Мошенничества с недвижимостью 2010

Прокурор:
- Подсудимый совершил преступление, редкое по смелости, ловкости и фантазии.
- Нечего меня захваливать, я все равно не признаюсь!

Чем сильнее падение государства, тем больше у него законов

        Тацит

           

Выбранная тема не была исчерпана за три предшествующих ежегодных обзора. В данном тексте мы предлагаем собранный за 2010 год материал.

В ушедшем году в деятельности квартирных мошенников наметились новые тенденции: устойчивые преступные группы еще более осмелели и стали действовать целенаправленно против страховых компаний и банков. К этому, безусловно, преступников подтолкнула безнаказанность, а также уверенность в том, что кредитные и страховые общества в своих контрмерах будут строго придерживаться рамок закона. Среди аферистов продолжает крепнуть представление о том, что различные силовые методы воздействия безвозвратно ушли в прошлое. О возможной уголовной ответственности мошенники если и вспоминают, то лишь ради зубоскальства.

Среди приводимых схем есть как совершенно новые, реализованные в 2010 г. впервые, так и модификации прежних комбинаций.

1.

В связи с продлением сроков приватизации в ушедшем году не произошло сколько-нибудь заметного снижения интереса к муниципальному жилью. Напротив, появилась крайне необычная схема, по которой преступники дважды смогли передать в залог неприватизированные квартиры, создав, таким образом, видимость обеспеченности кредитных обязательств. Кредитные деньги при этом были присвоены. В первом случае убытки от схемы понес относительно небольшой местный банк, а во втором мошенниками были присвоены деньги крупного банка, специализирующегося на предоставлении ипотечных займов.

Механика схемы достаточно несложная – рассмотрим достоверно известные случаи.

Имелась неприватизированная квартира. В ней проживали и были зарегистрированы несколько лиц - нанимателей.

Один из жильцов квартиры, желая приватизировать недвижимость только на себя, подделал выписку из поквартирной карты. Согласно фальшивой выписке, в квартире был зарегистрирован только один человек. (В другом эпизоде справка не была фальсифицирована нанимателем, но паспортный стол «по ошибке» не указал в ней иных нанимателей. Таким образом, по реквизитам документ был подлинным, но его содержание не соответствовало действительности).

Так или иначе, после получения выписки из поквартирной карты, «единственным» нанимателем был заключен договор приватизации. В результате право собственности возникло лишь у одного из проживающих в квартире граждан.

Затем собственник продал квартиру подельнику.

Для приобретения жилья сообщник заключил кредитный договор с банком. Были подписаны ряд соглашений: договор купли-продажи приватизированной квартиры, кредитный договор, договор залога приобретаемой квартиры, договор титульного страхования. После подписания документов банк перечислил заемные денежные средства, произошла государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки.

После получения права собственности покупатель несколько месяцев исполнял обязанности по кредитному договору, но в дальнейшем перестал платить.

Полученные кредитные деньги к этому времени уже поделены между участниками схемы, и один из ее промежуточных результатов был достигнут.

Когда банк, не дождавшись возврата долга, подал иск об обращении взыскания на объект залога, в судебное заседание явились другие жильцы спорной квартиры – участники схемы, до сих пор себя никак не проявившие. Суд привлек их в дело в качестве заинтересованных лиц, так как в их паспортах были сведения о регистрации в спорной квартире.

В судебном процессе привлеченные третьи лица заявили, что их право на приватизацию было нарушено продавцом (бывшим собственником), что сама приватизация является ничтожной сделкой, так как произведена в нарушение ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», и, что продавец квартиры к моменту сделки не являлся собственником. Из исковых требований новых участников процесса следовало, что покупатель не мог передать в залог спорную квартиру, так как она никогда не являлась его собственностью, а сама покупка произведена у неуполномоченного лица.

В исковых требованиях наниматели оспорили практически все заключенные договоры: приватизации, купли-продажи, залога.

Нарушение прав истцов казалось совершенно очевидным. Их права на приватизацию были нарушены продавцом квартиры столь явно, что кредитная организация не нашла каких-либо веских доводов против иска. Гражданский процесс юристы банка полностью проиграли. Суд аннулировал не только договор приватизации, но и последующие сделки по купле-продаже квартиры и передаче ее в залог.

