Мошенничества с недвижимостью 2013

Единственный в городе фотолюбитель уже взгромоздился было на стул и собирался поджечь магний, но Остап сердито замахал руками и, прервав свое течение вдоль досок, громко закричал:
    -- Уберите фотографа! Он мешает моей шахматной мысли!
 

***

    -- Так   это   вы,   святой   отец, - проскрежетал Ипполит Матвеевич, - охотитесь за моим имуществом? С этими словами Ипполит Матвеевич лягнул святого отца ногой в бедро. Отец Федор изловчился и злобно пнул предводителя в пах так, что тот согнулся.
     -- Это не ваше имущество.
     -- А чье же?
     -- Не ваше.
     -- А чье же?
     -- Не ваше, не ваше.
     -- А чье же, чье?
     -- Не ваше.
     Шипя так, они неистово лягались.
    -- А   чье   же это имущество?-- возопил предводитель, погружая ногу в живот святого отца. Преодолевая боль, святой отец твердо сказал:
     -- Это национализированное имущество.
     -- Национализированное?
     -- Да-с, да-с, национализированное. Говорили они с такой необыкновенной быстротой, что слова сливались.
     -- Кем национализировано?
     -- Советской властью! Советской властью!
     -- Какой властью?
     -- Властью трудящихся.
     -- А-а-а!..-сказал   Ипполит   Матвеевич леденея. Властью рабочих и крестьян?
     -- Да-а-а-с!
     -- М-м-м!.. Так, может быть, вы, святой отец, партийный?
     -- М-может быть?
     Тут Ипполит Матвеевич не выдержал и с воплем "может быть!" смачно плюнул в доброе лицо отца Федора. Отец Федор немедленно плюнул в лицо Ипполита Матвеевича и тоже попал. Стереть слюну было нечем: руки были заняты стулом.
 

Илья Ильф и Евгений Петров, «Двенадцать стульев»

В 2013 году на семинарах по мошенничествам с недвижимостью, которые я проводил в тольяттинской Торгово-промышленной палате, мне задавали вопросы об отдельных деталях тех или иных комбинаций. Я старался отвечать так, чтобы слушатели при необходимости могли распознать мошенничество до его совершения, а не после.

На одном из семинаров прозвучал вопрос относительно нашумевшего в городе мошенничества с десятками пострадавших, которое мы кратко описывали в схеме № 4 за 2011 г. Сам вопрос звучал так: каким образом мошенникам удалось убедить своих жертв в том, что они смогут гарантированно заработать 240% годовых на деньгах, взятых взаймы под залог квартир? Слушательница усомнилась в том, что собственники недвижимости могли посчитать цифру 240% годовых реальной.

Притом, что заданный вопрос относится больше к психологии и криминологии, чем к праву, сам по себе вопрос был вполне ожидаем.

В приговоре содержатся следующие строчки:

«ФИО и неустановленное следствием лицо, разработали совместную схему хищений:

- действовать от имени вымышленной ими «инвестиционной компании»;

- вовлекать в преступную схему доверчивых знакомых и родственников, имеющих на праве собственности квартиры в г. Тольятти;

- обещать получение в пользу клиентов «инвестиционной компании» процентные начисления в размере 180% - 240% годовых … от общей суммы переданного в компанию денежного займа, якобы, под видом его размещения на закрытом рынке ценных бумаг в Москве;

- склонять доверчивых знакомых и родственников членов преступной группы к получению … денежных займов от физических лиц (кредиторов) под залог своего недвижимого имущества – квартир…, при этом первоначально заведомо умалчивать условие оформления займа – переоформление в регистрационной палате права собственности квартир на имя кредиторов».

В ответ на прозвучавший вопрос я зачитал вслух фрагменты обвинительного заключения и приговора суда, но в них не содержалось прямого ответа на вопрос слушательницы.

А ведь и в самом деле: как убедить человека, что цифра в 240% годовых является реальной? Если ЦБ РФ фактически устанавливает ограничения по процентным ставкам для вкладов физических лиц на уровне около 11%, то кто мог поверить в гарантированные 240%? Вкладчики «МММ»?

Но отвечать что-то было нужно.

«Видимо, потерпевшие в своих действиях руководствовались только своей неконтролируемой жадностью», – ответил я.

Уже после окончания семинара мне позвонил один крайне обходительный господин, и, не представившись, подробно, в деталях, описал, как и каким образом мошенники убеждали потерпевших в том, что 240% годовых являются реальной и гарантированной цифрой. Информированность данного субъекта относительно деталей преступлений зашкаливала.

Неясно, то ли данный гражданин чудесным образом уже освободился, то ли вовсе избежал ответственности, но, в любом случае, методы, о которых он говорил, были проще простого. Как позже подтвердили сами потерпевшие (мы специально выспрашивали), незнакомец говорил правду. Их убеждали, собственно, элементарно: вот твоя знакомая уже согласилась получить доход в 240% годовых, и она деньги заработает, а ты так и сиди в нищете. Другой вариант: сначала обещали процентную ставку в 180%, и, если человек не соглашался, то поднимали обещания до 240% годовых, что и решало дело - жертва соглашалась «заложить» квартиру.

Нечего и говорить, что мой собеседник отзывался в самых нелестных выражениях об умственных способностях потерпевших. Особенно его забавляло то, что 180% некоторые из жертв считали «авантюрой», но это не мешало им соглашаться на 240%.

Собственно, я это все к чему.

Противники у нас подготовленные, и держат нос по ветру. Следят за нашей работой, самосовершенствуются и не собираются менять сферу деятельности. Перед прошлым новым годом они с досады сожгли мне автомобиль, проиграв перед этим несколько процессов подряд. Но есть, безусловно, и хорошая новость: в ушедшем 2013 г. наши оппоненты стали все больше повторяться, и теперь уже определенно ясно, что фантазия их небезгранична.

Кроме описания регулярных судебных состязаний с профессиональными мошенниками, в новом обзоре приведены и отдельные эпизоды с участием «новичков-любителей», которые также не обделены талантом.

Теперь обо всем по порядку.

1.

В прежних обзорах неоднократно поднимался вопрос о том, что крайне нежелательно приобретать недвижимость без проверки сделки на соответствие закону, без предварительного анализа возможных рисков. Как правило, подобную проверку квалифицированно может выполнить только юрист, специализирующийся по гражданским спорам, либо судья с соответствующим профилем работы. Поскольку судьи подобной деятельностью на коммерческой основе заниматься не имеют права, частная юридическая помощь в этом вопросе не имеет альтернативы. К сожалению, возможности юристов по проверке безопасности сделок ограничены тем, что на практике не всегда возможно получить необходимые для проверки недвижимости документы. Все это приводит к ситуации, когда из года в год некоторым из наших клиентов мы рекомендуем или воздержаться от покупки конкретного недвижимого объекта, или перед совершением сделки приобрести титульную страховку (страховку на случай утраты права собственности). Подобные рекомендации даются также многими нашими коллегами, и это абсолютно нормально.

Соответственно, спрос на соответствующие страховые услуги неуклонно растет.

Совершенно предсказуемо, что последнее время страховые компании начали вырабатывать механизмы, которые позволяют страховщикам принять деньги за оплату страховой услуги (страховую премию), а при наступлении страхового случая в выплате отказать.

В 2013 г. мы несколько раз сталкивались с одной и той же ситуацией, в которой обманутому покупателю недвижимости трудно помочь, несмотря на наличие у потерпевшего титульной страховки.

В последнем случае, покупателем (а в итоге – потерпевшим) стал глава местной риелторской фирмы.

Директор агентства недвижимости в силу природы своей деятельности хорошо знал о наличии разнообразных рисков при покупке жилья. Он не хотел рисковать, и еще до совершения сделки приобрел полис титульного страхования. При покупке полиса риелтор заметно потратился: цена полиса превышала 5% от общей стоимости недвижимости.

Купив полис, директор риелторской фирмы решил, что теперь ему уже ничто не угрожает. Имея на руках оплаченный полис титульного страхования, риелтор полностью рассчитался с продавцом при подписании договора купли-продажи, то есть произвел расчет еще до перехода права собственности на недвижимость.

Как и следовало ожидать, продавец, получив деньги, написал заявление в Росреестр о приостановлении регистрации, после чего перепродал квартиру другому лицу (эта технология подробно описана схеме № 2 за 2009 г.). Соответственно, первый договор купли-продажи Регистрационная палата проигнорировала, а покупатель остался без денег и без квартиры.

Полагая, что наступил страховой случай, потерпевший обратился в страховую компанию в надежде получить страховку, размер которой в полисе равнялся оплаченной за квартиру денежной сумме. Страховая компания отказала в производстве выплаты в связи со следующим.

Обычным типовым полисом титульного страхования, который предлагают на рынке страховые компании в России, предусмотрена страховая выплата при утрате права собственности на недвижимость.

В данной же ситуации, когда продавец получил от покупателя деньги, а потом «передумал» продавать объект риелтору и совершил сделку с иным лицом, у риелтора право собственности так и не возникло.

Соответственно, если право собственности у риелтора не возникло вообще, то нельзя говорить и об утрате права. Логическим продолжением этих рассуждений является вывод о том, что обманутый покупатель не имеет права на получение страховой выплаты, так как произошедшее с ним не охвачено условиями страхового полиса. Полис у него, конечно, имеется, но денег по нему он не получит.

Здесь необходимо маленькое отступление.

Страховые компании в этой ситуации играют на том, что мошенничества с недвижимостью можно условно разделить на две разные категории.

К первой разновидности можно отнести мошенничества, последствия которых наступают немедленно, как в рассматриваемом случае: подписал договор, отдал деньги, и сразу же – потерял деньги, право собственности не получил. Все, схема завершена. Последствия уже наступили, и потерпевшему теперь остается только ходить за продавцом и по нашему либеральному законодательству пытаться взыскать с него свои деньги, чем с успехом можно заниматься всю оставшуюся жизнь.

Ко второй разновидности относятся те мошенничества, которые приводят к отдаленным последствиям. Они, как правило, технологически сложнее, и предусматривают, что сначала у потерпевшего возникает право на недвижимость, но затем он его теряет. Такие схемы нами неоднократно описывались и постоянным читателям знакомы (например, №1 от 2012 г., № 3 от 2012 г., № 8 от 2011 и др.). Из-за своей сложности аферы второй разновидности встречаются заметно реже. Именно по этой причине страховщикам гораздо выгодней продавать полисы, охватывающие исключительно вторую категорию мошенничеств.

Если же возвратиться непосредственно к рассматриваемому случаю, то станет очевидно, что наш риелтор приобрел полис со страховой защитой от мошенничеств, которые приводят к утрате уже возникшего права собственности, - это классическая вторая категория. Между тем, обманули его по простенькой схеме из первой категории.

Получается, что чеснок не от всех вампиров помогает, но не все об этом знают. И довольно трудно, кстати, узнать.

Если в поисковом запросе вы наберете «титульное страхование», а после походите по сайтам страховых компаний, вы найдете целый список обстоятельств, от которых титульный полис не защищает. При этом они все, как под копирку, выглядят наподобие следующего: «полис не защищает от прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения, военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок». Нигде не указывается, что, если вас обманут сразу же, при совершении самой сделки, то полис вам не поможет. Страховые компании не станут писать об этом открыто. Если они об этом предупредят заранее, то количество желающих приобрести полисы титульного страхования резко сократится.

Можно сделать вывод, что риелтору не стоило расслабляться после покупки страховки: наличие полиса титульного страхования совершенно не делает лишними обычные меры предосторожности (расчеты через банковскую ячейку, предварительная консультация юристов и т.п.).

2.

