Поправки про «личное присутствие супруга на сделке» и комичное толкование закона регистратором

Тема про ст. 35 СК РФ (про согласие на сделку бывшего или действующего супруга) уже детально разобрана - ничего нового в ней не найти. Материалы по этой теме можно полистать по ссылкам, специально собрал внизу текста. Сейчас я обращаюсь к довольно затертому вопросу только по двум причинам.
«Адвокатская газета» в сентябре 2023 г. опубликовала материал о том, что в России предлагаются поправки законодательство, согласно которым супруг сможет потребовать личного присутствия на сделке с общим имуществом, т.е. сможет установить запрет на совершение сделок без личного участия.
Сама идея этого законопроекта на редкость бестолковая.

Если вдуматься, данные поправки могут пригодиться только в двух ситуациях:
- для защиты супруга, данных которого нет в ЕГРН (имущество оформлено на другого супруга, который в одиночку может его продать);
- для защиты супруга, чье согласие на сделку было сфальсифицировано.
Давайте кратко разберем оба случая.

По первой ситуации все предельно просто. Существует Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 01.06.2021 № П/0241. В п. 109 этого документа указано: «при регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, все сособственники указываются в одной записи о вещном праве». Таким образом, данные обоих супругов должны быть внесены в ЕГРН. Это правило императивное, но сплошь и рядом нарушается самим Росреестром. Вместо того, чтобы добиться от регистратора исполнения этого правила, законодатель периодически рассматривает «заплатки» на закон, которые нужны чтобы защищать супруга, сведений о котором в ЕГРН почему-то нет.
На мой взгляд, это просто имитация законодательной работы, не более того. Действующие правила не выполняются, супруг сам внесением своих данных в реестр не озабочен, и вместо того, исполнять старые правила, принимаются новые. Так себе идея.
В отношении второй ситуации, в которой могут «сработать» предлагаемые поправки (про фальсифицированное согласие на сделку): давайте спрогнозируем, как будут развиваться события.
В регистрационное дело при попытке продажи недвижимости одним супругом и наличии «запрещения» от другого супруга попадут одновременно два документа:
- согласие на сделку от супруга (фальшивое, как, например);
- заявление от этого же супруга о «запрете сделок без его личного участия» (настоящее).
Очевидно, что в этом положении регистратор столкнется с конкуренцией норм. Получается, для Россрестра законодатель должен будет отдельно расписать, какая норма будет иметь приоритет: о согласии на сделку или о запрете? Уверен, практика снова пойдет вразнобой: кто-то применит согласие, кто-то сошлется на запрет.
Кроме того, сама ситуация кажется крайне маловероятной. Супруг, который вместо продажи недвижимости без согласия жены занимается подделкой ее согласия на сделку, изначально готов к совершению преступления, а от преступлений гражданским законодательством все равно не защититься.

Между тем законодатель, при хотя бы поверхностном изучении вопроса, мог бы заметить, что закон у нас в этой части совершенно «кривой», а правила п.3 ст. 35 СК РФ изначально, с 1995 г., имеют крайне неудачную формулировку. В законе говорится: «для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации… необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга». Уже лет двадцать юристы говорят о том, что вместо «супруга» нужно было бы указать «сособственника». После расторжения брака «супругом» гражданин быть перестает, а сособственником – остается, и именно так его и нужно называть. Иначе неясно, у кого брать согласие на сделку.
Что мы имеем по факту? «Косметические» поправки в ст. 35 СК РФ были внесены в 2022 г., но «супруг» так и остался в ст. 35 СК РФ «супругом».
Описанные же в «Адвокатской газете» поправки летом 2024 г. отклонили.

