Судебные споры о недвижимости
Телепортация земельных участков. "Инновации" XXI века
В прошлой истории шла речь о похищении квартир. На сей раз другой сюжет, хотя тоже из Самары: жулики уводили из-под носа местных властей не квартиры, а городскую землю. Делали это они на протяжении ряда лет, и, на мой взгляд, довольно остроумно.
Давайте ознакомимся с апелляционным определением по уголовному делу № 22- 1946/2019, которое было вынесено Самарским областным судом 18 апреля 2019 года. Были осуждены пятеро, все по составам ст. 159 УК РФ, на сроки 3 - 4 года лишения свободы каждому.
Установлено, что подсудимые приобрели права на чужое имущество путем обмана, группой лиц по предварительному сговору, в крупном размере. Подсудимые завладели земельными участками в городе Самаре, им были инкриминированы десятки эпизодов. Суть схемы состояла в следующем.
Организаторы находили и приобретали участки земли в пригородах. Покупали участки, которые уже стояли на кадастровом учете, но границы которых нуждались в уточнении.
Мошенники пользовались тем, что ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными актами не установлена обязанность собственников земли провести межевание и внести сведения о границах в ЕГРН до сделки. Эти процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей земельных участков и сроками не ограничиваются. Сделку с таким участком (не имеющим границ) Росреестр не может приостановить на основании того, что в ЕГРН нет сведений о координатах. Запрета на совершение сделок с такими земельными участками в законе теперь нет. До 2017 г. (в период действия ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ) в ст. 19 имелся запрет на продажу участков, в отношении которых в ЕГРН нет сведений о границах, но с 2017 г. данный нормативный акт утратил силу, и стал действовать ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В нем имеется ст. 26, в которой собраны основания для приостановки регистрации. В этой норме больше ничего не написано про обязательное межевание участка до сделки. Собственно, на этом схема и была построена.
Купив участок за городом, мошенники привлекали соучастника – кадастрового инженера. Он составлял межевой план, как установлено в приговоре «для перемещения земельного участка на другую территорию с целью увеличения его стоимости и хищения земельного участка». Проще говоря, составлялся межевой план, согласно которому участок из загородного превращался в… городской.
Участок внезапно возникал на месте муниципальной земли, собственность на которую еще не была разграничена. Делалось это через процедуру подачи заявления об уточнении границ.
«Из показаний свидетеля №28 следует, что по предложению подсудимой она приобрела земельный участок, передав ей деньги. После этого подсудимая передала ей диск с уточненными границами. Изначально адрес участка был в…, потом стал в...».
Любопытно, что сотрудники Росреестра никакого основания для приостановки регистрационных действий по ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ не находили, хотя участок буквально перемещался за одного района в другой, «перелетая» через множество кадастровых кварталов.
Погорели аферисты относительно случайно: «из показаний свидетеля №24 следует, что он подобрал земельный участок для бесплатного оформления, так как его бабушка имеет право на бесплатное получение земельного участка от государства, однако участок оказался застроенным, тогда как по документам он был пустым. Выяснилось, что у хозяев участка кадастровый номер не соответствовал местоположению участка, в связи с чем, он обратился в полицию с заявлением».
Как ни удивительно, полиция не сослалась на «гражданско-правовые отношения», а затребовала межевой план, составленный подсудимым, а после – все межевые документы, подписанные тем же кадастровым инженером. Когда схема стала понятна, возбудить уголовное дело не составило труда.
Из материалов дела следует, что разница в стоимости покупаемых аферистами участков с ценою земли после «телепортации» составляла десятки и более раз. Почти все участки немедленно продавались.
Не могу не процитировать несколько строк из приговора: «из показаний свидетелей №51 и №34 видно, что они решили приобрести земельные участки. Подсудимая занималась оформлением документов и уточнением границ, так как по свидетельствам участки были в другом районе и сельскохозяйственного назначения».