В прошлогоднем обзоре описывалась почти комичная ситуация, когда незадачливый покупатель полагал, что приобретает квартиру в Самаре, тогда как на самом деле деньги он отдал за жилье в селе Курумоч (№2 за 2012 г.). Наш клиент в голос смеялся над тем, как ловко его нагрели, и лишь супруга потерпевшего не разделяла этой веселости.

В этом году совершенно другой посетитель прямо с порога грустно сказал, что, если мы хотим посмеяться над его историей, то мы можем это делать, и он не обидится. Смеяться, конечно, не стали, но сама по себе история поучительна и необычна.

До начала судебного процесса отцу (78 лет) и сыну (53 года) на праве общей долевой собственности принадлежала торговая площадь в г. Тольятти. Нежилые помещения принадлежали им в равных долях, и отец с сыном успешно сдавали недвижимость в аренду, деля прибыль поровну.

Так как люди не молодеют, а время идет, сын стал выяснять у отца его планы относительно завещания. Поскольку у пенсионера имелись еще дети, причем от разных женщин и в разных городах, то вопрос относительно наследства был для сына весьма актуальным.

Отец ответил лаконично: умирать он не собирается, завещания не писал, но, если сын хочет, то он может выкупить отцовскую долю в праве на нежилые помещения. Имущество пенсионер оценил в 8 млн. рублей, и торговаться относительно размера данной суммы отказался.

Хотя сын и посчитал названную сумму завышенной, его совершенно не привлекала перспектива получить неизвестных наследников отца себе в компаньоны. После некоторых раздумий сын согласился.

До сделки отец поставил жесткое условие: оплата должна производиться только безналичным способом. Поскольку в договоре указывалась реальная цена сделки, каких-либо возражений со стороны сына не последовало.

Текст договора купли-продажи был подготовлен риелтором сына.

В оговоренный день родственники приехали в банк, где в переговорной комнате сын передал отцу три уже подписанных им экземпляра договора купли-продажи. Пенсионер прочитал договор и подписал все три экземпляра. Сразу после этого был осуществлен платеж со счета сына на счет отца.

До того, как возвратить сыну подписанные экземпляры договоров, отец попросил, чтобы работники банка на платежном поручении поставили штамп о том, что деньги по платежному поручению переведены. Такой штамп был проставлен, и платежное поручение с отметкой банка было передано отцу. Пенсионер убедился в зачислении денег, сложил в одну пачку все три экземпляра договора купли-продажи, оригинал платежного поручения и все эти документы передал сыну.

Родственники сели в машину и поехали в Регистрационную службу. По дороге отец попросил остановиться у табачного киоска, вышел из машины и сбежал. На телефонные звонки сына пенсионер не отвечал.

Сыну ничего не оставалось, кроме как в одиночестве явиться в Росреестр, и сообщить, что у него имеются подписанный обеими сторонами договор купли-продажи и документы о полной оплате стоимости недвижимости.

Специалист пояснила, что на основании ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявление регистратору должны подавать обе стороны, в силу чего принять документы только от покупателя она не может. При этом девушка посочувствовала обманутому посетителю, и рекомендовала ему обратиться в суд с иском о применении последствий уклонения стороны договора от регистрации сделки (ст. 165 ГК РФ).

Надо сказать, что специалист в регистрационной службе дала совершенно правильный совет: в прежних обзорах эта ситуация уже описывалась, и достаточно подробно (№ 12 за 2011 г.). Подсказка регистратора, несомненно, принесла бы свои плоды, если бы не одно «но»: в графе «подпись продавца», рядом с паспортными данными отца, меленько, но весьма разборчиво, было написано известное русское слово из трех букв.

Регистратор обратила внимание сына на «необычную подпись» в договоре, но затруднилась сказать, обладает ли этот договор юридической силой.

Огорошенный от всего произошедшего предприниматель записался на консультацию и приехал к нам с оригиналами документов. Что интересно, на консультацию он явился с официальным письмом от папы. В этом письме отец предлагал сыну выкупить его долю за 8 млн. рублей, указывая, что если этого не произойдет в течение месяца, то доля может быть продана третьим лицам (п.2 ст. 250 ГК РФ). Данное письмо было направлено сособственником уже после получения отцом денег. То есть, по сути, пенсионер просил заплатить ему еще 8 млн. рублей.

К моменту первой нашей встречи предприниматель уже был вооружен видеозаписью с камеры в переговорной комнате банка. На этой записи было видно, как его папа выцарапывает что-то на экземплярах договора купли-продажи, после чего закрывает их сверху платежным поручением и передает всю пачку документов сыну. Именно из-за того, что договор купли-продажи был прикрыт банковским документом, сын не обратил внимания на «подпись» отца.     

Сыну, наконец, стало понятно, почему папа так настаивал на безналичном расчете: удрать из Регистрационной службы с наличными деньгами пенсионеру было бы куда сложнее, так как его обман немедленно бы вскрылся, ведь регистраторы всегда обращают внимание на подписи сторон.

Несмотря на то, что трудно относиться всерьез к документу, под которым стоит «нецензурное обозначение мужского полового органа» (Роскомнадзор, привет!), ситуация у сына сложилась трудная.

Собственно, потерпевший приехал к нам, чтобы получить ответ только на один вопрос: может ли договор, подпись под которым исполнена в столь экстравагантной манере, считаться заключенным?

Если договор не является заключенным, то деньги покупатель отдал просто так, без правового основания. Взыскать их с пенсии отца невозможно, значит, придется обращать взыскание на торговые площади, принадлежащие отцу. Процедура обращения взыскания на недвижимость сопряжена с публичными торгами, на которых всегда имеется риск появления посторонних сособственников. Напомним, что именно этого сын изначально и опасался.

Также уже стало ясно, что, если бездействовать, то доля отца будет продана, и в этом случае не только появятся неизвестные совладельцы недвижимости, но и взыскать с отца деньги окажется невозможно.

Так что же с договором? Подписан ли он, заключен ли он?

Основная трудность в ответе на эти вопросы состоит в том, что отечественное законодательство не содержит определения того, что такое «подпись». Имеется целый ряд определений слова «подпись» в словарях, но нет ни одного в законе. Соответственно, согласно закону, расписываться человек может как угодно. Этот довод – очень тоненькая ниточка, но потерпевший за нее ухватился.

Судья районного суда, в чьей подсудности оказалось данное дело, при принятии иска усомнился в том, что ответчик признается в авторстве подписи. Представив себе, как может выглядеть почерковедческая экспертиза по такому делу, и какие образцы почерка эксперту придется отбирать у ответчика, судья предложил сыну еще раз попытаться договориться с отцом миром.

Сын дозвонился до отца, но был немедленно отправлен в пешее сексуальное путешествие.

За ведение этого дела мы не взялись, и в своем решении исходили из следующего.

Если закон не устанавливает, что такое подпись, то к определению данного понятия должны применяться так называемые обычаи делового оборота.

Согласно ст. 5 ГК РФ, обычаем «признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе».

Согласно сложившемуся обычаю, насколько мы его понимаем, нормальное изображение подписи выглядит так, как человек обычно расписывается, с теми или иными графологическими допущениями.

Как удалось выяснить, получая пенсию или снимая деньги, поступающие от арендаторов, дедушка ставил обычную, ничем не примечательную подпись. Следовательно, его подпись обычно выглядит иначе, то есть она является не такой, как исполнена под договором.

Получается, что в таком процессе судье проще признать договор незаключенным, и разъяснить истцу право на заявление денежных требований, чем придумывать какую-то логическую конструкцию, которая бы позволяла считать матерное слово подписью.

В итоге сын нанял других юристов, с которыми обратился в суд с иском о применении последствий уклонения стороны сделки от ее регистрации.

Ответчик иск не признал.

Возражая против иска, адвокат ответчика пояснил в суде, что русский народный иероглиф под договором не только не является подписью, но, напротив, говорит о том, что ответчик таким образом «выразил свое несогласие с условиями сделки».

Рассмотрев дело, суд в иске отказал, и ожидаемо разъяснил сыну его право обращаться с требованиями о взыскании денежных средств.

Оказалось, что мы приняли правильное решение, когда не взялись за ведение этого процесса. Иск о взыскании денег, даже сопряженный с арестом, клиента не интересовал, а для обращения с другими требованиями мы не видели оснований.

Что интересно, и что хотелось бы отдельно отметить: хамство в любом случае ни к чему хорошему не приводит. Если бы дед в договоре также меленько написал бы нейтральное «не согласен», ему точно также удалось бы сбежать с деньгами, но сын не имел бы вообще никаких, даже гипотетических, шансов по признанию договора заключенным.

Впрочем, у пенсионера итак все сложилось очень удачно. Он покинул Тольятти, продав долю в праве собственности на недвижимость по второму разу.

Часть материалов из этого текста находится в платном курсе.

Ссылка по запросу в info@granatmaxim.ru 

Из мужской солидарности хотелось бы привести пример, где муж обманут женой, но практика 2013 г. оказалась довольно однобокой.

Женщиной до брака была куплена квартира, в которой после регистрации брака она стала проживать со своим супругом. Женщина рассказала, что в 2013 г. муж уговорил её квартиру продать и купить новую – большей площади. Она согласилась, и деньги от сделки передала мужу, чтобы он занялся покупкой нового жилья.

Дальнейшие действия супруга сейчас доподлинно известны, и они заключались в следующем.

Первым делом поступившие средства муж перевел на депозит в маленьком провинциальном банке. После этого новую квартиру, лучше предыдущей, муж купил на средства ипотечного займа, оформленного на его имя.

Как только супруги переехали в новую квартиру, муж сообщил, что уходит из семьи, и подал на развод.

Женщина расстроилась, но относительно недвижимости не беспокоилась: она была уверена, что новая квартира куплена на деньги, вырученные от продажи добрачной квартиры, и новое жилье также является ее личной собственностью. Ее заблуждение рассеялось в тот момент, когда по новому адресу поступило письмо от банка с требованием немедленно погасить ипотечную задолженность, возникшую у бывшего мужа.

Таким образом, чтобы жене элементарно было где жить, она сейчас оплачивает долг бывшего супруга по ипотечному кредиту. Это занятие совершенно бесперспективно, так как, даже полностью рассчитавшись с кредитом, прав на квартиру женщина не получит.

Получилось, что муж сбежал с деньгами от продажи старой квартиры и просто присвоил их. У него все хорошо, так как, даже, если его бывшая жена бросит обслуживать его долг перед банком, этот долг будет погашен стоимостью новой квартиры, которую продадут с публичных торгов.

Очевидно, меньше всего на свете мужчину заботит, где в таком случае будет проживать его бывшая супруга.

6.

Не испытывая злорадства, отметим, что следующий эпизод является давно ожидаемым.

В конце 2012 года в Тольятти появились рекламные плакаты примерно следующего содержания: «Устали платить по кредитам? Погашение всех долгов. Законно». Под объявлениями имелся адрес сайта, телефон и прочие координаты «финансистов». В 2013 г. количество этой рекламы в городе многократно возросло.

Из любопытства мы посетили сайты пары подобного рода «финансовых компаний» и занялись собиранием информации, имеющейся в открытом доступе.

Так, из выписок ЕГРЮЛ следовало, что данные организации занимаются обработкой и продажей строительных материалов (?!). Филиалы организаций расположены главным образом в бывших офисах «МММ». Один из крупных «центров» расположился в киоске, в котором раньше работал башмачник. Впрочем, все вышеперечисленные обстоятельства не насторожили жителей г. Тольятти, которые буквально выстраивались в очереди, чтобы добрые предприниматели погасили за них их долги.

Расскажем подробно на примере одного из потерпевших.

