что подписывать основной договор преждевременно: сразу после получения описанного сообщения она дала «добро» на совершение основной сделки.

Еще статьи