Обратилась клиентка. К разделу имущества были заявлены компании, коммерческая и жилая недвижимость, брокерские счета – в общем, все как я люблю.
Один из объектов, который следовало разделить - московская квартира почти в 600 кв.м. с ценой более 200 000 000 ₽. Клиентка эту квартиру хочет оставить себе. Муж давно живет в другой стране, в России его интересы представляют адвокаты.
Начинаю смотреть бумаги. По московской квартире имеется договор купли-продажи. Предмет договора – обычная квартира на верхнем этаже многоквартирного дома, площадь также вполне заурядная. До цифры в 600 кв.м. московская квартира «доросла» на основании довольно необычных правоустанавливающих документов:
- инвестиционный договор на обустройство чердака в жилом доме под жилые цели (2005 г.);
- акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (2005 г.);
- распоряжение префекта ВАО Москвы (2005 г.).
Все вместе эти документы и дают обозначенные в ЕГРН метры.
В период, когда мэром столицы был Ю.Лужков, подобного рода сделки были широко распространены: чердаки домов, т.е. места общего пользования, переводились в собственность заинтересованных лиц. Делалось это вполне официально, но не владельцами квартир в доме, а местной администрацией. Кроме чердаков, мэрия также иногда поступала и с другим имуществом в многоквартирных домах, например, с подвалами, техническими помещениями и др.
Я уговариваю клиентку использовать данное жилье в качестве компенсации, предлагаю отдать квартиру мужу за долю в иных объектах. Прошу ее учитывать следующее.
Жилищный кодекс Российской Федерации был принят 22.12.2004 года.
Квартира, о которой идет речь, принадлежит супругам на основании «инвестиционного договора на обустройство чердака» от августа 2005 г.
Есть мнение, весьма обоснованное, на мой взгляд, что все такие сделки, совершенные после 22.12.2004 г. (дата принятия ЖК РФ) являются ничтожными.
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)».
ВС РФ неоднократно указывал, что на отчуждение любого общедомового имущества жильцов нужно согласие собственников квартир в доме. В разное время назывались разные требования: согласие 2\3 собственников, 100% собственников и т.д., но факт остается фактом: Москва длительное время закрывала глаза на то, что чердаки выходили из собственности жильцов дома без их на то согласия.
Начиная, примерно, с 2010 г., администрация города стала сама обращаться в Росреестр с требованиями отменить регистрацию права граждан на такие объекты. Кого-то это коснулось, кого-то нет.
В настоящее время угроза прекращения права собственности на подобного рода жилые помещения в основном исходит от ТСЖ, созданного в доме, или даже от соседей по дому, подъезду. По усмотрению ТСЖ или по обращению соседей в прокуратуру возможен иск (ст. 45 ГПК РФ), в результате которого права на чердак могут быть прекращены. Не сто процентов, что такое дело будет проиграно ответчиком, но вероятность высокая. Причем последнее время суды сроки давности по таким требованиям считают с даты проведения, например, общего собрания жильцов дома, которые «узнали» о такой квартире и решили крышу у Карлсона отобрать.
Риска нет только в том случае, если еще в 2005 г. было проведено собрание всех жильцов, которые согласились на реконструкцию дома и на передачу чердака в личную собственность одного лица, но таких документов нет.
Я настойчиво советую передать этот объект мужу. Ведь самое неприятное, что может случиться: при разделе имущества мы заберем себе эту квартиру по рыночной цене в 200 000 000 ₽, а уже после раздела имущества у нас отберут чердак, в результате чего стоимость квартиры сократится, к примеру, до 30 000 000 ₽. Карета превратится в тыкву уже после развода, и утерянные 170 000 000 ₽ муж компенсировать нам не будет.
Клиентка очень внимательно меня выслушала… и начала работать с другим юристом. Ее право, конечно.
Почему я был так насторожен относительно данного объекта? Мой коллега, московский юрист Умрихин Александр проводил проверку аналогичной квартиры до ее покупки. Когда подноготная выяснилась, от сделки, конечно, покупатель отказался. Александр выспросил тогда продавца, а почему, собственно, продаете? Ответ сразил: «понимаете, скоро Фонд капремонта будет проводить ремонт кровли в МКД, им понадобится доступ на крышу… тут нас и обнаружат».
Клиенты, конечно, сами решают, иметь ли дело с такими объектами. Наше дело только предупредить