В итоге кредитная организация получила решение о взыскании денежных средств с покупателя квартиры (заемщика по кредитному договору), но данное решение суда является совершенно неисполнимым, так как у заемщика нет ни имущества, ни какого-либо существенного дохода.

Банк пытался добиться возбуждения уголовного дела против продавца квартиры, обвиняя последнего в мошенничестве. Из проверочного материала следует, что покупатель квартиры в своих объяснениях полностью отрицал какую-либо связь с продавцом. Родственниками они не являются.

В одном из известных случаев продавец созналась в подделке документов, за что, очевидно, будет привлечена к уголовной ответственности, но преступление ею совершено впервые, а покупатель к ней никаких претензий не имеет. Подозреваемая явно может рассчитывать на условное наказание.

В другом случае (другие участники схемы, другой банк) продавец сослался на то, что справка подлинная, и он не знает, почему паспортный стол не указал в ней иных жильцов. Паспортист, в свою очередь, показала, что фамилии лиц, проживающих в квартире, в поквартирных картах указываются карандашом, и она не знает, кто внес изменения в содержание карты. Уголовное дело не было возбуждено.

Как бороться с этой схемой, пока не ясно. Ее также почти невозможно распознать на стадии рассмотрения кредитной заявки. В связи с этим один из пострадавших банков просто перестал предоставлять кредиты лицам, желающим приобрести приватизированные квартиры. Это резко (более чем вдвое) уменьшило количество выдаваемых ипотечных кредитов, и банк потерял свою долю на кредитном рынке.

Самое интересное, что участники схемы на достигнутом не останавливаются.

Совершенно очевидно, что возвращенная в социальный найм квартира будет снова приватизирована и продана, чтобы получить за нее деньги повторно.

Кроме того, покупатель квартиры, который, как следует из документов, «добросовестно заблуждался», потерял право собственности на квартиру. Таким образом, наступил страховой случай. В настоящее время покупатель пытается получить страховую выплату в размере рыночной стоимости жилого помещения. Если это удастся, мошенники трижды получат цену одной и той же квартиры.

На упомянутую страховую выплату мог бы претендовать и банк-кредитор, но до настоящего времени кредитной организацией таких требований не заявлено. Возможно, банк дожидается, пока покупатель выиграет спор со страховщиком, и после попытается обратить взыскание на дебиторскую задолженность. Но, даже если это и произойдет, для заемщика ситуация все равно обернется благом: будет погашен его долг перед банком.

Остается лишь догадываться, станет ли покупатель квартиры требовать миллион рублей компенсационной выплаты с Регистрационной службы (на основании ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним»).

Удивительно, но участники данной комбинации не только не имеют отношения к адвокатской или риелторской работе, но у них даже нет высшего образования. В одном из случаев организатор комбинации работала на скотобойне, а ее подельник – обычный слесарь. Процессуальные документы были составлены ими нечетко, неверно определены размеры государственных пошлин, заявители неправильно понимали свое процессуальное положение, а мотивировка их требований хромала на обе ноги, но факт есть факт – мошенничество удалось.

2.

Наряду с довольно сложными, многоходовыми схемами, как только что описанная, успешно продолжают исполняться и простые, но эффективные мошенничества. Так, известная по предыдущим махинациям и все еще безнаказанная риелторская фирма практикует следующее.

Риелторы находят алкоголика - нанимателя либо собственника жилья. Ему предлагается разменять недвижимость на более дешевую с целью получения разницы в стоимости квартир. Для совершения данных действий заключается договор оказания услуг, а владелец квартиры выдает на риелтора доверенность.

Дальнейшие события развиваются по одной и той же схеме.

Муниципальные квартиры приватизируются и для вида выставляются на продажу. Уже приватизированные квартиры также вносятся в базу данных, якобы для их реализации. При этом реально недвижимость предлагается по сильно завышенным ценам, и никаких сделок с ней совершать никто не планирует.

В период «подыскания покупателей» клиенты риелторов умирают.

Официальная причина смерти указывается разная: цирроз, отравление суррогатами алкоголя и т.п. В последнем случае погибла также и собутыльница собственника квартиры.

