Ребенок – не собственник жилья. Нужно ли согласие органов опеки на сделку?

Недавно публиковал текст о последствиях невыполнения требований органа опеки для участника сделок с недвижимостью. Это был не новый материал, но его удалось актуализировать.
Теперь тоже самое решил сделать с двумя небольшими текстами 2010 и 2014 г. Их суть в том, что согласие органов опеки и попечительства (ООП) на сделку может быть необходимо даже тогда, когда ребенок не является собственником недвижимости.

Многие еще помнят, что в Гражданском кодексе России до 2005 г. действовала иная редакция ст. 292 ГК РФ «права членов семьи собственников жилого помещения». В прежней редакции п.4 ст. 292 ГК РФ «отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». То есть, согласие ООП требовалось даже в том случае, если ребенок не был собственником, но был зарегистрирован в жилом помещении.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ была внесена поправка в п. 4 ст. 292 ГК РФ, после принятия которой собственнику при отчуждении жилья более не требуется получать согласие ООП на сделку, кроме случаев, указанных в законе.

Перечень исключений, в которых согласие опеки все же необходимо, приведен в ст. 292 ГК РФ: если в помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). Во всех остальных ситуациях законодатель полагается на презумпцию добросовестности родителей. Предполагается, что действия родителя не будут направлены вразрез с интересами ребенка.
Кроме того, конечно, по-прежнему законодатель требует получать согласие ООП на сделки с имуществом ребенка (абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ и п.2 ст. 37 ГК РФ).

Ситуация также регулируется тематическим Постановлением Конституционного суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, согласно которому действие п.4 ст. 292 ГК РФ следует распространять на более широкий круг жизненных ситуаций, чем предписано в самой ст. 292 ГК РФ. Так, согласно Постановлению Конституционного суда РФ, согласие органов опеки на сделки следует получать не только в случаях, когда ребенок является собственником жилья (п. 1 ст. 28 ГК РФ, ст. 37 ГК РФ), но и в тех случаях, когда проживающий в квартире ребенок находится под опекой или попечительством, либо по каким-то причинам «остался без родительского попечения». Главное: Конституционный суд указал, что согласием ООП следует заручиться, «если ребенок формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего».
Как вы можете убедиться, формулировки КС РФ достаточно размыты, допускают расширительное толкование, чем участники сделок регулярно пользуются. В разные годы я сталкивался с ситуациями, когда данное постановление КС РФ пытались использовать против покупателя недвижимости или против залогодержателя. Коротко опишу эти ситуации, так как они типовые и легко воспроизводятся.

2010 год. Мама несовершеннолетнего продает свою квартиру. Недвижимость оформлена на ее имя, до брака с отцом ребенка. В квартире проживает и зарегистрирован несовершеннолетний. Оформляется купля-продажа, продавец (мама) и ребенок снимаются с регистрационного учета. После перехода права продавец категорически отказывается покинуть жилое помещение, ссылаясь на то, что проданное жилое помещение – единственное жилье для неё и ребенка. Кроме того, другой родитель (папа) подает иск о признании договора купли-продажи "ничтожным, нарушающим права ребенка". В основании данного иска указаны ст. 168 ГК РФ и п. 4 ст. 292 ГК РФ. Истец указывает, что у семьи нет иного жилья, а деньги от сделки растрачены продавцом (мамой), которая никакой иной собственности не купила. Дело заканчивается мировым: вымогатели получают от покупателя сумму сильно большую, чем изначально предполагалось оплатить по договору купли-продажи. Понимаете, вот ведь как: оказывается, если дать еще денег, то права ребенка сделкой не нарушаются... Удивительно просто.

2012 год. Между кредитором и заемщиком заключен договор займа (стороны – физлица). В обеспечение долга знакомые заемщиков, двое супругов, предоставили в залог принадлежащую им на праве собственности трехкомнатную квартиру. В квартире проживал ребенок, не являющийся сособственником (имел только регистрацию по месту жительства). После оформления ипотеки и получения заемных денег супруги обратились в районный суд с исковым заявлением о признании договора ипотеки ничтожным. В обоснование требований истцы ссылались на то, что заложенная квартира является единственным жилым помещением не только для них, но и для их малолетнего ребенка. Фактически истцы указывали, что они, родители, не получили согласия опеки на сделку по передаче квартиры в залог, что они сами нарушили права своего ребенка, который «считается находящимся на попечении родителей», в результате чего ипотека, по их мнению, являлась противозаконной. Привлеченные судом органы опеки и попечительства в ходе процесса пояснили, что они придерживаются иной точки зрения: если семья не числится как неблагополучная, если отец и мать не лишены родительских прав, то согласие ООП на оспариваемую сделку по установлению залога получать не нужно. Орган опеки попросил суд отказать в иске. Кредитор в свою очередь заявил, что иск направлен на снятие залога, что само по себе противоправно. Кредитор ссылался на то, что истцы сами нарушили права своего ребенка и явно действуют в суде злонамеренно, с единственной целью - ущемить права кредитора (п. 2 ст. 10 ГК РФ). Суд, выслушав доводы сторон, решил дело в пользу истцов и снял залог с квартиры. Решение было оставлено в силе апелляционной инстанцией. Фактически суд в своем решении вернулся к прежней, советской трактовке закона, по которой согласие опеки нужно было получать на любые сделки с недвижимостью, в которой проживают дети (решение Автозаводского суда г. Тольятти по делу № 2-2887/2012 от 25.05.2012).