Пара штрихов к его портрету: 39 лет, инженер на автомобильном заводе, женат, двое детей.

Данный гражданин имел на праве собственности квартиру, обремененную ипотекой. Ипотечный долг нужно обслуживать еще много лет. Увидев рекламу «финансовой компании», инженер заинтересовался «выгодным предложением».

На сайте организации сообщалось, что ему необходимо оплатить 25% от общей суммы долга в кассу «финансистов», после чего общество возьмет на себя погашение оставшейся задолженности, а сам инженер станет полностью свободным человеком.

Инженер что-то помнил из школьного курса физики относительно закона сохранения энергии. Он понимал, что деньги не могут появляться ниоткуда. Соответственно, он стал интересоваться, как же общество будет обслуживать долг в 100%, если он оплатит в кассу всего 25%?

Для «особо умных» на сайте имелись разъяснения, что эти 25% они «инвестируют в недвижимость и строительство», а из космических прибылей не только заработают сами, но и погасят долги «клиентов».

Данные объяснения были повторены инженеру в цветочном ларьке, расположенном в 200 метрах от школы, в которой он учился.

Несмотря на убедительный южный акцент финансового воротилы, у инженера все-таки сохранялись некоторые сомнения в порядочности общества, и он решил на первых порах не рисковать. При этом, вместо того чтобы отказаться от глупой затеи, он на первых порах решил провести эксперимент (все-таки техническое образование наложило свой отпечаток).

Инженер купил в кредит автомобиль и обзавелся, таким образом, долгом в 400 т.р. Затем он принес аферистам 100 т.р. (те самые 25% оплаты «за финансовые услуги»). В организации приняли деньги и попросили, чтобы он написал заявление следующего содержания: «я, ФИО, прошу общество такое-то погашать за меня задолженность по кредитному договору такому-то». В обмен на данное заявление общество выдало «гарантийный лист», согласно которому оно полностью освобождало клиента от необходимости гасить долг перед банком.

Через некоторое время инженеру стали поступать смс о том, что его долг перед банком гасится, причем с опережением графика платежей.

Когда сумма внесенных в банк денег перевалила за 150 т.р., инженер решил, что он, наконец, нашел тот life hack, которым кардинально улучшит свою жизнь.

Инженер привез аферистам 500 т.р., и попросил, чтобы они погасили за него двухмиллионный долг по ипотеке. К его безмерной радости, «финансисты» без колебаний согласились.

Инженер явился в бухгалтерию предприятия и отменил ранее написанное заявление о том, чтобы из его зарплаты автоматически списывались ипотечные платежи.

Как только он получил первое сообщение о том, что его ипотечный долг уже погашается, причем также досрочно, он сразу сообщил о своем замечательном открытии всем друзьям, знакомым и коллегам, многие из которых, видя его энтузиазм, сразу последовали его примеру.

Некоторые подозрения закрались в мозг инженера лишь тогда, когда вместо «финансовой компании» в цветочном киоске отрылся магазин сантехнических товаров. Инженер стал ждать привычных смс с уведомлением о погашении долгов, но они почему-то не появлялись. Вместо этого лавиной нарастали звонки от его бывших друзей, которые по его рекомендациям воспользовались услугами аферистов, сбежавших с деньгами.

Данное явление в городе стало настолько массовым, что в тольяттинских филиалах ОАО «ВТБ-24» и ОАО «Сбербанк» появились предостерегающие объявления о том, что услугами подобных «финансовых организаций» пользоваться не стоит, так как без согласия кредитора состав лиц, участвующих в кредитных отношениях, измениться не может (ст. 382 ГК РФ). Возможно, данная разъяснительная работа банкиров и принесла какие-то плоды, но, так как правоохранительные органы деятельность мошенников не пресекали, количество потерпевших оказалось значительным. Совершенно точно, что это сотни, если не тысячи людей.

Но что же наш инженер?

Вместо того, чтобы смириться с потерей денег и снова взять на себя тяжесть погашения долгов, инженер подал на общество в суд.

Так как общество оказалось зарегистрировано в другом регионе, подсудность дела оказалась не тольяттинской. Естественно, что суд по месту регистрации общества оказался завален исками к «финансовой компании». Через некоторое время потерпевшему стало ясно, что от общества с уставным капиталом в 10 000 рублей возврата денег ожидать нельзя, и толку от данного судопроизводства не будет никакого.

При этом, пока инженер занимался бессмысленным судебным процессом, его просроченная кредитная задолженность резко выросла, и кредиторы подали иски об обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру и автомобиль. Только после получения судебных повесток инженер вернулся к реальности и начал понемногу выплачивать натекшие неустойки. Он думал, что на этом его злоключения и закончились. Но он ошибся.

Спустя пару месяцев инженеру и всем его товарищам по несчастью пришли судебные повестки. Как оказалось, общество, частично выплатив за людей их долги, уступило коллекторской фирме право требования данных денег. Коллекторы на законных основаниях стали требовать с потерпевших регресса, согласно договорам цессии.

В итоге инженер не только потерял деньги, отданные мошенникам (100 т.р. + 500 т.р.), не только должен выплачивать натекшие банковские неустойки и судебные издержки, но и должен вернуть коллекторам деньги, которые аферисты когда-то заплатили за него в банки. Таким образом, инженер смог на собственном опыте убедиться, что закон сохранения энергии в полной мере применим и к сфере финансов.

Напоследок отметим, что аферисты своими действиями сильно способствовали продажам автомобилей в местных автосалонах. Многие тольяттинцы почему-то поверили, что им достаточно взять кредит и найти после этого только 25% от суммы займа, чтобы стать обладателями любого понравившегося им автомобиля. Как правило, на таких замечательных условиях люди себе ни в чем не отказывали и покупали машины дорогих марок и в наилучших комплектациях. Точно такое же положение сложилось на рынке недвижимости – вместо изначально планируемой покупки однокомнатной квартиры потерпевшими покупалась трех или четырехкомнатная, и в лучшем районе.

В настоящее время юристы банков проклинают мошенников, бестолковых кредитных экспертов, доверчивых заемщиков и пачками подают соответствующие иски в районные суды.

Потерпевшие расстаются с имуществом и обижаются на проходимцев, которые так легко их обманули.

7.

В рамках рассматриваемой темы мы, конечно, уже затрагивали случаи двойной продажи недвижимости (например, №2 за 2007, №4 за 2008). Какое-то время этот вопрос был актуален и при сделках на рынке вторичного жилья, и при долевом строительстве новой недвижимости. В силу ряда причин в последние годы двойная продажа стала встречаться всё реже. Видимо, схема полностью ушла бы в прошлое, если бы не случайный «подарок» мошенникам в виде Федерального закона №100 от 07.05.2013 г. о внесении изменений в ГК РФ.

В материалах к обзору за 2010 г., которые ранее не были использованы в тексте, сохранились сведения о попытке нехитрого мошенничества с двойной продажей. Афёра по независящим от организаторов причинам провалилась и не была описана в обзоре, но в связи с поправками в закон сейчас имеет смысл про нее вспомнить.

Суть заключалась в следующем.

Соучастниками выступали трое риелторов. Один из них, собственник квартиры, играл роль продавца помещения. Для совершения сделки по отчуждению недвижимости он выдал доверенность с правом продажи квартиры и уехал из города. Доверенное лицо передоверило свои полномочия еще одному участнику комбинации. В итоге оба поверенных (и первый, действующий по изначальной доверенности, и второй, полномочия которого оформлены передоверием) попытались продать квартиру двум разным лицам, и получить за квартиру двойную цену.

Им обоим удалось принять деньги от ничего не подозревающих покупателей, но у второго поверенного начались проблемы в регистрационной службе. Когда он с покупателем представил на регистрацию уже второй по счету договор купли-продажи, специалист Росреестра потребовал предоставить основную доверенность, чтобы проверить наличие полномочий представителя продавца.

Поскольку, по легенде преступления, поверенные во время сделок связь друг с другом «потеряли», и якобы не знали о сделках друг друга, то требование регистратора оказалось невыполнимым. Второй поверенный не стал связываться с первым и забирать доверенность, так как, если бы он это сделал, то следственные органы не поверили бы его рассказу о том, что он не знал о первой продаже квартиры. Мошенники не стали рисковать: второй поверенный вернул покупателю деньги, и афёра сорвалась, так как ее организаторы получили оплату за квартиру только один раз.

Таким образом, причиной провала оказалась не проявленная осмотрительность жертвы (второго покупателя недвижимости), а действия регистратора, попросившего предоставить первоначальную доверенность.

Здесь важно отметить одну деталь. Строго говоря, регистратор нарушил закон, когда потребовал продемонстрировать ему первоначальную доверенность. Судебная практика уже несколько лет исходит из того, что выдача доверенности в порядке передоверия не прекращает полномочий представителя по основной доверенности. Суды, занимая такую позицию, исходят из следующего.

Основания прекращения действия доверенности предусмотрены статьей 188 ГК РФ, и передоверие таким основанием не является. Более того, требование регистрационного органа о представлении основной доверенности при наличии нотариально удостоверенной доверенности, выданной в порядке передоверия, нивелирует значение нотариата и нарушает как права доверителя, так и права представителя по основной доверенности (см., например, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 по делу N А14-7703/2011, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2012 N 05АП-5032/2012 по делу N А59-618/2012).

Таким образом, регистратор не имел права требовать от риелтора основную доверенность. Но, чтобы спорить с регистратором, риелторы должны были обладать достаточно глубокими правовыми знаниями. Такими знаниями они не владели, и мошенничество не удалось.

Но вернемся к поправкам в действующий Гражданский кодекс РФ.

В настоящее же время, с 01.09.2013 г., в ст. 187 ГК РФ «передоверие» добавлен п. 6, в котором указано следующее: «если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия».

Таким образом, известная ранее только специалистам правовая позиция, сформулированная исключительно в судебной практике, нашла свое отражение в тексте закона.

Конечно, в отличие от тонкостей судебной практики, положения Гражданского кодекса РФ мошенникам отлично известны. С очень высокой долей вероятности можно предположить, что, если бы организаторы описанной схемы столкнулись с подобным требованием регистратора сегодня, то мошенники непременно указали бы регистратору на п.6 ст. 187 ГК РФ. Соответственно, мошенничество было бы доведено до конца, и второй покупатель потерял бы свои деньги.

Получается, что даже поправки, явно улучшающие гражданское законодательство, могут иметь негативный эффект для нашей темы.

Можно прогнозировать, что в условиях, когда закон не запрещает регистратору принимать для отчуждения одного объекта одновременно два и более комплекта договоров, подобные мошенничества непременно станут повторяться.

8.

В схеме № 4 за 2007 год мы подробно описывали ситуацию, в которой несколько хитроумных риелторов обманули адвоката и присвоили принадлежащие ему деньги. Схема была построена элементарно: риелтор, действуя по доверенности, продавал квартиру, используя настоящие, но уже не действующие документы на недвижимость. При этом собственник квартиры, восстановив якобы «потерянные» документы, успел продать жилье иному лицу. В итоге получилось, что адвокат рассчитался с представителем человека, который уже не является собственником недвижимости. Конечно, свои деньги адвокат полностью потерял. В обзоре за 2007 г. мы указывали, что главной ошибкой адвоката стало то, что он до расчета по сделке не заказал выписку из ЕГРП. В той давней истории выписка действительно помогла бы предотвратить мошенничество.

В настоящее время аферы с доверенностями реализуются независимо от того, заказывает ли потерпевший сведения из реестра или нет. При этом технология не сильно усложнилась.

Так, собственник квартиры выдает на сделки со своим имуществом генеральную доверенность. Риелтор, имея на руках оригиналы документов о правах на недвижимость и доверенность, некоторое время ждет, не предпринимает никаких действий.