В дальнейшем выясняется, что умершие собственники составляли завещание на физических лиц – работников риелторской фирмы.

Интересный факт: наследственные дела умерших ведутся разными нотариусами, но все завещания удостоверены в одной и той же нотариальной конторе. Данный нотариус даже не стесняется совместно с риелторами издавать рекламную газету.

В последнем случае отравители несколько поторопились: их клиент умер раньше, чем риелтор получил за него свидетельство Регистрационной службы. Родственники умершего сообщили в ФРС о смерти лица, приватизировавшего квартиру, и риелторам отказали в выдаче свидетельства. Риелторы не успели продать квартиру и присвоить деньги.

В настоящее время рассматривается гражданский спор между риелторами и законными наследниками умершего. В возбуждении уголовного дела, как обычно, отказано.

3.

Жестоко и нагло действовал риелтор другого крупного агентства недвижимости.

Его клиенткой стала малоимущая обладательница крохотной комнаты в семнадцатикомнатной коммунальной квартире. Женщина была столь бедна, что не имела возможности оплачивать коммунальные платежи даже за это жилье. Она хотела продать принадлежащую ей 1/17 долю в праве собственности, рассчитаться с задолженностью по коммунальным платежам и переехать жить за черту города.

Риелтор нашел покупателя на недвижимость. Покупателю и продавцу риелтор объяснил, что продавать комнату, а, точнее, долю в праве собственности, весьма хлопотно: согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки, и им всем необходимо направлять предложения о сделке. Чтобы этого не делать, риелтор предложил оформить переход права собственности договором дарения. Продавец и покупатель дали на это свое согласие.

Стороны явились для совершения сделки в регистрационную службу, где покупатель передал продавцу оговоренную сумму. Был подписан и сдан для регистрации договор дарения.

После отъезда покупателя, риелтор предложил «проверить» купюры. Продавец передала ему деньги для пересчета, и попросила подвези ее до ближайшего отделения Сберегательного банка.

Далее события развивались элементарно: риелтор высадил клиентку у банковского отделения, сказал, что у него срочное дело, в связи с которым ему нужно ненадолго отлучиться, после чего исчез с деньгами.

Поняв, что риелтора и след простыл, продавец возвратилась в регистрационную службу, где написала заявление о приостановлении государственной регистрации сделки. Кроме того, продавец обратилась в милицию.

Покупатель оказался в очень сложном положении.

С одной стороны, было налицо явное уклонение «дарителя» от сделки. С другой стороны, во время допроса в РОВД покупатель признал факт передачи денег за комнату. Таким образом, стала очевидна притворность сделки: договором дарения прикрывалась купля-продажа.

Так как закон обязывает применять к притворной сделке правила той сделки, что стороны на самом деле имели в виду, то к возникшим отношениям должны применяться правила купли-продажи (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Но стороны договора не соблюли требования закона, и нарушили процедуру, предусмотренную ст. 250 ГК РФ. Таким образом, в суде возник спор относительно действительности подписанного договора, его соответствия закону.

С большим трудом покупателю удалось убедить суд в том, что права иных сособственников не нарушены, так как от них в трехмесячный срок, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ, требования о переводе прав и обязанностей покупателя не поступили.

После длительного процесса судом было постановлено решение о государственной регистрации сделки на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ, и требования истца были удовлетворены.

Права покупателя, таким образом, защитили, но продавец потеряла и жилье, и деньги.

Уголовное дело в отношении риелтора возбуждено не было, так как следствие посчитало недоказанным факт присвоения им денежных средств.

4.

Незамысловатое, но успешное мошенничество провела простая медицинская сестра.

Первоначально она приобрела на кредитные деньги квартиру. После этого женщина заключила еще несколько кредитных договоров с другими банками, в результате чего получила потребительские займы на общую сумму, сходную со стоимостью квартиры.

Обязательства по кредитным договорам медработница исполнять не стала. В результате на купленную квартиру были наложены аресты по многочисленным требованиям кредитных учреждений. Кроме того, квартира по-прежнему оставалась в залоге у кредитной организации.

В дальнейшем женщина решила свою недвижимость продать. Она нашла покупателя, которому сообщила о том, что не справляется с тяжестью ипотечного кредита, и поэтому вынуждена избавиться от квартиры.

