Право требования квартиры от застройщика и исполнительный иммунитет на единственное жилье

В № 12 за 2012 г. я разбирал вопрос об обращении взыскания на единственное жилье, не обремененное залогом. По понятным причинам технологию таких действий описывал без деталей (она, кстати, до настоящего времени работает). Суть в том, что если очень-очень нужно обратить взыскание на единственное жилье, условно назовем объект № 1, то нужно сделать так, чтобы это жилье у должника стало не единственным. Поскольку российское законодательство позволяет заключать договоры в пользу третьего лица, то любому гражданину России можно приобрести жилой объект № 2, вне зависимости от того, согласен он с этим или нет. Защититься от этого нельзя. Никак.
Если паспортные данные должника есть у взыскателя – ничто не помешает ему указать неплательщика выгодоприобретателем и купить должнику жилой объект №2. Остается вопрос с актом приема-передачи, но это уже дело техники - вопрос на практике легко решается. Впрочем, я сейчас совсем про другое.
За прошедшие тринадцать лет появилось значительное количество судебной практики по теме обращения взыскания на единственное жилье. В целом, исполнительский иммунитет единственного жилого объекта государством сохранен даже при банкротстве должника. Важное, почти всегда обязательное условие сохранения жилья – отсутствие залога.
В связи с этим у граждан возникла устойчивая связь исполнительского иммунитета и отсутствия залога.

Обычно рассуждают так: если жилье единственное, не обременено залогом и получено в собственность до того, как возник долг, то шансы сохранить его очень высоки. Почти всегда так и есть, но ошибки бывают в определениях.
Из раза в раз на консультациях слышу, чуть в усредненном варианте, следующий план действий:

- избавиться от имущества;
- не вернуть имеющийся долг;
- набрать новых долгов;
- вложиться в долевое строительство, оплатив застройщику 100% суммы;
- обратиться в суд с заявлением о банкротстве физического лица;
- добиться списания долгов, после чего получить жилье в новостройке, которое станет единственным жилым помещением.

Понятно, что даже элементарной порядочностью здесь и не пахнет, но ведь сам план – полная глупость.
Каждый раз удивляюсь, но ведь еще и спорят. Последняя клиентка, увидев мое скептическое отношение к этому замыслу, сослалась на ст. 73.3 ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно которой «имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара». Эта норма действует с 2017 г.

Говорит мне: 

- Вот видите, приставы не имеют права обращать взыскание на эскроу-счет, а после ввода дома в эксплуатацию эти деньги превратятся в жилье. В мое единственное жилье.

- А я превращусь в принца, да – не удержался я.

Суть-то в чем. Право требования жилья, даже если бы оно могло стать единственным, никаким исполнительским иммунитетом не защищено. Если есть желание рассмешить арбитражного управляющего, то можно рассказать ему об этих планах. Больше ни на что они не пригодны.
Пока дом не достроен, на само право требования квартиры по договору долевого участия будет обращено взыскание, поскольку никаким исполнительным иммунитетом оно не защищено. Причем стало бы это жилье единственным или нет – не важно. Право требования квартиры такой должник потеряет (см. ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 68: «мерами принудительного исполнения являются: 3) обращение взыскания на имущественные права должника».)
Деньги на счете эскроу – да, они сохранятся, но они перейдут застройщику, который получит оплату за то, что уже новому участнику долевого строительства построит жилье.
Вот и весь сказ. К сожалению, иногда клиентов приходится разочаровывать.

Одну клиентку я, кстати, так и не отговорил от махинации. В стройку она всё же вложилась, но договор оформила не на свое имя.
Позже оказалось, что кредиторы добиваются возбуждения уголовного дела против неё по составу преднамеренное банкротство. Кредиторов можно понять: должник пустился во все тяжкие, им стесняться тоже нечего.

В общем, все такие схемы на ровном месте юристам работу создают, а практического смысла в них нет. Конечно, если хотите приключение на несколько лет, с непредсказуемыми судебными расходами и рисками, то да, самое оно. Пошаговый план действий курсивом выделил

Еще статьи