В это время собственник якобы «теряет» свидетельство о праве собственности на жилье и правоустанавливающие документы. Он, действуя по стандартной процедуре, восстанавливает пакет документов.

После того, как у собственника на руках снова есть необходимый для продажи имущества пакет бумаг, он подает риелтору сигнал к началу действий.

Риелтор подыскивает покупателя и записывается на сделку. На этом этапе осторожный покупатель заказывает выписку из ЕГРП и убеждается, что квартира все еще принадлежит тому лицу, которое выписало доверенность на риелтора. В день сделки потерпевший отдает деньги за недвижимость, не подозревая, что собственник квартиры продал ее буквально вчера или позавчера.

Сообщники координируют свои действия таким образом, чтобы риелтор записывался на сделку на несколько дней позже, нежели собственник. Поскольку, как правило, Росреестр обрабатывает документы по мере их поступления, схема срабатывает: к моменту, когда договор с потерпевшим должен проходить регистрацию, квартира уже принадлежит третьему участнику схемы (сообщнику собственника).

У потерпевшего почти нет шансов признать право собственности на квартиру. Судебная практика в этом вопросе не поменялась даже после того, как после 1 марта 2013 года вступил в силу ФЗ 30.12.2012 N 302-ФЗ, согласно которому договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента подписания и согласования всех существенных условий, а не с момент его регистрации, как было предусмотрено ранее. И все равно: в споре двух претендентов на квартиру чаще побеждает по-прежнему тот, чей договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Соответственно, мошенники в суде имеют изначальное преимущество над потерпевшим.

9.

Простой, но эффективный способ снятия ипотеки нашла одна жительница г. Тольятти. История ее такова.

Девушку не устраивала та работа, которой она располагала в г. Тольятти, и она нашла более выгодную вакансию в г. Самаре. Так как в областном центре жилье стоит дороже, то денег, вырученных от продажи тольяттинской квартиры, не хватало для приобретения новой квартиры. Проблема была решена: недостающая сумма была покрыта за счет ипотечного кредита, и девушка переехала в г. Самару.

Как оказалось, барышня совершенно не собиралась выплачивать кредит указанные в договоре 15 лет. Само наличие ипотечного обременения на квартире ее совершенно не устраивало.

Она подыскала покупателя на новую самарскую квартиру. Покупатель, видя, что недвижимость приобретена менее чем полгода назад, осторожничал и категорически отказывался производить оплату по сделке до регистрации права собственности.

Девушка пояснила покупателю, что квартира находится в залоге, и для снятия обременения ей необходимо погасить долг, без чего залогодержатель не даст согласия на отчуждение недвижимости.

Покупатель, которого устраивало все, кроме порядка расчетов, в итоге все же согласился с тем, чтобы оплатить часть суммы до сделки. Он понимал, что желаемую квартиру без этого ему не приобрести. Покупатель внес в банк-залогодержатель сумму, необходимую для полного погашения долга девушки, и получил в обмен согласие банка на снятие обременения.

Документы для регистрации договора купли-продажи и снятия обременения были одновременно поданы в Росреестр.

После того, как долг был погашен, барышня написала в Росреестр заявление о приостановлении регистрации договора купли-продажи. Она дождалась получения нового, свободного от ипотеки свидетельства о праве собственности, и спокойно продала квартиру другому лицу, с которым договорилась о сделке заранее.

После аферы барышня купила себе новое жилье, без использования каких-либо кредитных средств.

Исковое заявление первого покупателя поступило в районный суд тогда, когда девушка уже не являлась собственником спорной квартиры. Районный суд, конечно, вынес решение о взыскании с девушки денег, полученных от первого покупателя, но решение это не исполняется, так как с работы должница уволилась, неофициально трудоустроена в риелторской фирме, а ее новая самарская квартира является ее единственным жильем, и обращать на нее взыскание по закону нельзя (ст. 446 ГПК РФ).

Таким образом, девушка без лишних расходов превратила тольяттинскую квартиру в самарскую.

Собственно, сама схема не новая, и с незначительными отличиями описывалась нами ранее (см. № 2 за 2009 г.). К сожалению, в системе регистрации сделок за прошедшее время никаких кардинальных улучшений не произошло.

Сейчас потерпевшему мы предложили свои услуги в обращении взыскания на единственное жилье должницы (см. № 12 за 2012 г.), но у потерпевшего уже нет средств для реализации этой, довольно затратной, процедуры.

10.

В схеме №8 за 2012 г. мы описывали, как чиновники одного из муниципалитетов присваивают земельные участки, даже не имея сговора с работниками регистрационной службы. Схема была интересна тем, что ее раз за разом не выявляла местная прокуратура, несмотря на неоднократно проводимые проверки и явное желание разобраться в ситуации. В продолжение начатой темы знакомые сотрудники правоохранительных органов поделились с нами занимательными документами о другом эпизоде, произошедшем в соседней области. (Мы снова выходим за рамки названия обзора, но не выкидывать же хороший материал только из-за того, что мошенничество родом из другого субъекта России).

В ходе приватизации в уездном городе N на базе одной городской службы было образовано ОАО, акции которого стали принадлежать муниципалитету. Данному обществу, а, значит, и мэрии города, достался завидный участок земли, на котором коммунальная служба некогда занималась своими общественно-полезными делами.

Так случилось, что этот участок земли по каким-то причинам не украли ранее. Это недоразумение решено было исправить, в результате чего родилась следующая схема.

Назначенный мэром руководитель ОАО обратился в банк с заявлением о выдаче кредита. Данное обращение было завизировано также мэром города.

Сотрудники банка приняли положительное решение по кредитной заявке, и выдали ОАО кредит в сумме 1 млн. долларов США. Деньги были зачислены на счет ОАО.

Данные средства по поручению руководителя ОАО были внесены в некий негосударственный пенсионный фонд (НПФ) в качестве добровольного взноса. Эта операция также была одобрена лично мэром города. (Согласитесь, немного странно брать кредит в миллион долларов для того, чтобы заемные средства внести в качестве взноса в НПФ, но директор ОАО на полном серьезе утверждает, что это нормально).

После того, как НПФ получил деньги, на эти же самые деньги он приобрел у ОАО интересующий организаторов земельный участок и постройки на нем. Получив деньги по договору купли-продажи, ОАО вернуло деньги банку. В итоге недвижимость досталась НПФ, участок выставили на продажу, а ОАО ликвидировали - за ненадобностью.

Таким образом, муниципальное имущество досталось НПФ не только без каких-либо торгов или аукционов, но и бесплатно. После того, как ликвидация ОАО была завершена, оказалось, что НПФ больше никому и ничего не должен.

Ну, и в довершение небольшая вишенка на торте: как выяснилось недавно, перед мошенничеством за счет муниципалитета к участку были подведены новые коммуникации, а в строениях произвели ремонт. Конечно, все за счет налогоплательщиков.

Теперь руководство НПФ утверждает, что никаким образом не связано с мэром города N, и он действовал исключительно бескорыстно.

Работники мэрии очень интересно отвечают на вопрос о том, почему мэр допустил безвозмездное отчуждение недвижимости. В своих объяснениях они пишут (цитируем дословно), что «операция была осуществлена с целью эффективного управления активами».

Уж куда эффективней.

11.

В схеме № 10 за 2011 год мы описывали, как мошенники при помощи недобросовестных сотрудников правоохранительных органов проводили фальшивое опознание неизвестного трупа, указывая, что якобы именно этот человек является нанимателем интересующей их квартиры. В результате живого пенсионера объявляли умершим, его неприватизированная квартира доставалась преступникам, а сам пенсионер оказывался на улице. Пенсионеру приходилось доказывать в судах, что он находится в живых, что он никого в свою квартиру не регистрировал, что приватизация произведена без его согласия и т.д.

Значительно менее изобретательно мошенники действуют в тех случаях, когда пенсионер уже умер на самом деле, а квартира на момент смерти находилась у него в собственности.

В последнем известном случае, когда умер одинокий собственник жилого помещения, тревогу первыми подняли соцработники, навещавшие пенсионера. Как правило, в таких случаях без сотрудников полиции соцработники в квартиру не входят, поэтому ими был сделан звонок в «02».

Квартира была вскрыта, пенсионер был найден мертвым. Участковым было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по причине естественной смерти, тело было отправлено в морг. Исполнив свои должностные обязанности, сотрудник полиции изъял паспорт умершего и свидетельство о праве собственности на квартиру.

Далее все было обставлено проще простого.

Участковым был найден сообщник, по возрасту примерно соответствующий возрасту умершего. В паспорте была переклеена фотография. Менее чем через месяц был найден покупатель, и квартира была продана сообщником полицейского, выступившим в роли пенсионера.

Росреестр, как обычно, выразил полную неосведомленность о том, что сделка совершается покойником.

Обычно подобного рода мошенничества вскрываются в случаях, когда объявляются наследники умершего. Таковыми могут оказаться как родственники, так и муниципалитет, если квартира является выморочной (ст. 1151 ГК РФ). Иногда подобного рода схемы разоблачаются из-за случайности. Так, одна из афёр провалилась, потому что в БТИ работала женщина, которая знала умершего лично и была на его похоронах. Когда «покойник» явился за техническим паспортом квартиры, она сохранила внешнее спокойствие, придралась к какой-то мелочи и попросила посетителя зайти завтра. После его ухода сотрудница БТИ вызвала полицию. На другой день злоумышленник с чужим паспортом был задержан.

Несмотря на разнообразные риски, в описываемом случае мошенничество прошло гладко. О том, что совершено преступление, догадался уже покупатель.

Купив квартиру, от своих новых соседей он узнал о дате смерти бывшего собственника. Сопоставив дату смерти и дату покупки, собственник понял, что купил квартиру у покойника. Обнаружив данный занимательный факт, собственник обратился к нам.

Конечно, не в его интересах сегодня инициировать какое-то расследование. Если проверка будет проведена, квартира в отсутствие наследников отойдет мэрии города. Посоветовали нашему посетителю быть тише воды, ниже травы.

12.

Часть материалов из этого текста находится в платном курсе.

Ссылка по запросу в info@granatmaxim.ru 

13.

Несмотря на разнообразие комбинаций, в которых трудно усмотреть признаки преступлений, все же находятся отдельные риелторы, которые пользуются методами из 90-х годов ХХ века. Эти люди, как правило, попадают в тюрьму. Ими применяются настолько грубые схемы, что обвинению остается только допросить нескольких свидетелей и потерпевших, после чего дело можно передавать в суд.

Так, ранее приговоренная к условному сроку за мошенничество риелтор умудрилась лишиться свободы по целому букету обвинений: «мошенничество в особо крупном размере», «причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием», «подделка, изготовление или сбыт поддельных документов» (ст. 159 УК РФ, ч. 4; ст. 165 УК РФ, ч. 2; ст. 327 УК РФ, ч. 3). Следствием были собраны доказательства по семнадцати эпизодам ее преступной деятельности.

Молодая аферистка действовала всегда одинаково: она находила клиентов, желавших продать жилье и купить на эти деньги новое. Обладая способностями убеждать людей, девушка обещала собственнику продать его квартиру по завышенной цене, а купить новую – по заниженной.

Получив согласие собственника, риелтор обращалась к своим знакомым и сообщала, что у нее есть квартира, которую продают с большой скидкой. (Собственник был бы сильно удивлен, если бы узнал, что продает квартиру с «большой скидкой», но он узнавал обо всем уже постфактум). Понятно, что найти покупателя на квартиру, реализуемую с дисконтом до 40%, не составляло труда.

