Старики-разбойники и фальшивый нотариус

Целая детективная история была рассказана моей клиенткой.
У нее в 2016 г. погиб в дорожной аварии муж. Завещания не оставил.
В состав открывшегося за ним наследства вошла 1\2 доля в праве собственности на квартиру. Наследство приняли отец умершего и сама вдова. После оформления наследственных прав дедушка получил 1\4 долю в праве, другие 3\4 были оформлены на вдову, так как и ранее она уже владела долей в размере 1\2.
Надо сказать, что принявший наследство свекор, со слов моей посетительницы - человек не слишком приятный, имеющий несколько судимостей. Ранее он не обладал вообще никакой собственностью.
Конечно, вдове нужно было изначально воспользоваться своим правом, предусмотренным ст. 1168 ГК РФ, согласно которому «наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (статья 133), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет». К сожалению, о своем праве выплатить деду компенсацию деньгами она не знала. Разъяснения нотариуса, оформлявшего наследство, она, видимо, не восприняла – говорит, что «была как в тумане после смерти мужа».
В итоге дед без ее разрешения въехал в двухкомнатную квартиру и стал в ней проживать.
В квартире он обитал один, периодически выпивал. За жилье не платил в 2017 и 2108 годах, в результате чего накопился долг по коммунальным платежам более двухсот тысяч рублей.
Получив несколько звонков из бухгалтерии ТСЖ, женщина поняла, что проблему надо решать.
После долгих уговоров дед сообщил, что готов продать свою долю, но еще не определился с ценой. У женщины хватило смекалки подключить к переговорам ТСЖ.
Когда председатель пообещал выключить пенсионеру свет и воду, дед сообщил, что готов продать свою долю за полтора миллиона рублей. При этом он указал, что ему срочно нужно как минимум 300 т.р. предоплаты «на лечение».
Женщина согласилась на общую цену, но поставила условие: она оплачивает 300 т.р. авансом, и именно из этих денег полностью погашаются долги по коммунальным платежам, еще до совершения основной сделки.
Дедушка возражать не стал.
Стороны решили подписать сначала жесткий предварительный договор купли-продажи, передать деньги в сумме 300 т.р., из которых 200 т.р. пойдут на погашение долгов, а 100 т.р. останутся у продавца.
Покупатель поставила условие, чтобы одновременно с принятием денег дед выдал доверенность на ее подругу (с правом распоряжения 1\4 долей в праве на квартиру). Оставшаяся сумма в размере 1 200 т.р. должна была быть зачислена на банковский счет деда после заключения основного договора купли-продажи.
Вдова знала, что ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предписывает нотариальную форму для сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, и что предварительные сделки, согласно ст. 429 ГК РФ, также теперь должны проходить нотариальное удостоверение. Поэтому стороны договорились о дате сделки и заранее записались к нотариусу.
В день сделки дед сообщил, что повредил ногу, спуститься по лестнице не сможет и к нотариусу не поедет.
Вдова не поверила сводному родственнику, приехала и лично убедилась, что нога у деда забинтована, наложен гипс.
Поскольку женщине квартира нужна была целиком, перечисленные обстоятельства ее не остановили. Она позвонила нотариусу, к которому стороны записывались ранее, но тот отказался оперативно приехать к дедушке на дом.
Женщина стала обзванивать других нотариусов с целью пригласить кого-либо для заверения сделки, но никто из них не был готов немедленно сорваться и приехать на сделку.
Тогда дедушка вспомнил, что на дверях подъезда висит объявление о том, что микрорайон теперь обслуживает исполняющий обязанности нотариуса Иванов, который осуществляет в т.ч. выездное заверение документов по полуторному тарифу.
Действительно, после звона достаточно оперативно приехал исполняющий обязанности нотариуса г-н Иванов. С собой у него имелся ноутбук и портативный принтер.
Прибывший нотариус быстро напечатал предварительный договор купли-продажи с условием об авансе в 300 т.р. и своей печатью заверил доверенность на подругу вдовы. Женщина со своего счета перевела деньги в пользу ТСЖ (200 т.р.) и на карту дедушки (100 т.р.), после чего дед написал расписку о получении аванса в общей сумме 300 т.р.
Нотариус уехал.
Через день ТСЖ выдало справку о том, что коммунальные долги полностью погашены, и вдова с подругой, действующей по доверенности от деда, пришли к нотариусу подписывать основной договор купли-продажи.
Нотариус, взяв в руки доверенность, сразу же вызвала полицию. Выяснилось, что никакого «и.о. нотариуса Иванова» вообще не существует, что печать нотариуса – поддельная, а кто приезжал в гости к деду – непонятно.
Версии произошедшего разнятся.
Женщина полагает, что дед, наложив гипс на здоровую (?) ногу, повесил на двери подъезда объявление о том, что «пожилых людей в районе таком-то обслуживает на дому и.о. нотариуса Иванов». Вдова по этому объявлению и позвонила.
У следствия есть сомнения в том, что дед сам организовал появление лже-нотариуса, так как выгода от всего «мероприятия» явно не стоила того. По мнению следователя, некое лицо (возможно, бывший нотариус) таким образом «зарабатывает» деньги, и вдова с дедом вызвали его случайно.
Как было на самом деле, мы, скорее всего, уже не узнаем.
Доподлинно известно лишь то, что дед, узнав о нарушении формы сделки, сейчас категорически отказывается продавать свою долю. Видимо, на это его решение повлияло и то, что угроза отключения коммунальных услуг миновала – долг ведь полностью погашен.
Вдова обратилась с вопросом: можно ли заставить деда продать принадлежащую ему 1\4 долю, если нотариальная форма сделки, как выяснилась, не была соблюдена?
Ранее я уже поднимал вопрос об обязательной форме предварительного договора. Высказывал мнение о том, что нотариальная форма предварительного договора – полная глупость, но таков сейчас закон.
С момента прошлой публикации в помощь покупателям в подобных историях появилась новая судебная практика, на которую как раз можно опереться.
Например, в Постановлении АС Западно-сибирского округа по делу № А45-30585/2017 от 20.09.2018 г. разбирается подобная история. В указанном деле истец требовал исполнения обязательств по предварительному договору, а ответчик (общество) возражало против иска, ссылаясь, в частности, на нарушение нотариальной формы сделки.
Суд по этому поводу указал, что «в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Судом первой инстанции установлено, что обществом (продавцом) совершались действия по исполнению сделки – в частности принят аванс… При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции полагает сделанное обществом (продавцом) при подаче апелляционной жалобы заявление о недействительности предварительного договора не имеющим правового значения». Судом был применен эстоппель.
Соответственно, в суде шансы у вдовы есть, т.к. аванс дедушка не вернул, и, значит, действует недобросовестно и на нарушение формы сделки ссылаться не может. В суд придется подавать точно, т.к. дед оккупировал квартиру, получает все коммунальные услуги и «в ус не дует».

В завершение два слова по вопросу, возникающему попутно: как вызвать на дом настоящего нотариуса, а не проходимца? Здесь как раз все просто.
Как правило, нотариус до вызова на дом готовит документы у себя в офисе. Потом документы согласовываются со сторонами, и только после этого нотариус выезжает к клиенту на дом. Кроме того, данные любого нотариуса всегда можно бесплатно проверить на сайте нотариальной палаты.
Конечно, вызывать абы кого по объявлению на подъезде и не удостовериться в полномочиях прибывшего «нотариуса» – верный путь к судебному процессу.

www.granatmaxim.ru

Еще статьи