Осужденный кадастровый инженер, не отрицая факта межевых планов, пояснила, что «не обязана выезжать на земельный участок при составлении межевого плана, которые составляла на основании предоставленных заказчиком документов, не вызывающих сомнений, обязанности по проверке подлинности документов у нее нет, настаивала, что в сговор ни с кем не вступала». Суд с этой логикой не согласился. Приговор вступил в силу.
После этой истории юристы администрации еще долго иронизировали: что помешало аферистам получить участок, например, на Красной площади?
Оставим зубоскальство, так как последующие гражданские процессы представляют интерес. Рассмотрим, например, решение Красноглинского районного суда Самарской области от 28 января 2020 года по исковому заявлению главы г. Самары к Красильникову А.В. об изъятии земельного участка. Перепечатаю текст с сайта суда с небольшими сокращениями.
Глава города обратился в суд с исковым заявлением к Красильникову А.В. об истребовании земельного участка (земель лесного фонда). Сослался на то, что приговором Самарского районного суда от 15.01.2019 г. установлено, что указанный земельный участок незаконно выбыл из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена в результате преступных действий ряда лиц.
Указал, что Красильниковым А.В. представлено заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, в связи с изменением площади и (или) изменением описания местоположения. Указанный земельный участок фактически расположен в кадастровом квартале № … . Постановка на государственный кадастровый учет спорного земельного участка была произведена необоснованно, на основании недостоверного межевого плана, выполненного по поддельному плану границ, что подтверждается приговором. Истец просил истребовать из чужого незаконного владения Красильникова А.В. земельный участок.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующему.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Для истребования имущества из чужого незаконного владения необходимо установить наличие у истца права на это имущество, факт владения этим имуществом ответчиком и незаконность такого владения. Кроме того, для истребования имущества у лица, приобретшего его возмездно и добросовестно, необходимо установление факта утраты этого имущества собственником помимо его воли.
Суд указал в решении, что право собственности Красильникова А.В. на земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке. Право собственности Красильникова А.В. на спорный земельный участок возникло у него на основании заключенного им гражданско-правового договора купли-продажи, который главой г.о. Самара не оспорен в судебном порядке. Таким образом, по мнению суда, Красильников А.В. возмездно приобрел спорный земельный участок за разумную цену у собственников, владевших им в отсутствие каких-либо ограничений и притязаний со стороны третьих лиц. Суд установил, что Красильников А.В. не обладает специальными познаниями в области кадастрового учета, следовательно, оснований сомневаться в достоверности подготовленных специалистом (кадастровым инженером) и представленных в ЕГРН сведений (межевого плана) у Красильникова А.В. не имелось (!!!). Из этого суд сделал вывод: «у Красильникова А.В. отсутствовали какие-либо обоснованные и разумные сомнения в том, что его земельный участок в действительности должен быть расположен в ином кадастровом квартале, о чем он не знал и не мог знать при его покупке».
Суд отверг ссылки истца на предустановленность обстоятельств дела (преюдицию), ссылаясь на то, что Красильников И.А. не является лицом, в отношении которого вынесен приговор. В иске было отказано.
Испытавшие легкое недоумение работники администрации города подали жалобу, и апелляционным определением Самарского областного суда по делу № 2-56/2020 решение районного суда было отменено. Апелляция обратила внимание: Красильников А.В. ранее получил земельный участок по договору аренды, заключенному с Министерством лесного хозяйства. Областной суд указал: «фактически Красильников А.В. приобрел другой земельный участок, расположенный по другому адресу, собственником которого продавец не являлась, то есть отчуждать его не имела права. Последующее изменение координат земельного участка привело к выбытию земельного участка из распоряжения органа местного самоуправления без законных на то оснований». Судебная коллегия не согласилась с добросовестностью ответчика и лишила его прав на землю.
Думаю, еще интереснее будут развиваться гражданские процессы по искам администрации к лицам, которые не являются первыми владельцами в цепочке сделок.
P.S.
Ранее я уже сталкивался с воровством муниципальных участков, (№ 8 за 2012 г.) Тогда жулики завладели несколькими участками и остановились. В отличие от них, самарцы довели ситуацию до приговора