Найдя покупателя, девушка поясняла продавцу, что сейчас он получит большую часть суммы, а остальные деньги покупатель передаст после регистрации Росреестром перехода права собственности.

В реальности же именно та сумма, которую собственник получал до сделки, и являлась ценой, оплачиваемой покупателем, и именно данная цифра указывалась в договоре купли-продажи. Никого из 17 потерпевших данное обстоятельство не насторожило. Продавцы забирали деньги, думая, что в будущем получат еще.

Все до единого покупателя, уже продав квартиру по цене заметно ниже рыночной, полученные деньги отдавали риелтору «для приобретения на их имя нового жилья». Передача денег оформлялась, вы не поверите - доверенностью на риелтора для покупки квартиры. В итоге тольяттинцы оставались и без жилья, и без денег.

Находясь на скамье подсудимых, риелтор отрицала все предъявляемые ей обвинения. Как она поясняла, сделки по приобретению жилья для потерпевших срывались «по независящим от нее причинам».

В зале суда всем потерпевшим был задан один и тот же вопрос: почему вас не насторожила низкая цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи?

Потерпевшие отвечали (все как один), что их не особо интересовало, за какую цену будет продана квартира, лишь бы этих средств хватило для покупки нового жилья.

Зомбирование риелтор произвела мастерски. Способ внушения был до смешного прост: обвиняемая показывала каждой из своих жертв один или два отличных варианта квартир, где «они будут жить». Увидев качественное, хорошее жилье, тольяттинские работяги легко и бездумно расставались со своими «хрущевками», и подписывали документы, не читая.

В этом случае, как и в описанном ранее, клиенты риелтора после знакомства с аферисткой рекомендовали ее «услуги» своим родственникам. В результате действий риелтора у нескольких семей все три поколения живущих родственников потеряли свое жилье.

К описанию данной схемы нужно добавить одну деталь.

Покупателями квартир, проданных задешево, оказались риелторы и адвокаты. Им, без сомнения, было прекрасно известно, что, если продавец заблуждается относительно цены сделки, и сделка является для него менее выгодной, чем могла бы быть, то данного основания самого по себе недостаточно, чтобы признать сделку недействительной. Заблуждение относительно мотивов сделки, согласно российскому законодательству, не имеет правового значения (п. 3 ст. 178 ГК РФ).

Соответственно, приобретая такие квартиры, юристы ничем не рисковали. Деньги за жилье платились ими непосредственно собственникам, а уж что продавцы в дальнейшем делали с этими деньгами, это исключительно их личное дело. Бывшие собственники жилья могли вложить средства во что-то стоящее, а могли отдать молодой мошеннице - на судьбу сделок по отчуждению квартир данное обстоятельство никак не влияет.

Напоследок приведем небольшое наблюдение.

Названная риелтор, с учетом ранее имевшейся судимости за мошенничество, была осуждена к отбыванию наказания в местах лишения свободы, так как обвинению удалось доказать ее причастность к 17 эпизодам мошенничеств.

Аналогично к реальным срокам лишения свободы были приговорены риелторы, чья деятельность описана в схеме № 4 за 2011 г., и у которых было доказано 16 эпизодов мошенничеств.

Таким образом, можно заметить определенную тенденцию: 16-17 эпизодов наши правоохранители считают достаточным количеством для начала уголовного преследования. Если же эпизодов меньше, то, как правило, в возбуждении дела отказывают.

Трудно сказать, чем руководствуются правоохранительные органы, ведь, если мошенники присваивают 10 квартир, на улице обычно появляется как минимум 5 новых бомжей.

14.

Как и много лет назад, риелторы по-прежнему рекомендуют клиентам, владеющим недвижимостью менее трех лет, занижать продажную цену с целью уклонения от уплаты налогов.

Очевидно, что такая комбинация весьма рискованна для сторон сделки, так как при неисполнении договора или при признании его недействительным у участников сделки возникнут трудности в доказывании истинных условий сделки.

Следовало ожидать, что таких продавцов стали привлекать к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов по составу ст. 198 УК РФ.

Для нашей темы интересно, что соучастниками по уголовным делам проходят покупатели, согласившиеся указывать в договорах цену ниже рыночной, а в качестве интеллектуальных пособников привлекаются риелторы.

Но, помимо уголовно-правовых последствий, иногда наступают еще и забавные гражданско-правовые.

Один тольяттинец после развода с женой продавал квартиру, определенную ему в личную собственность. За это жилье ему пришлось долго и тяжело судиться, но в итоге квартира полностью досталась мужу.

Будучи, мягко говоря, экономным человеком, собственник решил уйти от уплаты налогов самым нехитрым способом – занизив цену квартиры. Несмотря на неоднократные советы юриста не поступать таким образом, в договоре купли-продажи вместо реальной цены в 4 700 000 рублей была указана сумма в 1 000 000 рублей.

Деньги перечислялись безналичным способом, и в банковских документах, конечно, была указана полная сумма. Одновременно была составлена расписка в том, что продавец полностью получил от покупателя оплату за недвижимость.

После регистрации перехода права собственности покупатель, опираясь на выписку о движении денег по счету, предъявил продавцу иск о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 700 000 рублей.

Так как данная сумма не была охвачена договором (превышала договорную цену), оснований для удержания данных средств ответчиком суд не усмотрел. Кроме того, суд вполне ожидаемо отказал ответчику в удовлетворении встречного иска о расторжении договора купли-продажи. В решении районный суд совершенно верно ссылался на известное определение ВС РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8, согласно которому, если договором купли-продажи не предусмотрена возможность его расторжения при неоплате цены договора, то продавец не вправе требовать «возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры».

Так как спорная сумма в 3 700 000 р. все еще находилась на счете ответчика, а банковские реквизиты покупателю были известны, деньги были арестованы определением суда еще в самом начале судебного процесса. После вступления в силу судебного решения присужденные деньги были оперативно списаны банком в пользу покупателя.

Бывшая супруга незадачливого продавца очень смеялась, когда узнала, что ее супруг продал с таким трудом добытую квартиру всего за 1 000 000 рублей.

15.

В схеме № 4 за 2012 г. мы описывали технологию присвоения столичных квартир, за реализацию которой Верховным судом РФ были осуждены к лишению свободы несколько федеральных судей. Данная схема была достаточно сложной, и преступники были вынуждены делиться добычей с множеством ее участников. На фоне этой технологии интересными выглядят махинации одной мировой судьи, которая незадолго до выхода на пенсию решила обеспечить себе «золотой парашют». Сделала она это незамысловатым способом.

Небольшое отступление.

Как известно из правил ст. 23 ГПК РФ, мировые судьи рассматривают споры при цене иска до 50 000 рублей. Кроме того, к их подведомственности никак не относятся предпринимательские споры. Соответственно, при таких ограничениях мировые судьи не имеют компетенции по рассмотрению серьезных исков на крупные суммы. При всем том, мировой судья – полноценный орган судебной власти, и его решение, вступившее в законную силу, подлежит неукоснительному исполнению. Мировая судья прекрасно обо всем этом знала.

Преследуя корыстные цели, мировая судья стала принимать к своему производству крупные предпринимательские иски, которые находятся в исключительной компетенции арбитражных судов, и которые ей изначально неподведомственны и неподсудны.

Видимо, каким-то образом данная судья «рекламировала» свои услуги, так как ни одному юристу в здравом уме не придет в голову адресовать в мировой суд предпринимательский иск на миллионы рублей. Тем не менее, такие иски мировой судье подавались, и ею рассматривались. Один из эпизодов преступной деятельности судьи нам известен в деталях.

Так, предприниматель, который никак не мог ввести в эксплуатацию построенное им здание, обратился с исковым заявлением к мировому судье с иском о признании права собственности на строение. Хотя построенный объект находился в одном районе города, а мировой суд - в другом, судья рассмотрела исковые требования предпринимателя и вынесла решение об удовлетворении иска. Поскольку ответчиком по делу выступало лицо, полностью подконтрольное истцу, судебный акт никто не обжаловал. Решение вступило в законную силу.

Работники Росреестра были очень удивлены самим фактом того, что коммерческое здание площадью в сотни квадратных метров введено в эксплуатацию решением мирового судьи, но не исполнить судебный акт регистраторы не могли. Истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Существуют разные версии того, что произошло в дальнейшем. То ли истец не доплатил «госпошлину», то ли у судьи совершенно отказали тормоза, и она в приступе жадности решилась пуститься во все тяжкие – мы точно не знаем. Но ситуация развивалась следующим образом.

Коммерческая недвижимость истца приглянулась некому ЗАО, расположенному неподалеку, которое решило торговые площади истца прибрать к рукам, а мировая судья стала акционерному обществу в этом помогать.

В материалы уже закрытого гражданского дела неожиданно поступило заявление от имени истца о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам. Подпись истца под заявлением была поддельной. В заявлении «истец» просил решение отменить, он также отказался от иска и ходатайствовал о прекращении производства по делу.

Суд рассмотрел заявление «истца», не вызывая его в суд. Мировая судья отменила ранее вынесенное ею решение и производство по делу прекратила. Сразу после этого ЗАО другим занимательным способом оформило на себя спорное помещение и выгнало из него истца.

Сколько не доказывал потом истец, что он не сходил с ума и не просил суд отменить решение, вынесенное в его же пользу, результата он не достиг. Доводы истца о том, что он никогда не подавал заявления о пересмотре дела, были проигнорированы всеми судебными инстанциями, и все установленные законом способы обжалования судебного акта были исчерпаны.

Тогда истец обратился в правоохранительные органы и подробно описал все действия мировой судьи, скромно умолчав лишь о своих с ней договоренностях.

По факту вынесения заведомо неправосудного решения в отношении судьи была проведена проверка. Постановлением Следственного комитета было установлено, что (цитирую): «получены достаточные данные, указывающие на совершение мировой судьей судебного участка №*** действий, содержащих признаки составов преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 305 УК РФ (вынесение судьей заведомо неправосудного решения), ч. 1 ст. 286 УК РФ (совершение должностным лицом действий, явно выходящих за пределы его полномочий и повлекших существенное нарушение прав и законных интересов граждан, охраняемых законом интересов общества и государства), ч. 2 ст. 292 УК РФ (служебный подлог)». Заканчивалось постановление следующими словами: «в связи с тем, что в настоящее время отсутствует заключение (согласие) квалификационной коллегии судей на возбуждение уголовного дела против судьи ФИО, руководствуясь п 6 ч. 1 ст. 24, ст. 144, 145 и 148 УПК РФ, СКР постановил: в возбуждении уголовного дела отказать».

Предприниматель, собственно, не особо и надеялся, что судебная коллегия даст согласие на привлечение судьи к ответственности, тем более к уголовной.

Добавим здесь от себя.

Решение об отказе в возбуждении уголовного дела квалификационной коллегией судей принято верное, и даже, на наш взгляд, справедливое.

Конечно, преступления были совершены мировой судьей. Но ведь истца никто не заставлял обращаться с предпринимательским иском в мировой суд. По сути, он жаловался на действия мировой судьи, от которой сам ранее требовал незаконных действий. Кроме того, если бы уголовное дело против судьи было возбуждено, сам истец не ушел бы от ответственности, так как судья вряд ли стала бы его покрывать.

В общем, мировая судья спокойно ушла на пенсию, успев по данному делу поработать и на предпринимателя, и на враждующее с ним ЗАО.

16.

Один из состоятельных жителей г. Тольятти приобрел четыре квартиры в старом двухэтажном доме, стоящем в центре города. Оставшиеся две квартиры предпринимателю купить не удалось, так как их собственники наотрез отказались от всех поступивших им предложений о выкупе жилья.