Покупатель, не заказав выписку из реестра прав на недвижимое имущество, и не зная о наличии множества обременений, погасил долг мошенницы перед залогодержателем. Сторонами сделки был сдан на регистрацию договор купли-продажи квартиры.

Регистрационная служба из-за многочисленных арестов не зарегистрировала переход права, и только в этот момент покупатель узнал о наличии судебных обременений на покупаемом жилье.

В итоге покупатель оказался перед дилеммой: либо он самостоятельно погашает все кредитные обязательства продавца, либо смиряется с потерей уже внесенной суммы. Покупатель стал частями оплачивать долги продавца, так как не нашел иного пути добиться регистрации за собой права собственности.

Получилось, что деньги, полученные по потребительским кредитам, мошенница присвоила, и за чужой счет погасила собственный ипотечный долг.

В настоящее время женщина пытается повторить трюк, для чего снова оформляет ипотеку.

5.

Очередная схема отличается от предыдущих более низкой эффективностью – она может и не принести результата. В тоже время, как показывает практика, ее не организуют сознательно, а используют походя, в надежде на положительный результат. Реализация ее не предполагает никаких затрат. Ввиду этого мы уже неоднократно наблюдали, как риелторы предлагают своим клиентам воспользоваться удобным случаем и «заработать» денег. Суть в следующем.

Семья продает квартиру. Недвижимость оформлена на одного из родителей. В квартире до сделки проживает и зарегистрирован несовершеннолетний. Оформляется купля-продажа: продавец и его ребенок снимаются с регистрационного учета, сделка проходит государственную регистрацию.

После перехода права продавец категорически отказывается покинуть жилое помещение, ссылаясь на то, что проданное жилое помещение – единственное жилье для ребенка. Кроме того, другой родитель подает иск о признании договора купли-продажи ничтожным, нарушающим права ребенка. В основании данного иска указаны ст. 168 ГК РФ и п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Здесь необходима небольшая предыстория.

В Гражданском кодексе России до 2005 г. действовала другая редакция ст. 292 «права членов семьи собственников жилого помещения». По прежней редакции данной нормы отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, допускалось только с согласия органа опеки и попечительства.

Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ была внесена поправка в п. 4 ст. 292 ГК РФ. Согласно новой редакции, при отчуждении жилья собственнику больше не требуется получать согласие ООП на сделку, кроме случаев, указанных в законе. Перечень исключений, в которых согласие опеки все же необходимо, приведен в этой же статье: если в помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). Во всех остальных ситуациях законодатель полагается на презумпцию добросовестности родителей. Предполагается, что действия родителя не будут направлены вразрез с интересами ребенка. Кроме того, по-прежнему законодатель требует получать согласие ООП на сделки с имуществом ребенка (абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ и п.2 ст. 37 ГК РФ).

Но в описываемом случае продавцом квартиры выступал родитель, и согласие опеки на сделку не требовалось. Ребенок не состоял под опекой и не числился в государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей. Какие тогда могут быть основания для оспаривания договора купли-продажи?

Причина появления данного иска кроется в том, что 08.06.2010 г. Конституционный суд принял постановление № 13 П, которое существенно поменяло толкование п. 4 ст. 292 ГК РФ и установило ее частичное противоречие Конституции.

Конституционный суд установил, что нельзя понимать перечень п. 4 ст. 292 ГК РФ как исчерпывающий. Возможны ситуации, когда фактически ребенок не имеет родительского попечения, но органы опеки об этом не знают и ситуацию в семье не отслеживают. Данное формальное обстоятельство не должно быть препятствием для защиты нарушенных прав ребенка. Если суд установит фактическое отсутствие родительского попечения, и, кроме того, придет к выводу, что оспариваемая сделка действительно противоречит интересам ребенка, то суд вправе признать ничтожность сделки, установить ее противоречие п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Причем Конституционный суд РФ не уточнил, отсутствие какого родительского попечения должно быть установлено – со стороны одного, либо обоих родителей? Таким образом, не был прояснен весьма важный для прикладного использования закона нюанс.

