«Похищение» московской квартиры у гражданки США

С интересной историей обратилась клиентка, постоянно проживающая в США.
В 2020 г. она унаследовала от отца трехкомнатную московскую квартиру, расположенную в неплохом месте. Других наследников не было. Моя доверительница приняла наследство, оформила в ЕГРН на себя жилое помещение, стала оплачивать коммунальные платежи и налоги за жилое помещение.
Еще до открытия наследства она была зарегистрирована в данной квартире и с регистрационного учета не снималась. Квартира сдавалась.

В июне 2024 г. наниматели сообщили, что в квитанции на коммунальный платеж вместо фамилии собственника указано неизвестное лицо: некая Ева оформила на себя лицевой счет. Никаких сделок по отчуждению жилого помещения собственница не совершала.

Из данных ЕГРН стало известно, что в мае 2023 г. состоялся переход права на спорную квартиру в отношении некой Евгении. Также из выписки ЕГРН собственница узнала, что в дальнейшем был еще один переход права, в августе 2023 г. Сведения о правообладателе, как вы понимаете, для нас были закрыты. К текущему владельцу, некой Еве, чьи данные мы увидели в квитанции, права на жилое помещение перешли уже в декабре 2023 г. Права на квартиру оформлены с обременением в пользу ПАО «Сбербанк».
Узнав о случившемся, моя клиентка через доверенное лицо обратилась в МФЦ, запросила копию правопрекращающего договора. Из ответа Росреестра нам стало известно, что потерпевшая в апреле 2023 г. «подарила» квартиру неизвестной по имени Евгения.

Мы обратились в суд. Указали, что сделку весной 2023 г. истица не совершала, подписи под договором не ставила, за регистрационными действиями не обращалась. Ключи от квартиры новому собственнику не передавала, доступ в жилое помещение не утрачивала. Мы также заявили, что договор дарения от апреля 2023 г. в пользу Евгении нами не заключался, не подписывался, не исполнялся, и что дальнейшие переходы права (в пользу неизвестного лица и затем в пользу некой Евы) являются ничтожными, поскольку указанных лиц истица не уполномочивала на передачу прав на квартиру.
В иске мы сослались на известное постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П, в котором указано, что «Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Заявили требование о виндикации.

На что обратили внимание:
- с мая по декабрь 2023 г. состоялось три перехода права на квартиру, что не характерно для нормального оборота жилой недвижимости;
- истица с регистрационного учета не снималась;
- текущий владелец не начал вести себя в отношении жилого помещения как собственник: Ева никогда не была в "принадлежащем" ей жилом помещении;
- в оспариваемом договоре дарения содержится нехарактерное условие о «сохранении за истицей регистрации по месту жительства»;
- фигурирующий в кредитном деле отчет об оценке квартиры содержит фотографии совершенно иного жилья;
- работники банка квартиру сами не осматривали.
Несмотря на все это, ПАО «Сбербанк» кредитовало сделку по приобретению Евой этой квартиры. Ипотечные сделки, как мы знаем, «более безопасные»…

На заседание приехал представитель ПАО «Сбербанк», принес пакет документов. Из него следовало, что при последнем переходе права житель поселка Хар Толга респ. Калмыкия продал спорную квартиру уроженке г. Избераш респ. Дагестан. Жилое было помещение продано за наличные средства (!).
Цена договора от 21.12.2023 г. составляет 27 000 000 ₽, тогда как кредит банком выдан жительнице Сулейман-Стальского района Дагестана на 33 000 000 ₽, а в анкете на кредит указано вообще 40 000 000 ₽.
В договоре уважаемые участники сделки написали, что «в жилом помещнии никто не зарегистрирован», хотя истица с регистрации не снималась. Банк это обстоятельство, видимо, не проверял.

Перспективы судебного дела трудно оценивать, но, в целом, я настроен оптимистично. Как следует из документов моей клиентки, на дату, когда она якобы подписывала договор дарения, и когда она лично сдавала бумаги в МФЦ для регистрации перехода права, её банально не было в России. К тому же сама подпись «дарителя» разительно отличается от подписи истицы.
Думаю, выиграем. Вернем квартиру, оспорим залог.

Статья 10 ГК РФ предполагает добросовестность всех участников гражданского оборота. Исходя из этого предположу, что жительница Сулейман-Стальского района Дагестана непременно вернет банку все 33 000 000 ₽, взятые под 19,6% годовых, независимо от того, останется залоговое обеспечение или нет.

