Судебные споры о недвижимости
Психически больная женщина продала квартиру. Получила деньги, оспорила сделку
В моей копилке сделок, оспоренных из-за «неспособности понимать значение своих действий», снова прибыло. В отношении одной и той же квартиры в 2013 г. и 2020 г. прошли два однотипных процесса, причем оба - по иску одной и той же женщины.
Жила-была собственница квартиры. У нее было диагностировано шизотипическое расстройство, в связи с чем женщина состояла на учете в ПНД с 1999 г. и имела статус инвалида. Ее заболевание сопровождалось «явлениями обмана зрения, слуха и расстройством речи, снижением умственных способностей». При этом недееспособной женщина никогда не признавалась.
Из материалов дела вижу, что в декабре 2012 г. собственница посетила врача психиатра, просила выдать ей справку о дееспособности. Пояснила, что собирается «отдать квартиру в залог» или продать. Смысл предстоящей сделки объяснить она отказалась, так как «могут сглазить», но пояснила, что собирается разбогатеть и помогать детям, а также «творить чудеса».
Как следует из судебного дела, в дальнейшем собственница снялась с регистрационного учета и подписала договор купли-продажи с неким физическим лицом. Покупатель использовал при сделке свои средства и кредитные деньги, полученные им от ЗАО АКБ «Газбанк». Юристов банка в готовящейся сделке ничто не смутило. Договор купли-продажи был заключен, переход права зарегистрирован, приобретенное жилье было передано в залог ЗАО АКБ «Газбанк».
Полученными от сделки деньгами продавец распорядилась по своему усмотрению (факт был установлен районным судом), но выехать из проданного помещения женщина отказалась.
Покупатель квартиры, очевидно, пребывая в растерянности, предпринял довольно хаотические действия. В частности, он попросил согласия кредитора на дальнейший переход права. Юридическая служба ЗАО АКБ «Газбанк» разрешила последующую сделку и собственник жилья сменился еще раз. Почему банк посчитал, что эти действия улучшат ситуацию – неясно.
Вскоре бывшей собственницей было инициировано гражданское дело. По ее иску в 2013 г. все совершенные сделки, в т.ч. залог и обе купли-продажи были признаны недействительными (см. решение по делу №2-1937/2013 Октябрьского районного суда г. Самары). Проведенная по делу психиатрическая экспертиза показала, что продавец на дату сделки «находилась в состоянии декомпенсации шизотипического расстройства…, что сопровождалась глубоким снижением критических и прогностических функций, что лишало испытуемую способности в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими». По итогам судебного процесса истица снова стала собственницей жилого помещения. Информацией о том, вернула ли она деньги покупателю, я не владею, но думаю, что не вернула, так как есть сведения о том, что деньги продавец внесла в какое-то потребительское общество, то есть распорядилась ими по своему усмотрению.
Прошло пять лет.
В октябре 2018 г. та же самая гражданка ту же самую квартиру продала повторно.
На этот раз покупателем стала некая Солдатова. Как следует из нового иска, «сделка была совершена под влиянием обмана, так как Солдатова воспользовалась душевной болезнью собственницы». Имелись, правда, и отличия: на этот раз истица выехала из квартиры еще до сделки. В иске указано, что это было сделано под давлением Солдатовой и якобы недобровольно.
Солдатова, став собственницей в октябре 2018 г., уже в ноябре 2018 г. решила перепродать квартиру.
Последующая сделка была организована «Центром недвижимости от Сбербанка», на всех документах стоит логотип «ДомКлик». Покупатель жилья использовал для расчетов с Солдатовой свои накопления и кредитные деньги, полученные от ПАО «Сбербанк».
Давность владения квартирой (Солдатова была собственником ровно 1 месяц) и история квартиры, легкодоступная на сайте районного суда по месту нахождения жилья, юристов "Сбербанка" ожидаемо не смутила: объект был принят в залог, а покупатель – кредитован.
Я уверен, что новый собственник была непричастна к каким-либо махинациям: сведения о жилье она получила из заказанной выписки ЕГРН и выписки из поквартирной карты. Информации о каких-либо проблемах эти документы не содержали. Зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры покупателю не пришло в голову: она была убеждена, что за безопасность сделки отвечает ПАО «Сбербанк». В 2019 г. ипотечный кредит покупателем был полностью погашен, залог снят. Пришедшая в 2020 г. судебная повестка для покупателя стала полной неожиданностью.
Как вы догадались, пациентка ПНД, уже имея опыт участия в судебных процессах, снова стала оспаривать все совершенные сделки. Как и в прошлый раз, суд назначил психиатрическую экспертизу (дело №2-2277/2020 в том же суде).
Работники ПНД вспомнили свою «старую знакомую» и заключение дали как в прошлый раз, повторно указав, что никакие сделки с недвижимостью истица совершать не может.
Иск был удовлетворен в полном объеме. Покупателя, полагавшуюся в вопросах безопасности сделки на компанию «ДомКлик», признали недобросовестной. Суд указал: ее недобросовестность заключается в том, что покупатель могла видеть данные о споре 2013 г. на сайте суда.
Я вступил в этот процесс только после первой инстанции. Обжаловал это решение в части указаний на недобросовестность покупателя, и Самарский областной суд 22.04.2021 г. удовлетворил мою жалобу (дело № 33-4351/2021). Указания на недобросовестность покупателя из решения исключили. Теперь клиентка «ДомКлик» хотя бы может рассчитывать на компенсационную выплату по ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№1 от 2020 г. ). Мы уже подали иск к продавцу Солдатовой, очевидно, просудим долг, подождем положенный срок и будет требовать деньги с казны.
К сожалению, «Сбербанк» своей клиентке никакой помощи в трудной ситуации не предложил.
Но не поведение кредитора в этой истории меня больше всего удивляет.
Вдумайтесь: как в рамках первого дела, так и во втором судебном процессе пациентка ПНД нанимала высококвалифицированных представителей, на имя которых она выдавала судебные доверенности. Буквально поразительные явления психики наблюдаются у истицы: в сделках с квартирой отчета своим действиям она не отдает, но доверенности на ведение дел в суде оформляет без проблем. Получается, что договоры купли-продажи, подписанные истицей, суды исправно признают недействительными, а к выданным ею доверенностям (тоже сделкам, только односторонним) даже вопросов не возникает. Редкую, редкую избирательность проявляют судьи в отношении совершаемых истицей сделок!
И последняя деталь, которая, честно говоря, даже рассмешила. Истица лично явилась на заседание в апелляционной инстанции, несмотря на то, что была в это время госпитализирована в ПНД. В заседании ее сопровождал адвокат и… санитарка. Заседание в апелляции 22.04.2021 г., конечно, запомнилось.
В целом, моя заветная папка с судебными психиатрическими экспертизами (прижизненными и посмертными) пополняется последние пару лет как никогда быстро. Говорить же о «безопасности ипотечных сделок» уже просто надоело: одно и тоже из года в год: ничем ипотечные сделки не безопаснее, а может и наоборот: надеясь на банковских юристов, покупатель неоправданно расслабляется. Результат налицо, а точнее - на сайте суда.
Как тут не вспомнить старый анекдот: «я квартиру два раза продал: и денег в два раза больше, и пенсия по инвалидности»