Нам неизвестна цель, для которой тольяттинцу понадобился жилой дом целиком, но мы точно знаем средство, которым он воспользовался для достижения этой цели.

Первым делом новый жилец решил создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Согласно ст. 136 ЖК РФ, «решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме».

Количество собственников квартир и число проживающих в них граждан российское жилищное законодательство не учитывает. Так как предпринимателю принадлежали четыре квартиры из шести, он обладал более чем половиной голосов. ТСЖ было создано, его председателем был назначен хороший знакомый предпринимателя.

Собственники оставшихся двух квартир вступили в ТСЖ, наивно думая, что смогут контролировать его деятельность или хотя бы влиять на нее.

После создания товарищество сразу же начало пользоваться своими правами. Согласно ст. 137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе «заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные [договоры], обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме».

ТСЖ немедленно заключило договор на капитальный ремонт дома со строительной компанией, учредителем которой являлся сам собственник четырех квартир.

Кроме того, ТСЖ заключило договор оказания охранных услуг с частным охранным предприятием, принадлежащим друзьям предпринимателя. Договором предусматривалась круглосуточная охрана жилого дома, а также оснащение его охранными и противопожарными системами последнего поколения.

Согласно ст. 137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе «определять смету доходов и расходов на год». Понятно, что, так как ТСЖ является некоммерческой организацией, то своих денег у него нет, и все расходы оно перекладывает на собственников жилья.

После того, как собственники оставшихся в доме двух квартир получили очередные коммунальные квитанции, они сразу же захотели продать свои квартиры. Вместо обычных ежемесячных трех-пяти тысяч рублей новые счета за коммунальные услуги начинались со ста пятидесяти тысяч рублей.

Предприниматель, не будучи подлецом, выкупил оставшиеся две квартиры за нормальную рыночную стоимость, после чего ненужное больше ТСЖ было расформировано.

17.

В схеме №1 за 2010 г. мы рассказывали, как мошенникам удалось обмануть работников кредитной организации, и как в обеспечение по кредитному договору аферисты передали банку в залог неприватизированную квартиру. Естественно, долг заемщика не был погашен, и банк не смог добиться результата в исполнительном производстве, так как обязательство оказалось необеспеченным.

Эта интересная схема оказалось далеко не единственной из тех, что применялись и применяются целенаправленно против кредитных учреждений (см., например, № 13 за 2012 г.). В 2013 г. банки также подвергались атакам аферистов, и ряде случаев мошенники достигали успеха.

В этом обзоре не хотелось бы останавливаться подробно на преступлениях против кредитных учреждений, так как последние обладают мощными юридическими службами, и, как правило, могут за себя постоять. Рассмотрим обратную ситуацию, где потерпевшими могли стать рядовые заемщики банка, но в итоге им удалось переломить ситуацию, и сегодня потерпевшим себя считает именно банк. Так ли это, судите сами.

Между банком и двумя молодыми супругами существовали длительные ипотечные отношения. Как оказалось, супруги переоценили свои силы и не смогли обслуживать долг, так как один из них потерял работу. По иску банка было вынесено решение суда, согласно которому кредитный договор был расторгнут, а с семьи заемщиков в пользу банка была взыскана солидарно задолженность в сумме более миллиона рублей. Решением суда также было обращено взыскание на предмет залога – недорогую квартиру, расположенную в г. Жигулевске.

Решение вступило в законную силу, по нему было возбуждено исполнительное производство. Согласно материалам судебных приставов-исполнителей, по решению суда ипотечная квартира была выставлена на продажу, и торгующей организацией были проведены торги с начальной ценой, установленной судом. Указанные торги не состоялись. После того, как пристав-исполнитель снизил цену на 15 процентов, покупателя на недвижимость на повторных торгах все равно не нашлось, и повторные торги также были признаны несостоявшимися.

Согласно п. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель (в данном случае - банк) вправе оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. В соответствии с указанной нормой закона, отдел судебных приставов г. Жигулевска предложил банку оставить за собой нереализованное имущество.

В ответ на данное предложение банк направил в адрес ОСП г. Жигулевска письмо, в котором сообщил о своем согласии на оставлении предмета залога за собой. На основании указанного заявления право собственности на квартиру перешло банку.

После оставления ответчиком за собой нереализованного имущества исполнительное производство не было прекращено. Напротив, согласно материалам исполнительного производства, в 2013 году долг супругов все еще исчислялся сотнями тысяч рублей.

Несмотря на то, что супруги были выселены из квартиры, и сама квартира уже принадлежала банку, несмотря на то, что в период действия кредитного договора супруги выплатили почти половину от общей суммы займа, у теперь уже бездомных супругов все еще сохранялся долг перед кредитным учреждением. Они оказались в безвыходном положении, и уже на этой стадии решили обратиться к юристам.

Нами был подготовлен и подан иск, согласно которому супруги просили признать задолженность перед банком полностью погашенной. В основании иска мы опирались на следующее.

Согласно п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.

Указанная статья приведена в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившего в силу 07.03.2012 г. Так как банк ответил согласием на предложение приставов оставить предмет залога за собой уже в период действия новой редакции ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», то непогашенное стоимостью квартиры долговое обязательство супругов полностью прекратилось на основании прямого указания закона.

Иск был удовлетворен, и непогашенная задолженность супругов решением суда была полностью списана.

Забавно, но юристы банка почему-то обвиняют супругов (и нас с ними заодно), в «нечестности».

Странное, конечно, представление о справедливости у сотрудников банка.

Вспоминается старый анекдот про двух евреев, которые нашли клад, несут его; и один говорит: придем домой и честно поделим. Второй отвечает: нет, так не надо, давай лучше поровну.

18.

Кроме описанного способа списания долгов, оставшихся после ипотечных отношений, существует еще один, и он связан с добровольным страхованием ответственности заемщика за невозвращение кредита. Кратко следует о нем упомянуть, так как о подобных страховых полисах существует много небылиц.

Последние пару лет страховые компании совместно с банками усиленно продвигают в Самарской области страховой продукт, который подается клиентам под рекламным лозунгом «застрахуй ипотеку». В разных вариациях реклама звучит по-разному, но ее общий смысл один: купи страховку и не волнуйся относительно неоплаченного вовремя кредита.

Конечно, нельзя понимать данную рекламу буквально. Не все так просто, как подается рекламными агентствами.

Согласно действующему законодательству, существует два основных вида страхования, связанного с предоставлением кредитов. Первый вид – собственно страхование кредитных рисков займодавца (банка). Этот вид страхования используется кредитными учреждениями, и предназначен исключительно для снижения коммерческих рисков банков. Никаких потребительских свойств подобного рода полисы не имеют, и физическими лицами не приобретаются.

Второй вид страхования касается ответственности заемщика за невозврат кредита, и именно о нем идет речь в названных рекламных кампаниях. Приобретение подобного рода полисов является сугубо добровольным, и кредитное учреждение может лишь рекомендовать данный продукт потенциальным заемщикам.

Суть названной страховки заключается в том, что происходит страхование договорной ответственности заемщика. Это достаточно специфический вид страхования, и он существует на основании правил п. 4 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

   Далеко не любая страховая компания может продавать подобные полисы. Страховщик должен обладать лицензией на страхование ответственности за неисполнение договорных обязательств (пп. 21 п. 1 ст. 32.9 ФЗ «Об организации страхового дела»).

Выгодоприобретателем, то есть получателем страховой выплаты всегда является кредитор, а не заемщик (согласно п. 3 ст. 932 ГК РФ и п. 4 ФЗ «Об ипотеке»).

Страховым случаем считается далеко не любое неисполнение по договору кредита. Законодатель признает страховой случай наступившим только при наличии факта предъявления заемщику требования о погашении кредита при недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Таким образом, данная страховка начинает «работать» исключительно после того, как должник не исполнил обязательство, проиграл кредитору судебный процесс, имущество должника обращено к взысканию и продано с публичных торгов, и после всех соответствующих процедур заемщик все равно остается должен своему кредитору.

Описанная особенность страхового продукта, так скажем, не особо афишируется страховщиками при продаже полисов. Наличие такой страховки совершенно точно никак не влияет на «спокойствие» заемщика относительно судьбы его кредитных платежей.

Есть и еще ряд нюансов.

К примеру, пунктом 4 ст. 31 ФЗ «Закона об ипотеке» установлен лимит страховой суммы по данному виду договоров: не выше 20% от стоимости заложенного имущества. (Обычно этой суммы, кстати, хватает, так большая часть долга гасится стоимостью заложенной недвижимости).

Кроме того, существуют и иные неприятные для заемщика условия, установленные законом для данных страховых полисов. Например, в п. 4 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» содержатся специальные правила, согласно которым страховая премия при покупке полиса должна оплачиваться единовременно, без рассрочки. Также в законе есть условие о том, что при отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату. Указанные нормы, несомненно, были пролоббированы страховыми компаниями, и нехарактерны для иных видов страхования.

Вышеперечисленные обстоятельства заемщику необходимо иметь в виду при решении вопроса о том, целесообразно ли ему оплачивать подобного рода страховые услуги, и есть ли в них вообще какой-либо смысл.

Несмотря на все сказанное, полисы по страхованию ответственности заемщика за невозврат кредита с успехом продаются.

На условиях анонимности юрист одной крупной страховой компании рассказала, что общество тщательно инструктирует своих агентов, чтобы при продаже полиса они «держали язык за зубами». Клиентам, покупающим полисы, напрямую не лгут, но им сообщается тот минимум информации о страховке, который позволяет им считать страховую услугу выгодной. В итоге, не понимая сути возникающих отношений со страховой компанией, покупатели чаще всего считают, что при каких-то обстоятельствах они смогут не обслуживать долг, и этим займется страховая компания.

Вспоминается старый анекдот: что такое верх наивности? Верх наивности – это беременная школьница, втирающая в пятимесячный живот крем для похудения.

Вот также и здесь.

19.

Теперь про аферистов, чьи намерения и способы действий не оставляют никаких сомнений в умысле именно на совершение мошенничества.

В 2013 г. гражданин решил приобрести квартиру. Он довольно быстро нашел подходящий для себя вариант. Собственником заинтересовавшей покупателя квартиры оказался молодой человек, который пояснил, что квартира принадлежит ему уже три года, данную квартиру ему когда-то подарил отец, а теперь он желает ее продать.

Стороны согласовали условия купли-продажи, подписали договор, и покупатель до регистрации сделки передал продавцу денежные средства в сумме более чем 2,5 млн. рублей. Документы были сданы в Росреестр.

К удивлению покупателя, регистрация сделки не была произведена, так как оказалось, что на продаваемое имущество наложен арест.

Чуть позже выяснилось следующее.

Пока собственник квартиры (сын) сдавал на регистрацию договор купли-продажи, бывший собственник (отец) подал в районный суд исковое заявление об отмене дарения. В иске бывшим собственником была приведена красивая легенда о том, как пенсионер некогда подарил сыну квартиру, а теперь нечестный сын решил отца выгнать, а квартиру продать. Кроме того, к иску были приложены полицейские документы о том, что сын нанес отцу множественные удары руками и ногами, что было квалифицировано как побои. Соответственно, в исковом заявлении отец ссылался на возбуждение уголовного дела, и, опираясь на ст. 578 ГК РФ требовал отмены дарения. Напомним, что, согласно диспозиции указанной нормы закона «даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения... в! случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения».

В начавшемся судебном процессе нам удалось защитить права покупателя квартиры, и он все-таки стал собственником недвижимости. Но интересно другое.