В итоге образовалась ситуация, при которой, если один из родителей совершил сделку по отчуждению недвижимости без согласия ООП, то второй родитель может заявить о наличии двух названных обстоятельств: отсутствии родительского попечения и нарушении прав ребенка.

После 08.06.2010 г. положение покупателя квартиры оказалось шатким. Судьи стали нерешительно и вразнобой применять п. 4 ст. 292 ГК РФ. Покупатель, к которому предъявили такой иск, начал отчетливо осознавать, что вероятность признания сделки недействительной совсем не равна нулю.

Используя данный аргумент, родитель-истец в открытую стал требовать «денежную компенсацию». Из двух известных случаев в одном покупатель квартиры предпочел откупиться от истца, в другом – проиграл процесс, и теперь пытается возвратить свои деньги.

Очевидно, что подобное сутяжничество будет иметь место и в будущем.

6.

Грандиозное по объему присвоенных средств мошенничество организовали учредители жилищно-строительного кооператива, находящегося вблизи г. Тольятти. Сложно оценить точную сумму извлеченного преступниками дохода, но это сотни миллионов рублей.

Физическое лицо – один из учредителей ЖСК – выкупил у крестьян земельные наделы. Используя поддержку в администрации области, покупатель добился перевода назначения земли в категорию земель под малоэтажную застройку.

ЖСК подписал с собственником земли договор купли-продажи земельного надела общей площадью более десятка гектаров. Договор купли-продажи не регистрировался в ФРС, но, согласно правилам Гражданского кодекса, такое соглашение считается заключенным с момента подписания. На основании этого договора ЖСК получил разрешение на возведение коттеджей.

ЖСК разместил в городе рекламу, согласно которой всем желающим предлагались участки под малоэтажное строительство. Цена участка в 300 000 рублей привлекла сотни тольяттинцев – будущих членов ЖСК.

Всем гражданам предлагалась одинаковая схема работы. За оговоренную сумму им обещали земельный участок с коммуникациями и хорошей транспортной доступностью. Как поясняли работники ЖСК, право собственности кооператива еще не оформлено, но уже имеется договор купли-продажи земли, по которому кооператив сможет в будущем оформить право собственности. Покупателей также знакомили с учредителем кооператива, на которого была оформлена земля. В результате граждане соглашались подписать с кооперативом предварительный договор купли-продажи земли и внести 300 000 рублей в кассу ЖСК. Кроме того, практически все вступающие в кооператив вносили от одного до пяти миллионов рублей оплаты за строительство индивидуального жилого дома.

В дальнейшем ЖСК не спешил подписывать основные договоры и не оформлял землю на участников кооператива. Между тем жилые дома кооперативом исправно строились.

Один из пайщиков кооператива, чей дом уже был полностью готов, но все еще стоял на чужой земле, догадался заказать в местном отделении Регистрационной службы выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Как выяснилось, земля по-прежнему принадлежала все тому же соучредителю ЖСК – физическому лицу.

Когда пайщики начали требовать от кооператива заключения основных договоров продажи земли, руководство ЖСК доходчиво разъяснило, что договор купли-продажи между ЖСК и собственником земли… расторгнут. Таким образом, кооператив в принципе не может исполнить взятые на себя обязательства по продаже земельных участков.

Также руководство кооператива сообщило, что нынешний собственник земли может в любой момент потребовать сноса возведенных домов, так как он лично разрешения на строительство не давал. Таким образом, вложенные в землю и строительство деньги граждан могут оказаться выброшенными на ветер. Чтобы этого не произошло, каждому члену кооператива предложили в добровольном порядке доплатить в ЖСК определенную сумму – от одного до трех миллионов рублей. Пайщикам многократно повторяли, что только в случае внесения дополнительной платы собственник земли будет согласен переоформить участок на члена кооператива.

Участники кооператива, осознавая реальность угроз, не имея возможности каким-либо образом повлиять на собственника земли, внесли в ЖСК требуемые суммы. Исключениями стали буквально единицы. Как правило, чтобы рассчитаться с мошенниками, пайщики продавали свои автомобили, закладывали квартиры, расставались со сбережениями.

Построенный дом и купленная земля оказались для членов кооператива «золотыми».

