Преодоление ареста покупаемой квартиры

В 2012 г. я довольно эмоционально реагировал на крайне неприятную судебную практику, которая стала складываться в отношении незаконного снятия арестов, наложенных в рамках гражданских дел. Снятие ареста производилось в условиях, когда судебное решение еще не было исполнено, и суды действовали в нарушение п. 3 ст. 144 ГПК РФ. Согласно закону, «при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда». Самое неприятное было в том, что в 2011-2012 годах стали появляться судебные решения о признании права собственности за покупателями арестованного жилья, которые якобы «не знали» о наложенном аресте. Покупатели заявляли, что обязанности по договору купли-продажи они исполнили в полном объеме, что и давало основания для признания за ними прав на арестованный ранее объект. Ответчик, таким образом, выходил сухим из воды и мог не исполнять вынесенный в отношении него судебный акт.
В приведенной ссылке я цитировал председателя ВАС РФ, который говорил в те годы, что если количество исполненных решений будет и дальше снижаться, то суды вообще имеет смысл закрыть – дешевле будет.
В дальнейшем, к счастью, была принята ст. 174.1 ГК РФ «последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено», которая введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Норма предусматривала ничтожность сделки, совершенной вопреки аресту, и упомянутая судебная практика, когда один судья снимал обеспечительные меры, наложенные другим судьей, сошла на нет.
Пункт второй указанной нормы, правда, оставил лазейку для покупателя: согласно п.2 ст. 174.1 ГК РФ «сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора … не препятствует реализации прав указанного кредитора … за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете». Учитывая, что сведения об аресте обычно можно получить из ЕГРН, практического применения п. 2 ст. 174.1 ГК РФ оказалось немного. Тем не менее, такие ситуации случаются. По одному делу работаю прямо сейчас, про прошлое - могу рассказать. 
Инцидент показался любопытным, так как до сделки распознать опасность не было возможности.
Итак, Татьяна решила приобрести квартиру в г. Самаре. Из объявления, размещенном на сайте «Авито», она узнала, что на продажу выставлено жилое помещение. В июле 2021 г. Татьяна связалась с собственником квартиры – Натальей. До указанного времени женщины не были знакомы, не являлись по отношению друг к другу аффилированными лицами, не находились в служебном подчинении друг у друга.
Покупатель осмотрела квартиру. Стороны согласовали существенные условия сделки, обговорили цену. На июль 2021 г. согласованная сумма являлась нормальной рыночной ценой. Продаваемая квартира была обременена ипотекой, в связи с чем покупатель попросила риелтора проконтролировать сделку и проверить договор купли-продажи, составленный представителем продавца.
Агент по недвижимости в целях оценки безопасности сделки обратилась на сайт ФССП, вбила данные продавца. Сведений о долгах ответчицы обнаружено не было. Кроме того, риелтором также не было обнаружено судебных дел с участием продавца. Из открытых данных Росреестра на дату сделки также было видно, что никаких обременений, кроме ипотеки в пользу АО КБ «Солидарность», не зарегистрировано. Указанные обстоятельства обоснованно позволили риелтору посчитать сделку с недвижимостью безопасной.
27.07.2021 года Татьяна и Наталья заключили договор купли-продажи по ранее оговоренной цене. Покупатель перечислила чуть более двух миллионов рублей в банк АО КБ «Солидарность» для погашения задолженности продавца по кредитному договору. Оставшаяся часть оплаты была размешена Татьяной на аккредитиве. Пакет документов был сдан в МФЦ для регистрации перехода права собственности.
Наталья в день подписания договора купли-продажи (27.07.2021 г.) передала Татьяне ключи от квартиры.
Утром 28.07.2021 г. в приобретенном жилом помещении состоялся обыск. Как пояснили работники Следственного комитета МВД России, обыск произведен в связи с уголовным делом, возбужденным в отношении продавца жилья – Натальи.
Уведомлением 04.08.2021 г. Росреестр сообщил сторонам сделки о приостановлении государственной регистрации перехода права на основании того, что 30.07.2021 г. продаваемый объект недвижимости был арестован Октябрьским судом г. Самары, и документы об этом поступили в адрес регистратора 03.08.2021 г. Соответственно, в ЕГРН до указанной даты сведений об аресте не имелось.
Наталья, с целью избежать вовлечения Татьяны в спор, обратилась к кредитору АО КБ «Солидарность» с просьбой возвратить полученные денежные средства и восстановить кредитные обязательства. Банк ответил отказом.
Сложилась следующая ситуация:
- покупателю Татьяне на законном основании принадлежали денежные средства;
- она действовала с должной осмотрительностью при выборе объекта недвижимости и контрагента;
- на дату подписания договора (27.07.2021 г.) никаких ограничений в отношении продаваемого жилья не имелось, Наталья была правомочна распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению;
- из открытых источников 27.07.2021 г. Татьяна не могла получить сведений о том, что в будущем (30.07.2021 г.) продаваемый объект недвижимости будет арестован;
- подписанный 27.07.2021 г. договор купли-продажи содержит сведения о согласовании сторонами всех существенных условий и считается заключенным;
- арест 30.07.2021 г. был наложен на имущество, которым к указанной дате Наталья уже распорядилась;
- договор купли-продажи от 27.07.2021 г. является действующим, никем не оспорен и не расторгнут, он также фактически исполнен сторонами;
- Татьяна в отношении спорного жилого помещения ведет себя как собственник: оплачивает коммунальные платежи, использует жилое помещение для проживания.
Стороны сделки подали заявление о продлении приостановки регистрации. Татьяна повторно внесла деньги на аккредитив с другим сроком раскрытия, чтобы средства могли быть зачислены Наталье, если регистрация перехода права будет возобновлена.
На этой стадии у Татьяны возникли два варианта действий.
Вариант № 1: пытаться снять арест, наложенный в рамках уголовного дела, действуя согласно правилам и процедурам УПК РФ, обращаясь в суд, наложивший арест.
Вариант № 2: попробовать подать иск об исключении объекта из определения об аресте.
Что касается первого варианта: мне неизвестно буквально ни одного случая, когда бы суд, наложивший арест в рамках уголовного дела, отменил принятые обеспечительные меры. Вариант существует в теории, а на практике является тупиковым. В данном случае Наталья уже просила суд о снятии ареста, в требованиях ей было отказано.
Второй вариант очень непрост в реализации, но имеются успешные (хотя и немногочисленные) прецеденты. Во всяком случае, есть на что опереться.
Так, в п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 10/22 от 29 апреля 2010 г. № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано: «пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом».
В соответствии с п. 51 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 10/22 от 29 апреля 2010 г. «споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов».
В соответствии с п.2 ст. 442 ГПК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчика привлекается лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган.
Обращаю внимание: требования об освобождении имущества от ареста подлежат рассмотрению в исковом порядке независимо от того, в рамках гражданского или уголовного судопроизводства наложен арест (см., например, апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2020 г. № 33-12787/2020). Указанный процесс был покупателем проигран, но процедура из него вполне ясна: подается именно гражданский иск.
Решение по существу спора принимается, прежде всего, исходя из правил ст. 174.1 ГК РФ: выполнено ли требование о том, что «приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете». Татьяна как раз не знала и не могла знать об аресте.

P.S.

В качестве меры, которая бы позволила предотвратить развитие такой ситуации, можно, например, предложить раскрытие двух аккредитивов – одного для банка, другого для продавца. Дельную мысль подсказал в ФБ Дмитрий Братцев

www.granatmaxim.ru

Еще статьи