Тем временем на практике применение правил о согласии супруга на сделку доходит до абсурда. Вот иллюстрация.
Мой клиент Дмитрий развелся с женой. В общей собственности супругов остался офис. Нежилое помещение было оформлено в ЕГРН изначально на имя мужа. Бывшая супруга, Ольга на раздел имущества не подала, стала предлагать Дмитрию продажу офиса и раздел денег.
Процесс продажи затянулся, поскольку ни один из бывших супругов не доверял другому: Ольга опасалась, что часть суммы по сделке пройдет «сверх договора», искала покупателей сама, а Дмитрий их всячески «отпугивал», поскольку на самом деле часть денег от сделки изначально не планировал делить с бывшей женой.
Все оставалось, как есть, более двух лет после развода. За прошедший период Дмитрию исполнилось 45 лет, он заменил паспорт и вступил в новый брак с женщиной по имени Тамара.
Наконец, у Дмитрия появился покупатель, который согласился выкупить офис, причем покупатель был не против заметную сумму провести «мимо договора».
Дмитрий, не имеющий иного ликвидного имущества, предложил к сделке бывшую жену не привлекать вовсе.
Покупатель посоветовался с юристом и ответил, что он, в принципе, не против (в обмен на скидку), но отметка о переходе права «без согласия третьего лица» в выписке ЕГРН ему совсем не нужна. Риелтор покупателя поставила условие: если будет отметка о несогласии – «скидка» должна увеличиться в несколько раз, а при признании сделки недействительной Дмитрию придется вернуть всю сумму.
В итоге стороны сделки договорились о следующем: покупатель с Дмитрием подписывают договор купли-продажи без согласия Ольги, договорную часть суммы проводят безналом. Остальную сумму делят на две части и закладывают в ячейки: одна открывается после регистрации перехода права в любом случае, вторая – только если выписка ЕГРН на имя покупателя не будет содержать отметок о несогласии Ольги на сделку.
Самое главное: в комплекте документов, сданных на регистрацию, согласие супруги на сделку имелось. Только согласие было получено не от Ольги, а, как вы, наверное, уже догадались, от Тамары.
Организационных проблем по факту возникло две.
Во-первых, нотариус никак не могла взять в толк, зачем нужно получать согласие Тамары на сделку с имуществом, которое куплено до заключения брака с нею? Не с первого раза этот документ удалось получить.
Во-вторых, сотрудники Росреестра стали звонить Дмитрию и говорить, что, мол, уважаемый продавец, вы не от той жены согласие приложили, давайте другое. В ответ Дмитрий сообщил, что ст. 35 СК РФ не детализирует, от какой жены он должен получать согласие, и что если регистратор считает, что сделка совершается без согласия супруги, то данные действия он намерен оспаривать в суде. Он, конечно, сослался на известную ст. 235 ГК РФ, согласно которой «распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом».
В итоге, пускай и с нарушением сроков, но все же регистрация перехода права состоялась. Покупатель получил «чистую» выписку ЕГРН на свое имя. Обе ячейки были раскрыты. Дмитрий остался очень доволен сделкой.
Регистратор посчитал, что на сделку с имуществом Ольги согласия Тамары вполне достаточно.

Обманутая супруга может попробовать оспорить сделку, но перспективы по этому иску сомнительны, поскольку, как мы знаем, к дате продажи недвижимости брака уже не было, а доказать, что покупатель знал о существовании бывшей жены почти невозможно.
Ольга также может потребовать от Дмитрия деньги, со ссылкой на п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15, согласно которому «в случае, когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость». Решение суда Ольга, конечно, получит, а вот получит ли она деньги – большой вопрос. Иной собственности у Дмитрия нет.

Теперь давайте еще раз оценим:
- вместо того, чтобы в законе указать на необходимость получения согласия сособственника, а не супруга;
- вместо того, чтобы заставить регистратора внести в реестр фамилии обоих супругов-сособствеников;
- вместо исключения самой возможности продать общее имущество без согласия одного из владельцев, вместо всего этого наши депутаты два года обсуждали, нужно ли разрешать одному из супругов «запрещать сделки с имуществом без его участия», или не нужно?
Решили, что не нужно.
Ну, ладно...

P.S.
Обещанные ссылки:
- в каких случаях недвижимость может быть продана без согласия супруга – изучаем практику Верховного суда России;
- позиции высших судов России в 2021 г. по согласию супруга и бывшего супруга на сделки с недвижимостью;
- методика получения подлинного, но не соответствующего действительности свидетельства о разводе.

Еще статьи