На что рассчитывали авторы всего произошедшего?
Предположу, что, прежде всего, на получение кредита в 33 000 000 ₽. Эти деньги уже получены наличными. В отношении же перепродажи квартиры чуть сложнее. Первое, что мешает ее продать – залог недвижимости. Хотя, теоретически, продать можно, так как существуют сделки, в которых с согласия кредитора один заемщик меняется другим. В условиях роста ставок по ипотечному кредитованию этот способ продажи становится все более популярен, поэтому исключать данную возможность нельзя.
Другое дело, что для продажи квартиры организаторам нужно было дождаться некого периода, когда бы в жилье никто не появлялся длительное время. Тогда «собственница» вошла бы в квартиру, поменяла замки и попробовала бы продать жилье уже нормальному покупателю. Для которого, возможно, чехарда в составе собственников была бы уже не столь пугающей из-за сроков давности и из-за того, что «банк все проверил» при выдаче ипотечного кредита в 2023 г.
Скорее всего, этим действиям также предшествовал бы иск о снятии моей доверительницы с регистрационного учета по правилам п.2 ст. 292 ГК РФ (переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом).

Что сыграло на руку нашим ответчикам? Сайт «Госуслуги» у моей доверительницы из США не открывался. О том, что ее права на квартиру прекращены, она длительное время не знала. Если бы Ева не оформила на себя лицевой счет в управляющей компании, мы бы о переходе права так и не узнали.

Сама механика достаточно простая и, кстати, характерна именно для Москвы. Я не на 100% уверен, но, скорее всего, был использован дубликат паспорта моей клиентки. Поддельный, по сути, паспорт, но есть основания считать, что бланк паспорта был настоящим – поэтому использую слово «дубликат».

Вспомним прошлые московские истории, в которых также фигурировал дубликат паспорта. Одно дело вел мой знакомый юрист (№ 17 за 2018 г). В том процессе была очень интересная деталь с объяснениями покупателя: собственно, из-за своих объяснений он и проиграл гражданское дело, а сама продажа была сделана также по фальшивому документу, удостоверяющему личность.
Другой процесс я сам вел в том же самом Хамовническом суде Москвы (№ 17 за 2019 г.). В нем также некое лицо, представляясь собственником, добилось перехода права на жилье. Этот конкретный процесс удалось выиграть, в том числе, из-за того, что риелторы собственника (сестры Воротилины) вовремя вмешались и помогли поставить отметку о не согласии с переходом права (ст. 8.1 ГК РФ). Это отпугнуло покупателей жилья на время, пока мы не наложили судебный арест.
И в том и в другом деле в документах фигурировал дубликат паспорта потерпевшего. В обеих историях жилье возвратилось к собственнику, но, что интересно, во втором случае в возбуждении уголовного дела нам отказали – не усмотрели состава.

Собственно, почему я вспомнил про уголовное дело? Упомянутая мною жительница США обратилась в московскую полицию по поводу той ситуации, которую я только что описал. Обращение к правоохранителям оставило неприятный осадок. Вот смотрите: названная Ева, как уже говорил, стала собственницей в декабре 2023 г. С этого времени она могла бы появиться в квартире, но не делала этого. Возможно, выжидала, когда квартира будет пустовать, но присутствие нанимателей срывало планы продажи. Когда мы подали заявление в полицию, Ева попыталась войти в жилье буквально на следующий день. В квартиру ее, конечно, никто не пустил. Но что интересно: у нас не было контактных данных Евы, никаких, даже адреса регистрации. Соответственно, заявление в полицию также не содержало сведений о Еве. Тем не менее, она как-то узнала буквально в день обращения в полицию, что собственник начал бороться за свои права. Уж больно совпадение невероятное: на сайте суда еще ничего нет, в полицию заявление отправлено буквально вчера (электронно), а уже сегодня Ева об этом узнала.

Дело еще в суде, о результатах – расскажу. Рассматривается дело Хамовническим судом Москвы (дело № 02-3460/2024).

P.S.
От такой истории, конечно, никто не застрахован. Залоговое обременение здесь спасло бы, но с залогом в пользу физлиц есть свои трудности, хотя именно в Москве, вроде бы, с этим попроще: несколько раз за последние годы видел, как в столице Росреестр оформляет залог жилья в пользу доверенных физических лиц. В провинции с этим тяжело

Еще статьи