Судебные споры о недвижимости
Прекращение залога и оспаривание договора залога
Еще про новостройки.
Как сообщила потерпевшая из республики Алтай, она планировала приобрести квартиру в новостройке. Общество, участник долевого строительства (ООО) реализовывало ряд недостроенных жилых помещений, права на которые имелись у организации на основании договоров долевого участия. Потерпевшая захотела перекупить у общества право требования на одну из строящихся квартир.
Непосредственно перед сделкой покупательнице было продемонстрировано согласие застройщика на перевод права требования от общества к иному лицу, а также справка застройщика о полной оплате, поступившей от текущего участника долевого строительства.
В тоже время из выписки ЕГРН, которую заказала покупательница, следовало, что права общества обременены залогом в пользу местного банка. Залог был установлен до определенной даты.
Женщина решилась на покупку.
Когда она вносила деньги по договору цессии, в соглашении было прописано, что продавец обязан снять залог до указанного числа. Согласие банка на переход права прилагалось.
В итоге потерпевшая отдала деньги участнику долевого строительства, получила по договору цессии права на недвижимость, а после ввода дома в эксплуатацию стала собственницей жилья, которое перешло ей по акту приема-передачи. Правда, в выписке ЕГРН значилось, что квартира все еще находится в залоге у банка.
В дальнейшем ООО стало банкротиться и свои обязательства перед банком не исполнило, задолженность не погасило. По долгам общества взыскание было обращено на квартиру нашей героини.
Эта ситуация интересна тем, что сразу несколько семей оказались втянуты в подобные истории, и их судьбы после начала судебных тяжб сложились по-разному.
Например, по решению Горно-Алтайского городского суда республики Алтай одна из потерпевших лишилась своей квартиры. В суде она поступила не особенно умно, так как стала оспаривать залог, установленный по долгам общества еще в 2013 г. Понятно, что шансов у нее не было никаких, так как в суде она оспаривала залог, который видела в ЕРГН уже на момент покупки.
Некоторые ее товарищи по несчастью оказались более удачливыми. Например, по другому делу в том же суде Горно-Алтайском городском суде (дело № 2-244/2017) было установлено: залог был зарегистрирован в Росреестре уже после того, как был подписан договор цессии, и после того, как право было оформлено на покупателя квартиры. Поскольку в выписке из ЕГРН залога изначально не было видно, а покупателя не извещали о наличии залога при передаче квартиры, то к нему был применен п. 2 ст. 352 ГК РФ: если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, залог прекращается.
Вот что интересно: обстоятельства дела всегда важны, но не менее важную роль в суде играют навыки юриста и его умение верно формулировать исковые требования. К сожалению, часть потерпевших лишилась квартир только потому, что они просили суд признать договор залога недействительным, тогда как в их ситуации, точно также как по последнему эпизоду, следовало просить суд о прекращении залога. Непонимание разницы между этими требованиями привело к тому, что время на подачу нужного иска было упущено, и требования банка об обращении взыскания на их квартиры было удовлетворено.
И ведь никто не подсказал им!
