Судебные споры о недвижимости
Сюрпризы "военной ипотеки"
Перед описанием очередного эпизода приведу небольшую историческую справку.
С конца ХХ века до 2008 г. ставка рефинансирования ЦБ РФ неуклонно снижалась. Её значения упали с 45% годовых (2000 г.) до 10% (2007 г.). При этом граждане в 2007 г. еще помнили, что, например, в 1998 г. та же самая ставка была установлена ЦБ РФ на уровне 150 % годовых. По сравнению с этим значение 10% казалось людям не только терпимым, но и привлекательным.
На этом фоне в 2006-2007 годах банки стали активно предлагать гражданам ипотечные кредиты, рассчитываемые по формуле вроде «ставка ЦБ РФ + 3%», или «ставка МосПрайм 3М + 5%». В итоге стоимость кредита для ипотечного заемщика составляла около 12-15% годовых. Конечно, ставка оказывалась «плавающей», и через определенные договором промежутки времени банк пересчитывал размер долга, менял график платежей, но заемщики надеялись на дальнейшее снижение инфляции и соглашались на такие кредиты.
При этом уже в 2008 г. ставка ЦБ РФ прибавила сразу три процентных пункта, индексы «МосПрайм 3М» и другие также пошли вверх, а стоимость недвижимости, напротив, резко упала.
В то время я неоднократно сталкивался с ситуациями, когда полная стоимость кредита для заемщика в разы стала превышать цену его недвижимости. Кроме того, оказалось, что многие заемщики просто не в состоянии гасить кредит, проценты по которому пересчитаны по новой ставке. Граждане стали обращаться в суды.
Истцы опирались на следующее.
Согласно ст. 10 Закона «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах). Информация при предоставлении кредита должна содержать полную сумму, подлежащую выплате потребителем. Истцы указывали, что окончательную стоимость кредита банки им не сообщали.
Банки возражали и обоснованно ссылались на то, что точную сумму они сообщить и не могли – ведь неизвестно значение переменных в будущем. Тем не менее, по результатам этих процессов стали появляться судебные решения, в которых условие о процентной ставке в договоре кредита признавалось недействительным как не соответствующее законодательству.
В итоге тогда, в 2008-2009 годах, все остались недовольны: банки (тем, что так как не получили маржи, которую хотели) и заемщики (тем, что даже при признании сделки недействительной им приходилось единовременно возвращать всю сумму основного долга).
С 2009 г. я не встречал ни таких судебных решений, ни кредитных договоров с «плавающей» процентной ставкой.
Я был удивлен, когда в 2017 г. ко мне обратился отставной военный, у которого возникли трудности с обслуживанием ипотечного долга. В его кредитном договоре имелась формула о стоимости кредита, которая в очень упрощенном виде выглядит как «ставка ЦБ РФ + 3%».
В день его обращения ключевая ставка ЦБ РФ составляла 9%. Соответственно, кредит обходился служивому в 12% годовых. В чем проблема - спросите вы? 12% годовых, конечно, неприятно, но у нас полстраны так живет.
Но проблема все же вполне реальная.
Согласно кредитному договору, заключенному с АО «Мособлбанк» в 2013 г. платежи заемщика не являются равными (аннуитетными). По условиям договора сумма ежемесячного платежа по кредиту увеличивается весь срок действия договора. Так, согласно первоначальному графику платежей ежемесячный платеж заемщика вырастал с 20 000 р. в 2013 г. до 34 000 р. к 2028 г.
Поскольку весь срок воинской службы за заемщика должна платить Россия, то рост размера платежа не сильно волновал заемщика на момент подписания договора в 2013 г. Но, поскольку заемщик ушел со службы, стал лицом гражданским, то и платить по кредиту должен теперь сам. Здесь начинается самое интересное.
В 2013 г. ключевая ставка ЦБ РФ составляла 5,5%. В день, когда отставной военный обратился ко мне (летом 2017 г.) её значение было установлено в 9%.
Рост на 3,5 процентных пункта ожидаемо привел к ухудшению ситуации для заемщика. В частности, в графике платежей, который предоставил новый владелец закладной (ОАО «АИЖК») появились месяцы, когда в графе «погашение основного долга» стоит одинокий ноль, а вся сумма платежа идет только в обслуживание процентов. Мало того, размер платежа в последний год пользования кредитом увеличился с 34 000 р. до 124 000 р. (!). Так сработала формула, включенная АО «Мособлбанк» в кредитный договор.
Специалисты школы риелтора «Бергер & партнеры» по моей просьбе сравнили графики платежей до и после увеличения процентной ставки. Оказалось, что причиной роста ежемесячных платежей в последний год пользования кредитом до 124 000 р. стало не столько увеличение процентной ставки ЦБ РФ, сколько использование дифференцированных (не аннуитетных) платежей в самом кредитном договоре. В начале пользования кредитом многие месяцы тело долга не погашалось совсем, а заемщик платил только проценты – так был построен кредитный договор. Рост ставки, конечно, эту ситуацию только ухудшил.
Эта математика для отставного военного оказалась очень занимательной по ряду причин.
Во-первых, при увольнении со службы его никто не предупреждал, что он останется один на один с шестизначными ипотечными платежами. Понятно, что он сам был неосторожен при подписании такого кредитного договора, но, тем не менее, итоговая цифра оказалась неожиданной.
Во-вторых, как и в прошлый «кризис», цена на квартиру существенно упала, и простейшие подсчеты показывают, что только за один год бывший военный ежемесячными платежами выплатит 3\4 нынешней стоимости своей квартиры. Только за один год. При этом срок кредита составляет 15 лет.
Собственно, это то, с чем приехал военный, что его волновало.
Между тем мне подумалось о другом.
Получается, что ОАО «АИЖК», выкупив такую закладную, заинтересовано в росте ключевой ставки ЦБ РФ, так как платежи по кредиту в итоге заметно вырастают. Интересно было бы узнать, сколько таких закладных приобрели коммерческие банки, и сколько денег выкачивается из бюджета по этой нехитрой схеме.
Думаю, у банкиров возникли бы серьезные трудности с распространением такого кредитного продукта среди гражданского населения. Военные – другое дело. Чуть ли не строем пришли, подписали договоры…
Поскольку военный не вникал в математику своего кредита, он не понимал, что все время, пока он служил, основной долг фактически не гасился казной. Вдобавок, после роста процентной ставки в графике появились месяцы, в которых погашение долга вообще не происходило. Получается, военный уволился в самый неподходящий момент.
Если вы служите и являетесь участником военной ипотеки, то перед увольнением загляните в свой кредитный договор. Возможно, прочитаете в нем что-то интересное, и решите еще послужить Родине, пока она за вас отдувается перед банком. Кредитный договор, конечно, совершенно кабальный, но оспорить его на этом основании – нереально.