Уже после завершения судебного процесса знакомые специалисты Росреестра сообщили, что данный фокус отец и сын уже проворачивали ранее, причем с той же самой квартирой. Действительно, когда на сайте Федеральной службы судебных приставов мы ввели ИНН сына, оказалось, что за ним числится долг в 2,5 млн. рублей. Видимо, это как раз и есть долг, возникший ранее перед другим покупателем, обманутым по аналогичной схеме.

Для нашей темы, безусловно, полезно произвести анализ причин, по которым повторное мошенничество отца и сына сорвалось. Собственно, произошло это из-за того, что заговорщики поругались на самом деле, а не только для вида. Нам же в ходе судебного процесса удалось возникший между родственниками раздор усилить. Интуитивно мы действовали в этом направлении, хотя еще не знали доподлинно, что отец и сын уже имеют опыт в мошенничествах с недвижимостью.

Для меня лично стало неожиданным, что большинство граждан не знают о предусмотренной законом возможности отмены дарения. На этом и играли двое мошенников, пока не перессорились между собой.

20.

Из года в год в данных обзорах мы постоянно поднимаем тему исполнительного производства и обращения взыскания на недвижимость. Особенно много внимания было уделено этой теме в обзоре за 2012 г., в котором рассматривались полузаконные способы снятия ареста с недвижимости, технологии обращения взыскания на единственное жилье и другие злоупотребления правом.

Опыт, который мы накопили по этой теме, в ушедшем году пригодился в неожиданной ситуации.

К нам обратился клиент, которого к тому моменту уже обманули мошенники. Он потерял свой бизнес, большую часть недвижимости, и к моменту первой нашей встречи уже выплачивал многомиллионный долг по исполнительному листу. В принципе, данный гражданин во многом был сам виноват в сложившейся ситуации, так как он имел странную привычку хранить на рабочем месте чистые фирменные бланки с уже проставленной подписью. Соучредители его фирмы этими бланками весьма удачно воспользовались, и вернуть собственность законными средствами оказалось невозможно. Он это знал, и просил только о том, чтобы мы каким-то образом снизили размер его ежемесячных платежей по возврату «долга». Проблема заключалась в том, что у потерпевшего, согласно справке 2НДФЛ, был совершенно легальный и крупный доход, который он никак не мог увести «в тень».

Как ни странно, нам удалось не только снизить размер платежей, но и прекратить их вовсе. Порядок действий был следующий.

Первым делом наш клиент обратился к своему знакомому, который владел несколькими фирмами-однодневками. Между одной из таких фирм и потерпевшим был составлен фиктивный договор займа, согласно которому общество якобы заняло у потерпевшего крупную сумму денег.

Поскольку общество, естественно, долг не вернуло, по обращению потерпевшего был вынесен судебный приказ, согласно которому в его пользу с ООО были взысканы деньги. (Взысканы, конечно, только на бумаге). Таким образом, у нашего клиента появилось специфическое имущество: дебиторская задолженность.

О наличии данного «имущества» было сообщено приставам-исполнителям, которые совершенно ожидаемо никак на данное письмо не отреагировали: взыскание по-прежнему обращалось ими на доходы потерпевшего.

В порядке ст. 441 ГПК РФ в суд нами было подано заявление об оспаривании постановления должностных лиц службы судебных приставов, их действий и бездействия.

В заявлении указывалось, что ФССП *** района г. Тольятти ведется исполнительное производство № ***. Приставом-исполнителем было вынесено постановление о направлении копии исполнительного документа для взыскания по месту работы должника. Нами указывалось, что в ведущемся исполнительном производстве содержится заявление должника об обращении взыскания на дебиторскую задолженность ООО «***». Обращение взыскания на дебиторскую задолженность предусмотрено ст. 75, 76 ФЗ «Об исполнительном производстве». Дебиторская задолженность в сумме более двух миллионов рублей до настоящего времени к взысканию не обращена, ее продажа с публичных торгов также не производилась, несмотря на то, что документы, подтверждающие наличие задолженности, в материалах исполнительного производства имеются (договор займа и вступивший в законную силу судебный приказ).

В заявлении указывалось, что приставом-исполнителем не установлена недостаточность у должника денежных средств и иного имущества для исполнения требований исполнительного документа. Между тем, согласно ст. 98 ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель обращает взыскание на заработную плату и иные доходы должника-гражданина, если установлено «отсутствие или недостаточность у должника денежных средств и иного имущества для исполнения требований исполнительного документа в полном объеме».

Соответственно, так как признак недостаточности имущества должника не был установлен, приставом-исполнителем было необоснованно вынесено постановление об обращении взыскания на заработную плату должника.

В заявлении мы просили признать незаконным бездействие ФССП по не обращению взыскания на имущество должника в виде дебиторской задолженности, и признать незаконным постановление ФССП о направлении копии исполнительного документа для исполнения по месту работы должника.

К удивлению приставов и взыскателя, заявление было удовлетворено районным судом в полном объеме.

Таким образом, хотя мошенники и захватили недвижимость, они не смогут более получать с потерпевшего деньги.

Интересно, что, даже если приставы обратят взыскание на никому не нужную дебиторскую задолженность, у должника тут же появится «имущество» в виде дебиторской задолженности №2, и исполнительное производство снова заглохнет. Так будет продолжаться до тех пор, пока приставам не надоест.

Последний штрих: так как у должника обнаружилось имущество в виде дебиторской задолженности, арест с принадлежащей ему жилой недвижимости судом был снят.

21.

Читатели часто упрекают нас в том, что из года в год в наших обзорах главными негодяями выступают риелторы, тогда как в реальности на отдельных наших коллегах-юристах пробы ставить негде. Не станем спорить. У американцев даже есть шутка на этот счет: чем отличается сбитый на шоссе адвокат от сбитой на хайвее собаки? Перед собакой видны следы торможения.

Яркой иллюстрацией этого анекдота будет следующий случай, который также кажется уместным в продолжение темы об исполнительном производстве.

Жительница Тольятти состояла в браке более десяти лет. Брак был расторгнут, и между супругами состоялся судебный процесс по разделу общего имущества. Женщина обратилась за юридической помощью к известному в городе адвокату.

Адвокат, действуя по доверенности, представлял ее интересы в судебном процессе. Процесс был фактически проигран, так как судом было вынесено решение, согласно которому жена была обязана оплатить бывшему мужу крупную сумму.

К моменту вынесения решения женщина испытывала затруднения в средствах. Кроме того, она понесла расходы на оплату услуг своего юриста. Несмотря на отрицательный результат по делу, его счет составил шестизначную сумму.

Расплатившись с адвокатом, женщина стала советоваться с ним относительно того, как получить рассрочку для исполнения решения суда.

С целью уклонения от взыскания, адвокат предложил создать ряд исполнительных производств по фиктивным долговым распискам. По плану адвоката, пристав, обращая взыскание на предусмотренные законом 50% заработка жены, должен был большую часть реально взысканных средств зачислять ее фиктивным кредиторам – людям, которым она бы доверяла, и которые возвращали бы ей полученные от приставов средства. Таким образом, женщина в значительной части уклонялась бы от исполнительного производства по требованиям бывшего мужа.

С целью реализации данного замысла жена согласилась составить фиктивные договоры займа. Один договор займа она подписала с мамой, другой – с соседкой, но адвокат сказал, что этого недостаточно. Как оказалось, у женщины больше не было людей, которым бы она полностью доверяла. Тогда адвокат предложил сделать ход конем: подписать договоры займа с ним и с его мамой (!). Затея юриста показалась женщине странной, но, когда адвокат описал ей все ужасы предстоящего исполнительного производства, женщина согласилась.

В итоге, в числе «займодавцев», кроме матери и соседки оказались ее адвокат и его старушка-мать. В реальности, конечно, денежные средства ни по одному из этих договоров не передавались.

Для реализации замысла адвоката по требованиям фиктивных кредиторов были выданы судебные приказы о взыскании денежных средств. Адвокат предложил все четыре исполнительных документа предъявить к взысканию, размыв, тем самым, долю, которую должен был получать бывший муж.

Когда женщина представила себе, что по ее месту работы поступят сразу пять требований от приставов, согласно которым она не возвращает долги своим кредиторам, в числе которых и ее мать, планы должницы резко поменялись. Она немедленно продала квартиру и рассчиталась с бывшим мужем, после чего сообщила адвокату, что больше ни в каких юридических услугах не нуждается.

На этом история вроде бы закончилась, а женщина, как она говорит, зареклась нанимать юристов и вообще обращаться в суд: дорого и в ее случае бесполезно.

Через некоторое время адвокат, очевидно, решил, что ему недоплатили за работу. Он позвонил бывшей клиентке и потребовал от нее деньги. Женщина возмутилась и в требовании отказала.

Вскоре после этого она узнала, что ее бывший адвокат и его мать подали на нее в суд и требуют «индексации присужденных денежных средств». Она также узнала, что является должницей по двум исполнительным производствам.

Все доводы женщины о том, что она не только никогда не занимала деньги у «взыскателей», но и в глаза не видела мать адвоката, разбивались о преюдицию - наличие ранее вынесенных и не оспоренных судебных актов.

Женщина попыталась оспорить заключенные ею договоры займа. К ее огромному удивлению, в суде ей стали противостоять не только адвокат и его мать, но также и соседка, которую адвокат уговорил «заработать денег». Соседка также стала требовать с женщины денег.

Председательствующая судья оказалась в замешательстве. Она задала вопрос, который, в общем-то, витал в воздухе. Судья спросила женщину, показав на троих истцов: вы в самом деле утверждаете, что доверяли этим гражданам настолько, что подписали с ними договоры займа, не получив при этом денег?

В итоге женщине все-таки пришлось уклоняться от исполнительного производства, но уже более эффективными методами, чем тот замечательный способ, что ранее выдумал ее адвокат.

22.

Далее снова про наших коллег.

Дипломированный юрист сорвала жирный куш в селе Ширяево, очень своеобразно подойдя к ведению судебного процесса по разделу имущества.

История началась с того, что жительница г. Самары обратилась за помощью в юридическую фирму, рассказав, что в период брака на ее имя был оформлен жилой дом и земельный участок в с. Ширяево, на которые теперь претендует ее муж.

Женщина не возражала против раздела данного имущества, и предполагала, что недвижимость можно целиком передать мужу, получив с него денежную компенсацию. Интереса к сохранению коттеджа за собой женщина не имела. Муж, напротив, был очень заинтересован после развода оставить за собой дом, и имел средства для выплаты жене компенсации неравнозначности раздела имущества.

Женщина пояснила юристам, что из-за трудных отношений с супругом самостоятельно решить вопрос она не может, и ей не хотелось бы без правового сопровождения оставаться «один на один» в споре с мужем-предпринимателем. Кроме того, она выразила надежду, что после урегулирования имущественного спора между супругами их отношения снова наладятся.

За ведение дела взялась молодая юристка, которая подтвердила клиентке, что «худой мир лучше доброй ссоры». Она пояснила, что для работы в суде ей потребуется процессуальная доверенность на ведение дела. Кроме того, она сказала, что дом нужно предварительно оценить, и нужны будут ключи, чтобы показать дом оценщику. Понадобятся также оригиналы правоустанавливающих документов – для демонстрации их в суде.

Получив ключи, оригиналы свидетельств Росреестра на землю и дом юристка попросила также доверенность на отчуждение недвижимости. Свое требование защитница мотивировала тем, что по мировому соглашению, подписание которого изначально предполагалось, произойдет перерегистрация права собственности на имя мужа. Соответственно, по словам юристки, обычной процессуальной доверенности с правом подписания мирового соглашения будет недостаточно (!), а потребуется именно доверенность на отчуждение недвижимости. Требуемая доверенность клиенткой также была выдана.

