Нужен раздел имущества, но нет средств на досрочное погашение ипотечного кредита?

Проблема раздела жилья, обремененного ипотекой, старая, известная, для её решения из-за банковского лобби в Госдуме ничего не делается уже несколько десятилетий.

Если коротко, то основные варианты раздела ипотечного жилья для супругов выглядят так:
- имущество продать, деньгами покупателя погасить долг по кредиту, остаток денег разделить (к сожалению, супруги не всегда могут договориться о сделке);
- погасить долг досрочно, снять залог, решить судьбу недвижимости брачным договором или соглашением о разделе имущества (придется найти деньги на досрочное погашение долга);
- разделить имущество в суде (трудно и долго, подробно этот вопрос освещен в моем небольшом курсе на данную тему - по запросу могу прислать ссылку).

Люди меж тем ищут легких путей.
Что придумали: супруги делают соглашение о разделе имущества или брачный договор с отлагательным условием. По этому условию права на недвижимость перейдут одному из супругов только в случае, если (и когда) будет полностью погашен долг по кредиту.
Недавно моя клиентка удостоверяла такое соглашение у нотариуса Федорченко А.В. в столице. Другие нотариусы отказывали, говорили, что не могут внести в базу запись из-за залога, но этот нотариус и пара других оказались не против.

У данной схемы раздела имущества есть огромный «плюс»: не нужно погашать долг по кредиту прямо сейчас, не нужно снимать залог, и вопрос о разделе имущества, оказывается, вроде бы, решен без заметных трат.
Кроме того, при таком способе раздела имущества ничто не мешает договариваться о взаимных компенсациях: например, когда супруги делят активы и пассивы, можно прописать, к примеру, что муж, который забирает большую часть собственности, с целью уравновесить раздел имущества берет на себя погашение долгов. Жена же получает «чистые» активы, но опять же – личная собственность у нее появляется только тогда, когда муж выплатит кредит и снимет залог. Другой вариант: заложенное имущество остается жене, возникший в период брака долг она платит сама, общая собственность на недвижимость прекратится, как только долг будет погашен. В этом случае жена очень заинтересована в том, чтобы долг был погашен полностью и своевременно.
В целом, это очень удобно, но есть и проблемы.

Навскидку рассмотрим несколько возможных ситуаций, о которых стоит подумать заранее. 

Представим себе:
- супруги решили, что платит по кредиту муж, а недвижимость достанется жене после полного погашения долга мужем. В этом случае жена не претендует на иное имущество, оформленное на мужа. Стороны закрепили это в соглашении с отлагательным условием. Казалось бы, все хорошо, но после подписания соглашения муж умер, не успев погасить долг по ипотечному кредиту. Причем к моменту смерти у мужа уже появился посторонний наследник – ребенок от другого брака. В итоге, что будет иметь первая жена? Права на 100% объекта ей еще не перешли – отлагательное условие не наступило. Более того, в «её» недвижимости появятся посторонние наследники: ребенок от нового брака и вдова умершего. Их придется «вытеснять» руками детей от первого брака, у которых будет преимущественное право наследования. Это иногда возможно, но долго и дорого, см. текст и видео по ссылке;

- еще интересней: ситуация та же, но муж просто бросил платить по долгу, обслуживание которого взял на себя целиком. Согласно п.3 ст. 157 ГК РФ если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. При этом все равно право собственности жены на 100% ипотечного объекта не признаешь из-за залога - от него никуда не деться. Получается, в любом случае жене придется для признания прав на 100% объекта погашать долг самой. Мало того, даже если жена сама погасит долг по ипотеке, не факт, что за ней признают право на регресс к мужу в размере 100% от платежей. Ведь долговое обязательство как было общим, так и осталось – долг не распределялся, кредитный договор не изменялся. Половину от платежей с мужа точно взыщут, а вот сумму полностью – не факт;

- еще вариант: ситуация та же: долг соглашением целиком оставлен на муже, а недвижимость на жене, но еще до наступления отлагательного условия умерла жена. Вопрос: в наследственную массу за женой должна попасть 1\2 доля в праве или все же 100% прав на объект? Думаю, что 1\2 доля попадет в состав наследства, а ведь супруги хотели имущество оставить целиком жене…

В целом, брачные договоры или соглашения с отлагательным условием – действительно очень удобный инструмент для раздела ипотечных объектов. Здорово, что есть нотариусы, которые соглашаются оформлять такие сделки, огромное спасибо им. При этом я бы очень не рекомендовал договоренность между супругами растягивать на месяцы или годы. Если между подписанием такого документа и наступлением отлагательного условия будет большой временной зазор, то риск разного рода неприятностей, конечно, возрастет. Кто-то передумает платить, или умрет – начнутся споры.

В продолжение недавней темы о том, что брачные договоры особенно нужны небогатым людям, отмечу: у состоятельных граждан описанные в настоящей заметке проблемы не возникают вовсе. Если есть свободные деньги, то все проще. Нужно разделить имущество? Залог сняли, собственность разделили и все в порядке. Правильно в русском языке деньги называют также словом «средства» - все так и есть, деньги являются важным средством достижения целей.
Люди, которые не имеют свободных средств, вынуждены искать варианты, один из которых мы с вами как раз и рассмотрели.
Вариант с отлагательным условием неплохой, но, так скажем, с нюансами, о которых лучше подумать заранее.
В общем, кто предупрежден – тот вооружен. Как всегда

Еще статьи