Судебные споры о недвижимости
Материнский капитал на первоначальный взнос
Женщина получила сертификат на материнский капитал и совместно с мужем решила использовать его для приобретения жилья. Супруги нашли подходящую квартиру и договорились с продавцом о цене. Так как суммы, указанной в сертификате, было явно недостаточно для приобретения квартиры, а свободными деньгами семья не располагала, супруги обратились в банк. Рассмотрев заявку, кредитное учреждение одобрило выдачу ипотечного кредита на сумму, недостающую для покупки квартиры.
В дальнейшем юристы банка подготовили договор купли-продажи, который предполагал следующую схему расчетов: первую, меньшую часть суммы, продавец должен получить от Пенсионного фонда по материнскому сертификату, а вторую, большую часть суммы, продавцу после сделки должен перечислить банк, кредитующий покупателей. Описанная схема предполагала также, что, если на каком-то этапе финансирование сделки сорвется, продавец сможет расторгнуть договор в одностороннем порядке (опираясь на новую норму закона - ст. 450.1 ГК РФ).
По сути, в договоре речь шла об обычной ипотечной сделке, особенностью которой было только то, что первоначальный взнос по ипотеке оплачивался не из накоплений покупателя, а из средств материнского капитала. Подобное не запрещено действующей редакцией ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10 которого устанавливает, что средства материнского капитала могут направляться на "приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели".
После подписания договора и подачи документов в МФЦ покупатель обратилась в отделение Пенсионного фонда. Она хотела, чтобы средства материнского капитала были зачислены по ее заявлению на счет продавца. С собой у нее было письмо банка об одобрении кредита на недостающую для покупки сумму, выписка из ЕГРП о правах продавца, уже заключенный договор купли-продажи квартиры и банковские реквизиты продавца.
В отделении Пенсионного фонда женщине сообщили, что у них "нет такой формы заявления", какая ей необходима, и что выбрать она может "только из тех образцов, что есть в наличии". Вместо того, чтобы обратиться за консультацией, покупатель выбрала ту форму, которая показалась ей наиболее близкой к ее ситуации. Заполнив заявление, она отправилась в банк.
Вскоре кредитное учреждение перечислило продавцу ту часть оплаты, которая покрывалась кредитом. Сторонам сделки оставалось только ждать перечисления первой части суммы от Пенсионного фонда РФ.
Каково же было удивление покупателя, когда через некоторое время она получила сообщение о том, что ее долг перед банком уменьшился на 453 026 рублей.
Оказалось, что, поскольку женщина заполняла в Пенсионном фонде РФ заявление по имеющемуся шаблону, Пенсионный фонд РФ перечислил деньги банку в счет погашения долга. Банк принял данное исполнение как досрочное и списал средства со счета в пользу имеющейся у супругов ипотечной задолженности.
Продавец, не получив денег от Пенсионного фонда, обратился за разъяснениями к покупателям квартиры и поинтересовался причинами неоплаты. Когда он узнал, что произошло, то предложил покупателям оплатить недостающую сумму из собственных средств. Покупатели, как уже говорилось, свободных денег не имели и заплатить не смогли. В итоге продавец подумал, что его пытаются обмануть, и обратился за адвокатской помощью.
Адвокат сообщила продавцу, что он действительно может расторгнуть договор и вернуть себе права на квартиру, но, вероятнее всего, право залога на данной квартире сохранится (ст. 353 ГК РФ). Проще говоря, если покупатели не рассчитаются с банком, то платить за них придется продавцу, иначе жилье будет продано с торгов. Продавец пришел в ярость, так как получалось, что он фактически не может воспользоваться своим правом на расторжение договора и совершенно неизвестно, когда ему перечислят полную оплату по договору.
С большим трудом покупателям удалось успокоить продавца и добиться от него отсрочки, необходимой для сбора денег. В настоящий момент покупатели ищут необходимые 453 026 рублей, но при совокупном доходе на семью около 50 000 р. в месяц это почти невыполнимая задача. Выходом может стать последующий залог квартиры и новый кредит, поэтому очередная кредитная заявка сейчас на стадии рассмотрения.
Фактически на ровном месте возникла ситуация, которая чуть не довела до инфаркта получателя материнского капитала.
Верно в России говорят: простота хуже воровства