В ЖСК прием дополнительных сумм оформлялся по-разному: оплата за строительство неких коммуникаций, компенсация за дополнительные расходы ЖСК на стройматериалы, энергоносители и т.п. При этом руководство кооператива постоянно подчеркивало, что все эти платежи сугубо добровольные, а негативные последствия, которые наступят в случае неоплаты, никак не зависят от воли руководства ЖСК.

Тем немногим, кто отказался вносить дополнительную плату, земельные участки в собственность так и не были оформлены. Собственник земли по-прежнему вымогает у них деньги, грозит исками о сносе возведенных построек.

Аффилированный с собственником земли кооператив нанял охранное предприятие, сотрудники которого не допускают на территорию поселка транспортные средства «неплательщиков». Дома последних уже более полутора лет в нарушение закона отключены от электро и теплоснабжения. Бесчисленные обращения граждан в антимонопольное ведомство, прокуратуру и иные правоохранительные органы результата не приносят.

Что любопытно, организаторы данной схемы уже организовали новый кооператив, и повторно действуют по прежней схеме. Единственное отличие состоит в названии кооператива.

7.

Незамысловатое, но эффективное мошенничество было организовано в минувшем году в другом ЖСК.

История, в общем, обычная. Строительная компания не пережила неблагоприятных экономических условий 2008-2009 годов. Многоквартирный жилой дом, возводимый на деньги дольщиков, оказался недостроенным. В отношении застройщика была инициирована процедура банкротства.

Недостаточная степень готовности дома не позволяла дольщикам признать за собой право собственности на недостроенные квартиры. Был найден разумный выход: непосредственно перед банкротством дольщики создали ЖСК, и данный кооператив успел выкупить у строительной компании незавершенное строение.

Члены кооператива очень доверяли председателю своего ЖСК. Во-первых, он являлся одним из дольщиков и был заинтересован в скорейшем завершении строительства. Во-вторых, именно он смог убедить руководство фирмы-застройщика продать дом кооперативу за чисто символическую цену. Предполагалось, что ЖСК под руководством именно этого председателя завершит строительство дома.

Как выяснилось в дальнейшем, председатель кооператива банально подделал протокол общего собрания ЖСК. На основании фальшивого протокола кооператив «принял решение» продать незавершенный строительством объект столичной риелторской фирме.

Процессы по оспариванию протокола общего собрания ЖСК и договора купли-продажи члены ЖСК проиграли. В настоящее время московская риелторская фирма предлагает бывшим дольщикам снова приобрести те же самые квартиры - в том самом недостроенном доме.

8.

Не устает напоминать о себе и наш давнишний персонаж: славная и непотопляемая риелтор, которая прославилась тем, что девять раз продала свою неприватизированную «малосемейку» (см. схему № 5 в обзоре за 2009 год). Если выражаться точнее, то риелтор девять раз приняла стопроцентную предоплату по девяти предварительным договорам. Учитывая, что она уже использовала право приватизации, перспективы ее контрагентов оказались незавидными.

В 2010 году мошеннице стало труднее находить новых покупателей на ее жилье. Но мелкие трудности вроде снижения спроса не остановили эту решительную женщину: риелтор реализовала маркетинговую идею, достойную Великого комбинатора.

Мошенница арендовала небольшой, но достаточно солидно выглядящий офис. Она разместила в газетах информацию о проведении аукциона по продаже квартиры (все той же «малосемейки»). Риелтор установила привлекательную стартовую цену торгов в размере 100 000 рублей.

На аукцион явилось более десятка желающих. Всем присутствующим риелтор пояснила, что она – наниматель квартиры. Интересующимся она предъявила паспорт с отметкой о регистрации, выписку из поквартирной карты и договор социального найма. Все смогли убедиться в подлинности данных документов.

Мошенница рассказала, что на аукционе будет разыгрываться не сама квартира, а право ее покупки после приватизации, и что с победителем аукциона будет заключен предварительный договор купли-продажи.

Всех участников аукциона риелтор попросила заполнить анкеты с паспортными и контактными данными. После заполнения форм аукцион начался.

Победитель аукциона выиграл торги с предложением в 400 000 рублей. Вскоре после завершения аукциона победитель с оговоренной суммой расстался - все также по предварительному договору купли-продажи.