Очень похожий и более свежий судебный акт: решение по делу № 2-2335/2016, принято Октябрьским судом Санкт-Петербурга. В этом процессе фабула также самая, но, снимая залог, суд еще и разглядел признаки ст. 169 ГК РФ «недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности». Суд также прекратил залог, ссылаясь на интересы ребенка.

Совсем недавняя история: в 2025 г., после перехода права на московскую квартиру, которую продали родители ребенка, бабушка мальчика обратилась в суд, добилась ограничения обоих родителей в родительских правах, указав, что они не заботятся о сыне, что ребенок полностью находится на ее содержании, что родители ведут аморальный образ жизни - занимаются съемками порнографии, отец ребенка ранее был осужден за совершение преступления. Бабушка была назначена опекуном. Действуя как опекун мальчика, бабушка стала угрожать оспариванием сделки с квартирой, ссылаясь также на приведенное постановление КС РФ и тот факт, что ребенок остался без жилья. Кроме того, бабушка ссылалась на п.3 ст. 74 СК РФ: «ребенок, в отношении которого родители (один из них) ограничены в родительских правах, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением». Пенсионерка требовала денег, угрожала обращением в суд. 

Подозрения в сговоре старушки и продавцов возникли в связи с тем, что заявление об ограничении родительских прав было подано буквально сразу после сделки. Кроме того, родители ребенка против ограничения их прав фактически не возражали. Ситуацию также пришлось «заливать деньгами», так как покупатель квартиры очень опасался того, что при возникновении спора опека поддержит истицу, а титульного страхования новый собственник не имел. В итоге, покупатель с бабушкой решили, что покупатель оплатит приобретение бабушкой на имя ребенка квартиры в Московской области, а бабушка зарегистрирует внука по своему адресу в столице. Как вы понимаете, затраты на покупку еще одного объекта для покупателя оказались полностью незапланированными.

Выходит, в двух случаях из перечисленных покупатель вынужден был буквально откупаться от продавцов, а в двух других, когда залогодержатель не захотел договариваться, он просто проиграл процесс и потерял права.
Все данные эпизоды имели место после 2005 г., уже после изменений в ст. 292 ГК РФ, но это не помогло покупателям (и залогодержателям).

Какие выводы можно сделать?

До совершения сделки с жильем, в котором проживают несовершеннолетние, очень желательно узнавать, с кем покупатель имеет дело? В последнем случае, например, сведения о судимости отца ребенка были в открытом доступе. Кроме того, сама квартира имела соответствующий «интерьер» и круговую звукоизоляцию, что могло навести на мысль о, так скажем, использовании жилого помещения «не по назначению». Были также некоторые детали, на которые риелтор покупателя обращала внимание, но покупатель не придал им значения: например, в соц.сетях у мамы ребенка за 2024 г. были фотографии сына со «дня знаний» с комментарием «второй раз в третий класс», то есть ребенок явно не справлялся со школьной программой. Приобретения иного жилья продавцы также не планировали. Подобные признаки должны настораживать и склонять к мысли о покупке полиса титульного страхования или «сертификата безопасности», но этого сделано не было.

В целом, конечно, полномочия органов опеки в России и имеющуюся подчас нелогичность судебной практики нельзя недооценивать

Обратите внимание: если залогодержателем выступает банк, то вышеперечисленных проблем у него никогда не возникает. Я ни разу не видел, чтобы банковский залог сняли на том основании, что «ипотекой нарушены права ребенка». Если же залогодержателем выступает физическое лицо, то все описанные проблемы вполне могут иметь место. Аналогично и с физическими лицами – покупателями недвижимости. Усмотрит суд нарушение прав ребенка, в т.ч. его родителями – проблемы будут у покупателя.

А банки, как жена Цезаря -  вне подозрений. 

Пока что так…

Еще статьи