Ответственность риелторов за «причинение вреда»

В № 3 за 2016 я рассказывал довольно грустную историю. Простите за длинную цитату, но без нее будет непонятно, о чем речь:

«В разных регионах России: в Алтайском крае, в Курганской области, в Ставропольском крае и ряде других регионов страны возбуждены уголовные дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество). Обвинения предъявляются местным чиновникам и риелторам.
Фабула дел везде примерно одинакова: «по версии следствия, преступления были совершены при заключении государственных контрактов о поставке жилых помещений в рамках краевой адресной инвестиционной программы на 2016 год для последующего предоставления по договору социального найма детям-инвалидам и членам их семей, детям-сиротам».
Следствие утверждает, что местные чиновники, зная о предстоящих торгах, на которых будет выкупаться жилье для сирот и инвалидов, заранее вступали в сговор с риелторами. Последние находили самое дешевое жилье, подавали заявки на участие в конкурсе и выгодно перепродавали недвижимость. В итоге в накладе оставалась казна (так как происходило завышение цены) и получатели жилья (так как им доставались квартиры в самом скверном состоянии, из-за желания риелторов получить максимальную прибыль).
В ряде случаев следствию удается доказать и сговор, и завышение цены, и, очевидно, судебные перспективы у данных обвинений имеются. К сожалению, как всегда в России, не обходится без кампанейщины.

Например, в одном регионе просто не было квартир, которые бы подходили под условия конкурса: либо цена на рынке была выше, чем предполагали условия конкурса, либо квартиры не подходили под требования к качеству ремонта. Каждая квартира индивидуально осматривалась комиссией, которая принимала решение о допуске объекта. В итоге местная администрация была вынуждена констатировать: подходящих под условия конкурса квартир просто нет. Что делать?
Работники администрации обратились к риелторам, составили официальные письма об этом. Соответственно, риелторы стали искать возможность решить проблему и попутно заработать. Они находили недорогие квартиры, которые подходили по метражу и месту расположения, но в которых было необходимо сделать ремонт. Риелторы, часто даже не переоформляя на себя недвижимость, стали договариваться с собственниками квартир: мы за свой счет делаем ремонт в вашем жилье, после чего продаем квартиру и вы с нами рассчитываетесь.
Что интересно, заработок, который риелторы получали после претворения данных замыслов в жизнь, был скромным. Если квартира без ремонта в этом регионе стоила 700-750 тысяч рублей, расходы на ее ремонт составляли около 300 тысяч рублей, то выкупная цена на торгах составляла 1 000 – 1 100 тысяч рублей. То есть, после заметных материальных вложений и нескольких месяцев работы риелтор в лучшем случае зарабатывал 50-100 тысяч рублей. Согласитесь, это не сверхприбыль.
Сегодня риелторы из этого региона проходят по названным делам как свидетели или как соучастники по обвинениям в мошенничестве и завышении продажной цены.
Абсурдность данных обвинений даже не хочу комментировать. Следствие не учитывает, что в ряде случаев риелторам вообще не удавалось получить прибыль. Например, одна из квартир принадлежала пожилой женщине, которая хотела квартиру продать и переехать к родственникам в другой город, но продать жилье у пенсионерки никак не получалось. Она уже длительное время безуспешно искала покупателя. По этой причине она с радостью согласилась на предложение риелторов отремонтировать ее жилье и после этого предложить его на конкурс. К сожалению, пенсионерка умерла, не дожив до торгов, а ремонт к этому времени в ее квартире уже был сделан за счет риелтора. Последнему наследники пенсионерки даже не сказали «спасибо». Какой уж тут заработок?
В другом случае собственник до начала ремонта подписал предварительный договор с риелтором, согласно которому взял на себя обязанность продать квартиру после окончания ремонтных работ, за заранее определенную цену в 700 тысяч рублей. После завершения ремонта владелец квартиры передумал, сославшись на то, что эта недвижимость для него – единственное жилье. Судья, рассматривавший иск риелтора по ст. 429 ГК РФ развел руками и в требованиях о понуждении к заключению договора купли-продажи отказал.
Известно также о некоторых случаях, когда получатели жилья (сироты) требовали переделать ремонт, который им по какой-то причине не понравился. Под угрозой пересмотра результатов конкурса риелторы соглашались произвести работы за свой счет и также терпели убытки.
С учетом всего сказанного возникает вопрос: стоило ли вообще риелторам затеваться с участием в этих программах?».

Вопрос риторический.

Статья, напомню, была датирована 2016 г.
24.06.2023 г. приговором Ленинского районного суда г. Ставрополя по делу № 1-4/2023 мой клиент, риелтор из Ставропольского края, а также его «подельники» были признаны виновными в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Приговор основан на экспертизе, которая показала, что продажа квартиры моим доверителем была произведена по завышенной на 177 620 ₽ стоимости. Экспертиза была выполнена на стадии следствия. Хотя материалы дела содержали целый ряд иных экспертиз, не подтверждавших завышение цены, приговор состоялся.
Приговор вступил в законную силу, мой доверитель получил условный срок, как и «группа лиц».

Чтобы снять арест со своего имущества, риелтор добровольно оплатил в казну искомые 177 620 ₽. Он получил постановление о снятии ареста, в котором было указано: «осужденным ФИО ущерб, причиненный преступлением, возмещен в полном объеме».
Многие другие риелторы, осужденные за «преступления», платить отказались.
Поскольку в приговоре названа целая группа лиц, то совокупная сумма ущерба казне оказалась существенной.

В 2023 г. прокурор Ставропольского края в интересах субъекта России предъявил иск к моему доверителю и «иным лицам». В иске было указано, что денежные средства взыскиваются со всех риелторов солидарно, как с сопричинителей вреда (ст. 1080 ГК РФ предусмотрено, что лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно).
Поскольку мой доверитель «свою» часть ущерба компенсировал, он не пытался избавиться от имущества. Многие другие ответчики, напротив, предусмотрительно избавились от всей собственности. Солидарная ответственность при этом предполагает, что взыскание денег со всех означает возможность исполнительного производства в отношении одного, с появлением у него права регресса к остальным.
Как вы понимаете, моего доверителя такая перспектива отнюдь не радовала.

В отзыве на иск мы сообщали суду, что:
- размер ущерба, причиненного ФИО, твердо установлен приговором;
- у нас на руках имеется постановление районного суда о том, что вред казне ФИО компенсирован в полном объеме;
- при наличии указанных обстоятельств оснований для привлечения ответчика ФИО к солидарной ответственности как сопричинителя вреда не имелось.
Что вы думаете?
Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 26.03.2024 г. по делу № 2-71/2024 вред казне взыскан со всех риелторов солидарно, включая моего доверителя.
Нельзя сказать, что суд вовсе не прислушался к нашим доводам: из общей суммы судья согласился вычесть уже оплаченные нами 177 620 ₽…

Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 06.11.2024 г. по делу № 33-3-6511/2024 решение было оставлено без изменения.
У риелтора, конечно, опустились руки: ничего не заработал, получил судимость, отдал деньги, а еще и должен платить за «ущерб», причиненный коллегами. Собственно, от моей работы толку никакого не было.
Только 20.03.2025 г. мне удалось выиграть дело в пятигорской кассации, в Пятом кассационном суде общей юрисдикции: нашу жалобу удовлетворили, дело вернули на новое рассмотрение в апелляцию (№ 88-1295/2025).

В итоге, спустя десять лет, история завершится для агента хотя бы без дополнительных многомиллионных расходов.

Выводы делайте, конечно, сами - мне даже сказать нечего

Еще статьи