После получения всех документов и ключей от дома юристка быстро организовала для своей клиентки развод. Когда решение о расторжении брака было получено, женщина стала интересоваться у юристки, почему не начинается процесс по разделу имущества?

В этот момент выяснились интересные подробности.

Поскольку все происходило в зимний период, бывшие супруги домом не пользовались. Благодаря этому, юристке не составило труда показать дом заинтересованному лицу и продать его, а деньги положить в карман. После сделки девушка исчезла из города.

Но все же верна народная мудрость: нет худа без добра. Супруги вместе ищут горе-юристку, помирились и надеются вернуть свои деньги.

Отметим, что покупатель, конечно, права на дом сохранит в любом случае, причем независимо от того, знал ли он о ситуации, или является ли он добросовестным приобретателем.

Юристка все отлично продумала, чтобы не подставить покупателя. Дело в том, что к моменту продажи недвижимости получать согласие сособственника на сделку было не нужно, так как супругом он уже не являлся. (О возможности продажи брачной недвижимости без согласия бывшего супруга подробно см. в обзоре за 2007 г., схему № 3). Жена, в свою очередь, оспаривать сделку также не может, так как она сама выдала доверенность на продажу дома и земли.

Оспорить сделку банально некому, и покупателю дома в с. Ширяево ничто не грозит.

23.

Обычно все незаконные махинации с материнскими сертификатами связаны с их незаконным обналичиванием. В России в целом и в Самарской области в частности сложилась устойчивая практика привлечения к ответственности за данные действия. Правоохранителями привлекаются к ответственности за обналичивание не только сами матери, получившие после рождения второго ребенка денежный сертификат, но и псевдо-продавцы недвижимости, а также иные лица, способствовавшие совершению преступления.

После того, как в Самарской области десятки людей были привлечены к уголовной ответственности за обналичивание материнских сертификатов, криминальная мысль наших сограждан нашла новое применение сертификатам. Применение, конечно, незаконное, но практически ненаказуемое.

Так, тольяттинская риелтор после рождения второго ребенка получила материнский сертификат. Она подыскала для себя дом неподалеку от города, и договорилась с собственником о покупке. Согласно договоренности сторон сделки, большую часть суммы покупатель должна была оплатить до сделки, а для погашения оставшегося долга должны были использоваться средства материнского сертификата.

Первая часть средств была внесена, договор купли-продажи был подписан и сдан в Росреестр. Продавец после регистрации перехода права собственности стал ожидать поступления денег на расчетный счет, но по какой-то причине деньги на его счете не появлялись.

Как выяснилось, подписав договор купли-продажи, риелтор написала заявление в Пенсионный фонд, согласно которому она просила не оплачивать сертификат по ранее поданному заявлению с номером счета продавца. На основании данного заявления Пенсионный фонд оплату продавцу не произвел.

О заявлении молодой мамы продавец узнал только после перехода права собственности. Оказалось, что фактически риелтор купила дом на полмиллиона дешевле, чем он стоит на самом деле.

Поскольку договор купли-продажи был типовой, в нем не содержалось условие о возможности его расторжения в случае неполной неоплаты. Соответственно, у продавца осталось только право требования денег с молодой мамы. Вернуть себе недвижимость продавец уже не может.

Вдобавок продавец столкнулся с нашей обычной проблемой: так как в договоре купли-продажи отсутствовало условие о регистрации залога, ипотека в пользу продавца не была зарегистрирована Росреестром. Регистратор был обязан зарегистрировать ипотеку в силу закона, но, как обычно, Росреестр «забыл» это сделать.

Все сказанное, конечно, не означает, что положение у потерпевшего безвыходное, но для нашей темы интересно другое: получив право собственности на дом, недоплатив за него полмиллиона и сохранив материнский сертификат, риелтор легко использовала материнские деньги при новой покупке.

В возбуждении уголовного дела потерпевшему было отказано.

24.

Следующая схема нуждается в небольшом предварительном комментарии, так как она основана на знании механизмов процессуального закона. Без этого рассмотреть очередную схему мошенничества с недвижимостью невозможно.

Собственно, речь пойдет о третейских судах, об их компетенции и процессуальных возможностях.

Как работнику постоянно действующего третейского суда, мне трудно объективно рассматривать вопрос о том, целесообразно ли вместо обычного государственного суда обращаться в суд негосударственный (третейский). Общепризнано лишь следующее: третейская процедура, как правило, дешевле, и всегда быстрее, чем разбирательство в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде.

Столь существенные плюсы третейского разбирательства, как дешевизна и скорость, часто перевешиваются огромным минусом: недоверием российского государства к решениям третейских судов.

Согласно ФЗ «О третейских судах», исполнение решения третейского суда является строго обязательным, и такое решение действует наравне с решением государственного суда. При этом, как ни странно, документы для принудительного исполнения решения выдает не сам третейский суд, а суд государственный, соответствующей подведомственности. По документам одного лишь третейского суда приставы-исполнители работать не имеют права, не могут возбуждать исполнительное производство, не могут изъять имущество или деньги.

Таким образом, если решение третейского суда исполняется добровольно, то проблемы как таковой нет: присутствуют и дешевизна, и невиданная скорость судебного разбирательства.

Если же решение третейского суда должник по доброй воле не исполняет, то взыскателю остается одна дорога – в государственный суд. Данное обстоятельство автоматически уничтожает все названные ранее преимущества третейского разбирательства, так как стороной спора снова тратятся деньги на судебные расходы, и взыскатель снова вынужден тратить время на получение исполнительного листа.

Фактически Российская Федерация даже не считает третейские суды судебными органами, и не упоминает их в ФКЗ «О судебной системе». В такой мутной воде мошенникам удается поймать свою рыбу. Они умело пользуются тем, что третейские суды вроде бы есть, и некоторые даже загружены работой, но при этом государство продолжает относиться к ним, как к незаконнорожденным детям.

На практике происходит, например, вот что.

Тольяттинцу принадлежали нежилые помещения в столице, и он решил их продать. Покупателем выступил общественный фонд, которому нужны были офисные помещения. Юрист общественной организации предложил включить в текст договора купли-продажи третейскую оговорку, то есть условие о том, что в случае возникновения спора дело будет рассматриваться в одном из третейских судов Москвы. Продавец подумал и согласился на это предложение.

После того, как покупатель оплатил полную стоимость и получил право собственности на недвижимость, оказалось, что тольяттинец обманул москвичей. Выяснилось, что продавец подделал план нежилого помещения и ввел покупателя в заблуждение: фактически проданы были не офисы, а места общего пользования (лестницы, туалеты, тамбуры и т.п.). Данные помещения должны по закону принадлежать всем собственникам здания, но каким-то образом они были оформлены в частную собственность тольяттинца. Их-то он и продал - под видом нормальных офисов.

Так как Росреестру неважно, какие помещения отчуждаются, переход права был зарегистрирован, а сам обман вскрылся при попытке покупателя въехать в «купленные офисы».

Фонд обратился в третейский суд и выиграл дело. Было вынесено решение о взыскании с продавца полной стоимости помещений, а также о взыскании возникших по его вине убытков.

Ответчик обжаловал решение в суд общей юрисдикции по правилам ст. 418 ГПК РФ, согласно которой заявление об отмене решения третейского суда было подано в один из районных судов Москвы. Так как решение третейского суда полностью отвечало закону, суд отказал в требованиях ответчика, и решение было оставлено в силе государственным судом. Данное решение также выстояло в апелляционной и кассационной инстанциях.

После вступления решения третейского суда в законную силу добровольного исполнения фонд не дождался – тольяттинец не выплатил ни копейки. Кроме того, он стал вести себя очень вызывающе, буквально бравируя тем, что деньги он никогда не вернет.

Фонд обратился за выдачей исполнительного листа в районный суд, которым ранее проверялась законность третейского решения. Суд в столице вынужден был отказать взыскателю в выдаче исполнительного листа, так как, согласно п. 2 ст. 423 ГПК РФ, «заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда подается в районный суд по месту жительства или месту нахождения должника».

Так как должник жил и имел регистрацию в Самарской области, фонд обратился за выдачей исполнительного листа по подсудности. В принципе, дело имело перспективу, так как в Тольятти у должника имелось недвижимое имущество, на которое возможно было обратить взыскание и тем самым покрыть долг.

Неожиданно у взыскателя начались проблемы.

К удивлению юристов фонда, районный суд по месту жительства должника отказал в выдаче исполнительного листа. Причина отказа была указана следующая: «решение третейского суда нарушает основополагающие принципы российского права».

Сколько ни бился фонд, пытаясь доказать, что третейское решение не только законно и обосновано само по себе, но и многократно проверено другими государственными судами, получить исполнительный лист фонду так и не удалось. Суды по месту жительства продавца в выдаче исполнительного листа отказали, а до Верховного суда РФ дело так и не дошло.

В итоге возникла удивительная ситуация: офисных помещений у фонда - нет. Решение третейского суда о взыскании денег - есть. Это решение вступило в законную силу и многократно проверено государственными судами трех инстанций, но принудительному исполнению оно не подлежит. Это решение должно исполняться… добровольно.

Самое обидное, что сделать со всем этим решительно ничего нельзя.

Все судебные инстанции уже пройдены. У продавца, как оказалось, были веские основания для самоуверенности.

Описанную ситуацию следует иметь в виду всем тем, кто включает в договоры третейские привязки.

Возвращаясь к теоретической части, хочется сделать некоторые выводы.

Проблема невозможности возбуждать исполнительные производства непосредственно по решениям третейских судов создана искусственно, и создана на законодательном уровне. Эта проблема в нашей стране сохраняется, несмотря на громкие слова череды президентов-юристов, которые многократно заявляли о необходимости развития третейских судов, и о том, что государственные суды перегружены работой.

Совершенно ясно, что российское государство меньше всего озабочено загрузкой своих судов. Государство категорически не желает делиться судебной властью с людьми, которые от него мало зависят. Ведь третейские судьи не получают от государства жалования, у них нет неприкосновенности, им не предоставляется от государства жилье. Как же передавать им полномочия судебной власти? Третейских судей государство никак не сможет контролировать. Кроме того, наивно думать, что сама судебная система России заинтересована в том, чтобы параллельно ей существовала еще какая-то, альтернативная, система правосудия.

В итоге всего этого мы имеем бесправные третейские суды, которые нормально работают только при условии, что участники спора являются порядочными людьми. Если же, как в рассмотренной ситуации, ответчиком оказывается проходимец, то он может по всем позициям переиграть истца.

Насколько известно из университетского курса права, история юриспруденции на п. Земля ранее не знала таких правовых систем, в которых бы судебное решение исполнялось исключительно добровольно. В современной России такая ситуация вполне возможна.

В целом, за 2013 г. накопилось очень много материала, и весь его использовать в данном тексте невозможно. Часть судебных процессов, как обычно, еще длятся, с некоторыми схемами еще разбираемся.

Закончить хотелось бы небольшим анонсом.

В следующий обзор обязательно войдет описание земельного мошенничества, при котором покупатели земли попадают в удивительное положение: зарегистрированное право собственности на землю у них есть, действующие договоры купли-продажи у них на руках, свидетельства Росреестра оформлены на имя каждого покупателя, но как таковых земельных участков с указанными адресами просто не существует.

Уверенно можем говорить о массовой продаже таких «участков-призраков».

Сегодня мы уже научились отличать документы на такие «призрачные» участки от правоподтверждающих документов на реально существующую землю. Вот об этом и расскажем.

к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

расп.: г. Тольятти, ул. Победы д. 27

+ 7 917 125 7321,  info@granatmaxim.ru

www.granatmaxim.ru

03.02.2014 г.