Но, конечно, риелтор на этом не остановилась. Так как она располагала анкетами участников аукциона, она связалась с человеком, который предложил вторую цену: 375 000 рублей. Мошенница сообщила ему, что победитель отказался от сделки, и, по правилам аукциона она, как честный продавец, готова заключить договор с другим участником. Таким образом, серебряный призер аукциона также потерял свои деньги.

Далее аферистка успешно получила деньги с третьего участника торгов, уверив последнего, что первый и второй участники аукциона отказались от сделки.

Лишь четвертый участник, предложивший на торгах всего 300 000 рублей, засомневался в искренности намерений продавца. Риелтор, оскорбившись необоснованными подозрениями, на связь больше не выходила.

Нам известны двое из потерпевших от данного «мероприятия». Оба потеряли деньги, но ни один из них не желает обращаться в правоохранительные органы. Каждый из них пытается понять, как мог попасться на такую нехитрую уловку.

9.

Казалось, уже ушли в прошлое примитивные схемы с использованием доверенностей, но в 2010 году вновь довелось столкнуться с очередными вариациями подобных мошенничеств.

В последнем случае произошло следующее.

Собственник земли и будущий покупатель договорились по всем существенным условиям сделки. При этом продавец земельного участка стал уклоняться от подписания и государственной регистрации договора купли-продажи, ссылаясь на наличие очередей в Регистрационной службе и недостаток времени. Продавец предложил покупателю оформить его полномочия генеральной доверенностью. Покупатель согласился.

В дальнейшем покупатель, использовав какое-то время земельный участок, перепродал его третьему лицу.

Как выяснилось в судебном процессе, первоначальный продавец после выдачи доверенности отслеживал судьбу участка, неоднократно заказывал выписки из реестра прав на недвижимое имущество. Как только покупатель перепродал землю, к нему тут же был предъявлен иск о взыскании денежных средств, вырученных за недвижимость.

Истец стал утверждать, что выданная им доверенность уполномочила доверенное лицо лишь получить денежные средства, но доверенность не дает права ответчику оставить полученные деньги себе.

Иск о взыскании неосновательного обогащения был удовлетворен судом в полном объеме.

Тому факту, что ответчик в процессе предоставил расписку о получении истцом денежных средств, суд дал правовую оценку: данное обстоятельство само по себе не создает у ответчика права считать собственностью полученные за землю денежные средства. Суд указал в решении, что по вопросу денежных расчетов ответчик может инициировать отдельный судебный процесс. При этом, конечно, оказалось, что у мошенника отсутствует какое-либо имущество.

Таким образом, покупатель, который рассчитывал выгодно перепродать землю, в итоге расстался и с участком, и с вырученными за него деньгами.

10.

Уже давно следовало ожидать появления мошенничеств, связанных с титульным страхованием. Подобные попытки предпринимались на наших глазах и ранее, но они были либо не вполне успешными, либо очень затратными. Напротив, в 2010 г. довелось наблюдать три случая успешного и относительно недорогого надувательства страховщиков (исполнителями являлись разные люди, но методика использовалась одна и та же).

Мошенник заключил договор ипотечного кредитования с одним из банков. Банк, как это еще случается, перед заключением кредитного договора настоял на покупке заемщиком полиса комплексного страхования по ряду рисков: утраты права собственности на объект залога, уничтожения/повреждения данного имущества, смерти либо потери трудоспособности заемщика.

После заключения договора страхования и оплаты страховой премии, заемщик, выждав некоторое время, договорился с врачами медико-социальной экспертизы и оформил себе инвалидность.

Получив группу инвалидности, мошенник уволился с работы. При этом увольнение было документировано таким образом, будто работодатель не имел возможности предложить иную работу для «инвалида». Таким образом, преступниками моделировалась ситуация, когда гражданин из-за получения инвалидности потерял доход.

Далее заемщик подал заявление в страховую компанию, в котором сообщил о наступлении страхового случая.

Все страховщики, изначально подозревая мошенничество, отказывали в страховой выплате.

При этом, что характерно, страховые компании не предпринимали активных действий. Они не инициировали собственного расследования, самостоятельно не проверяли и даже не пытались проверить те обстоятельства, на которые ссылался страхователь в своем заявлении. Страховщики также не обращались в правоохранительные органы по факту мошенничества. В итоге мошенник первым обращался в суд: подавал иск о взыскании страховой выплаты в пользу банка-кредитора.

