Подозрения на ведомость продавца: как обезопасить сделку? Часть 2.

В продолжение п. № 24 за 2025 г. о том, как можно получить дополнительные гарантии действительности сделки с потенциальным ведомым. Несколько практических рекомендаций. На истину в последней инстанции не претендую, только лишь мое мнение.

Итак, желательно: покупать имущество с ипотечным кредитом, залог регистрировать, не снимать весь период спора – долг досрочно не гасить.

Что это даст?
Сделку будет труднее оспорить (истцу придется отдельно придется оспаривать залог). При этом, по правилам п.2 ст. 335 ГК РФ «если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога».
Получается, что «чистый» объект без залога в любом случае истцу не должен вернуться, если залогодержатель – добросовестный.
В любом случае, при решении об удовлетворении иска, если жилье обременено залогом, суду придется что-то писать про залог: снимать его или оставлять. Это лишняя головная боль для судьи. Возможно, по этой причине «ведомым» в оспаривании сделок с ипотечными объектами чаще отказывают, чем по свободным от залога объектам: в иске проще отказать, чем разбираться в применении ст. 335 ГК РФ.
Наличие залога не только снизит вероятность оспаривания договора купли-продажи, но и в целом уменьшить привлекательность объекта для истца: кому интересно возвращать жилье, обремененное чужими долгами? В общем, залог – наш помощник в борьбе с ведомыми и их подражателями. Даже так скажу: если залога изначально не было, но затем поступил иск от ведомого – залог имеет смысл установить. Желательно в пользу кредитного учреждения. Да, это дорого сейчас, но это может помочь в судебном процессе.

Кроме того, перепродажа проблемного объекта, к сожалению, также имеет смысл для покупателя. Если нет ареста – имеет смысл перепродать проблемную квартиру. Причем я так говорю не только из-за компенсационной выплаты, которая, согласно ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» выплачивается почему-то только второму, а не первому покупателю (см. №18 за 2025 г.). Это важная, но не единственная причина, почему проблемный объект лучше перепродать.
Дело в том, что если будет совершена не одна сделка, а две, то, по сути, истцу придется заявлять также требования о виндикации, иначе ему просто откажут. В Постановлении КС РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П указано: «когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано».
Здесь начинает работать следующая логика. Если у нас было два перехода права, то применяются правила ст. 302 ГК РФ, согласно которым «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».
Как правило, ведомые истцы до разоблачения обмана совершают абсолютно все действия, которые должен был совершить продавец при продаже: получают выписки ЕГРН, показывают правоустанавливающие документы, получают соответствующие справки и т.д. Именно поэтому в возражения на иск мы часто включаем такую фразу: «выразить волю на продажу квартиры в бОльшем объеме, чем выразила истица, просто невозможно». Это действительно так – волю обычно устанавливают именно из поведения лица. 

В Определении ВС РФ № 5-КГ25-174-К2 от 16.12.2025 по делу Долиной высокий суд указал, что «в качестве элемента, имеющего ключевое значение для признания того или иного юридически значимого акта сделкой, закон и судебная практика принимают не столько истинную волю лица, составляющую внутреннюю, субъективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица - волеизъявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия».

Даже при одном переходе права волеизъявление имеет значение, но в сочетании с негативной для покупателя экспертизой по ст. 177 ГК РФ оно может не стать основанием для отказа в иске. Если же у нас было два перехода права, то второй покупатель истца до судебного процесса вообще никогда не видел – он с ним сделки не совершал. Второй покупатель волю условного «ведомого» устанавливает опосредовано: исходя из того, что ранее он отчуждение совершил, и из того, что на дату второй сделки никаких претензий не имел.
Получается, что виндикационные требования не могут быть удовлетворены при установлении судом добросовестности финального собственника, согласно прямому указанию ст. 302 ГК РФ, поскольку нельзя сказать, что имущество «выбыло из владения истца помимо его воли», раз уж он ее открыто выражал.

Правила п. 5 ст. 166 ГК РФ об эстоппеле, опять же, ловчее применяются ко второму покупателю: «заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки». По отношению к истцу финальный собственник как раз «другое лицо», он ведь не участник первой сделки.
Выходит, от перепродажи проблемного объекта мы получаем одни «плюсы».

У второго покупателя, конечно, должны иметься все классические признаки добросовестности: первая сделка не должна оспариваться в суде на дату второй сделки, покупатель должен опираться на данные ЕГРН, расчеты должны быть совершены безналичным порядком и т.д., но, в целом, у второго покупателя шансов отбиться сейчас больше. Причина также кроется в достаточно стабильной трактовке закона Верховным судом России.
Как указано в абзаце втором п. 38 постановления ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, «если сделка, по которой он приобрёл владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всём, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем».
В аналогичной ситуации ВС РФ в определении по делу № 89-КГ24-14-К7 от 18.03.2025 г. отменил решения нижестоящих инстанций и сохранил право собственности за добросовестным приобретателем имущества. ВС РФ указал в названном определении: «параграф второй гл. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий недействительность сделок, не содержит указания на такое последствие недействительности сделки как признание недействительными всех последующих сделок, так и такого самостоятельного основания для признания сделки недействительной».
О невозможности «автоматического» признания недействительными сделок, последующих после первой недействительной сделки, ВС РФ недавно указал в определении по делу № 18-КГ25-74-К4 от 29.07.2025 г.

Резюмирую:
- шансы сохранить объект повышаются, если он был куплен с установлением залога и если ипотека сохраняется;
- если покупка была сделана без залога или залог снят, к скорейшей перепродаже проблемного объекта нас толкает ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о компенсационной выплате, а также вся практика ВС РФ о защите добросовестного покупателя.

Немного неожиданные оказались выводы. Года три-четыре назад я бы вообще такого не сказал

Еще статьи