Ситуация продолжала развиваться таким образом, что поведение страховщиков в известных нам случаях выглядело достаточно аморально. Из документов следовало, что их клиент попал в беду, а страховщики безосновательно отказывают в страховой выплате.

Наглость мошенника и тот факт, что он сам обращался в суд, очень положительно влияли на его репутацию - комбинатор вызывал минимум подозрений.

Возможно, по этой причине, или в силу иных причин, вполне понятного свойства, суды либо вообще отказывали в назначении медицинской экспертизы, либо проведение экспертизы поручали… тем же специалистам, чье заключение уже имелось в материалах дела. Таким образом, решение каждый раз выносилось не в пользу страховой компании. Банковский кредит погашался за счет страховщиков, а квартира доставалась мошеннику бесплатно, причем безо всяких обременений.

Очевидно, таких случаев становится все больше, но страховые компании не склонны сообщать, как и при каких обстоятельствах они потеряли деньги - ведь это может создать представление о том, что страховщиков легко обмануть.

Тем не менее, если быть последовательными, нужно признать, что собственники страховых обществ стали жертвами собственной экономности. Очевидно, что страхователь, даже добросовестный, может не знать о наличии у него каких-либо заболеваний, которые могут привести к инвалидности. Но страховщику нужно знать о степени рисков. Не логично ли страховой компании поставить условие: полис не будет продан до тех пор, пока страхователь не пройдет медицинское обследование в таком-то медицинском учреждении? Практика показывает, что даже само упоминание в правилах страхования о предварительном медицинском обследовании отпугивает мошенников.

Подобное условие в правилах страховой компании также никак не нарушит принцип свободы договора.

Сложность, видимо, кроется в другом: кто станет оплачивать услуги медиков? Включение в правила страхования условия об обязательном медицинском обследовании при заключении договора комплексного ипотечного страхования явно повлечет удорожание услуги.

Тем не менее, уже очевидно, что страховщикам придется выбирать: или снижать конкурентоспособность продукта, или готовиться к тяжбам с мошенниками.

11.

Очень незамысловатая по технике исполнения схема была реализована двумя безработными риелторами.

Мошенники нашли собственника жилья, который самостоятельно занимался продажей принадлежащей ему недвижимости. Риелторы убедили продавца, что в ближайшее время они получат на руки необходимую сумму, и полностью рассчитаются за жилье. Но, чтобы зафиксировать договоренность по цене, риелторы предложили подписать и нотариально заверить договор купли-продажи.

Продавец квартиры проявил осторожность: поскольку в договоре было указано, что он уже получил деньги за недвижимость, продавец настоял на том, чтобы все три экземпляра договора оставались у него на руках до тех пор, пока покупатели полностью не рассчитаются с ним. Риелторы с легкостью согласились на этот вариант.

Договор купли-продажи был подписан и нотариально заверен, а все три выданных нотариусом экземпляра договора продавец квартиры забрал себе.

Далее, пока собственник квартиры ожидал покупателей с деньгами, риелторы получили у нотариуса дубликат договора купли-продажи, и, не медля, подали заявление в суд. В иске мошенники стали заявлять, что полностью рассчитались с продавцом, но он по неясной причине уклоняется от регистрации сделки в РФС.

Суд заявленные исковые требования удовлетворил в полном объеме, и вынес решение о регистрации перехода права собственности к покупателям (на основании п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В мотивировочной части решения суд указал, что само по себе наличие у продавца трех экземпляров договора купли-продажи не снимает с продавца обязанности передать жилье покупателям. Доводы продавца о том, что расчет с ним произведен не был, были опровергнуты самим текстом договора купли-продажи.

Таким образом, собственник продал квартиру, не получив за нее ни копейки.

Мало того - с потерпевшего были взысканы судебные расходы мошенников.

Таковы схемы, с которыми доводилось сталкиваться в 2010 году, и которые показались наиболее интересными.

          

  к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

расп.: г. Тольятти, ул. Победы д. 27

+ 7 917 125 7321,  info@granatmaxim.ru

www.granatmaxim.ru

26.02.2011